Узкое место в поставках
19 мая Министерство строительства провело конференцию по запуску Проекта инвестирования в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья (КЖ) для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период с 2021 по 2030 год (Проект). По данным Министерства строительства, реализация политики в области социального жилья выявила некоторые недостатки в планировании землеотвода под строительство социального жилья; механизмах и политике стимулирования строительства социального жилья, жилья для рабочих (СЖР)... Министерство строительства представило, а Премьер-министр опубликовал Проект, определяющий развитие социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков как одну из ключевых задач социально-экономического развития страны. Цель — стремиться к строительству около 1 миллиона КЖР в населенных пунктах к 2030 году.
Предложение социального жилья ограничено, поэтому льготный кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов не привел к образованию непогашенной задолженности.
Из них на этапе 2021–2025 годов будет построено около 428 000 домов социального жилья, а на этапе 2025–2030 годов – около 634 200 домов социального жилья. Одновременно с этим, для каждого этапа (2022–2025 и 2025–2030 годов) будут определены конкретные цели по вводу в эксплуатацию социального жилья. Для успешной реализации Проекта необходимо выявить трудности и препятствия, чтобы найти решения, «найти нужную болезнь, чтобы найти правильное лекарство».
На конференции заместитель директора Департамента кредитования секторов экономики Госбанка Нгуен Суан Бак сообщил, что правительство одобрило кредитный пакет на сумму 120 000 млрд донгов, предоставляющий льготные кредиты инвесторам и покупателям социального и промышленного жилья, однако после двух месяцев реализации он так и не был выдан. На сегодняшний день Госбанк не получил список проектов, предусмотренный Министерством строительства, поэтому непогашенной задолженности по программе кредитования на сумму 120 000 млрд донгов не имеется.
По словам г-на Баца, действующее положение об условиях приобретения социального жилья также вызывает множество нареканий, например, условия проживания и условия доходов, не облагаемых подоходным налогом с физических лиц, больше не соответствуют условиям роста цен на жилье. Эти трудности и проблемы также станут основными причинами, влияющими на способность освоения кредитной программы в размере 120 000 миллиардов донгов.
Для реализации пакета мер в размере 120 000 миллиардов донгов представитель Госбанка поручил министерствам и ведомствам пересмотреть и внести изменения в соответствующие законодательные документы, чтобы устранить правовые препятствия, процедуры и процессы инвестирования и строительства социального и индустриального жилья, увеличить предложение этого сегмента недвижимости на рынке и удовлетворить реальные потребности населения. Народным комитетам провинций и городов необходимо уделить внимание и организовать земельные фонды для строительства социального жилья; своевременно опубликовать список проектов, чтобы бенефициары имели доступ к кредитам в коммерческих банках; и усилить пропаганду программы кредитования в размере 120 000 миллиардов донгов среди инвесторов проектов социального и индустриального жилья, а также среди местного населения.
Между тем, Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды указало, что причина нехватки социального жилья заключается в том, что 20% земельного фонда в новых городских районах и проектах коммерческого жилья не были в полной мере реализованы или использовались не по назначению. Нехватка земельного фонда для инвестиций в строительство социального жилья в благоприятных местах в крупных городах и промышленных парках по-прежнему является распространенной проблемой. Многие провинциальные народные комитеты не уделяли должного внимания земельному фонду для развития социального жилья, поэтому необходимо возложить ответственность на руководство за этот вопрос. В настоящее время проект пересмотренного Закона о земле предусматривает, что проекты социального жилья являются случаями, когда государство изымает землю для застройки в национальных интересах и освобождается от платы за землепользование. В случаях, когда плата за землепользование освобождается, нет необходимости проводить процедуры аукционов, рассчитывать плату за землепользование... так будет намного удобнее.
Предложение социального жилья в Ханое ограничено, поэтому проект социального жилья NHS Trung Van в районе Нам Ту Лием рассматривает тысячи заявок на покупку, из-за чего людям приходится стоять в очереди.
Местные жители жалуются на многочисленные трудности.
На конференции г-н Чан Хоанг Куан, директор Департамента строительства города Хошимин, отметил, что строительство социального жилья в городе по-прежнему сталкивается с множеством проблем, таких как сложные инвестиционные процедуры, процедуры утверждения детального планирования в масштабе 1:500, землеотвод и расчёт платы за землепользование. Кроме того, помимо процедур освобождения от платы за землепользование и залогов, как в случае с коммерческим жильём, проекты социального жилья должны проводить дополнительные процедуры, такие как оценка продажной цены, подтверждение покупателей, аренда с правом выкупа, аудит затрат для определения нормативной прибыли... В проектах коммерческого жилья и городских районах, где под строительство социального жилья резервируется 20% земельного фонда, отсутствуют нормативные акты, регулирующие определение расходов на компенсацию за расчистку участка, расходов на инвестиции в инфраструктуру и распределение этих расходов в земельный фонд для строительства социального жилья...
В Биньдине скоро появятся квартиры по цене всего от 500 миллионов донгов
Утром 19 мая Народный комитет провинции Биньдинь провёл церемонию закладки фундамента жилого комплекса на территории планируемого комплекса зданий профсоюзных учреждений. На церемонии закладки фундамента присутствовали член Политбюро, постоянный секретарь Секретариата, руководитель Центрального организационного комитета г-жа Чыонг Тхи Май, а также руководители Центрального комитета и провинции Биньдинь.
Жилищный проект в зоне профсоюзных учреждений провинции Биньдинь – единственный проект, разработанный Всеобщей конфедерацией труда Вьетнама в Биньдине, инвестором которого выступает акционерная компания IEC Construction and Electromechanical Investment Joint Stock Company. Проект построен в районе Лонгван, район Чанкуангдьеу (город Куинён). Общая площадь объекта составляет 37 617 м², а общий объем инвестиций – более 1 100 млрд донгов. Цель проекта – строительство жилого комплекса, предназначенного исключительно для рабочих, членов профсоюзов и рабочих, занятых в промышленных зонах. Проект был разработан в рамках проекта «Инвестирование в строительство профсоюзных учреждений в промышленных зонах и зонах экспортного производства», утвержденного премьер-министром Вьетнама, и реализуется Всеобщей конфедерацией труда Вьетнама.
Проект включает в себя 4 высотных блока с 1500 квартирами. Площадь квартир варьируется от 50 до 70 м², а цены продажи варьируются от 500 до 700 млн донгов за квартиру. Ожидается, что первые квартиры будут сданы в четвертом квартале 2024 года.
Г-н Фам Ань Туан, председатель Народного комитета провинции Биньдинь, добавил: «В ближайшее время провинция продолжит реализацию проектов социального жилья в соответствии с планом, особенно жилья для рабочих; провинция полна решимости инвестировать в строительство около 12 900 единиц социального жилья в период до 2025 года, на 5 лет раньше срока, установленного премьер-министром провинции Биньдинь в Проекте по инвестированию в строительство не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малообеспеченных людей и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов, утвержденном 3 апреля 2023 года».
Тхань Куан
По словам г-на Куана, работа по компенсации и расчистке участков под некоторые проекты социального жилья очень сложна и длительна, реализация проектов идёт медленно или даже невозможно. Долгосрочный капитал с льготными процентными ставками, необходимый для поддержки инвесторов, желающих инвестировать в проекты социального жилья и кредитовать бенефициаров социальной жилищной политики на покупку жилья, нестабилен, несвоевременен, а процедуры очень сложны, что затрудняет соблюдение установленных критериев. Процедуры корректировки планов зонирования в масштабе 1:2000 и детальных планов в масштабе 1:500 очень сложны и длительны. В государстве до сих пор не создан механизм мобилизации ресурсов субъектов, нуждающихся в социальном жилье, для формирования инвестиционного капитала для строительства социального жилья через банки, кредитные фонды или модели фондов сбережений на жилье...
Что касается предлагаемых решений, г-н Куан отметил, что город Хошимин рассматривает и планирует планы землепользования, обеспечивая достаточный земельный фонд для реализации проектов социального и промышленного жилья в соответствии с законодательством; информирует предприятия о земельных фондах, предназначенных для инвестиций в социальное жилье, и предоставляет им доступ к исследованиям и инвестиционным предложениям. Город также принял конкретные решения, сокращающие административные процедуры выделения земель, аренды земель и перевода рисовых угодий и некоторых других типов земель (кроме земель, занятых жилой недвижимостью) в целях реализации инвестиционных проектов социального жилья.
Г-н Дуонг Дык Туан, заместитель председателя Народного комитета Ханоя, сообщил, что город Ханой поставил перед собой цель построить около 1,2 миллиона квадратных метров нового жилья к 2025 году и готовится инвестировать в ряд районов концентрированного социального жилья. Г-н Туан отметил, что обязательное регулирование выделения земли под строительство социального жилья все еще имеет много недостатков. Например, проекты, расположенные далеко от центра Ханоя, такие как Ба Ви, Унг Хоа, Ми Дык..., не подходят для строительства социального жилья. Или проекты коммерческого жилья площадью более 2 гектаров, для которых все равно необходимо выделить 20% земельного фонда под социальное жилье, не подходят и раздроблены. Однако, если вы не хотите выделять землю, вам все равно придется обратиться к премьер-министру для рассмотрения вопроса об оплате земельных сборов вместо строительства домов, что приводит к неоправданно длительным процедурам. Ханой надеется заблаговременно организовать альтернативные земельные фонды для строительства социального жилья для этих проектов в районах концентрированного социального жилья. В то же время городу Ханою разрешено корректировать планирование промышленных парков и зон экспортной переработки в целях пополнения земельного фонда для строительства социального жилья для сдачи в аренду.
Пока не достигнуто, непривлекательные стимулы
Министр строительства Нгуен Тхань Нги признал, что в прошлом цель развития социального жилья не была достигнута по сравнению с поставленной задачей. Механизм политики, регулирующий развитие социального жилья, имеет некоторые положения, которые не соответствуют требованиям, не соответствуют действительности и не дополняются своевременно. Процедуры инвестирования и строительства, управления куплей-продажей и политики купли-продажи осуществляются в несколько этапов и осуществляются в несколько этапов и затягиваются. Политика стимулирования инвесторов недостаточно привлекательна, государственный бюджет по-прежнему сталкивается с трудностями в организации льготных кредитов, и местным органам власти необходимо уделять больше внимания. Министерство готовит постановление о социальном жилье для представления в Правительство и Секретариат для обнародования в целях укрепления руководства партии в развитии жилья для малообеспеченных людей и работников.
Местные власти должны уделять больше внимания социальному жилью
Местные органы власти должны иметь конкретные механизмы и решения для сокращения административных процедур, связанных с разработкой, утверждением проектов, выделением земельных участков, арендой земельных участков, расчисткой участка, процедурами инвестирования в строительство и т.д. Необходимо сбалансировать и распределить местные бюджеты для стимулирования и создания дополнительных стимулов для поддержки, поощрения и привлечения бизнеса к инвестированию в строительство социального жилья. Кроме того, местным органам власти необходимо анализировать и координировать действия с соответствующими министерствами и ведомствами для решения проектов, столкнувшихся с юридическими проблемами в последнее время, чтобы высвободить эти ресурсы, особенно для проектов с чистыми земельными участками, которые могут быть немедленно запущены в строительство, создавая предложение на рынке.
Заместитель министра строительства Нгуен Ван Шинь
Инструкций о том, как использовать деньги для оплаты обязательств по социальному жилью, нет.
В законе пока не прописаны правила использования средств, полученных от коммерческих проектов, выполняющих свои обязательства по развитию социального жилья посредством выплаты средств. Поэтому центральным министерствам и ведомствам необходимо в ближайшее время разработать руководство по управлению и использованию этих средств. Необходимо разработать процедуру, сокращающую сроки отбора инвесторов для жилищных проектов в целом и инвестиционных проектов строительства социального жилья в частности. В случае отбора инвесторов на конкурсной основе, для каждого типа социального жилья должны быть предусмотрены отдельные процедуры конкурсной процедуры (упрощенная, сокращенная и с сокращенными сроками реализации).
Г-н Зыонг Дык Туан, заместитель председателя Ханойского народного комитета
Множество недостатков в развитии социального жилья
Спрос на социальное жилье и жилье для местных работников очень велик, но механизм развития этого типа жилья по-прежнему имеет множество недостатков, таких как узкий круг получателей пособий и сложные процедуры купли-продажи социального жилья. Определение цены социального жилья перед продажей, сдачей в аренду или лизинг для проектов, финансируемых за счет государственного бюджета, должно проводиться по оценке региональных агентств, что также является длительным и дорогостоящим процессом. Мобилизация капитала для проектов социального жилья сталкивается с многочисленными трудностями из-за ограниченности государственной поддержки и сложных механизмов доступа инвесторов к проектам социального жилья...
Г-н Нгуен Ван Дань, заместитель председателя Народного комитета провинции Биньзыонг
По словам заместителя министра строительства Нгуена Ван Синя, министерство завершило разработку проекта пересмотренного Закона о жилье, который был одобрен правительством и будет представлен Национальной ассамблее на 5-й сессии 15-го Национального собрания. Соответственно, Министерство строительства предложило правительству представить Национальной ассамблее проект, позволяющий ввести в действие политику социального жилья вскоре после вступления в силу пересмотренного Закона о жилье (ожидается с 1 января 2024 года), включая комплекс мер по: бенефициарам и условиям; планированию и выделению земель для строительства социального жилья; отбору инвесторов; процедурам реализации проектов; преференциальной политике государства и т. д. В то же время будут разработаны отдельные меры по размещению военнослужащих и жилью для военнослужащих, чтобы иметь механизмы поощрения и стимулирования развития.
«В ближайшее время министерства и ведомства продолжат координировать свою деятельность с агентствами Национальной ассамблеи для завершения и обнародования изменённого Закона о жилье в соответствии с изменённым Законом о земле, изменённым Законом о торгах, налоговым законодательством и т. д. Доложить Премьер-министру о представлении Постоянному комитету Национальной ассамблеи для рассмотрения и дополнения среднесрочного плана государственных инвестиций на период 2021–2025 годов и 2026–2030 годов в целях реализации политики социального жилья. Руководить и координировать работу местных органов власти и кредитных учреждений по оперативному кредитованию и выплате средств, уделяя особое внимание ключевым направлениям и темам для предприятий и проектов в сфере недвижимости, отвечающим требованиям закона; отдавать приоритет кредитному портфелю проектов социального жилья для обеспечения социальной защиты», — сказал г-н Синх.
Ссылка на источник
Комментарий (0)