Конец «охлаждения» на рынке недвижимости Китая

Покупатели жилья спешат погасить свои кредиты досрочно

По данным Nikkei Asia, масштабы невыплат ипотечных кредитов и их конечное влияние на доходы сложно оценить по официальным данным, однако есть множество доказательств того, что за последние месяцы их число возросло, поскольку заемщики обналичивали неудачные инвестиции или привлекали капитал, беря бизнес-кредиты под низкие проценты.

Банкиры сигнализируют о своей обеспокоенности, разрабатывая стратегии, призванные замедлить темпы погашения кредитов и сохранить ипотечные кредиты в своих активах — по крайней мере, на некоторое время дольше.

«Я никогда раньше не слышал о досрочных погашениях такого масштаба. Это, безусловно, негативно скажется на доходах банков», — заявил Дин Шуан, главный экономист Standard Chartered по Большому Китаю и Северной Азии.

Покупатели жилья досрочно погашают кредиты, конец охлаждения рынка недвижимости в Китае, изображение 1 — Китайские банки столкнулись с новой проблемой прибыли, поскольку всё больше покупателей жилья досрочно выплачивают ипотечные кредиты, что грозит кредиторам многолетней потерей ожидаемого процентного дохода. Иллюстративное фото.

Менеджер China Merchants Bank в восточной провинции Цзянсу сообщил, что в конце января после Лунного Нового года наблюдался «явный рост досрочных ипотечных платежей». В ответ он сообщил, что его банк просит клиентов записываться на встречи, если они хотят обсудить досрочное погашение кредита.

Сотрудник отделения China Construction Bank в южном городе Гуанчжоу сообщил, что банк закрыл функцию досрочного погашения кредитов на мобильные телефоны после резкого роста числа таких запросов. По словам сотрудника, клиентам приходится ждать «несколько месяцев», чтобы забронировать время в отделении, где они могут внести такие платежи.

35-летняя сотрудница образовательной компании в Пекине, представившаяся по имени Чжан, рассказала Nikkei Asia, что она уже более двух месяцев ждет погашения ипотечного долга в размере около 2 миллионов юаней (290 000 долларов США).

Досрочное погашение ипотечных кредитов выгодно китайским банкам, поскольку исключает вероятность потерь по кредиту. Однако это также лишает кредиторов одного из наиболее надежных источников процентного дохода.

Конец политики «охлаждения» рынка недвижимости

Дэн Ван, главный экономист банка Hang Seng Bank of China, в недавнем сообщении в блоге китайского издания Financial Times написал, что менее 0,7% личных кредитов, включая ипотечные, классифицируются как неработающие, что соответствует показателю до пандемии.

Ипотечные кредиты в Китае обычно предлагаются по ставке, немного превышающей пятилетнюю базовую ставку по ипотечным кредитам (LPR). Пятилетняя базовая ставка по ипотечным кредитам снизилась с 4,8% в конце 2019 года до 4,3%, поскольку китайское правительство пыталось охладить перегретый рынок недвижимости, что привело к снижению ставок по ипотеке.

В результате заёмщики со старыми ипотечными кредитами платят более высокие процентные ставки, чем те, у кого кредиты были взяты недавно. «Люди считают это несправедливым», — сказал управляющий филиалом China Merchants Bank в провинции Цзянсу.

Заемщики отреагировали на это, используя различные стратегии для погашения своих ипотечных кредитов.

Некоторые выкупают продукты по управлению активами, которые потеряли в цене в прошлом году из-за ограничений, связанных с COVID-19, которые подавили экономическую активность. Чжан, сотрудница образовательной компании, рассказала, что «плохая доходность» её инвестиций стала одним из факторов, вынудивших её снять наличные и погасить ипотечные кредиты.

Другие выплачивают ипотеку, беря кредиты с более низкой процентной ставкой, предназначенные для других целей, например, для расширения бизнеса, хотя китайские власти запрещают такую практику.

Эти заёмщики пользуются усилиями Пекина последних лет по стимулированию банков кредитовать малый и средний бизнес. Поскольку крупные банки доминируют на рынке ипотечного кредитования, более мелкие кредиторы ведут ожесточённую конкуренцию за бизнес-заёмщиков, что приводит к снижению процентных ставок.

Сотрудник отделения Rural Commercial Bank в городе Фошань рассказал Nikkei Asia, что банк предлагает бизнес-кредиты индивидуальным потребителям по процентным ставкам ниже 4%.

По данным Народного банка Китая, банки не публикуют данные о досрочном погашении ипотечных кредитов, однако общая сумма непогашенной ипотечной задолженности сократилась с 38,9 трлн юаней (5,67 трлн долларов США) на конец сентября до 38,8 трлн юаней на конец прошлого года.

Между тем, по данным Национального бюро статистики, средние цены на жилье в 70 крупных городах Китая снижались в годовом исчислении в течение 10 месяцев подряд с апреля 2022 года.

«За последние два года покупатели-инвесторы полностью исчезли», — сказал агент по продаже квартир по фамилии Ло из пригорода Гуанчжоу.

Источник