Один миллион единиц социального жилья сталкивается с проблемами финансирования и распределения земельных участков.

узкое место в поставках

19 мая Министерство строительства провело конференцию по реализации Проекта инвестирования и строительства не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малоимущих и работников промышленных парков в период 2021-2030 годов (Проект). По данным Министерства строительства, реализация политики в области социального жилья выявила ряд недостатков в планировании и распределении земель для строительства социального жилья; механизмах и политике по стимулированию развития социального жилья и жилья для рабочих и т. д. Министерство строительства представило, а премьер-министр утвердил Проект, в котором развитие социального жилья для малоимущих и работников промышленных парков определено как одна из ключевых задач социально-экономического развития страны. Цель состоит в том, чтобы к 2030 году завершить строительство примерно 1 миллиона единиц социального жилья в населенных пунктах.

Из-за дефицита социального жилья льготный кредитный пакет в размере 120 000 миллиардов донгов пока не привел к появлению непогашенных кредитов.

В частности, план предусматривает завершение строительства приблизительно 428 000 единиц социального жилья в период 2021-2025 годов и приблизительно 634 200 единиц социального жилья в период 2025-2030 годов. Одновременно с этим для каждого этапа (2022-2025 и 2025-2030 годы) будут установлены конкретные целевые показатели по завершению строительства социального жилья для соответствующих населенных пунктов. Для успешной реализации плана необходимо выявить трудности и препятствия, чтобы найти решения; «правильная диагностика проблемы — ключ к поиску правильного решения».

На конференции заместитель директора Департамента кредитования экономических секторов Государственного банка Вьетнама г-н Нгуен Суан Бак заявил, что правительство одобрило кредитный пакет в размере 120 000 миллиардов донгов для предоставления льготных займов инвесторам и покупателям социального и доступного жилья, но после двух месяцев реализации средства до сих пор не были выделены. На сегодняшний день Государственный банк Вьетнама не получил список проектов, как было указано Министерством строительства, поэтому непогашенные кредиты в рамках программы кредитования на сумму 120 000 миллиардов донгов не были оформлены.

По словам г-на Бака, действующие правила, определяющие право на приобретение социального жилья, подвергаются серьезной критике, например, требования к месту жительства и требование об освобождении дохода от подоходного налога, которые больше не актуальны в условиях постоянно растущих цен на жилье. Эти трудности и препятствия также станут основными причинами, влияющими на способность программы кредитования на сумму 120 000 миллиардов донгов эффективно использовать предоставленные средства.

Для обеспечения эффективной реализации пакета мер на сумму 120 триллионов донгов представители Государственного банка Вьетнама предложили министерствам и ведомствам пересмотреть и внести поправки в соответствующие правовые документы с целью устранения правовых препятствий и процедурных проблем в инвестировании и строительстве социального и доступного жилья, увеличения предложения этого сегмента недвижимости на рынке и удовлетворения реальных потребностей населения. Народные комитеты провинций и городов должны уделять внимание выделению земельных участков под строительство социального жилья; оперативно публиковать списки проектов, чтобы бенефициары могли получить доступ к кредитам в коммерческих банках; и активизировать информационную работу среди инвесторов проектов социального и доступного жилья, а также жителей своих районов, относительно программы кредитования на сумму 120 триллионов донгов.

Между тем, Министерство природных ресурсов и окружающей среды отметило, что нехватка социального жилья обусловлена ​​тем, что 20% земель в новых городских районах и коммерческих жилых комплексах не используются в полной мере или используются не по назначению. Нехватка земли для строительства социального жилья в удобных местах в крупных городах и промышленных зонах остается распространенной проблемой. Многие провинциальные народные комитеты до сих пор не уделяют достаточного внимания землепользованию для развития социального жилья, поэтому необходимо усилить контроль за этим вопросом со стороны руководства. В настоящее время в проекте пересмотренного Закона о земле предусмотрено, что проекты социального жилья, когда государство изымает земли для развития в национальных интересах, имеют право на освобождение от платы за землепользование. Если плата за землепользование будет освобождена, то не потребуется проведение аукциона и расчетных процедур, что значительно упростит процесс.

Из-за нехватки социального жилья в Ханое, проект социального жилья NHS Trung Van в районе Нам Ту Лием получил тысячи заявок, что привело к образованию длинных очередей.

Местные жители жалуются на бесчисленные трудности.

На конференции г-н Чан Хоанг Куан, директор Департамента строительства города Хошимин, заявил, что развитие социального жилья в городе по-прежнему сталкивается со многими препятствиями, такими как сложные инвестиционные процедуры; процедуры утверждения детального планирования в масштабе 1/500, распределение земли и расчет платы за землепользование. Кроме того, помимо процедур освобождения от платы за землепользование и требований к депозиту, аналогичных коммерческому жилью, проекты социального жилья также должны проходить такие процедуры, как оценка стоимости, проверка соответствия требованиям покупателей/арендаторов и аудит затрат для определения стандартной нормы прибыли. Более того, в проектах коммерческого жилья и городских районах, где 20% земли выделяется под строительство социального жилья, отсутствуют положения, регулирующие определение компенсационных затрат на расчистку земли, инвестиционные затраты на строительство инфраструктуры и распределение этих затрат в земельный фонд для строительства социального жилья.

Вскоре в провинции Биньдин появятся квартиры по цене от 500 миллионов донгов.

Утром 19 мая Народный комитет провинции Биньдинь провел церемонию закладки первого камня в строительство жилого комплекса в пределах планируемой зоны профсоюзного учреждения. На церемонии присутствовали г-жа Чыонг Тхи Май, член Политбюро, постоянный секретарь Центрального комитета и руководитель Центрального организационного отдела, а также другие руководители центрального правительства и провинции Биньдинь.

Жилищный проект в рамках Институционального комплекса профсоюзов провинции Биньдинь — единственный проект, разработанный Всеобщей конфедерацией труда Вьетнама в провинции Биньдинь. Инвестором является компания IEC Construction and Electromechanical Joint Stock Company; строительство ведется в городском районе Лонг Ван, квартале Чан Куанг Дьеу (город Куи Нхон) общей площадью 37 617 м² и общим объемом инвестиций более 1100 миллиардов донгов. Проект направлен на строительство жилья специально для рабочих, членов профсоюзов и трудящихся, занятых в промышленных зонах. Проект был задуман в рамках программы «Инвестиции в строительство профсоюзных учреждений в промышленных зонах и зонах экспортной переработки», утвержденной премьер-министром и реализуемой Всеобщей конфедерацией труда Вьетнама.

Проект включает в себя 4 высотных здания с 1500 квартирами, отличающимися гибкой планировкой площадью от 50 до 70 м², по цене от 500 до 700 миллионов донгов за единицу. Сдача первых квартир ожидается в четвертом квартале 2024 года.

Председатель Народного комитета провинции Биньдинь, г-н Фам Ань Туан, добавил: «В ближайшее время провинция продолжит реализацию проектов социального жилья в соответствии с планом, особенно жилья для рабочих; мы полны решимости инвестировать в строительство примерно 12 900 единиц социального жилья в период до 2025 года, на 5 лет раньше плана, утвержденного премьер-министром для провинции Биньдинь в рамках проекта по инвестированию в строительство не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малоимущих и работников промышленных парков в период 2021-2030 годов, который был утвержден 3 апреля 2023 года».

Тхань Куан

По словам г-на Куана, компенсация за землю и расчистка территории для некоторых проектов социального жилья крайне сложны и затяжны, что приводит к замедлению прогресса проектов или даже к их незавершению. Долгосрочное финансирование с льготными процентными ставками для поддержки инвесторов в заимствованиях для реализации проектов социального жилья и предоставления кредитов соответствующим получателям социального жилья для приобретения жилья является нестабильным, несвоевременным, а процедуры очень сложны и трудновыполнимы. Процедуры корректировки плана зонирования в масштабе 1/2000 и детального плана в масштабе 1/500 очень сложны и трудоемки. Государство до сих пор не создало механизм мобилизации ресурсов от нуждающихся в социальном жилье для формирования инвестиционного капитала для строительства социального жилья через банки, кредитные фонды или модели жилищно-сберегательных фондов…

Что касается решений, г-н Куан заявил, что город Хошимин пересматривает и разрабатывает планы землепользования для обеспечения достаточного количества земли для реализации проектов социального жилья и промышленного жилья в соответствии с законом; публично представляет и предлагает предприятиям землю для инвестиций в социальное жилье для проведения исследований и подготовки инвестиционных предложений. Город также разработал конкретные процедуры и решения для сокращения административных процедур по выделению земли, аренде земли и изменению целевого использования земли с рисоводства и некоторых других видов землепользования (не жилых) на цели реализации проектов строительства социального жилья.

Г-н Дуонг Дык Туан, заместитель председателя Народного комитета Ханоя, заявил, что Ханой планирует к 2025 году построить около 1,2 миллиона ^{квадратных} метров нового жилого фонда и готовится инвестировать в несколько районов с высокой концентрацией социального жилья. Г-н Туан отметил, что правила, регулирующие выделение земли под строительство социального жилья, имеют множество недостатков. Например, проекты, расположенные далеко от центра города, такие как районы Ба Ви, Унг Хоа и Ми Дык, не подходят для социального жилья. Аналогично, коммерческие жилищные проекты площадью более 2 гектаров по-прежнему требуют выделения 20% своей земли под социальное жилье, что является нецелесообразным и фрагментарным. Более того, проекты, не требующие выделения земли, все равно должны представлять отчеты премьер-министру для рассмотрения, что позволяет им платить плату за пользование землей вместо строительства домов, что приводит к неоправданно длительным процедурам. Ханой надеется заблаговременно выделить альтернативные участки земли для строительства социального жилья для этих проектов в районах с высокой концентрацией социального жилья. Одновременно с этим, полномочия были делегированы Ханою для корректировки планирования промышленных парков и зон экспортной переработки с целью увеличения земельных участков для строительства социального жилья в аренду.

Цель не достигнута, а стимулы недостаточно привлекательны.

Министр строительства Нгуен Тхань Нги признал, что цели развития социального жилья в последнее время не были достигнуты. Механизмы и политика, регулирующие развитие социального жилья, имеют некоторые недостатки, не соответствуют реалиям и требуют своевременного обновления. Процедуры инвестирования, строительства, управления и продажи, а также политика купли-продажи включают множество этапов, что приводит к длительным процессам. Политика стимулирования инвесторов недостаточно привлекательна, а государственный бюджет испытывает трудности с выделением средств на льготные кредиты; местным властям необходимо уделять этому больше внимания. В настоящее время министерство разрабатывает проект постановления о социальном жилье для представления правительству и Центральному комитету партии на утверждение, направленный на укрепление лидерства партии в развитии жилья для малоимущих и трудящихся.

---

Местным властям необходимо уделять больше внимания социальному жилью.

Местным властям необходимы конкретные механизмы и решения для оптимизации административных процедур, связанных с планированием и утверждением проектов, выделением и арендой земельных участков, расчисткой территорий и инвестициями в строительство. Они также должны выделять средства из местных бюджетов на предоставление дополнительных стимулов и поддержки для привлечения бизнеса к инвестициям в строительство социального жилья. Кроме того, местным властям необходимо пересматривать и координировать свои действия с соответствующими министерствами и ведомствами для решения юридических препятствий, с которыми сталкивались проекты в прошлом, тем самым высвобождая эти ресурсы, особенно те, которые связаны с расчищенными землями, готовыми к строительству, и создавая таким образом предложение на рынке.

Заместитель министра строительства Нгуен Ван Шинь

Пока нет никаких указаний относительно того, как использовать средства, уплаченные за социальное жилье.

В настоящее время законодательство не содержит указаний по использованию средств, собранных с коммерческих проектов, которые выполняют свои обязательства по строительству социального жилья путем осуществления платежей. Поэтому центральным министерствам и ведомствам необходимо оперативно издать руководящие указания по управлению и использованию этих средств. Необходимо оптимизировать процесс отбора инвесторов для жилищных проектов в целом и проектов строительства социального жилья в частности. Если отбор инвесторов осуществляется посредством тендеров, следует разработать отдельный (упрощенный и сокращенный) процесс проведения тендеров для проектов социального жилья.

Г-н Дуонг Дык Туан, заместитель председателя Народного комитета Ханоя.

В развитии социального жилья много недостатков.

Спрос на социальное жилье и жилье для рабочих в этом районе очень высок, однако механизм развития этого типа жилья все еще имеет множество недостатков, таких как узкая целевая группа и сложные процедуры купли-продажи социального жилья. Определение цены социального жилья до продажи, аренды или лизинга с правом выкупа для проектов, финансируемых из государственного бюджета, требует оценки со стороны ведомств провинциального уровня, что также является трудоемким и дорогостоящим процессом. Мобилизация капитала для проектов социального жилья сталкивается со многими трудностями из-за ограниченности государственных средств поддержки и механизмов, которые затрудняют доступ инвесторов к этим средствам…

Г-н Нгуен Ван Дань, заместитель председателя Народного комитета провинции Биньзыонг.

---

По словам заместителя министра строительства Нгуен Ван Синха, министерство завершило разработку проекта пересмотренного Закона о жилищном строительстве, который был одобрен правительством и будет представлен Национальному собранию на его 5-й сессии 15-го созыва. В связи с этим Министерство строительства предложило правительству представить Национальному собранию предложение, позволяющее ввести в действие политику в области социального жилья вскоре после вступления в силу пересмотренного Закона о жилищном строительстве (ожидается с 1 января 2024 года), включая политику в отношении: имеющих право на получение помощи и условий; планирования и распределения земли для строительства социального жилья; отбора инвесторов; процедур реализации проектов; и государственной политики преференций… Одновременно будут разработаны отдельные политики в отношении жилья для рабочих и военнослужащих для поощрения и стимулирования развития.

«В предстоящий период министерства и ведомства продолжат координировать свои действия с органами Национального собрания для завершения и принятия поправок к Закону о жилищном строительстве в сочетании с поправками к Закону о земле, Закону о тендерах и налоговому законодательству… Необходимо представить премьер-министру доклад о подготовке и представлении на рассмотрение Постоянному комитету Национального собрания дополнения к среднесрочному плану государственных инвестиций на периоды 2021-2025 и 2026-2030 годов для реализации политики в области социального жилья. Необходимо направлять и координировать действия с местными органами власти и кредитными учреждениями для быстрого предоставления кредитов и распределения средств, уделяя особое внимание ключевым областям и целевым проектам в сфере недвижимости в соответствии с законом; приоритетное кредитование проектов социального жилья, обеспечивающих социальную защиту», — сказал г-н Синх.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm