Ce poți face pentru a evita să fii înșelat prin solicitarea unui depozit de 90-95% și apoi deturnarea fondurilor?

Trebuie să acoperim toate tipurile de activități de depozitare de pe piață.

În ceea ce privește reglementarea de la punctul d, clauza 4, articolul 24 din Proiectul de Lege Modificată privind Afacerile Imobiliare, care prevede că dezvoltatorii de proiecte imobiliare „au voie să primească avansuri de la clienți numai atunci când proiectul de locuințe sau de construcții a îndeplinit toate condițiile pentru a fi pus în funcțiune și tranzacția a fost finalizată după semnarea contractului”, dl. Le Hoang Chau - președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA) - consideră că această reglementare este corectă, dar insuficientă. El susține că trebuie completată cu o reglementare care să permită acceptarea avansurilor înainte de semnarea contractului de cumpărare și vânzare de proprietăți imobiliare, locuințe sau terenuri aflate în construcție.

Reglementările legale privind depozitele și necesitatea de a completa reglementări mai stricte privind acceptarea depozitelor înainte de semnarea contractelor de cumpărare și vânzare de proprietăți imobiliare, case și terenuri în construcție sunt necesare pentru a asigura consecvența și uniformitatea normelor juridice și a preveni activitățile frauduloase.

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 1 — Un proiect de apartamente în construcție în Hanoi (Fotografie ilustrativă: Ha Phong).

Președintele HoREA a susținut că Legile privind comerțul imobiliar din 2006 și 2014 erau viciate, deoarece reglementau tranzacțiile imobiliare doar după semnarea contractului, dar nu prevedeau cerința de achitare a unor garanții înainte de semnarea contractului.

În realitate, din cauza necesității esențiale a unui avans înainte de semnarea unui contract de tranzacție imobiliară, practicile de depozit rămân foarte frecvente și sunt guvernate doar de prevederile articolului 328, clauza 2, din Codul Civil din 2015. Cu toate acestea, Codul Civil nu specifică o sumă maximă a depozitului, ceea ce duce la numeroase cazuri de brokeri fără scrupule, speculanți funciari și companii care exploatează sistemul pentru a primi depozite mari.

„Au existat cazuri în care depozite de până la 90-95% din valoarea tranzacției au fost primite, apoi deturnate sau chiar fraudate, cauzând pierderi deponentului și contribuind totodată la instabilitatea pieței imobiliare. Prin urmare, este esențial să se reglementeze acest lucru în Legea privind afacerile imobiliare”, a declarat dl Chau.

Totuși, articolul 24, punctul d, clauza 4, din Proiectul de Lege privind Afacerile Imobiliare, cu modificările ulterioare, repetă această deficiență prin faptul că nu reglementează depozitele efectuate înainte de îndeplinirea condițiilor pentru încheierea unui contract de tranzacție imobiliară. Acest lucru este valabil mai ales pentru cazurile în care depozitele sunt efectuate ca promisiune de cumpărare și vânzare de „parcele de teren subdivizate” sau ca promisiune de cumpărare și vânzare de produse ale proiectelor imobiliare înainte de îndeplinirea condițiilor pentru încheierea unui contract, atunci când nu există documente privind drepturile de folosință a terenului sau autoritatea competentă nu a „aprobat încă politica de investiții simultan cu aprobarea investitorului” sau construcția nu a început încă. În astfel de cazuri, partea care efectuează depozitul suferă, de obicei, pierderea.

De exemplu, dacă avansul este mic, dar valoarea proprietății crește, partea care primește avansul ar putea fi dispusă să anuleze tranzacția și să returneze avansul (dublul sumei) deponentului. Sau, dacă avansul este mare sau foarte mare, partea care primește avansul ar putea comite o fraudă și să însușească depozitul clientului...

În plus, potrivit domnului Chau, articolul 24, punctul d, clauza 4, din Proiectul de Lege modificată privind afacerile imobiliare prevede doar cazul depunerii după semnarea contractului în scopul „asigurării executării contractului”, dar nu prevede cazul depunerii înainte de semnarea contractului în scopul „asigurării încheierii contractului”. Prin urmare, „domeniul de aplicare al reglementării” nu acoperă pe deplin toate activitățile de depunere pe piața imobiliară.

Pe baza analizei de mai sus, acesta a sugerat adăugarea următorului conținut: Dezvoltatorii de proiecte imobiliare sunt responsabili și au voie să primească avansuri de la clienții interesați de cumpărarea sau închirierea de locuințe sau de viitoare proiecte de construcții numai atunci când proiectul a primit aprobarea de investiție din partea autorității competente, un autorizație de construire (dacă este cazul) și construcția a început. Alternativ, dezvoltatorii pot primi avansuri de la clienți numai atunci când proiectul de locuințe sau de construcții îndeplinește toate condițiile pentru a fi pus în funcțiune și tranzacția a fost efectuată în conformitate cu prevederile prezentei legi.

„Suma depozitului nu trebuie să depășească 5% din valoarea casei sau a proiectului de construcție care este cumpărat, vândut sau închiriat; vânzătorul sau locatorul trebuie să indice clar prețul de vânzare sau de închiriere al casei sau al proiectului de construcție în contractul de depozit”, a subliniat dl Chau.

Împiedicați dezvoltatorii să ocolească legea.

În raportul preliminar de analiză a Legii revizuite privind afacerile imobiliare, întocmit de Comisia Economică a Adunării Naționale, unele opinii au sugerat că nu este necesar să se reglementeze prevederile privind depozitul în Legea privind afacerile imobiliare și că acestea ar trebui să fie guvernate de prevederile generale ale Codului Civil. Prin urmare, prevederea privind „depozitul” este o nouă prevedere în proiectul de lege; agenției de redactare i se solicită să raporteze și să clarifice necesitatea și temeiul propunerii acestei reglementări, în special temeiul său practic.

„Acolo unde este necesar, în proiectul de lege ar trebui incluse doar prevederile specifice privind depozitele în tranzacțiile imobiliare viitoare; nu este nevoie să se repete prevederile deja stipulate în Codul Civil”, se arată în raportul de revizuire.

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 2 — Potrivit experților, este necesar să se acopere toate activitățile de depozitare de pe piață pentru a limita riscurile pentru deponenți (Imagine ilustrativă: Ha Phong).

În ceea ce privește depozitele în tranzacțiile imobiliare care implică viitoare proiecte de construcții, ministrul Construcțiilor, Nguyen Thanh Nghi, a mai declarat că anterior, legile privind afacerile imobiliare nu conțineau reglementări în acest sens.

În realitate, unii dezvoltatori ocolesc legea semnând contracte de depozit sau alte tipuri de contracte pentru a colecta bani de la clienți înainte de îndeplinirea condițiilor de vânzare a caselor sau a proiectelor de construcții. Prin urmare, acest proiect include reglementări privind primirea depozitelor doar atunci când casele sau proiectele de construcții au îndeplinit condițiile pentru a fi puse în funcțiune și pentru a efectua tranzacții în conformitate cu reglementările.

Sursă