Срочная необходимость строительства социального жилья. Заключительная статья: Добавление новых механизмов.

Согласно прогнозам Министерства строительства , спрос на жилье будет продолжать расти в период с 2021 по 2030 год, особенно в городах. В настоящее время доля городского населения составляет приблизительно 40%, и прогнозируется, что к 2030 году она увеличится примерно до 45%. Учитывая текущие темпы роста населения и спрос на жилье, ежегодно необходимо добавлять около 70 миллионов квадратных метров городского жилья.

В частности, потенциал и возможности развития сегмента социального жилья во Вьетнаме остаются значительными. Однако в реальности политика пока не является по-настоящему привлекательной, поэтому большинство компаний, работающих в сфере недвижимости, по-прежнему равнодушны к этому сегменту. Люди и предприятия надеются, что будет принят ряд новых мер по устранению процедурных и финансовых препятствий, что будет способствовать развитию социального жилья.

Г-н Нгуен Хоанг Нам — генеральный директор G-Home:

В настоящее время, если застройщик хочет построить социальное жилье, он должен выделить 20% квартир под сдачу в аренду и имеет право продавать их только через 5 лет. Строительство социального жилья сейчас сопряжено с очень высокими затратами, в то время как арендные цены не могут быть высокими из-за существующих ценовых ограничений.

Все цены продажи и аренды социального жилья общедоступны на портале Департамента строительства тех населенных пунктов, где расположены эти проекты. Ориентировочная арендная плата за социальное жилье в Ханое и Хошиминге составляет около 100 000 VND/м2/месяц. В других провинциях и городах диапазон цен составляет приблизительно 30 000–50 000 VND/м2/месяц.

Кроме того, для аренды социального жилья арендаторам необходимо выполнить множество условий; иногда им нужно арендовать жилье как минимум на один год. Также, согласно правилам, если человек уже пользовался социальным жильем, он не имеет права на него повторно. Следовательно, если арендатор официально арендует жилье только на один месяц, он больше не сможет приобрести социальное жилье в будущем.

Во многих странах мира успешно и широко внедрена бизнес-модель строительства арендного жилья, поскольку долгосрочные капитальные затраты в этой сфере низки. Предприятиям достаточно брать кредиты под проценты около 3%, что упрощает инвестиции, и при этом они могут получать прибыль, даже когда начнут сдавать жилье в аренду.

Между тем, во Вьетнаме предприятиям в настоящее время приходится получать доступ к капиталу под процентные ставки около 12-15% и всегда учитывать дополнительные сборы, что приводит к увеличению затрат на внедрение. При существующем финансовом механизме отсутствуют средства для поддержки бизнеса в условиях таких высоких процентных ставок и затрат на ресурсы.

Между тем, рентабельность бизнеса составляет всего 10%, в среднем лишь 2% прибыли в год. Это затрудняет привлечение предприятий к инвестициям в строительство социального жилья.

Г-жа Дуонг Тхуй Дунг — старший директор CBRE Vietnam:

До 2021 года инвестиционная стоимость квадратного метра при строительстве социального жилья рассчитывалась по тем же стандартам, что и при строительстве коммерческого жилья, в соответствии с требованиями Министерства строительства. Однако 13 июля 2022 года Министерство строительства издало Постановление № 610/QD-BXD, в котором была объявлена ​​инвестиционная стоимость квадратного метра для строительных проектов и совокупная стоимость строительства конструктивных элементов на 2021 год.

В связи с этим Министерство строительства опубликовало рамочную программу инвестиционных затрат на строительство проектов социального жилья в виде многоквартирных домов. По результатам анализа, инвестиционные затраты на проекты социального жилья примерно на 25% ниже, чем на строительство коммерческих многоквартирных домов.

Таким образом, при реализации проектов социального жилья с 2021 года будут учитываться и применяться инвестиционные ставки, установленные Министерством строительства, при разработке планов ценообразования. Соответственно, инвестиционные затраты на строительство социального жилья ниже, чем на коммерческое жилье. Однако, если необходимо обеспечить высокое качество и построить образцовые жилые комплексы, инвестиционные затраты должны быть увеличены.

В настоящее время высокие затраты на строительство характерны не только для социального жилья, но и для всех проектов в сфере недвижимости во Вьетнаме. Поэтому задача состоит в том, как обеспечить застройщикам возможность избежать убытков и добиться прибыльности в своей деятельности.

Хотя спрос на жилье остается очень высоким, особенно в сегменте доступного жилья или, в частности, социального жилья, предприятиям следует внимательно следить за рынком, использовать возможности и предлагать не слишком дорогие продукты. Кроме того, опыт некоторых стран показывает, что вместо продажи квартир застройщики предлагают людям аренду на 1-3 года с пунктом в договоре аренды, разрешающим выкуп. Это дает нуждающимся больше времени для накопления средств и принятия собственного решения.

Г-н Ле Хоанг Чау — председатель Ассоциации риелторов города Хошимин:

Согласно Постановлению № 100/2015/ND-CP, инвесторам в проекты социального жилья разрешалось увеличивать плотность застройки или коэффициент землепользования максимум в 1,5 раза по сравнению со стандартом. Однако в последнем проекте Постановления о развитии и управлении социальным жильем Министерство строительства отменило это ограничение.

В проекте постановления о развитии и управлении социальным жильем необходимо восстановить положение, позволяющее инвесторам проектов социального жилья увеличивать плотность застройки или коэффициент землепользования до 1,5 раз по сравнению с установленными строительными стандартами и нормами. Это необходимо для обеспечения осуществимости и стимулирования инвесторов к согласованию прав на землепользование или приобретению существующих прав на землепользование для реализации проектов социального жилья.

Это также один из механизмов политики, направленных на привлечение инвесторов. Инвесторам в проекты социального жилья следует разрешить корректировать плотность застройки или коэффициент землепользования максимум в 1,5 раза выше действующих строительных стандартов и правил, установленных компетентными органами, в случаях, когда земельный участок или территория имеют только план зонирования в масштабе 1/2000 или когда инвестор уже имеет права на землепользование для реализации проекта социального жилья.

Потому что без этого политического механизма инвесторы предпочли бы использовать уже имеющуюся у них землю для реализации коммерческих жилищных проектов, которые проще и эффективнее, вместо того, чтобы заниматься проектами социального жилья, которые регулируются многочисленными нормативными актами.

Кроме того, хотя у государства пока нет земель, пригодных для строительства социального жилья, крайне важно поощрять инвесторов к самостоятельному согласованию прав на землепользование или приобретению прав на землепользование на уже имеющихся участках для реализации проектов социального жилья.

Согласно VNA

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478