Недвижимость в новых условиях

Это важные, основополагающие законы, которые перестраивают правовую основу рынка недвижимости. Наряду с этим, правительство постоянно прилагает усилия для устранения препятствий и поддержки рынка недвижимости. Однако, помимо поддерживающей политики, рынок недвижимости также сталкивается с колебаниями макроэкономических и финансово-денежных рынков как внутри страны, так и за рубежом, что создает новые условия для инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Кадр с семинара (Фото: HNV)

Эти вопросы были разъяснены на семинаре «Инвестиционный фокус: недвижимость в новом контексте», организованном TheLEADER во второй половине дня 30 июля в Ханое .

Семинар, собравший большое количество экспертов, юристов и менеджеров, представил анализ влияния новых правовых норм на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, обсудил, что предприятиям необходимо сделать для адаптации к новой правовой базе, а также проанализировал потенциальные инвестиционные возможности и стратегические инвестиционные направления в новых условиях.

На семинаре представители бизнес-ассоциаций, инвестиционных и консалтинговых компаний в сфере недвижимости, а также эксперты по правовым вопросам в сфере недвижимости обсудили влияние трех измененных законов на рынок недвижимости и бизнес в этой области; устраненные правовые препятствия; оставшиеся вопросы; начало нового цикла на рынке недвижимости; тенденции цен на недвижимость; потенциальные инвестиционные области; привлекательность различных сегментов недвижимости для инвестиционного капитала; бизнес-стратегии по адаптации к новым правовым нормам, изменениям рынка и предпочтениям клиентов; кредитные потоки в недвижимость и давление на облигации, обеспеченные недвижимостью.

Г-жа Нгуен Хоай Ан, старший директор CBRE Vietnam, представила свою точку зрения на семинаре (Фото: PV).

Позитивные перспективы для рынка недвижимости

Выступая на семинаре, г-жа Нгуен Хоай Ан, старший директор CBRE Vietnam, подтвердила, что среди факторов экономического роста Вьетнама в последнее время можно выделить продолжающийся уверенный рост прямых иностранных инвестиций (ПИИ). В первые шесть месяцев 2024 года Вьетнам оставался одной из ведущих стран региона по привлечению ПИИ (как зарегистрированных, так и реализованных). Этот капитал способствовал общему экономическому росту и стимулировал развитие рынка недвижимости, особенно промышленной недвижимости. По словам г-жи Ан, еще одним фактором роста стало восстановление экспорта и импорта в первые шесть месяцев 2024 года, достигшее 14,5%, что внесло значительный вклад в восстановление ВВП страны. Это восстановление торгового баланса было обусловлено восстановлением мирового спроса. Кроме того, следует отметить увеличение числа иностранных туристов, возвращающихся во Вьетнам после длительного периода, пострадавшего от пандемии COVID-19. Прогнозируется, что число иностранных туристов, посещающих Вьетнам, может достичь 18-19 миллионов. Кроме того, количество внутренних туристов было и остается позитивным фактором, стимулирующим развитие туристической индустрии в целом и рынка недвижимости, связанного с туризмом, в частности. Более того, Вьетнам сталкивается с многочисленными проблемами. Например, инфляция может повлиять на цены на недвижимость, привести к сокращению потребительских расходов и, особенно, к изменению процентных ставок. Ранее процентные ставки были относительно умеренными или низкими, что являлось движущей силой экономического роста и роста рынка недвижимости.

Адвокат Фам Тхань Туан из Ханойской коллегии адвокатов представил свою точку зрения на семинаре (Фото: PV).

Делясь своими соображениями о том, как использовать возможности и преодолевать трудности для предприятий в сфере недвижимости в контексте вступающих в силу новых правовых норм, юрист и магистр права Фам Тхань Туан из Ханойской коллегии адвокатов, эксперт по праву в сфере недвижимости, заявил, что Закон о жилищном строительстве 2023 года, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года и Закон о земле 2024 года вступят в силу с 1 августа 2024 года. Новые положения этих трех законов, вступающие в силу одновременно, помогут устранить некоторые препятствия и дублирования, которые создавали множество трудностей для предприятий, работающих в секторе недвижимости. Помимо новых моментов, положительно влияющих на бизнес, в этих трех законах все еще есть некоторые проблемы, которые не были решены или требуют дальнейшего изучения для улучшения. К ним относятся: предприятия, выигравшие тендеры, могут столкнуться с расторжением контрактов, если они задерживают выплату средств на компенсации и помощь в переселении. «Компаниям, инвестирующим в проекты землепользования, необходимо предвидеть (возникающие новые) правовые ситуации, связанные с юридическими последствиями задержек в выделении средств на компенсации и поддержку переселения, и, таким образом, тщательно подготовиться с точки зрения финансовых ресурсов, чтобы избежать риска отмены тендера», — рекомендовал юрист Фам Тхань Туан.

По словам юриста Туана, к другим недостаткам относятся: отсутствие одобрения инвесторов для проектов городской и сельской жилой застройки; коммерческие жилищные проекты, одобренные в рамках инвестиционной политики, но без «жилой земли», по-прежнему «застряли»; различие между передачей части проекта и передачей прав пользования землей с существующей инфраструктурой в рамках проекта недвижимости организации; новые правила оценки земли остаются «рискованной неизвестностью» для бизнеса; и законы, касающиеся недвижимости, после вступления в силу, приведут к изменениям в структуре рынка и масштабах бизнеса.

Д-р Нгуен Ван Динь, вице-президент Вьетнамской ассоциации риелторов (Фото: PV)

Мы верим в положительное влияние новой правовой базы на рынок недвижимости.

В ходе прямого обсуждения на семинаре вице-президент Вьетнамской ассоциации риелторов д-р Нгуен Ван Динь указал на ряд новых аспектов законодательства, касающегося рынка недвижимости. Например, прейскуранты цен на землю, ранее устанавливавшиеся раз в пять лет и определяемые центральным правительством, теперь обновляются ежегодно, децентрализуя полномочия на местном уровне. Информация о ценах на землю стала более точной и понятной, обеспечивая более справедливые и равноправные условия конкуренции. Кроме того, новые положения, касающиеся инвестиций, социального жилья и продажи домов иностранцам, создадут более интересную и привлекательную среду для рынка в будущем.

Между тем, генеральный директор G-Home г-н Нгуен Хоанг Нам заявил, что, учитывая значительное смягчение правовых ограничений, он надеется, что новый циркуляр поможет устранить все трудности, чтобы инвесторы могли уверенно строить социальное жилье.

Высоко оценивая промышленную недвижимость, г-н Нгуен Куок Кхань, председатель DTJ Group, отметил, что, несмотря на общие трудности мировой экономики, привлекательность вьетнамской промышленной недвижимости очень высока, и страна считается «горячей точкой» для привлечения иностранных инвестиций. Кроме того, инфраструктура и морские порты во Вьетнаме значительно улучшились. Рынки промышленной недвижимости, такие как Хунг Йен и Ха Нам, обладают благоприятной транспортной инфраструктурой, привлекающей множество отечественных и зарубежных инвесторов. Более того, недавняя государственная политика также оказала значительную поддержку сектору промышленной недвижимости, особенно новый закон, разрешающий передачу промышленной недвижимости, который завершил формирование правовой базы. Однако инвесторы также сталкиваются с проблемами, помимо больших капиталовложений, длительных сроков погашения, умеренной прибыли и низкой ликвидности. Правительство стремится развивать «зеленые» отрасли с упором на экологические элементы.

В своей общей оценке рынка недвижимости г-н Ле Хонг Кханг, директор по анализу и кредитному рейтингу FiinRatings, считает, что в ближайшие 1-2 года рынок будет по-прежнему характеризоваться медленным восстановлением. Позитивным изменениям, вызванным законодательными рамками или политикой, потребуется время, чтобы проявиться.

Г-н Тран Куанг Чунг, директор по развитию бизнеса компании One Housing (Фото: PV)

Г-н Чан Куанг Чунг, директор по развитию бизнеса компании One Housing, прогнозирует, что рынок недвижимости Ханоя останется в нынешнем состоянии до конца года, а предложение квартир улучшится только после 2025 года. Другие сегменты, такие как малоэтажная застройка, также получат значительный импульс в конце этого года и начале следующего.

Источник: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html