Срочная необходимость строительства социального жилья. Заключительная статья: Добавление новых механизмов.

Согласно прогнозу Министерства строительства , спрос на жилье в период с 2021 по 2030 год продолжит расти, особенно в городских районах. Доля городского населения в настоящее время составляет около 40% и к 2030 году увеличится примерно до 45%. При нынешних темпах роста населения и спроса на жилье ежегодно необходимо вводить около 70 миллионов квадратных метров городского жилья.

В частности, потенциал и возможности развития сегмента социального жилья во Вьетнаме по-прежнему велики. Однако в реальности политика не слишком привлекательна, поэтому большинство компаний, занимающихся недвижимостью, по-прежнему «равнодушны» к этому сегменту. Люди и компании ожидают принятия ряда новых мер, которые помогут устранить процедурные и финансовые препятствия для развития социального жилья.

Г-н Нгуен Хоанг Нам — генеральный директор G-Home:

В настоящее время, если инвестор хочет построить социальное жильё, предприятие обязано отложить 20% фонда квартир под аренду, и только через 5 лет его можно продать. В настоящее время для строительства социального жилья предприятиям приходится нести очень высокие затраты, при этом арендная плата не может быть высокой, поскольку существуют «рамки».

Все цены продажи и аренды социального жилья публикуются на информационном портале Департамента строительства в районах реализации проектов. Ориентировочная стоимость аренды социального жилья в Ханое и Хошимине составляет около 100 000 донгов за м² в месяц. В других провинциях и городах она составляет около 30 000–50 000 донгов за м² в месяц.

Не говоря уже о том, что если вы хотите арендовать социальное жильё, арендатор должен соответствовать ряду условий, например, арендовать его как минимум на год. Кроме того, постановление предусматривает, что если вы уже воспользовались политикой социального жилья один раз, вы не сможете воспользоваться ею повторно. Таким образом, если вы официально арендуете жильё на один месяц, арендатор не сможет приобрести социальное жильё в будущем.

Во многих странах мира успешно и широко внедрена модель бизнеса, строящего арендное жилье, поскольку долгосрочные капитальные затраты для него невысоки. Предприятиям достаточно брать кредиты под процентную ставку около 3%, чтобы иметь возможность легко инвестировать, а затем, сдавая жилье в аренду, получать прибыль.

Между тем, во Вьетнаме предприятиям в настоящее время приходится привлекать капитал по процентным ставкам около 12–15% годовых и постоянно вносить резервные сборы, что приводит к увеличению затрат на внедрение. При нынешнем финансовом механизме отсутствует источник финансирования для поддержки предприятий, поскольку процентные ставки и производственные затраты очень высоки.

При этом рентабельность предприятия составляет всего 10%, а в среднем прибыль составляет всего 2% в год. Это затрудняет привлечение предприятий к инвестированию в строительство социального жилья.

Г-жа Дуонг Туй Дунг — старший директор CBRE Vietnam:

С 2021 года ставка инвестиционного капитала для строительства социального жилья будет соответствовать ставке инвестиционного капитала для строительства коммерческого жилья, установленной Министерством строительства. Однако 13 июля 2022 года Министерство строительства приняло решение № 610/QD-BXD об объявлении ставки инвестиционного капитала для строительных работ и общей стоимости строительства конструктивных элементов работ в 2021 году.

В связи с этим Министерство строительства разработало рамочную программу инвестирования в строительство социального жилья в виде многоквартирных домов. Согласно результатам исследования, инвестиции в строительство социального жилья примерно на 25% ниже, чем инвестиции в строительство коммерческих многоквартирных домов.

Таким образом, для проектов социального жилья, строительство которых начнётся с 2021 года, при разработке тарифных планов будет применяться ставка инвестиционного капитала, установленная Министерством строительства. Соответственно, ставка инвестиционного капитала для строительства социального жилья ниже, чем для коммерческого. Однако для обеспечения высокого качества и строительства образцового социального жилья ставку инвестиционного капитала необходимо повысить.

В настоящее время во Вьетнаме высока не только стоимость социального жилья, но и стоимость развития всех объектов недвижимости. Поэтому необходимо решить проблему, как инвесторам избежать потерь и получить прибыль от коммерческой деятельности.

Хотя спрос на жильё на рынке всё ещё очень высок, особенно в сегменте «доступного» жилья, особенно социального. Поэтому компаниям следует внимательно следить за рынком, использовать возможности и предлагать недорогие продукты. Кроме того, опыт некоторых стран мира показывает, что вместо продажи квартир инвесторы позволяют покупателям сдавать их в аренду на срок от 1 до 3 лет, при этом в договоре аренды есть пункт, разрешающий выкуп. Таким образом, за эти 3 года у нуждающихся будет больше возможностей накопить и выбрать.

Г-н Ле Хоанг Чау — председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин:

Согласно Постановлению № 100/2015/ND-CP, инвесторам проектов социального жилья разрешено увеличивать плотность застройки или коэффициент использования земель до 1,5 от норматива. Однако в последнем проекте Постановления о развитии и управлении социальным жильем Министерство строительства исключило это положение.

В проект Постановления о развитии и управлении социальным жильем необходимо вернуть положение о том, что инвесторам проектов социального жилья предоставляется право корректировать плотность застройки или коэффициент использования земельных участков не более чем в 1,5 раза по сравнению со строительными нормами и правилами. Это позволит обеспечить практическую реализуемость проекта и побудит инвесторов к переговорам о получении права землепользования или наличии права землепользования для реализации проектов социального жилья.

Это также один из механизмов политики привлечения инвесторов. Инвесторам проектов социального жилья должно быть предоставлено право корректировать плотность застройки или коэффициент землепользования максимум в 1,5 раза по сравнению с действующими строительными нормами и правилами, установленными уполномоченными органами, в случае проведения торгов по отбору инвесторов, если земельный участок или земельная территория имеет план зонирования только в масштабе 1:2000, или если инвестор имеет право использовать земельный участок для реализации проекта социального жилья.

Потому что без этого политического механизма инвесторы предпочтут использовать свой существующий земельный фонд для реализации проектов коммерческого жилья, что проще и эффективнее, вместо реализации проектов социального жилья, которые регулируются множеством правил.

Кроме того, пока у государства нет свободных земельных фондов для развития социального жилья, необходимо поощрять инвесторов вести переговоры о собственных правах землепользования или иметь права землепользования для реализации проектов социального жилья.

По данным ВНА

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478