Conform estimărilor MB Securities (MBS), aproximativ 58.500 de miliarde VND în obligațiuni corporative vor ajunge la scadență în al doilea trimestru al anului 2026, o creștere de 140% față de aceeași perioadă a anului trecut și de 3,3 ori mai mare decât în primul trimestru al anului 2026. Aceasta este o creștere dramatică, reflectând revenirea presiunii financiare după o perioadă de relativă acalmie la sfârșitul anului 2025.
Presiunea rambursării creditelor este în creștere asupra afacerilor imobiliare.
În mod special, cea mai mare parte a presiunii pe scadențe rămâne concentrată în sectorul imobiliar. Numai în mai și iunie 2026, valoarea totală a obligațiunilor ajunse la scadență a fost de aproximativ 30.500 miliarde VND, sectorul imobiliar reprezentând 75,6%, echivalentul a aproximativ 23.000 miliarde VND. Acest lucru indică faptul că structura capitalului multor companii imobiliare se bazează încă în mare măsură pe piața obligațiunilor, în timp ce veniturile din vânzări nu s-au redresat încă suficient.
Conform multor organizații analitice, perioada 2020-2022 a fost o perioadă în care companiile imobiliare au intensificat emisiunile de obligațiuni pentru a extinde rezervele funciare, a realiza fuziuni și achiziții (M&A) de proiecte și a suplimenta capitalul de lucru. După 3-5 ani, majoritatea acestor obligațiuni intră în ciclul lor de scadență într-un moment în care piața imobiliară nu și-a revenit încă complet. Prin urmare, presiunea actuală nu este doar legată de rambursarea datoriilor, ci și de un test al adevăratei sănătăți financiare a afacerilor.
Pe fondul creșterii presiunii asupra scadențelor, activitatea de emisiune de obligațiuni a devenit, de asemenea, mai vibrantă. Numai în aprilie 2026, valoarea totală a obligațiunilor corporative emise a atins aproximativ 51.700 miliarde VND, o creștere de 60% față de luna precedentă. Dintre acestea, aproape 59% din emisiune a provenit din sectorul imobiliar, totalizând aproximativ 30.400 miliarde VND, o creștere de 110,8% față de anul precedent și cel mai ridicat nivel din ultimele șase luni.
Printre companiile imobiliare cu volume semnificative de emisiuni în această perioadă se numără Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company și multe alte companii de dezvoltare de proiecte. În special, Vingroup a emis cu succes o emisiune internațională de obligațiuni în valoare de 350 de milioane de dolari americani, cu o valoare nominală de 200.000 de dolari americani per obligațiune și o scadență de 5 ani, demonstrând că întreprinderile mari au încă acces la capital străin.
Cumulativ de la începutul anului până în prezent, valoarea totală a emisiunilor de obligațiuni corporative a ajuns la aproximativ 93.300 miliarde VND, o creștere de 26,3% față de aceeași perioadă a anului trecut. Dintre acestea, sectorul imobiliar continuă să fie sectorul lider, cu o valoare totală a emisiunilor de aproximativ 54.400 miliarde VND, o creștere semnificativă de 278% și reprezentând 58,3% din întreaga piață. Cei mai mari emitenți de la începutul anului includ Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup și T&T New Era Joint Stock Company.
Conform evaluării VIS Rating, obligațiuni imobiliare în valoare de aproximativ 99 de trilioane VND vor ajunge la scadență în 2026. Aceasta înseamnă că o parte semnificativă din capitalul nou atras este utilizată pentru refinanțarea datoriilor, relaxarea presiunii lichidității sau restructurarea obligațiilor financiare, mai degrabă decât pentru investiții în extindere.
Dacă fluxul de numerar al activității principale nu s-a îmbunătățit, emiterea continuă de noi obligațiuni pentru a achita datoriile vechi ar putea duce la un risc acumulat mai mare în viitor.
Întreprinderile sunt încă „însetate de capital” din cauza restricțiilor de creditare.
Piața continuă să înregistreze cazuri de întârzieri la plățile principalului și ale dobânzilor la obligațiuni. În aprilie 2026, s-au constatat restanțe la plăți pentru încă 4 coduri de obligațiuni, cu o valoare totală de aproape 2.900 de miliarde VND. Până la sfârșitul lunii aprilie, valoarea cumulată a obligațiunilor cu restanțe la plăți a fost estimată la aproximativ 31.500 de miliarde VND, echivalentul a aproximativ 2,3% din totalul datoriei corporative restante de pe piață.
Deși această cifră este mai mică decât perioada de vârf a crizei din 2022–2023, ea arată totuși că riscul de credit nu a dispărut. Multe companii se confruntă în prezent cu trei presiuni majore simultan: slăbirea fluxului de numerar din vânzări, costul ridicat al capitalului și scadențele pe termen scurt.
Dacă piața imobiliară își va reveni mai lent decât se așteaptă, există riscul unei restructurări sporite a datoriilor sau al unei perioade prelungite de rambursare a obligațiunilor.
Unul dintre motivele principale este că piața încă nu dispune de un canal de capital pe termen mediu și lung suficient de puternic pentru a înlocui creditul bancar. Timp de mulți ani, sistemul financiar vietnamez a fost puternic dependent de creditul bancar. În domeniul imobiliar, băncile au fost aproape principala sursă de finanțare atât pentru dezvoltatori, cât și pentru cumpărătorii de locuințe.
Cu toate acestea, după o perioadă de creștere rapidă a creditului în 2025, în special în sectorul imobiliar, Banca de Stat a Vietnamului a început să înăsprească controlul asupra creșterii creditului pentru a limita riscurile macroeconomice. Acest lucru a îngreunat accesul multor companii imobiliare la noi împrumuturi, forțându-le să revină pe piața obligațiunilor ca o alternativă de strângere de fonduri.
Potrivit domnului Tran Van Hieu, director general al OBCHolding, piața se confruntă în prezent cu un paradox major: multe proiecte imobiliare care deservesc nevoi reale de locuințe încă se luptă să acceseze capital, deoarece sunt supuse acelorași mecanisme de creditare ca și segmentele imobiliare speculative sau de lux.
Dl. Hieu a susținut că sistemul actual de gestionare a creditelor, bazat pe o rată generală a pieței, obligă întreprinderile care dezvoltă locuințe accesibile să suporte costuri de capital similare cu cele ale proiectelor de tip resort sau speculativ, cu riscuri mult mai mari. Acest lucru nu numai că crește presiunea financiară asupra întreprinderilor, dar și duce la creșterea prețurilor produselor.
„Dezvoltatorii de locuințe accesibile sunt «prinși» în același mediu bazat pe rate ale dobânzii ca și segmentele speculative. Acest lucru crește costurile de capital, împingând astfel prețurile locuințelor în direcția opusă obiectivelor de bunăstare socială”, a declarat dl Hieu.
Pe baza acestei realități, OBCHolding propune ca Banca de Stat a Vietnamului să dezvolte un mecanism de clasificare a creditelor în funcție de fiecare segment imobiliar, în loc să îl aplice uniform, așa cum se întâmplă în prezent. Prin urmare, proiectele de locuințe accesibile, locuințele care deservesc nevoi reale de trai sau cele cu lichiditate bună ar trebui să aibă acces la capital la costuri mai rezonabile, comparativ cu segmentele de lux sau cele de tip resort.
Potrivit multor experți, dacă capitalul continuă să fie „strict restricționat” în toate segmentele, piața s-ar putea confrunta cu o ofertă deficitară de locuințe, în timp ce proiectele speculative nu sunt examinate eficient. Acest lucru ar face, de asemenea, mai dificilă atingerea obiectivului de scădere a prețurilor locuințelor și de realizare a unei redresări durabile a pieței.
Cea mai mare provocare este restabilirea încrederii pe piață.
Perspectiva companiilor sugerează că politicile de creditare actuale sunt încă aplicate în mod egal pe toate segmentele imobiliare, în timp ce nivelul de risc și capacitatea de absorbție a capitalului fiecărui tip de proprietate variază foarte mult.
Mulți experți consideră că, dacă scopul este atât controlul riscului de credit, cât și sprijinirea unei redresări sănătoase a pieței, autoritățile de reglementare trebuie să dezvolte rapid un mecanism de clasificare a creditelor pe segmente, în loc să îl înăsprească uniform. Prin urmare, proiectele de locuințe sociale, proiectele de locuințe accesibile sau proiectele care deservesc nevoi reale de locuințe ar trebui prioritizate în accesarea capitalului la costuri mai rezonabile.
Pe termen lung, experții consideră că piața imobiliară din Vietnam trebuie să treacă de la un model dependent de bănci la un ecosistem de capital mai echilibrat și cu mai multe niveluri.
Dl. Nguyen Duc Thuan, consilier al Consiliului de Administrație al HASCO Holdings, consideră că legătura dintre piețele financiare și cele imobiliare în perioada următoare trebuie construită pe patru piloni: credit bancar, obligațiuni corporative, fonduri de investiții și fluxuri internaționale de capital.
În ceea ce privește creditul bancar, dl Thuan consideră că finanțarea nu ar trebui să se bazeze exclusiv pe garanții, ci ar trebui să evalueze în mod cuprinzător statutul juridic al proiectului, capacitatea de implementare, planul de vânzări, fluxul de numerar și capacitatea reală a întreprinderii de a rambursa datoria.
„Băncile nu ar trebui doar să joace un rol în furnizarea de finanțare, ci trebuie să devină și entități care monitorizează fluxul de numerar, controlează utilizarea capitalului și sprijină restructurarea datoriilor pentru a se potrivi ciclului de viață al proiectului”, a subliniat dl Thuan.
În ceea ce privește obligațiunile corporative, acest expert consideră că acestea ar trebui să devină un canal de capital sănătos pe termen mediu și lung pentru piață, punând totodată presiune pe companii pentru a îmbunătăți transparența în managementul financiar. Potrivit acestuia, piața obligațiunilor se poate dezvolta sustenabil doar atunci când este însoțită de standarde mai ridicate în ceea ce privește ratingul de credit, divulgarea informațiilor, transparența fluxului de numerar și monitorizarea utilizării capitalului.
În plus, modelele de fonduri de investiții imobiliare, cum ar fi REIT-urile, trebuie promovate pentru a crea surse de capital pe termen lung, mai profesionale și mai transparente pentru piață. În plus, se așteaptă ca fluxurile de capital străin prin intermediul pieței bursiere și activitățile de fuziuni și achiziții să joace, de asemenea, un rol mai important în perioada următoare.
În realitate, cel mai mare risc astăzi nu rezidă în obligațiunile în sine, ci în calitatea companiei emitente și în încrederea investitorilor.
După o perioadă de creștere rapidă și o criză de încredere anterioară, investitorii sunt acum mult mai precauți. Acest lucru obligă companiile care doresc să atragă capital pentru a-și demonstra capacitatea financiară, progresul proiectelor și abilitatea de a genera un flux de numerar real.
Prin urmare, al doilea trimestru al anului 2026 va deveni o perioadă crucială pentru piața obligațiunilor imobiliare. Companiile cu fundații financiare solide, active de calitate și capacități de vânzare stabile vor avea oportunitatea de a depăși presiunile legate de scadențe. În schimb, companiile care se bazează prea mult pe efectul de levier financiar și pe refinanțarea datoriilor se pot confrunta în continuare cu riscuri de lichiditate prelungite.
Sursă: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
Comentariu (0)