Преобразование приусадебных участков в жилые: затраты снизились, но препятствия остаются.

По мнению экспертов, требование к людям платить всего 30-50% от разницы в цене земли при переводе участка в жилой статус помогло снизить финансовое бремя, но этого все еще недостаточно.

Согласно недавно принятому постановлению Национального собрания, с 2026 года лица, переводящие сельскохозяйственные земли, сады или пруды, расположенные на одном участке с жилой застройкой, на жилую застройку, будут платить только 30-50% от разницы в стоимости землепользования, вместо нынешних 100%.

Адвокат Фам Тхань Туан из Ханойской коллегии адвокатов оценил, что новые правила помогли снизить финансовые обязательства до 70% при изменении целевого назначения земли в пределах допустимых норм, тем самым значительно уменьшив финансовое бремя для населения.

Он привёл пример: если цена земли согласно местному прейскуранту составляет 2 000 000 VND/м2, а цена земельного участка под жилую застройку — 10 000 000 VND/м2, то согласно действующему Закону о земле 2024 года, при изменении целевого назначения земли необходимо будет доплатить разницу в размере 8 000 000 VND/м2.

Однако, согласно новым правилам, вступающим в силу с 1 января 2026 года, в случаях изменения целевого назначения земли в пределах установленной законом зоны для жилой застройки, сумма подлежащих взысканию финансовых обязательств существенно изменится.

Например, при ограничении площади земельного участка в 200 м2, при изменении целевого назначения земли в этом районе необходимо оплатить лишь 30% от разницы. Таким образом, вместо 8 000 000 VND/м2, необходимо заплатить всего 2 400 000 VND/м2.

« Новые правила способствуют снижению финансового бремени, обеспечивая при этом справедливость и разумность политики, демонстрируя гуманность в рассмотрении случаев, когда финансовые обязательства выполнены, но еще не соответствуют существующей практике », — подчеркнул г-н Туан.

Разделяя это мнение, юрист Нгуен Ван Динь также оценил, что это разумная и необходимая корректировка в контексте роста цен на землю во многих населенных пунктах, что приводит к чрезмерно высоким сборам за пользование землей.

Стоимость преобразования садовых участков в жилые зоны снижена. (Иллюстративное изображение).

Он привёл пример: житель владеет 1000 квадратными метрами сельскохозяйственной земли на том же участке, что и жилая земля в жилом районе, и хочет изменить целевое использование земли на жилое, но местный лимит на землю под жилую застройку составляет 200 квадратных метров.

Согласно новым правилам, за первые 200 квадратных метров необходимо оплатить лишь 30% разницы между платой за пользование землей, рассчитанной на основе цен на жилые и сельскохозяйственные земли; за следующие 200 квадратных метров – 50% разницы; а за оставшиеся 600 квадратных метров – 100% разницы.

Новый метод расчета значительно снижает затраты для людей по сравнению с предыдущими версиями, особенно для владельцев больших земельных участков или домохозяйств, проживающих в пригородах и сельской местности.

« Положение, предусматривающее, что льготные сборы за использование земли применяются только один раз к домохозяйству или отдельному лицу и к одному земельному участку, и что снижение ограничено максимум двукратным лимитом выделения земли для жилых целей, обеспечит строгий контроль, предотвратит злоупотребления политикой и позволит избежать ситуаций, когда люди используют эту политику для «накопления земли», изменения ее назначения, а затем перепродажи с целью получения прибыли», — сказал г-н Динь.

По словам юриста Диня, переходное положение также весьма разумно. Соответственно, если домохозяйство или отдельное лицо уже изменили целевое назначение своей земли с момента вступления в силу Закона о земле 2024 года (1 августа 2024 г.) до момента вступления в силу нового положения (1 января 2026 г.), то допускается применение «ретроактивного» эффекта таким образом, чтобы это было выгодно и обеспечивало справедливость между теми, кто уже уплатил, и теми, кто еще не уплатил сбор за изменение целевого назначения земли.

Остаются нерешенные вопросы.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации риелторов Хошимина (HoREA), цены на землю во многих районах были значительно завышены. Например, в Хошимине цены выросли очень сильно — с 2,56 до 38 раз по сравнению с прейскурантом 2020 года. Даже при использовании метода взимания платы путем вычитания стоимости сельскохозяйственной земли из стоимости жилой земли и умножения на 30% (в пределах установленного лимита) и 50% (за пределами лимита), сумма, которую платят люди, остается высокой.

Он привёл пример: прейскурант цен на землю составляет 10 миллионов донгов/м², цена на сельскохозяйственные земли — 300 000 донгов/м², лимит на выделение земельных участков под жилую застройку — 200 м², а коэффициент корректировки цен на землю — 1,5.

В этом случае, если домохозяйство подаст заявку на преобразование 50 м2 сельскохозяйственных земель в жилые, плата за пользование землей будет на 70,9% ниже, что составит 218,25 млн донгов.

« Если плата будет снижена до 20%, то это домохозяйство будет платить за пользование землей всего на 80,6% меньше, что эквивалентно всего 145,5 миллионам донгов », — сказал г-н Чау.

Кроме того, по словам г-на Чау, это положение не в полной мере отражает фактическое землепользование населения. Во многих семьях огороды накапливались в течение многих периодов, или необходимость в их перепрофилировании возникала в разное время, в зависимости от финансовых возможностей и жилищных потребностей разных поколений.

Он утверждал, что предоставление только единовременных выплат означает, что политика не в полной мере решила проблемы, особенно для многодетных семей, которым необходимо делить землю для обеспечения долгосрочного жилья.

Разделяя это мнение, независимый финансовый и риелторский консультант Ле Куок Киен также отметил, что, хотя политика значительно снизила уровень взыскания задолженности, общая сумма, которую приходится платить, остается высокой из-за многократного повышения цен на новую землю. Для тех, кто не обладает достаточными финансовыми возможностями на момент подачи заявления на изменение целевого назначения земли, необходимость внесения полной суммы сразу может по-прежнему отпугивать их.

Поэтому г-н Киен предложил изучить механизм, позволяющий людям откладывать или переносить оплату сборов за пользование землей, выполняя свои финансовые обязательства только при передаче или дарении земли, тем самым повышая осуществимость этой политики.

Источник: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html