Разве эти наказания недостаточно эффективны в качестве сдерживающего фактора?

Искажения и нарушения в процессе проведения земельных аукционов вызывают общественное негодование, и многие утверждают, что компетентные органы должны вмешаться и принять более решительные меры для полного решения этой проблемы…

Что касается земельных аукций, то на рынке недвижимости в пригородах Ханоя в последнее время были зафиксированы рекордные цены, по которым были выиграны тендеры на приобретение земли.

Яркий пример — 19-часовой аукцион, завершившийся в 4:30 утра 20 августа. В результате аукциона были успешно проданы девятнадцать земельных участков в коммуне Тьен Йен, район Хоай Дык, Ханой. Самый дорогой участок был продан по цене 133,3 миллиона донгов/м², что примерно в 30 раз превышало начальную цену. Помимо этого участка, еще 11 участков также были проданы по цене выше 100 миллионов донгов/м². Два участка с самыми низкими ставками были проданы по цене 91,3 миллиона донгов/м², что также в 12,5 раз превышало начальную цену.

Этот результат считается крайне необычным, поскольку, согласно данным Batdongsan.com, средняя запрашиваемая цена на земельные участки в коммуне Тьен Йен во втором квартале 2024 года составляла всего 43 миллиона донгов/м². Кроме того, запрашиваемые цены в соседних коммунах района Хоай Дык также варьировались от 22 до 62 миллионов донгов/м² во втором квартале 2024 года.

Ранее, 10 августа, в районе Нго Ба, деревня Тхань Тхан, коммуна Тхань Као, район Тхань Оай, Ханой, состоялся аукцион 68 земельных участков. После завершения аукциона самая высокая ставка составила более 100 миллионов донгов/м², что в восемь раз выше начальной цены. За обычные участки также были предложены цены от 63 до 80 миллионов донгов/м², что в 5-6,4 раза выше начальной цены.

Таким образом, по сравнению с обычной запрашиваемой ценой в 27 миллионов донгов/м² во втором квартале, цены, предложенные победителями аукциона 10 августа на земельные участки в коммуне Тхань Као, составили 63–100 миллионов донгов/м², что в 2,3–3,7 раза выше.

Эти два земельных аукциона с необычайно высокими ценами не только привлекли внимание общественности, но и напомнили о беспрецедентном аукционе в городском районе Тху Тхием в Хошимине в конце 2021 года.

В частности, 10 декабря 2021 года компания Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (дочерняя компания Tan Hoang Minh Group) выиграла аукцион по продаже земельного участка площадью более 10 000 квадратных метров в городе Тху Тхием за 24 500 миллиардов донгов, установив беспрецедентный рекорд — цена составила 2,4 миллиарда донгов за квадратный метр, что в восемь раз превысило начальную цену и вызвало настоящий шок на рынке недвижимости.

Как видно, аукционы в Хоай Дык, Тхань Оай и Тху Тхием, несмотря на различия в месте проведения, времени и начальных ценах, имеют одну общую черту: выигрышные ставки во много раз превышают общую рыночную цену. Цены на землю, значительно превышающие ее реальную стоимость, не только создают трудности при оценке активов для последующих аукционов в местах их проведения, но и оказывают широкомасштабное влияние на многие регионы страны.

Эта ситуация вызывает у общественности подозрения в «манипуляциях» со стороны земельных спекулянтов и брокеров с целью создания ликвидности в окружающих районах, которые в настоящее время находятся в «спящем» состоянии. Данный земельный аукцион не отражает преобладающую рыночную цену и может стать инструментом спекулянтов для завышения цен на землю. Такое поведение рискует негативно повлиять на усилия правительства по снижению цен на жилье и обеспечению социального благополучия и может даже привести к экономической стагнации из-за ожидания продажи земли по высоким ценам.

Искажения и нарушения в процессе проведения земельных аукционов вызывают общественное негодование. Многие считают, что компетентные органы управления должны оперативно вмешаться и незамедлительно исправить процесс аукционов по продаже прав пользования землей, строго пресекая случаи использования аукционов в целях дестабилизации рынка недвижимости ради получения прибыли.

Профессиональный инвестор в недвижимость, г-н Ле Минь Чунг (проживающий в районе Кау Зяй, Ханой), сказал, что в последнее время он следит за многочисленными земельными аукционами и задается вопросом, кто стоит за завышением цен на недвижимость на этих аукционах? Потому что после этих непрозрачных земельных аукционов выигрывают лишь немногие, в то время как большинство инвесторов, включая брокеров, терпят убытки.

«Реальность такова, что соблазн получить прибыль от сделок с недвижимостью слишком велик; всего за одно утро аукциона прибыль эквивалентна доходу среднего работника за несколько лет. Именно поэтому инвесторы все равно спешат», — сказал г-н Трунг, подчеркнув, что для всестороннего решения проблемы спекулятивных земельных аукционов и манипулирования ценами нельзя полагаться исключительно на самосознание инвесторов, а в значительной степени необходимо принимать решительные меры со стороны государственных органов управления.

Аналогично, г-жа Тран Ким Нга (проживающая в районе Го Вап, Хошимин), которая пережила как выгоды, так и убытки во время краха пузыря на рынке недвижимости, также считает, что инвесторы должны бороться за собственное выживание, но роль государственного управления в обеспечении прозрачности на рынке недвижимости незаменима.

«Вместо того чтобы гнаться за спекулятивными пузырями, то есть ждать, пока пузырь лопнет, прежде чем делать заявления и предупреждения, местные власти должны с самого начала проявлять прозрачность в отношении планирования и проектов. Благодаря прозрачности ни один брокер или спекулянт больше не сможет распространять слухи, вызывающие хаос и нестабильность на рынке недвижимости», — заявила г-жа Нга.

С точки зрения бизнеса, генеральный директор компании Viet An Hoa Real Estate, г-н Тран Кхань Куанг, подтвердил, что компании, работающие в сфере недвижимости, не получают выгоды от резкого роста цен на землю, поскольку от этапа планирования до завершения юридических процедур продажи проходит несколько лет. Рост цен на землю в других районах, в сочетании с проектами, по которым еще не завершена выплата компенсаций, может негативно сказаться на бизнесе.

Между тем, экономист Фан Дунг Кхань проанализировал, что рынок недвижимости по своей сути является нишевым из-за больших и очень больших капиталовложений. Поэтому картина людей, стоящих в очередях с утра до вечера, чтобы приобрести участки, перепродать землю и получить задаток… — это всего лишь заранее спланированный сценарий. Это не только загоняет людей в ловушку и заставляет их терять деньги, но и ставит рынок на грань замораживания, поскольку цены на недвижимость упали до невообразимых уровней.

«В краткосрочной перспективе при проведении земельных аукций мы можем увеличить сумму задатка, взимать плату за земельные участки, переданные после аукциона, и т. д., но в долгосрочной перспективе для достижения достаточного сдерживающего эффекта универсальным и комплексным решением может стать привлечение к ответственности тех, кто манипулирует рынком», — подчеркнул г-н Кхань.

Разделяя это мнение, адвокат Ле Тху Тхао из Коллегии адвокатов Хошимина также заявила, что манипулирование рынком недвижимости очень опасно, но введенные санкции пока не являются достаточным сдерживающим фактором.

По словам юриста Ле Тху Тхао, вьетнамское законодательство в настоящее время содержит положения о преступлении «манипулирование фондовым рынком», четко определяющие признаки манипулирования рынком и дестабилизации как основание для уголовной ответственности за нарушения. Следовательно, акт дестабилизации рынка недвижимости, причиняющий опасные последствия для общества, также может рассматриваться как уголовно наказуемый.

«По моему мнению, необходимо изучить и создать в Уголовном кодексе новое преступление, связанное с манипулированием рынком недвижимости в личных целях. Мы ни в коем случае не можем допускать спекуляций, тревоги и беспокойства по поводу земельных аукционов, которые, как предполагается, проводятся с завышенными ценами, поскольку это подрывает доверие общественности к властям и снижает строгость правоохранительных органов», — предложил адвокат Тао.

09:28 18/09/2024

Источник: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html