Японский рынок недвижимости теряет свою привлекательность.

Слухи о том, что весной этого года Япония впервые за 17 лет повысит процентные ставки, приводят к падению иностранных инвестиций во внутренний рынок недвижимости до самого низкого уровня за пять лет.

Политика отрицательных процентных ставок скоро закончится.

В последнем квартале 2023 года иностранные инвестиционные фонды распродали ряд крупных объектов недвижимости в Японии. Сингапурская фирма Mapletree Investments продала коммерческое здание в Осаке за 54 миллиарда иен розничному продавцу электроники Edion. Американская инвестиционная компания Fortress продала курортный отель на Окинаве одному из своих собственных инвестиционных фондов недвижимости примерно за 40 миллиардов иен…

Согласно данным CBRE, крупнейшей в мире компании, занимающейся инвестициями и услугами в сфере коммерческой недвижимости, новые инвестиции иностранных компаний в четвертом квартале 2023 года сократились на 80% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. За первые девять месяцев 2023 года объем продаж недвижимости иностранными инвесторами увеличился более чем вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 1,05 триллиона иен (7,1 миллиарда долларов США), в то время как объемы их покупок сократились примерно на 20% до 830 миллиардов иен.

За весь 2023 год иностранные инвестиции в японскую недвижимость сократились примерно на 30%, до 1 триллиона иен (6,7 миллиарда долларов США), в то время как объем продаж недвижимости удвоился, достигнув примерно 1,37 триллиона иен, что ознаменовало первый полный год чистых продаж с 2018 года.

В то время как многие объекты недвижимости распродаются по бросовым ценам, многочисленные строительные проекты в Японии также приостановлены из-за нехватки рабочей силы. Фото: NIKKEI ASIA

Падение цен на недвижимость частично обусловлено возможностью корректировки денежно-кредитной политики Банка Японии (BOJ). Глава BOJ Кадзуо Уэда недавно подтвердил вероятность повышения процентных ставок банком этой весной. По мнению экспертов, BOJ близок к принятию решения о прекращении политики отрицательных процентных ставок в апреле 2024 года. Инвесторы опасаются, что после резкого повышения процентных ставок стоимость заимствований увеличится, что снизит доходность инвестиций в недвижимость.

Продажа здания.

Вялый зарубежный рынок недвижимости также сыграл свою роль в вышеупомянутой распродаже. Повышение процентных ставок и сохраняющаяся тенденция к работе из дома привели к снижению цен на офисную недвижимость в США и Европе. Некоторые инвесторы смягчили потери, продав и зафиксировав прибыль на ранних этапах продаж недвижимости в Японии, где цены оставались относительно высокими по сравнению с другими рынками.

Те самые международные инвесторы, которые когда-то подпитывали рынок офисной недвижимости Японии, теперь впервые распродают свои активы, поскольку арендные цены падают из-за переизбытка предложения и роста банковских процентных ставок. Аналитики прогнозируют, что иностранные инвесторы продолжат продавать японскую недвижимость в 2024 году.

Тем временем сингапурский инвестиционный фонд GIC этим летом начал процесс продажи контрольного пакета акций токийского небоскреба Shiodome, но насколько успешным окажется этот процесс, остается неясным. Номинальная годовая доходность GIC за пять лет, закончившихся в марте 2023 года, составила 3,7%, что является самым низким показателем с 2016 года. Поскольку цены на офисные здания резко упали в США и Европе, GIC продал недвижимость в Японии, где цены выше, чтобы компенсировать эти потери.

По данным Ассоциации ценных бумаг в сфере недвижимости, офисные здания играют центральную роль на японском рынке инвестиций в недвижимость, составляя приблизительно 40% портфелей японских инвестиционных фондов недвижимости. В то время как спрос на другие типы недвижимости, такие как жилая и гостиничная недвижимость, остается высоким, слабый рынок офисной недвижимости создает трудности для некоторых инвесторов.

Особенно сильно пострадали объемы сделок с офисными зданиями, которые упали на 40% до 1,08 триллиона иен, самого низкого уровня с 2012 года. По данным Nikkei Asia, уровень вакантных офисных площадей в Токио достиг самого высокого уровня за 11 лет, несмотря на то, что арендные цены упали на 30% по сравнению с четырьмя годами ранее.

Иностранных инвесторов привлекает японская недвижимость в основном из-за низких процентных ставок, обусловленных крайне мягкой денежно-кредитной политикой Банка Японии. Однако перспектива повышения процентных ставок этой весной омрачает ситуацию на рынке. Согласно опросу, проведенному Mitsubishi UFJ Trust and Banking, если в 2019 году 89% иностранных инвесторов заявили о своем оптимизме или умеренном оптимизме в отношении японской недвижимости, то сейчас этот показатель снизился до 28%.

ХАНЬ ЧИ

Источник