Заоблачные цены на земельные аукционы, за которыми следует отмена залогов, становятся «обычным явлением»

(CLO) Земельные аукционы с признаками нарушений как в победных ценах, так и в количестве заявок на регистрацию все еще продолжаются, поскольку продолжают сохраняться спекулятивная психология и ожидания роста цен на недвижимость.

Ранее, в августе, общественное мнение постоянно будоражили земельные аукционы в пригородных районах Ханоя , таких как Тхань Оай и Хоай Дык, с большим количеством заявок, длительными сроками торгов и стремительными ставками, в десятки раз превышающими стартовую цену. Эта тенденция и результаты продолжились на недавних земельных аукционах в Ха Донге и Тхыонг Тине.

Соответственно, 19 октября в округе Хадонг состоялись успешные торги по продаже 27 земельных участков в районах Фулыонг, Йеннгиа и Дуонгной. Примечательно, что после 14 раундов был определен покупатель, выигравший самую высокую цену: 262 млн донгов за м², что в 8 раз превышает начальную; самая низкая цена также превысила начальную в 5,8 раза и составила 133 млн донгов за м².

19 октября состоялся земельный аукцион в Хадонге. (Фото: VV)

22 октября в Тхыонгтине после 16 часов ожесточённых торгов 19 из 40 земельных участков, относящихся к Проекту технической инфраструктуры, выставленных на аукцион земель в коммуне Ван Дьем района Тхыонгтин в Ханое, также были успешно проданы с аукциона. Максимальная цена составила 52 864 млн донгов/м²; минимальная цена составила 24 384 млн донгов/м² при начальной цене 3 864 млн донгов/м². Оставшиеся 21 земельный участок не были проданы из-за нарушения участниками аукциона установленных правил.

Заоблачные цены на земельные аукционы, за которыми следует отмена залогов, становятся «обычным явлением»

Ассоциация риэлторов Вьетнама (VARs) заявила, что, несмотря на вмешательство властей, в конечном итоге аукционы не изменились, и даже цены на выставленные на аукцион земли продолжают расти.

Во-первых, о стартовой цене. Стартовая цена всё ещё очень низкая, значительно ниже рыночной цены, определяемой в полном соответствии с действующим законодательством, рассчитываемой путём умножения коэффициента К на городской прейскурант цен на землю.

«Местный народный комитет по-прежнему опирается на старый прейскурант цен на землю 2020 года, действующий до 31 декабря 2025 года. Начальная цена изменится только после того, как Ханой опубликует новый прейскурант цен на землю», — сообщили представители VAR.

Во-вторых, цены на землю на аукционах продолжают расти, поскольку спрос на недвижимость, особенно на юридически гарантированные продукты с явным потенциалом роста, такие как выставленные на аукцион земли, очень высок.

Фактически, в таких районах, как Хоайдык или Хадонг, потенциал городского развития и развития инфраструктуры создаёт большие ожидания для инвесторов. Многие инвесторы готовы платить высокую цену за владение этими ограниченными по объёму продуктами, даже если цена может значительно превышать реальную стоимость земли.

Кроме того, ожидая, что стоимость земли в будущем продолжит расти, покупатели могут согласиться на цены, значительно превышающие обычную оценку.

В частности, высокий рост цен обусловлен тем, что рынок недвижимости Ханоя растет «бурно» при ограниченном предложении, первичная цена постоянно устанавливает новые высокие уровни вместе с ожиданиями расширения города и транспортной инфраструктуры.

Другой важной причиной высокой цены выигрышной ставки является поведение, заключающееся в уплате более высокой цены, а затем отказе от задатка, неуплате выигрышной ставки, даже готовности игнорировать риски, выполнении обязательств на аукционе по легализации выигрышной цены с целью «завышения цены», создании «виртуального» уровня цен в качестве основы для повышения цен на смежные земельные участки с целью получения прибыли.

Хотя власти и вмешались с целью проверки, эти действия направлены в первую очередь на обеспечение прозрачности и законности аукционного процесса, и вмешиваться в рыночные цены сложно.

Заоблачные цены на земельные аукционы, за которыми следует отмена залогов, становятся «обычным явлением». (Фото: ST)

Потому что в рыночной экономике стороны, участвующие в сделках купли-продажи, следуют принципу взаимного согласия. Они могут полностью отменить задаток без каких-либо доказательств. И неизбежно повышают цену, когда на рынке наблюдается дефицит товара.

«Текущая классификация такого поведения как спекуляции и ценовой инфляции также продиктована эмоциями. Во Вьетнаме нет никаких юридических документов, определяющих такое поведение как основу для его пресечения», — заявили представители VAR.

Более того, согласно действующим правилам, лица, выигравшие аукцион, но не заплатившие всю сумму в течение 120 дней, подлежат «довольно легкому» штрафу: они могут только аннулировать результаты и потерять свой депозит, который весьма незначителен из-за низкой начальной цены.

Пересмотренный Закон о земельных аукционах ужесточил правила для победителей аукционов по продаже прав землепользования, но эти правила вступят в силу только 1 января 2025 года. Однако даже после вступления новых правил в силу, учитывая текущую ситуацию с соотношением спроса и предложения и напряжённость на рынке недвижимости Ханоя, вероятность установления новых ценовых рекордов на предстоящих аукционах весьма высока и постепенно станет «повседневным явлением в районе». Спекулятивный настрой всё ещё сохраняется, и ожидания роста цен на недвижимость продолжают сохраняться.

Необходимы более решительные меры.

Чтобы обеспечить честность и прозрачность аукционного процесса, минимизируя спекуляции и инфляцию цен, VARS предлагает ряд рекомендаций.

Во-первых, организаторам аукционов необходимо внимательно изучить и убедиться, что все аукционные процессы и процедуры соответствуют действующим правовым нормам.

Во-вторых, органам государственного управления необходимо продолжать внимательно отслеживать каждый «ход» аукционов, чтобы своевременно принимать корректирующие меры при обнаружении признаков «нестабильности».

В то же время рассмотреть возможность скорейшего внесения изменений в механизмы, политику и более строгие правила, касающиеся этой деятельности, чтобы оперативно направить эту деятельность в правильном направлении.

В частности, следует рассмотреть вопрос о повышении штрафа за отказ от депозита. Это позволит увеличить «соотношение» между «прибылями и убытками» участников аукциона, что в некоторой степени ограничит «спекулятивный тренд» в ходе аукционной деятельности.

В-третьих, государству также необходимо принять более жесткие меры против случаев, когда аукционы выигрываются, но «переносятся» в сжатые сроки. В частности, важнейшей проблемой, по данным VARS, остается дефицит жилья.

Необходимо как можно скорее принять действенные и практические меры для «разблокировки» предложения жилья. В частности, рассмотрение и разрешение проблем с проектами, застрявшими из-за юридических проблем, — это самый быстрый способ увеличить предложение на рынке.

«Когда предложение постепенно удовлетворяет спрос, рынок автоматически подстроится, и цены в целом и аукционные цены в частности будут ближе к реальной стоимости недвижимости», — подчеркивают VAR.

Source: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html