Будьте осторожны, инвестируя в землю без красной книги

Пересмотренный Закон о земле 2024 года только что был одобрен Национальной Ассамблеей и вступит в силу с 1 августа. Одним из моментов, который интересует многих, является положение о выдаче сертификатов на право землепользования (широко известных как красные книги) для земель без документов на право землепользования.

Превентивные покупки

В частности, статья 138 изменённого Закона о земле предусматривает, что домохозяйства и лица, использующие землю без документов, но не нарушающие земельное законодательство, а также в случаях, когда земля была предоставлена ​​без надлежащего разрешения до 1 июля 2014 года, будут рассматриваться для выдачи сертификатов на право пользования землей. В этом законе также перечислены многочисленные случаи, рассматриваемые для выдачи сертификатов на право пользования землей.

Многие полагают, что вступление в силу данного положения решит проблему выдачи сертификатов на право землепользования в случаях, когда земли, унаследованные от предков и находящиеся в устойчивом использовании, являются обычным явлением, особенно в сельской местности.

В условиях вялого рынка недвижимости большинство каналов инвестирования непривлекательны, некоторые пошли на риск покупки земли без красной книги в сельской местности, рассчитывая на то, что когда вступит в силу Закон о земле, земля будет выдана на красную книгу, а цена продажи многократно возрастет.

Многие люди хотят купить землю без красной книги в коммуне Куангкхе, округа Дакглонг, провинции Дакнонг .

В беседе с репортёром газеты «Нгои Лао Донг» г-н Буй Конг, риелтор из провинции Дак Нонг, рассказал, что за последние несколько месяцев он получил «заказы» от многих клиентов с просьбой купить сельскохозяйственные земли без кадастровой книги. По словам г-на Конга, клиенты в основном интересуются землями с кадастровой книгой (лесными угодьями), землями без кадастровой книги, но принадлежащими старожилам, или участками с выпиской (границы земельного участка были измерены и обозначены). «Я только что выступил посредником при продаже двух участков двум клиентам в Хошимине и Ханое. Они купили сельскохозяйственные земли без кадастровой книги, и после покупки сразу же установили межевые столбы. Они сказали, что купили землю, чтобы дождаться кадастровой книги, когда новый закон вступит в силу с 1 августа», — рассказал г-н Конг.

По словам г-на Конга, лесные и сельскохозяйственные земли, не занесённые в Красную книгу, сейчас стоят очень дёшево — всего 400–500 млн донгов за гектар (10 000 м²). В то же время земли, занесённые в Красную книгу, стоят в 2–3 раза дороже.

«Раньше, когда речь шла о сельскохозяйственных землях без сертификата, все колебались, опасаясь, что не смогут оформить документы. Только местные жители покупали и продавали их друг другу для ведения сельского хозяйства. В последнее время многие искали такие земли и просили меня найти. Возможно, они знают, что новый закон разрешает выдачу сертификатов, а цена на такие земли слишком низкая, поэтому они стремятся скупить их большими партиями», — подчеркнул г-н Конг.

Г-жа Ким, сотрудница агентства недвижимости в Биньфыоке и Тэйнине, также рассказала, что в последнее время к ней обращается много людей с просьбой о покупке больших участков земли сельскохозяйственного назначения, некоторые даже просят купить землю без «красной книги», если цена приемлемая. «На прошлой неделе моя компания провела консультацию и закрыла сделку по участку земли площадью более 12 гектаров, на котором произрастают дурианы и другие фруктовые деревья в районе Локнинь провинции Биньфыок, стоимостью более 7 миллиардов донгов. Из этих 12 гектаров только 3 гектара имеют «красную книгу», остальные пока не зарегистрированы», — сказала г-жа Ким.

Рискованная тенденция

Юрист юридической фирмы SENLAW Нгуен Фыонг Лиен отметил, что новый Закон о земле, который вступит в силу в ближайшее время, упростит выдачу сертификатов. Однако покупка земли без сертификата — это рискованное и рискованное вложение. Людям и инвесторам следует взвесить все «за» и «против» при покупке или продаже земли в соответствии с этой тенденцией. «Земля без правоустанавливающих документов часто стоит гораздо дешевле земли с признанными государством правами. Но это сопряжено со множеством рисков. Например, при покупке земли без правоустанавливающих документов покупателю сложно проверить происхождение земли, информацию о земельном участке и статус планировки. Кроме того, из-за отсутствия свидетельства о праве пользования землей покупателю сложно гарантировать, что земля не оспаривается и не захвачена, или что не происходит перекрывающихся продаж земли и конфликтов по поводу права собственности. В этом случае покупатель зависит от честности продавца. В противном случае основные права покупателя как землепользователя будут ограничены, поскольку он не сможет передавать, дарить, наследовать, закладывать, менять целевое назначение земли, сдавать её в аренду... Если покупатель захочет построить на земле, ему также придется ждать завершения процедур подачи заявления на изменение целевого назначения земли и выдачи свидетельства о праве пользования землей...» — проанализировал адвокат Лиен.

Доктор Фам Ань Хой, генеральный директор компании по финансовым услугам в сфере недвижимости (FINA), работающий в сфере недвижимости, отметил, что только после 1 августа, когда вступят в силу и начнут применяться законы, связанные с недвижимостью и земельными операциями, мы сможем оценить эффективность решений некоторых людей «использовать кратчайшие пути» для покупки земли без красной книги.

«Всем известно, что сельскохозяйственные земли, особенно земли без сертификата, стоят очень дёшево. Если сертификат выдадут, цена вырастет в разы. Однако никто не уверен, участвует ли эта земля без сертификата в каком-либо планировании, является ли она предметом спора и будет ли рассматриваться на получение сертификата или нет?

«Земли сельскохозяйственного назначения, если их использовать для обработки, инвестирования в высокие технологии сельскохозяйственного производства, повышения экономической эффективности, обладают большим потенциалом. Что касается тех, кто покупает сельскохозяйственные земли, земли без сертификата, чтобы впоследствии изменить целевое назначение, разделить землю на участки и продать, то это будет сложно и не поощряется Земельным кодексом и другими законами, связанными с недвижимостью», — прокомментировал эксперт.

Эксперты по недвижимости и финансам неоднократно рекомендовали инвесторам и тем, у кого есть свободные деньги, тщательно взвесить все за и против, прежде чем вкладывать средства в недвижимость в отдалённых и периферийных регионах. Прежде чем инвестировать, необходимо оценить экономическую эффективность, эксплуатационные возможности, потенциальные преимущества, денежный поток, прибыльность, ликвидность и т. д., особенно прогнозируемые риски.

Источник: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm