Determinarea densității populației din clădirile de apartamente deschide calea pentru apartamente de clasă medie.

În practică, dimensiunile gospodăriilor tind să scadă, odată cu creșterea numărului de familii nucleare de 1-3 persoane și cu nevoia tot mai mare de trai independent în rândul generațiilor mai tinere. Prin urmare, este necesară o metodă de calcul al populației mai științifică, flexibilă și realistă pentru a extinde posibilitatea dezvoltării de apartamente accesibile care să satisfacă nevoile reale de locuințe ale majorității locuitorilor urbani.

Cererea de locuințe este în creștere.
Datele sondajelor efectuate de organizațiile de cercetare de piață arată că, în ultimii ani, numărul de apartamente cu o suprafață de 45-70 m² a devenit din ce în ce mai rar. Multe proiecte noi se concentrează pe dezvoltarea de apartamente de dimensiuni mari cu prețuri de vânzare ridicate pentru a maximiza profiturile, ceea ce îngreunează accesul la locuințe pentru tineri, funcționari publici, intelectuali și familii mici.

Una dintre cauzele identificate este reglementarea privind controlul populației în cadrul proiectelor. În consecință, la aprobarea planificării, agenția de management își bazează adesea deciziile pe obiective de populație pentru a determina amploarea construcției, infrastructura tehnică, infrastructura socială și densitatea populației. Prin urmare, mulți investitori sunt nevoiți să reducă numărul de apartamente de dimensiuni mici și să mărească dimensiunea apartamentelor mari pentru a „menține” obiectivul de populație în limitele aprobate.

Mulți dezvoltatori sunt nevoiți să reducă numărul de apartamente mici și să crească numărul de apartamente mari pentru a „menține” obiectivele de populație. Foto: Pham Hung

În mod special, metoda actuală de determinare a populației din blocurile de apartamente din multe localități aplică încă în principal o abordare mecanică, calculând media numărului de persoane per apartament, fără un standard comun. De exemplu, în Hanoi , pe baza Deciziei nr. 39/2026/QD-UBND din 1 aprilie 2026, de modificare și completare a unor articole din Decizia nr. 34/2024/QD-UBND din 27 mai 2024, orașul prevede: Un apartament cu un dormitor și o suprafață utilă de ^{25-45 m²} este considerat o persoană; un apartament cu două sau trei dormitoare și o suprafață utilă de ^peste 40-55 m² este considerat 2 persoane; un apartament cu o suprafață utilă de peste ^{55-70 m²} este considerat 3 persoane; iar un apartament cu o suprafață utilă de peste ^{70-77 m²} este considerat 4 persoane.
În orașul Ho Și Min , conform Deciziei nr. 32/2025/QD-UBND, în vigoare de la 9 ianuarie 2026, regulamentele prevăd: Apartamentele cu 1 dormitor au o suprafață de ^{25-56 m²} , cele cu 2 dormitoare au o suprafață de ^{56-96 m²} , iar cele cu 3-4 dormitoare au o suprafață de ^{96-160 m²} sau mai mult…

Potrivit lui Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, în ultimii 10 ani, tendința de „creștere a dimensiunii gospodăriilor la 1-3 persoane, în principal din cauza reticenței de a se căsători și de a avea copii, precum și a presiunilor vieții și a costurilor ridicate ale vieții, a dus la o rată a fertilității de doar 1,91 copii pe femeie în 2024, mai mică decât nivelul de înlocuire de 2,1 copii pe femeie. Acest lucru, coroborat cu tendința de a trăi mai mult, a dus la o îmbătrânire rapidă a populației”.

Dacă în 2009, țara avea 7,45 milioane de persoane în vârstă, se așteaptă ca acest număr să crească la 16,1 milioane până la începutul anului 2025, reprezentând peste 16% din populația națională. Odată cu aceasta, există o tendință crescândă de „familii extinse” care locuiesc aproape una de alta în aceeași zonă sau proiect, dar cu spații, case sau apartamente separate; și o creștere semnificativă a numărului de persoane singure, cupluri tinere fără copii sau familii mici cu mai puține generații...

„Prin urmare, determinarea populației din blocurile de apartamente folosind o metodă rigidă de calcul al populației va crește numărul de «apartamente mari» în proiectele noi, potrivite doar pentru nevoile unui segment de persoane cu venituri mari. Atunci când este aplicată proiectelor de apartamente de gamă medie, existența multor «apartamente mari» nu este potrivită pentru nevoile și capacitățile financiare ale majorității persoanelor cu venituri medii și mici și ale tinerilor care abia își încep cariera”, a analizat dl. Le Hoang Chau.
Avem nevoie de o abordare flexibilă și practică.
Potrivit experților, în loc să se calculeze rigid populația pe baza numărului de apartamente, ar trebui dezvoltat un sistem de date privind populația și un model de prognoză mai științific . Determinarea populației ar trebui să se bazeze pe mai mulți factori, cum ar fi dimensiunea apartamentului, numărul de dormitoare, tipul de reședință, caracteristicile regionale și tendințele demografice. Acest lucru ar permite întreprinderilor să dezvolte produse mai accesibile, asigurând în același timp o dimensiune totală adecvată a populației.

Unii experți sugerează aplicarea unei metode de calcul al populației bazate pe utilizarea reală. De exemplu, o garsonieră sau un apartament cu un dormitor ar putea fi calculate pentru 1-2 persoane; un apartament cu două dormitoare pentru 3-4 persoane; iar un coeficient mai mare ar putea fi aplicat apartamentelor mai mari.

Determinarea dimensiunii populației pentru proiectele de construcții de apartamente necesită soluții flexibile și realiste. Foto: Doan Thanh

În plus, densitatea populației ar trebui să fie corelată cu capacitatea de infrastructură a zonei. Dacă zona are un sistem de transport bun, școli, unități medicale și spații publice, atunci poate exista mai multă flexibilitate în structura apartamentelor.

„Este crucial să trecem de la mentalitatea de «restricționare a apartamentelor mici pentru a reduce densitatea populației» la o mentalitate de dezvoltare cuprinzătoare a infrastructurii urbane. Deoarece, dacă se investește corespunzător în infrastructură, creșterea numărului de apartamente mici și mijlocii va contribui la rezolvarea problemei locuințelor pentru majoritatea oamenilor, fără a pune prea multă presiune asupra orașului”, a declarat Tran Ngoc Chinh, președintele Asociației Vietnameze de Planificare și Dezvoltare Urbană.

Împărtășind aceeași opinie, Dr. Nguyen Van Dinh - vicepreședintele Asociației Imobiliare din Vietnam - consideră că este necesară dezvoltarea unui set de criterii pentru clasificarea apartamentelor în funcție de suprafață și funcție, pentru a aplica un coeficient de populație mai adecvat; și pentru a completa rapid baza de date interconectată a populației și locuințelor între sectoarele construcțiilor, planificării și poliției, pentru a face prognozele demografice mai precise.

Pe baza acestui fapt, localitățile pot aloca în mod proactiv obiective de populație adecvate fiecărei zone, evitând situația de a aplica o singură formulă tuturor proiectelor. În plus, dezvoltarea de apartamente de dimensiuni mici trebuie să fie însoțită de standarde stricte privind designul, calitatea vieții și facilitățile publice pentru a evita riscul formării unor zone rezidențiale cu densitate mare, lipsite de spațiu de locuit comunitar.

În același timp, guvernul trebuie să continue să construiască mecanisme pentru a încuraja întreprinderile să dezvolte apartamente de clasă medie prin politici preferențiale privind terenurile, creditele, procedurile de investiții etc., deoarece cea mai mare cerere pe piață astăzi este pentru apartamente care sunt accesibile persoanelor cu venituri medii. Pentru a crește oferta în acest segment, este necesar să se elimine simultan blocajele juridice, de planificare și de determinare a populației.

Sursă: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html