Dezamăgire față de investițiile în magazine la parter.

Báo Tài nguyên Môi trường•29/08/2023

Un magazin dintr-un bloc de apartamente din cartierul Go Vap a fost lăsat gol mult timp.

Odată foarte căutate și considerate „găină de aur” pentru investitori, casele comerciale de la parterul multor clădiri de apartamente se confruntă acum cu o cerere scăzută, chirii mici sau sunt scoase la vânzare. Această situație a pus mulți proprietari de case comerciale în dificultate, iar investitorii au capitalul blocat, deoarece chiriile actuale scăzute sunt neglijabile în comparație cu investiția inițială de miliarde până la zeci de miliarde de dong. Acest lucru se întâmplă în orașul Ho Chi Minh, un oraș dens populat cu cele mai mari cheltuieli de consum din țară.

De peste trei luni, domnul Dung, proprietarul unui magazin în districtul Go Vap, orașul Ho Chi Minh, încearcă să-și vândă magazinul de 50 m2, cu o pierdere de peste 500 de milioane de VND, dar nimeni nu a întrebat încă. Domnul Dung a cumpărat acest magazin în 2019 pentru aproape 3,8 miliarde de VND și inițial l-a închiriat cu 15 milioane de VND pe lună. Cu toate acestea, din cauza afacerilor proaste, chiriașul a părăsit proprietatea după șase luni. Ulterior, domnul Dung a pus din nou un afiș cu „de închiriat”, dar după puține întrebări, a redus proactiv chiria la 13 milioane de VND pe lună. Acum, după mai multe încercări de închiriere, prețul a fost redus în continuare la 10 milioane de VND pe lună, dar spațiul rămâne liber.

„În fiecare lună, încă trebuie să plătesc peste 20 de milioane de VND dobânzi și principal la împrumutul meu de 2 miliarde de VND. Veniturile din chirii sunt mici, iar presiunea plăților dobânzilor este copleșitoare, așa că a trebuit să vând casa-magazin în pierdere, dar o promovez de peste 3 luni și încă nu am găsit un cumpărător”, a spus domnul Dung.

Împărtășind o experiență similară, domnul Hien, investitor imobiliar, a declarat: „În 2018, am investit într-o casă comercială într-un proiect din fostul District 2 (acum orașul Thu Duc) pentru peste 5 miliarde VND. Situată pe un drum principal cu trafic intens, eram convins că, în timp, proprietatea mea își va crește valoarea sau va fi închiriată la un preț ridicat. Conform planului, am închiriat-o inițial unui chiriaș care a deschis o cafenea pentru 30 de milioane VND pe lună. Cu toate acestea, de la sfârșitul anului 2020, din cauza dificultăților comerciale, casa mea comercială, împreună cu mai multe proprietăți învecinate din aceeași zonă, a fost închisă și neînchiriată.”

„Când s-a terminat pandemia, am crezut că piața se va stabiliza rapid, dar au trecut doi ani și apartamentul meu este încă liber. Recent, un potențial chiriaș mi-a oferit 15 milioane de VND pe lună pentru a-l închiria pentru un mini-supermarket, dar încă nu am fost de acord. Plănuiesc să-l vând pentru că nu este o investiție profitabilă”, a spus dl Hien.

Potrivit multor experți imobiliari, comerțul electronic a crescut semnificativ în ultima vreme. Multe companii au nevoie acum doar de depozite, nu de magazine fizice, iar aceste depozite sunt acum depozite inteligente de servicii, gestionate și operate online, ceea ce este atât mai ieftin, cât și mai sigur. Închirierea de spații comerciale pentru depozitare este atât scumpă, cât și nesigură.

Potrivit experților, casele comerciale au fost cu adevărat valoroase când au apărut pentru prima dată în Vietnam, în anii 2000. În cartierele centrale ale orașului Ho Și Min, o serie de case comerciale au fost cândva „gâște aurii” care au atras investitori. Datorită succesului lor, companiile imobiliare au lansat continuu pe piață ofertă nouă, ceea ce a dus la un supraofert.

Dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), consideră că un proiect de tip „shophouse” trebuie să ia în considerare mulți factori, în special demografice, calcule detaliate ale comportamentului utilizatorilor și numărul de persoane care trec prin zonă, pentru a se asigura că activitățile comerciale și de cumpărături pot genera flux de numerar zilnic pentru proiect. Numai atunci un „shophouse” poate fi profitabil. În plus, este necesar să se studieze cu atenție schimbările semnificative în obiceiurile de cumpărături și de divertisment ale oamenilor. În prezent, consumatorii utilizează cumpărăturile online din ce în ce mai frecvent, iar migrarea către zonele urbane satelit face ca comerțul concentrat să fie mai puțin eficient decât înainte, reducând astfel semnificativ valoarea „shophouse-urilor”.

Împărtășind aceeași opinie, experții de la CBRE Vietnam consideră că, deși casele comerciale sunt considerate un segment profitabil de către profesioniști, investițiile în acestea în scopuri comerciale pot duce cu ușurință la dezamăgire dacă nu se ia în considerare cu atenție cererea potențială din zona urbană și din locuitorii din jur. În tendința inevitabilă de dezvoltare a pieței imobiliare actuale, fiecare proiect de complex de apartamente trebuie să aloce spațiu pentru zone comerciale. Cu toate acestea, în funcție de locație, fiecare proiect va avea nevoi diferite. Prin urmare, dezvoltarea și îmbunătățirea caselor comerciale vor depinde de locația și amploarea proiectului.

Într-un raport de piață recent realizat de JLL Vietnam, compania a sfătuit, de asemenea, investitorii care iau în considerare acest segment de case comerciale că, dacă nu au numerar disponibil, ar trebui să se gândească de două ori înainte de a investi, deoarece este foarte ușor să „prăbușească” piața. Pentru a-și păstra chiriașii actuali, proprietarii de case comerciale trebuie să reducă chiriile. Între timp, pentru proprietățile oferite în prezent spre închiriere, proprietarii se confruntă cu solicitări de reducere a chiriilor solicitate actuale cu 20-40%. Termenele contractelor rămân la 3-5 ani; cu toate acestea, chiriașii propun să nu crească chiriile pe toată durata contractului de închiriere...

Sursă