Цены на квартиры в Ханое растут необычайно быстро, значительно превышая возможности большинства людей со средним и низким уровнем дохода. — Фото: Н.ТРАН
Согласно данным Министерства строительства , текущие цены на жилье складываются в стоимость земли, стоимость строительства, проценты по кредиту, прибыль от бизнеса, налоги и брокерские сборы...
Для контроля над ценами на жилье некоторые эксперты рекомендуют такие решения, как корректировка цен на землю, расчет соответствующих налогов, сборов и процентных ставок по проектным кредитам, а также контроль цен на сырье, балансирование спроса и предложения и предотвращение спекуляций на рынке недвижимости.
Цена квартир среднего ценового сегмента также составляет 100 миллионов донгов/м2.
По данным Министерства строительства, во втором квартале этого года цены на некоторые жилые комплексы в Ханое значительно выросли. В частности, цены на квартиры в Royal City увеличились на 33%, в The Pride — на 33%, в My Dinh Song Da - Sudico — на 32%, а в Vinhomes West Point — на 28%. В некоторых старых городских районах, таких как Trung Hoa - Nhan Chinh, цены на квартиры также выросли на 25%, а в жилом комплексе для переселенцев в Nam Trung Yen — на 20%.
Средняя цена продажи квартир в мае 2024 года значительно выросла по сравнению с концом 2023 года. В частности, цены на квартиры в Udic Westlake составили 56,7 млн VND/м2, в D' El Dorado — 85,3 млн VND/м2, в HDI Tower — 160,1 млн VND/м2, в Feliz Homes — 53,9 млн VND/м2, а в GoldSeason — 63,8 млн VND/м2.
Министерство строительства отметило, что ранее запрашиваемые и сделочные цены на квартиры среднего ценового сегмента составляли от 50 до 70 миллионов донгов/м², но в настоящее время они выросли до 70–100 миллионов донгов/м².
Например, в проекте Noble Crystal Tay Ho цена продажи составляет приблизительно 187 миллионов донгов/м², в то время как в Mandarin Garden она варьируется от 80 до 105 миллионов донгов/м². Примечательно, что в проекте The Grand на улице Хай Ба Чунг в районе Хоан Кием некоторые квартиры продаются по цене почти в 1 миллиард донгов/м².
В Хошимине во втором квартале 2024 года сегмент квартир среднего ценового диапазона вырос на 2%, а сегмент элитной недвижимости — на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Дефицит нового предложения также привел к росту цен на квартиры, бывшие в употреблении, в Хошимине.
В частности, средняя запрашиваемая цена в жилом комплексе City Garden составляет 85 миллионов донгов/м², что на 18% больше, чем в предыдущем году; в проектах Antonia (район 7) и Masteri Thao Dien (город Тху Дык) цены выросли на 11% и 10% соответственно. К концу второго квартала средняя цена квартир в Хошимине выросла примерно на 6% по сравнению с концом 2023 года.
В нескольких жилых комплексах Хошимина наблюдается значительный рост цен, например, в Cantavil An Phu, где стоимость выросла на 22,6% до 54,5 млн VND/м2; в Zenity (район 1), где она увеличилась на 18,2% до 101,4 млн VND/м2; в Green View (район 7), где она выросла на 25,1% до 53,9 млн VND/м2; и в The Panorama (район 7), где она подорожала на 15,5% до 69,6 млн VND/м2.
Что стало причиной необычно высоких цен?
Недавние исследования и оценки Министерства строительства показывают, что плата за пользование землей довольно высока по отношению к продажной цене за квадратный метр жилья. В жилищном проекте компании GP Invest в Ханое эта цифра составляет приблизительно 15 миллионов донгов/36,35 миллионов донгов, что эквивалентно 41,5% от продажной цены; в проекте кондоминиума в Хайфоне — 6,67 миллионов донгов/34,54 миллионов донгов, что эквивалентно 19,3% от продажной цены; а в проекте малоэтажного жилья в Хайфоне — 60,14 миллионов донгов/156,83 миллионов донгов.
Аналогично, в городской зоне Донг Тан Лонг, город Тху Дык (Хошимин), плата за пользование землей составляет 2,34 миллиона/8,84 миллиона донгов. В проекте вилл в городской зоне Чань Ми в провинции Биньзыонг плата за пользование землей составляет 16,3% от продажной цены.
Согласно данным Министерства строительства, если будут применяться цены на землю 2024 года, плата за пользование землей для проектов продолжит резко расти. В частности, плата за пользование землей в ценовой структуре проектов GP Invest увеличится до 60%, в районе Донг Тан Лонг города Тху Дык — примерно до 60-65%, а в проекте вилл Чань Ми — до 50% от продажной цены.
Министерство строительства оценивает, что применение нового прейскуранта цен на землю, максимально приближенного к рыночным ценам, приведет к среднему увеличению цен на жилье и недвижимость на 15-20% по сравнению с предыдущим периодом. В частности, инвестиционные затраты на строительство одного квадратного метра жилья в жилищном проекте GP Invest (Ханой) составляют 5,1 млн донгов/36,3 млн донгов, что составляет приблизительно 14,1% от продажной цены. Для многоквартирных домов в Хайфоне эта цифра составляет 15,7 млн донгов/34,5 млн донгов, что составляет приблизительно 45,5% от продажной цены. Для малоэтажных жилых комплексов в Хайфоне эта цифра составляет 31,2 млн донгов/156,8 млн донгов, что составляет 20,53% от продажной цены...
Кроме того, хотя каждый проект отличается по масштабу и типу, инвестиционные затраты на жилищное строительство в последнее время оставались относительно стабильными или лишь незначительно колебались из-за увеличения расходов на пожарную безопасность, заявило Министерство строительства.
Что касается стоимости заимствований для жилищных проектов, то, по данным министерства, если жилищные проекты заимствуют 30-70% от общего объема инвестиций из коммерческих источников, процентные расходы составят приблизительно 3-5% от общей стоимости строительных инвестиций. В то же время, типичные расходы на продажу коммерческой недвижимости в жилищных проектах составляют от 3 до 7% от цены объекта, а в некоторых проектах эта сумма может достигать 15% от цены дома.
Последним компонентом, влияющим на текущие цены на жилье, являются налоги, прибыль и плата за управление для владельца проекта, которые составляют от 10 до 20% для многоэтажных зданий и от 20 до 30% для малоэтажных.
Источник: Министерство строительства - Графика: Т. ДаТ
Как можно снизить цены на жилье?
Исходя из всех затрат и их пропорций, составляющих продажную цену домов, упомянутых выше, в интервью газете Tuoi Tre г-н Нгуен Чи Тхань, заместитель председателя Ассоциации брокеров по недвижимости, заявил, что нынешние цены на землю очень высоки по сравнению с доходами населения, поэтому управляющим компаниям необходимо корректировать цены на землю в соответствии с реальностью.
«Принцип рыночного ценообразования на землю подходит для хорошо развитых городских районов с четко определенными параметрами сделок, таких как 1-й район и город Тху Дык (Хошимин), а также районы Хоан Кием, Ба Динь и Донг Да (Ханой). Однако в слаборазвитых районах, если мы не будем корректировать цены на землю, чтобы создать стимулы для развития, это будет очень опасно», — сказал г-н Тхань.
Г-н Тхань привёл в пример Китай, где строительные компании возводят много домов, но по высоким ценам (частично из-за высокой стоимости земли), что делает их невостребованными на рынке. Когда эти компании сталкиваются с трудностями, правительство не в состоянии их спасти. В конечном итоге, окончательное решение принимает покупатель жилья.
По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации риелторов Хошимина, структура стоимости земли для жилищного проекта включает в себя плату за пользование землей и расходы на расчистку участка, которые составляют значительную сумму в зависимости от плотности застройки каждого проекта.
С точки зрения инвестиционной компании в сфере недвижимости, г-н Нгуен Куок Кхань, председатель правления инвестиционно-распределительного акционерного общества DTJ, подчеркнул, что наиболее важным фактором для предприятий, инвестирующих в жилищные проекты сегодня, является время. Сокращение времени, необходимого для завершения процедур, связанных с жилищными проектами, за счет четких правил поможет предприятиям снизить затраты на соблюдение нормативных требований, тем самым снизив цены на жилье.
По словам г-на Тханя, развитие рынка недвижимости должно быть ориентировано на стабильность и улучшение качества жизни населения. Нормальной считается прибыль застройщиков в размере 10-20% от продажной цены, но необходимо пересмотреть это утверждение, поскольку существуют масштабные проекты недвижимости, построенные на совершенно новых землях, которые привлекают покупателей, и прибыль застройщиков этих проектов во много раз превышает показатели, сообщаемые статистическим управлением.
Многие эксперты в сфере недвижимости также считают, что для баланса спроса и предложения на жилье необходимо увеличить предложение доступного жилья. Это предложение во многом зависит от участия министерств, ведомств и местных властей. Кроме того, необходима смена подхода, отказ от чрезмерной эксплуатации земли и сосредоточение внимания на контроле цен на землю на уровне, доступном для большинства населения. При нынешних высоких ценах на землю многие предприятия будут неохотно инвестировать в проекты, что затруднит увеличение предложения жилья в будущем.
Для снижения текущих цен на жилье г-н Ле Хоанг Чау считает необходимым предпринять следующие шесть шагов:
1. Снизить затраты на землю.
2. Снижение соответствующих налогов и сборов.
3. Снизить процентные расходы.
4. Поддерживать стабильные затраты на сырье для проекта, включая топливо и электроэнергию.
5. Как можно упростить процесс утверждения жилищных проектов, тем самым снизив затраты на соблюдение нормативных требований?
6. Бороться со спекуляциями на рынке недвижимости и преднамеренным созданием искусственного уровня цен ради прибыли, увеличить размер задатка на земельных аукционах до 20% и строго наказывать тех, кто теряет свой задаток после выигрыша аукциона.
Существуют также причины, связанные со спекуляциями и созданием искусственных цен.
Министерство строительства также подтвердило, что высокие цены на жилье частично обусловлены тем, что застройщики пользуются дефицитом на рынке, предлагая недвижимость по завышенным ценам. Некоторые спекулятивные группы, инвесторы и частные лица, занимающиеся брокерской деятельностью, дестабилизируют рынок, чтобы «завышать цены и создавать искусственные цены».
Как правило, застройщики выделяют около 3% от стоимости дома агентствам недвижимости или брокерам, но эти агентства часто корректируют цену в зависимости от рыночных условий при совершении сделок с клиентами. Эта разница не является фиксированной и может составлять 5%, 10% или 20% от стоимости дома.
Например, в малоэтажном жилом комплексе в Хунг Йене, где цена за единицу жилья составляет 7-8 миллиардов донгов, средняя надбавка составит около 750 миллионов донгов, но когда рынок успокоится, надбавка снизится до 250 миллионов донгов за единицу.
Строящийся объект недвижимости в 7-м районе Хошимина - Фото: Куанг Динь
Дефицит предложения жилья, стремительный рост цен, низкий фактический объем сделок.
Резкий рост цен на недвижимость в Ханое с начала года поднимает множество вопросов, касающихся текущей политики жилищного строительства для населения. Цены на недвижимость растут квартал за кварталом, достигая новых, заоблачных уровней, значительно превышающих показатели прошлого года, в то время как фактическое количество сделок на рынке сократилось. Между тем, предложение жилья остается дефицитным, доступное жилье практически исчезло, а предложение социального жилья и жилья для малоимущих минимально, почти отсутствует в Ханое и Хошимине. При таких высоких ценах большинство людей со средним и низким уровнем дохода, действительно нуждающихся в жилье, не могут позволить себе купить дом.
Учитывая необычную ситуацию на рынке недвижимости, премьер-министр в ближайшее время проведет встречу с корпорациями и компаниями, работающими в этом секторе, чтобы обсудить пути решения проблем рынка.
Согласно отчету, анализирующему структуру затрат, отпускные цены и причины роста цен на недвижимость, недавно представленному Министерством строительства в правительственный офис (18 сентября), общенациональное предложение жилья переживает серьезное сокращение. Во втором квартале 2024 года было завершено всего 9 жилищных проектов, включающих около 6000 квартир, отдельно стоящих домов и таунхаусов. В целом за первое полугодие этого года количество завершенных жилищных проектов составило всего около 9000 квартир, отдельно стоящих домов и таунхаусов. Количество вновь разрешенных к строительству жилищных проектов составило всего 20 000 единиц.
Дефицит жилья и земельных участков в Ханое с конца 2023 года привел к резкому росту цен на недвижимость. В нескольких элитных жилых комплексах в районе Западного озера начальная цена превышала 100 миллионов донгов/м². В то же время, в мегаполисе Vinhomes Co Loa на момент запуска цены на таунхаусы превышали 300 миллионов донгов/м². Примечательно, что цены на земельные участки, выставленные на аукцион в сельских районах пригородов Ханоя, таких как Хоай Дык, Тхань Оай и Фук Тхо, расположенных в 30-40 км от центра города, также превысили 100 миллионов донгов/м².
Министерство строительства определяет причины и решения для снижения цен на жилье.
4 причины роста цен на жилье:
1. Стоимость земли выросла в соответствии с новым прейскурантом, а земельные аукционы проводятся по ценам, во много раз превышающим начальную цену, что приводит к общему росту цен на землю.
2. Феномен «создания искусственных цен и завышения цен» спекулянтами и лицами, работающими в качестве брокеров по недвижимости.
3. Наблюдается нехватка недвижимости и предложения жилья для удовлетворения потребностей большинства людей со средним и низким уровнем дохода.
4. Недавние экономические колебания, связанные с фондовым рынком, рынком облигаций и рынком золота, привели к значительному притоку денежных средств в недвижимость как в безопасное убежище.
6 способов снизить цены на жилье:
1. Устранить процедурные и правовые препятствия, увеличить рыночное предложение и содействовать безопасному и устойчивому развитию рынка.
2. Улучшить процедуры проведения земельных аукций, уточнить правила проведения земельных аукций путем увеличения сумм задатка, определения реалистичных начальных цен, сокращения сроков оплаты выигрышных заявок и ограничения спекулятивных торгов.
3. Исследовать и предложить налоговую политику для владельцев нескольких домов и земельных участков с целью пресечения спекуляций.
4. Существуют решения и меры по смягчению негативных последствий публикации нового прейскуранта цен на землю в соответствии с Законом о земле 2024 года.
5. Провести пилотное тестирование модели центра по сопровождению сделок с недвижимостью и правами землепользования, управляемого государством.
6. Укрепить контроль и надзор за аукционами по продаже прав на землепользование, торгами по проектам землепользования, а также эффективно управлять деятельностью предприятий, предоставляющих услуги в сфере недвижимости, бирж недвижимости и брокерских фирм.
Доступное жилье в соседних странах
Как сообщила в начале апреля газета Nation (Таиланд), Нарит Тердстирасукди, генеральный секретарь Совета по инвестициям Таиланда (BOI), заявил, что 15 марта совет утвердил налоговые льготы на жилье. Эти льготы являются частью третьего этапа проекта по предоставлению кредитов для поддержки малоимущих граждан в приобретении отдельно стоящих домов и квартир, инициированного Жилищным банком Таиланда (GHB).
В настоящее время программа налоговых субсидий распространяется только на дома с минимальной площадью 70 м2 для отдельно стоящих домов и квартиры с минимальной площадью 24 м2. По словам г-на Тердстирасукди, BOI поддерживает жилищные проекты для низкооплачиваемых работников с 1993 года. В частности, BOI участвовала в обеспечении жильем 44 многоквартирных комплексов, включающих 34 900 квартир, в Бангкоке и провинциях Нонтхабури, Самут Пракан, Патхум Тхани, Накхон Патхом и Чонбури.
По сообщению информационного агентства Bernama, 17 сентября правительство Малайзии объявило о запуске как минимум 23 новых проектов доступного жилья в рамках Программы народного жилья (PPR) по всей стране. Заместитель министра жилищного строительства и местного самоуправления Малайзии (KPKT) Датук Айман Атира Сабу заявила, что по состоянию на сентябрь 2024 года правительство Малайзии завершило 166 проектов доступного жилья, предоставив 104 081 квартиру для малоимущих работников, и продолжает строительство еще 16 проектов.
Стоимость домов в рамках проекта PPR варьируется от 45 000 до 60 000 ринггитов (от 10 700 до более 14 000 долларов США) за единицу. В будущих проектах будут внедрены новые удобства, что улучшит качество жизни жителей.
Источник: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
