Японская недвижимость теряет свою привлекательность

Предположения о том, что этой весной Япония впервые за 17 лет повысит процентные ставки, приводят к падению иностранных инвестиций в отечественную недвижимость до пятилетнего минимума.

Политика отрицательных процентных ставок подходит к концу

В последнем квартале 2023 года иностранные инвестиционные фонды распродавали крупные активы в сфере недвижимости в Японии. Сингапурская Mapletree Investments продала коммерческое здание в Осаке за 54 миллиарда иен компании Edion, торгующей электроникой. Американская Fortress Investment Group продала курортный отель на Окинаве инвестиционному фонду недвижимости, работающему под её эгидой, примерно за 40 миллиардов иен.

По данным CBRE, крупнейшей в мире компании, специализирующейся на инвестициях и услугах в сфере коммерческой недвижимости, объём новых инвестиций иностранных компаний в четвёртый квартал 2023 года сократился на 80% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. За первые девять месяцев 2023 года объём продаж недвижимости иностранными инвесторами вырос более чем вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 1,05 трлн иен (7,1 млрд долларов США), в то время как объём их покупок сократился примерно на 20% до 830 млрд иен.

За полный 2023 год иностранные инвестиции в японскую недвижимость сократились примерно на 30% до 1 трлн иен (6,7 млрд долларов США), в то время как продажи недвижимости удвоились, достигнув около 1,37 трлн иен, что ознаменовало первый полный год чистых продаж с 2018 года.

В то время как многие объекты недвижимости распродаются, многие строительные проекты в Японии также приостановлены из-за нехватки рабочей силы. Фото: NIKKEI ASIA

Распродажа недвижимости отчасти обусловлена способностью Банка Японии (БЯ) корректировать денежно-кредитную политику. Глава Банка Японии Кадзуо Уэда недавно подтвердил возможность повышения процентных ставок Банком Японии этой весной. По мнению экспертов, Банк Японии приближается к решению о прекращении политики отрицательных процентных ставок в апреле 2024 года. Инвесторы обеспокоены тем, что резкий рост процентных ставок приведет к увеличению стоимости заимствований и снижению доходности инвестиций в недвижимость.

Продажа здания

Вялый рынок зарубежной недвижимости также сыграл свою роль в распродажах. Более высокие процентные ставки и устойчивая тенденция к удалённой работе привели к снижению цен на офисную недвижимость в США и Европе. Некоторые инвесторы сократили свои потери, продав недвижимость заранее, чтобы получить прибыль от активов в Японии, где цены остаются относительно высокими по сравнению с другими рынками.

Международные инвесторы, которые когда-то стимулировали рынок офисного строительства Японии, теперь первыми продают недвижимость, поскольку арендная плата падает из-за переизбытка предложения и роста процентных ставок. Аналитики прогнозируют, что иностранные инвесторы продолжат продавать японскую недвижимость до 2024 года.

Сингапурский суверенный фонд благосостояния GIC этим летом начал процесс продажи контрольного пакета акций токийского небоскреба Shiodome City Center, но насколько успешно это пройдет, пока неясно. Годовая номинальная доходность GIC за пять лет, по состоянию на март 2023 года, составила 3,7%, что является самым низким показателем с 2016 года. Поскольку цены на офисную недвижимость в США и Европе упали, GIC продал недвижимость в Японии, где цены выше, чтобы компенсировать эти потери.

По данным Ассоциации ценных бумаг недвижимости, офисные здания занимают центральное место на рынке инвестиций в недвижимость Японии, составляя около 40% портфелей японских инвестиционных фондов недвижимости. Хотя спрос на другие типы недвижимости, такие как жилая и гостиничная, остаётся высоким, слабый рынок офисной недвижимости создаёт трудности для некоторых инвесторов.

Особенно сильно пострадал объем сделок с офисными зданиями, упав на 40% до 1,08 трлн иен, что является самым низким показателем с 2012 года. По данным Nikkei Asia, уровень вакантных офисных площадей в Токио достиг 11-летнего максимума, хотя цены на аренду упали на 30% по сравнению с показателями четырехлетней давности.

Иностранных инвесторов японская недвижимость привлекает в основном низкой стоимостью заимствований, связанной с крайне мягкой денежно-кредитной политикой Банка Японии. Однако перспектива повышения процентных ставок этой весной бросает тень на рынок. Согласно опросу Mitsubishi UFJ Trust and Banking, в 2019 году 89% иностранных инвесторов заявили, что они настроены оптимистично или в некоторой степени оптимистично в отношении японской недвижимости, но сейчас этот показатель снизился до 28%.

СЧАСТЛИВЫЙ ЧИ

Источник