Restrângerea metodei de evaluare a terenurilor pe baza plusvalorii.

Reglementările sunt rupte de realitate.

Articolul 159, punctul 5, clauza c din proiectul Legii funciare (modificată) prevede principiul de determinare a prețurilor terenurilor utilizând metoda excedentului, după cum urmează: „Metoda excedentului se aplică evaluării parcelelor și zonelor de teren neagricol în care nu s-au investit încă infrastructura tehnică sau nu s-au realizat lucrări de construcții conform planului detaliat de construcție, cu excepția cazurilor specificate la punctul d din prezenta clauză.”

Este necesar să se determine metoda reziduală care trebuie aplicată în evaluarea parcelei de teren cu potențial de dezvoltare.

Recent, proiectul de modificare a Decretului Guvernului 44/2014 privind stabilirea prețurilor terenurilor a restrâns, de asemenea, domeniul de aplicare, în mod similar prevederilor din proiectul Legii funciare (modificată). Cu toate acestea, din cauza numeroaselor obiecții din partea publicului și a experților, comitetul de redactare a Decretului 44/2014 revizuit a acceptat și revizuit ulterior acest conținut, păstrând reglementările actuale. Aceasta înseamnă că metoda excedentului se aplică pentru a evalua parcelele de teren cu potențial de dezvoltare din cauza modificărilor de planificare sau a conversiei destinației terenurilor, atunci când se pot determina veniturile totale presupuse din dezvoltare și costurile totale estimate.

De fapt, metoda surplusului este o metodă de determinare a valorii terenului pe baza utilizării sale potențiale viitoare pentru dezvoltare, mai degrabă decât a utilizării sale actuale, așa cum se întâmplă în metodele comparative sau bazate pe venit. Metoda surplusului reflectă valoarea de piață a terenului evaluat, inclusiv factori precum: scopul utilizării terenului; durata utilizării terenului; densitatea construcțiilor; înălțimea construcțiilor; coeficientul de utilizare a terenului; și reflectă valoarea practică a fluxurilor de numerar din investiții, producție și afaceri. Prin urmare, potrivit multor companii, aceasta este, de asemenea, o metodă modernă de evaluare imobiliară, în conformitate cu practicile internaționale, deoarece poate reflecta clar natura financiară a unui proiect imobiliar, inclusiv costurile, veniturile și profiturile.

Președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), Le Hoang Chau, a apreciat că regulamentul care aplică metoda excedentului pentru determinarea prețurilor terenurilor în proiectul de Lege Funciară modificată trece cu vederea o categorie foarte importantă: terenurile agricole. Citând cazul proiectului zonei economice speciale pe care Sama Dubai Group (Emiratele Arabe Unite - EAU) îl înregistrase anterior pentru a investi în provincia Phu Yen cu o investiție totală de până la 250 de miliarde USD, dl Le Hoang Chau a analizat următoarele: pe o suprafață de teren de până la 300.000 de hectare, există terenuri agricole; dacă acest tip de teren nu este menționat, este imposibil să se calculeze taxele de utilizare a terenurilor. Niciun proiect de dezvoltare urbană nu constă exclusiv din terenuri neagricole; este întotdeauna teren cu utilizare mixtă.

Prin urmare, reglementarea menționată anterior este prea îndepărtată de realitate și are ca consecință faptul că pot fi dezvoltate doar proiecte imobiliare la scară mică și complexe rezidențiale de dimensiuni reduse. Nu se pot construi zone urbane de mari dimensiuni. În plus, odată ce terenurile agricole au fost transformate în zone urbane, industriale sau rezidențiale, acestea au fost, în mod firesc, aprobate de autoritatea competentă, oferind astfel o bază solidă pentru aplicarea metodei excedentului la calcularea taxelor de utilizare a terenurilor.

„Ca să nu mai vorbim de faptul că există în prezent o clasificare a terenurilor recuperate din mare, inclusiv cazurile în care statul efectuează direct lucrările și cazurile în care persoanele fizice o fac. Deci, ce fel de teren este recuperat din mare? Este teren neagricol sau teren agricol cu ​​suprafață de apă? De exemplu, lagunele utilizate pentru acvacultură sunt terenuri de coastă cu suprafață de apă. Numirea acestui teren neagricol este incorectă; ar trebui să fie teren agricol”, a citat dl Chau și a propus aplicarea metodei excedentului și zonelor de teren agricol, eventual aliniind-o cu actualul proiect de modificare a Decretului 44: „Metoda excedentului se aplică pentru a evalua parcelele de teren cu potențial de dezvoltare din cauza modificărilor de planificare sau a conversiei destinației terenurilor atunci când se determină veniturile totale presupuse din dezvoltare și costurile totale estimate.”

În conformitate cu practica internațională

Dl. Nguyen The Phuong, vicepreședinte al Asociației de Evaluare din Vietnam, consideră că aplicarea metodei surplusului pentru a determina prețul terenurilor cu potențial de dezvoltare este solidă din punct de vedere științific, în concordanță cu practicile internaționale și necesară pentru determinarea prețurilor terenurilor în Vietnam în prezent. Această metodă este utilizată în mod obișnuit pentru a evalua parcelele de teren cu potențial de dezvoltare acolo unde nu există tranzacții pentru parcele similare, ceea ce face imposibilă aplicarea unor metode comparative sau de altă natură. Utilizarea metodei de calculare a prețurilor terenurilor rezidențiale și apoi înmulțirea acestora cu un raport procentual între prețurile terenurilor rezidențiale și alte tipuri de terenuri din tabelul prețurilor terenurilor nu este fezabilă.

Recent, când Ministerul Resurselor Naturale și Mediului a elaborat și a solicitat avize privind modificările la Decretul 44, au existat numeroase sugestii, iar acesta a fost foarte mulțumit de faptul că agenția le-a inclus și a păstrat metoda excedentului actual. Prin urmare, proiectul Legii funciare (modificată), elaborat tot de această agenție, trebuie să reconsidere reglementările privind metoda excedentului pentru a se alinia cu reglementările actuale. Aplicarea metodei excedentului doar terenurilor neagricole ar fi dificil de implementat, deoarece pentru terenurile cu utilizare mixtă și valoare ridicată ar fi foarte dificil de aplicat alte metode.

De exemplu, metoda comparativă este aplicabilă doar clădirilor cu înălțime redusă și nu poate fi aplicată clădirilor înalte, clădirilor multifuncționale sau proprietăților imobiliare industriale. Între timp, metoda venitului este aplicabilă doar terenurilor agricole, cele mai potrivite pentru terenurile utilizate pentru culturi anuale... Prin urmare, reglementările, așa cum sunt elaborate, vor duce la blocarea proiectelor care depășesc 200 de miliarde VND. În prezent, majoritatea proiectelor imobiliare au un capital de investiții foarte mare. În plus, această reglementare ar putea cauza pierderi semnificative bugetului de stat din cauza extinderii dimensiunii parcelelor de teren supuse metodei coeficientului de ajustare a prețului terenurilor...

Dl. Le Hoang Chau a sugerat, de asemenea, că Guvernul ar trebui să ia în considerare modificarea metodei excedentului, care este o metodă de determinare a prețurilor terenurilor prin scăderea costurilor totale estimate de dezvoltare a unei parcele sau zone de teren din veniturile totale estimate din dezvoltare, conform planului de utilizare a terenului și planului detaliat de construcție aprobat de agențiile de stat competente, în loc de metoda „bazată pe cea mai eficientă utilizare a terenului (coeficientul de utilizare a terenului, densitatea clădirilor, numărul maxim de etaje ale clădirii)”, așa cum este stipulat în proiect.

Profesorul Dang Hung Vo, fost ministru adjunct al Resurselor Naturale și Mediului, consideră că evaluarea terenurilor este un domeniu extrem de specializat. În prezent, proiectul de lege duce lipsă de multe metode de evaluare. Prin urmare, legea nu ar trebui să specifice metode detaliate de evaluare a terenurilor, ci doar să stipuleze că acestea ar trebui implementate în conformitate cu standardele vietnameze de evaluare deja emise. Aceste standarde ar trebui să includă diverse metode de evaluare, fiecare descrisă în detaliu, împreună cu procedurile, procesele și criteriile aferente.

Legătură sursă: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm