Oportunitățile orașelor satelit

După ce orașul Ho Și Min și-a extins granițele administrative, mulți oameni se așteptau ca acest lucru să fie un impuls pentru piața imobiliară, contribuind la creșterea ofertei și aducând astfel prețurile la un nivel mai accesibil. Cu toate acestea, realitatea a fost opusă, deoarece prețurile apartamentelor au continuat să crească, în timp ce oferta a rămas limitată.

Tendințele de cumpărare a locuințelor se schimbă

Raportul privind piața imobiliară pentru orașul Ho Chi Minh și zonele înconjurătoare din august 2025, realizat de DKRA Consulting (sub DKRA Group), arată că sectorul imobiliar rezidențial din orașul Ho Chi Minh și provinciile învecinate a primit semne pozitive de redresare. Acesta a menționat segmentul de apartamente, cu o ofertă de 28.114 unități aduse pe piață, o creștere de 58% în aceeași perioadă, cu o rată de absorbție de peste 20.000 de unități, de 3,1 ori mai mare decât în 2024. Segmentul de case înșiruite și vile a înregistrat o ofertă de 10.133 de produse, o creștere de 71% față de anul precedent, cu 4.817 produse consumate, de 4 ori mai mult decât în aceeași perioadă. Numai terenurile au avut o ofertă de 7.167 de produse, o ușoară creștere de doar 3%, dar rata de absorbție a ajuns la 1.130 de produse, o creștere de 2,2 ori.

Thời cơ của đô thị vệ tinh - Ảnh 1. — Zona urbană comercială 826 EC este în prezent centrul de investiții și rezidențial din sudul orașului Ho Chi Minh, datorită avantajului locației sale - intersecția dintre extensia Le Van Luong și Long Hau, cu cărți roșii pentru fiecare parcelă și prețuri rezonabile.

Potrivit domnului Vo Hong Thang, director general adjunct al DKRA Consulting, piața este în mod clar în schimbare. Provincia Tay Ninh reprezintă în prezent 40% din ofertă și 67% din consumul primar de case înșiruite și vile în primele 8 luni ale anului. Segmentul de apartamente din zona veche Binh Duong a depășit chiar orașul Ho Chi Minh (vechi), reprezentând 45,5% din ofertă și 46,7% din consum. Cu toate acestea, există încă o diferențiere puternică, orașul Ho Chi Minh concentrându-se în principal pe segmentul de apartamente de lux, clasa A, în timp ce zonele învecinate conduc piața în segmentele medii și accesibile.

În ceea ce privește cumpărătorii, dl. Pham Lam, președintele DKRA Group, a declarat că aceștia pot fi împărțiți în prezent în două grupuri principale: cei care cumpără pentru a locui și cei care cumpără pentru a investi. Grupul de investitori este format, de obicei, din cei care dețin deja proprietăți imobiliare, au bani disponibili, înțeleg piața și finanțele și sunt interesați de profitabilitate, locație, trafic, planificare de viitor, investitori și metode de plată. Dimpotrivă, grupul de cumpărători pentru a locui este format, de obicei, din proprietarii de case pentru prima dată, cu sume moderate de bani, care iau decizii atente, acordând mai multă atenție unor factori precum locația, mediul de locuit, facilitățile, prețul și sprijinul bancar.

Dl. Lam a citat date de la DKRA Realty (Agenția Generală de Marketing și Distribuție a Grupului DKRA) care arată că proporția clienților care fac investiții este încă dominantă față de cei care cumpără în grup locuințe. Vârsta cumpărătorilor de locuințe pentru investiții este, de obicei, între 35 și 44 de ani, reprezentând 37%, în timp ce grupul locuințe este concentrat în grupa de vârstă 25-34 de ani, reprezentând 40%. În special, majoritatea clienților care fac investiții imobiliare locuiesc încă în orașul Ho Chi Minh.

Potrivit președintelui DKRA Group, „valul” imobiliar s-a extins în zone satelit și zonele care se învecinează cu orașul Ho Chi Minh extins, cum ar fi Can Gio, Can Giuoc și Long Hau. Acestea devin zone tampon importante, cu grupuri de proiecte de case înșiruite, utilități sincrone, valoare durabilă, potrivite pentru nevoile reale de locuințe, cu un buget de aproximativ 3 miliarde VND. De exemplu, proiectul 826 EC adiacent Parcului Industrial Long Hau, implementat de Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, a atras o mare atenție datorită politicii sale de susținere a împrumuturilor de 70% pe 30 de ani, finanțare cu dobândă pe 15 luni, perioadă de grație a principalului pe 24 de luni și reduceri preferențiale pentru plăți rapide și achiziții en-gros. Acest proiect oferă 760 de case înșiruite cu o suprafață de 80 - 120 m², cu infrastructură finalizată în proporție de 98% și gata de construcție.

O altă tendință observată este aceea că tinerii tind din ce în ce mai mult să aleagă locuințe în zone satelit. Aceștia apreciază experiențele de viață ecologice, asociate cu zonele urbane mari care se dezvoltă în direcția transportului public. În plus, factorii juridici transparenți sunt considerați o condiție prealabilă. Pentru a satisface această cerere strictă, mulți investitori își îmbunătățesc continuu produsele, dezvoltă zone urbane verzi - inteligente - sustenabile, asociate cu conexiuni sistematice de infrastructură.

Nevoia de a dezvolta orașe satelit

Dintr-o perspectivă macro, economistul Dr. Can Van Luc a afirmat că tabloul economic global în perioada 2025-2026 se confruntă încă cu multe nuanțe gri, în condițiile în care rata de creștere este prognozată să încetinească, de la 2,8% în 2024 la 2,3% în următorii 2 ani, conform datelor de la Banca Mondială. El a subliniat principalele motive provenind din conflictele geopolitice nesfârșite din Orientul Mijlociu și Ucraina, presiunea inflaționistă persistentă, riscurile tot mai mari legate de datoria publică și scăderea creșterii în cele 3 economii majore: SUA, China și Uniunea Europeană. Cu toate acestea, în acest tablou, există încă puncte luminoase atunci când investițiile publice globale dau semne de redresare.

Pentru Vietnam, potrivit Dr. Can Van Luc, situația este oarecum mai optimistă datorită unor noi și proeminenți factori de creștere. Unul dintre aceștia este fluxul de capital al investițiilor străine directe (ISD) înregistrate, care se așteaptă să ajungă la 26,14 miliarde USD în 2025, în creștere cu 7,3% față de anul precedent și ar putea crește la 42-46 miliarde USD în 2026, ceea ce corespunde unei creșteri de 12%-14%. Dintre acestea, sectorul imobiliar reprezintă singur 5 miliarde USD, aproximativ 20% din totalul capitalului ISD în primele 8 luni ale anului 2025. În general, punctul luminos al economiei Vietnamului constă în redresarea investițiilor, creșterea ISD-urilor, deși într-o oarecare încetinire, și boom-ul industriei turismului.

În plus, noua orientare politică creează și un impact clar asupra pieței imobiliare. Dr. Can Van Luc a declarat că finalizarea instituțiilor funciare, odată cu modificarea Legii funciare din 2024 și a Legii privind afacerile imobiliare, împreună cu procesul de amenajare administrativă, a deschis oportunități majore. Numai în orașul Ho Chi Minh, după fuziune, suprafața a crescut de 2,4 ori, populația a crescut cu 37%, PIB-ul a ajuns la 2.078 trilioane VND, reprezentând 67,74% din întreaga regiune, iar PIB-ul pe cap de locuitor a ajuns la 19,49 milioane VND. Aceasta este baza pentru a ne aștepta la un progres important, cu un impact puternic asupra pieței imobiliare.

Împreună cu acestea, există o serie de politici cheie, cum ar fi construirea unui set de politici pilon pentru promovarea economiei verzi și a digitalizării, implementarea Rezoluției 21/2021/QH15 privind locuințele, diversificarea surselor de capital prin Fondul Național pentru Locuințe, consolidarea anticorupției în gestionarea terenurilor, convertirea modelului administrativ pe două niveluri pentru îmbunătățirea eficienței managementului. Toate acestea sunt considerate forțe motrice care să ajute piața imobiliară, în special segmentul satelit, să aibă oportunitatea de a decola.

Expert în urbanism, doctor în științe și arhitect Ngo Viet Nam Son este de acord cu punctul de vedere de mai sus și consideră că fuziunea zonelor învecinate pentru a extinde spațiul orașului Ho Chi Minh va aduce acest oraș în era „super-urbanului” în ceea ce privește suprafața, populația și rolul economic. Scara superioară aduce mari avantaje în ceea ce privește spațiul de dezvoltare și resursele de piață, dar, în același timp, prezintă provocări semnificative în ceea ce privește managementul urban, alocarea infrastructurii și controlul mișcării oamenilor.

În acest context, expertul consideră că planificarea zonei urbane a orașului Ho Chi Minh trebuie să aibă o viziune pe termen lung, de acum până în 2030-2050, cu un model multicentric. În loc să comprime totul în centrul orașului, orașul extins trebuie să dezvolte orașe satelit în centură, fiecare preluând funcții specializate, cum ar fi industria, serviciile, educația - formarea profesională, urban inteligent sau eco-stațiune. Această rețea multipolară este cu adevărat eficientă doar atunci când este conectată printr-un sistem modern de transport interregional, inclusiv linii de centură, autostrăzi, căi ferate urbane, asigurând o deplasare convenabilă între centru și zonele satelit. „Mai important, planificarea pune accentul pe criteriile de «orașe satelit locuibile», ceea ce înseamnă că aceste orașe trebuie să fie cu adevărat locuibile pentru a atrage locuitorii să se stabilească pe termen lung. Numai atunci când infrastructura tehnică și socială este investită sincron, însoțită de utilități esențiale în sănătate, educație și ocuparea forței de muncă, oamenii se vor simți în siguranță să rămână. Aceasta este cheia pentru ca orașele satelit să își joace rolul în reducerea presiunii asupra nucleului central, promovând în același timp o dezvoltare echilibrată și durabilă pentru întreaga regiune” - a subliniat expertul.

Forumul Imobiliar Rezidențial 2025

În contextul pieței imobiliare care se confruntă cu numeroase probleme legate de ofertă și creșterea prețurilor la proprietăți imobiliare... Asociația Imobiliară din Vietnam (VNREA), în colaborare cu ziarul Nguoi Lao Dong și comunitatea de reviste imobiliare, a organizat „Forumul Imobiliar Locativ 2025” cu tema „Undele satelitare” în după-amiaza zilei de 18 septembrie la Hotelul New World Saigon (HCMC).

Forumul va ridica următoarele probleme: Cum afectează documentele juridice piața imobiliară; Cum vor modela cei trei factori instituționali - financiari - de date „standardul satelit Vietnam” în următorii 5 ani; Ce soluții au agențiile de management în gestionarea, sprijinirea afacerilor, stabilizarea pieței și orientarea dezvoltării durabile pentru imobiliarele satelit?

Zeci de proiecte de anvergură

Conform statisticilor DKRA Consulting, orașul Ho Chi Minh și zonele învecinate au în prezent aproximativ 18 proiecte urbane cu o suprafață de peste 100 de hectare, totalizând peste 16.500 de hectare, dintre care 8 proiecte au fost și sunt implementate, cu o suprafață de peste 3.500 de hectare, oferind pieței peste 50.000 de produse imobiliare.

Sursă: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm