Рынок недвижимости получает импульс благодаря "золотым землям" Тху Тхием.

Власти Хошимина ускоряют планы по продаже с аукциона почти 3800 квартир для переселенцев и 7 земельных участков в престижном районе нового городского округа Тху Тхием, надеясь придать новый импульс рынку недвижимости и увеличить доходы бюджета.

Расчистка территории для переселения

Городской район Тху Тхием, расположенный в престижном месте и занимающий площадь в 930 гектаров (включая 770 гектаров для нового городского района и 160 гектаров для переселения), долгое время считался «золотой жилой» Хошимина . Однако на протяжении многих лет значительная часть государственных активов здесь оставалась неиспользованной; это включает в себя район переселения с тысячами пустующих квартир и земельных участков, которые ранее были выставлены на аукцион, но так и не были успешно застроены.

В мае этого года на аукцион будет выставлена ​​территория для переселения в районе Ан Кхань, включающая 3790 квартир для переселенцев, расположенных в лотах R1-R5.

Согласно плану, в мае этого года в Хошимине состоится пятый аукцион 3790 квартир, предназначенных для переселенцев. Новой особенностью этого аукциона является разделение активов на две группы для повышения привлекательности и расширения круга участников.

В частности, в группу 1 входят участки R1, R2 и R3, на которых расположено приблизительно 2220 квартир; в группу 2 входят участки R4 и R5, на которых расположено приблизительно 1570 квартир. Ожидается, что меньший масштаб проекта снизит первоначальное финансовое давление на инвесторов, что привлечет к участию больше предприятий.

По мнению экспертов, суть этого аукциона заключается не просто в продаже уже построенных квартир, а, по сути, в передаче права на перепланировку редкого земельного участка в самом центре Тху Тхиема. Это открывает значительные возможности для инвесторов по реконструкции или даже сносу существующих зданий для строительства новых проектов.

Председатель Ассоциации риелторов Хошимина, г-н Ле Хоанг Чау, заявил: «Планирование в этом районе претерпело значительные изменения, включая 90-кратное увеличение коэффициента землепользования и корректировку высоты зданий, которая может достигать примерно 40-45 этажей. Ожидается, что эти изменения создадут более благоприятные условия для инвесторов, участвующих в аукционе. Соответственно, победившие участники торгов могут рассмотреть возможность сноса всех существующих временных жилых построек для реализации новых проектов в соответствии с утвержденным планом».

Некоторые эксперты предлагают рассмотреть максимальный коэффициент использования земли примерно в 15 раз, что эквивалентно многим существующим высотным проектам в этом районе. Увеличение коэффициента использования земли приведет к увеличению общей площади застройки, тем самым повысив ценность и привлекательность проекта.

В настоящее время цены на недвижимость в Тху Тхием уже высоки и колеблются от 200 до 300 миллионов донгов/м², а в некоторых районах даже выше. Расширение планировочных показателей считается ключевым фактором для обеспечения финансовой целесообразности.

Ужесточить условия аукциона, чтобы избежать повторения прошлых сценариев.

Помимо зоны переселения в районе Ан Кхань, возобновлен план по продаже с аукциона 7 участков «первоклассной земли» в Тху Тхием. Соответственно, в 2026 году Хошимин планирует продать с аукциона права пользования 7 участками земли в новом городском районе Тху Тхием.

В список входят участки 3-8, 3-9, 3-12 (функциональная зона 3); участки 7-1, 7-17 (функциональная зона 7); участок 1-12 (функциональная зона 1) и участок 4-21 (функциональная зона 4). Все это земельные участки с завершенной технической инфраструктурой и практически завершенными работами по компенсации и расчистке территории, готовые к продаже.

Земельные участки в новом городском районе Тху Тхием будут выставлены на аукцион для пополнения городского бюджета.

Предстоящий аукцион не только принесет доход в бюджет, но и может установить новый эталонный уровень цен для всего региона. На рынке, нуждающемся в серьезном поворотном моменте для восстановления, выставление на аукцион крупных земельных участков, как ожидается, поможет высвободить ресурсы.

Однако уроки, извлеченные из аукций 2021 года, когда отмена депозитов нарушила работу рынка, остаются актуальными. Поэтому ожидается, что в этом аукционе будет применяться более строгий, содержательный подход, ориентированный на устойчивую ценность.

По мнению экспертов, ключевым фактором является обеспечение прозрачности аукционного процесса и создание механизма ценообразования, максимально точно отражающего рыночные условия. Формирование рабочих групп, состоящих из независимых экспертов по оценке, рассматривается как необходимое решение для определения разумных цен.

Критерии оценки должны основываться на множестве факторов, таких как масштаб проекта, тип застройки, местоположение и уровень поглощения рынка. Кроме того, решающим фактором является и ценность бренда, которую инвесторы получают от владения элитной недвижимостью. Одним из главных преимуществ этого аукциона является ужесточение условий участия с целью ограничения спекуляций и потери залога.

Эксперты предполагают, что после аукциона необходимо отслеживать весь «жизненный цикл» проекта, уделяя особое внимание финансовым возможностям и потенциалу инвестора в реализации проектов. Оценка должна включать финансовую структуру, коэффициент задолженности и опыт реализации аналогичных проектов в прошлом.

Кроме того, для контроля за процессом реализации проекта необходима тесная координация между регулирующими органами, такими как налоговые, финансовые и банковские ведомства. Это считается важным «техническим барьером», обеспечивающим серьезность и эффективность аукционного процесса.

Эксперты в сфере недвижимости считают, что при надлежащем проведении земельного аукциона он окажет значительное влияние на рынок; напротив, если управление будет небрежным, это может привести к риску образования «спекулятивных пузырей».

За первые три месяца 2026 года доходы от платы за пользование землей в Хошимине достигли почти 8 900 миллиардов донгов, что демонстрирует возрастающую роль земельных ресурсов в структуре бюджета.

Согласно данным Института экономики ресурсов и окружающей среды города Хошимин, эффективное использование государственных земель, особенно в городской черте Тху Тхием, должно быть приоритетным в борьбе с расточительством и оптимизации ресурсов. Некоторые другие земельные участки выставляются на аукцион для перепрофилирования или приобретаются инвесторами по модели «строительство-передача» (BT). Эти решения считаются важными для перераспределения земельных ресурсов.

Однако экономические эксперты также отмечают, что ключевым фактором, определяющим привлекательность земельных участков, выставленных на аукцион, является коэффициент использования земли и высота зданий после победы на аукционе. Ранее проекты переселения часто испытывали трудности с привлечением инвесторов из-за ограниченного рыночного спроса. Теперь, когда они преобразованы в коммерческое жилье, потенциал стал более очевидным, но конкретные показатели планирования, такие как коэффициент использования земли и высота зданий, все еще нуждаются в уточнении. «Бизнес всегда стремится к прибыли, поэтому, если функциональность будет максимально реализована в соответствии с планом, инвесторы будут более уверены в своем участии», — подчеркнул один из экономических экспертов.

Если аукцион пройдет успешно и будет включать механизм, позволяющий максимально эффективно использовать пространство и время, стоимость недвижимости в Тху Тхием резко возрастет; одновременно это принесет в городской бюджет десятки триллионов донгов дохода.

«При одновременном инвестировании в техническую инфраструктуру, транспортную сеть, особенно линии метро, ​​этот район имеет огромный потенциал стать ведущим районом недвижимости в регионе», — прокомментировал представитель Ассоциации риелторов Хошимина.

Источник: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm