Бизнес в сфере недвижимости превращает деньги в оплату долгов

Многие компании, занимающиеся недвижимостью, продают активы, используют банковские кредиты или предлагают акции, чтобы получить деньги на выплату долгов и строительство проектов.

Продайте активы, чтобы утолить жажду капитала

На сегодняшний день Novaland Group в основном завершила реструктуризацию своих кредитов и долгов по облигациям, однако в аудиторском отчете за 2023 год PwC Vietnam по-прежнему отметила допущение о непрерывности деятельности Novaland.

По данным независимого аудитора, совокупное воздействие дефицита денежных средств, приближающихся сроков погашения краткосрочных долговых обязательств и ограничений возможностей привлечения капитала на финансовом рынке усилило давление на краткосрочную ликвидность Novaland. Кроме того, на дату составления консолидированного баланса Novaland нарушила ряд обязательств по кредитным и облигационным договорам.

В связи с этим компания Novaland заявила, что получила от коммерческих банков обязательства продолжить финансовую поддержку реализации строительных проектов, чтобы обеспечить непрерывную передачу домов на каждом этапе покупателям. В частности, банки продолжат предоставлять дополнительные кредитные лимиты на сумму 15 816 млрд донгов в ближайшее время.

В частности, Novaland планирует продать активы на сумму около 2 870 млрд донгов для погашения задолженности, подлежащей уплате в срок, указанный в контракте. Компания также получила письма от инвесторов с выражением заинтересованности в продаже активов, ожидаемая стоимость которых составляет 8 917 млрд донгов. Компания заявила, что завершит продажу этих активов в течение следующих 12 месяцев.

Многие предприятия предприняли попытки постепенно или полностью списать свою задолженность по облигациям, чтобы очистить свои балансы, прежде чем получить право на доступ к банковскому кредиту.

Аналогичным образом, акционерное общество «LDG Investment» также реализует планы по сотрудничеству в целях развития, передаче проектов и продаже акций для погашения облигационных, банковских и других долгов.

В частности, LDG передаст проект туристической зоны Байбут-Сонтра, инвестируемый акционерной компанией Hai Duy (дочерней компанией LDG). Проект имеет коммерческое название LDG Grand Central, занимает площадь 29 гектаров и имеет общий объем инвестиций более 4 600 млрд донгов.

В то же время LDG также хочет передать участок проекта жилого комплекса C1 в районе Биньан города Диан провинции Биньзыонг и другие активы и проекты.

Другой типичный случай — компания Phat Dat. Г-н Нгуен Ван Дат, председатель совета директоров Phat Dat Company, отметил, что неожиданные рыночные потрясения последних двух лет значительно замедлили темпы роста Phat Dat. Тщательно подготовленные долгосрочные планы также пришлось изменить. Многие показатели роста пришлось скорректировать...

В этом контексте Phat Dat решительно реализовала стратегию реструктуризации своего инвестиционно-финансового портфеля. В частности, компания согласилась пожертвовать краткосрочными интересами, такими как продажа части активов и передача акций некоторых дочерних компаний, чтобы сосредоточиться на более насущных вопросах.

В частности, в 2022–2023 годах компания Phat Dat продаст две дочерние компании: Saigon-KL Real Estate Company (инвестор проекта Astral City Binh Duong) и Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

В результате Phat Dat удалось снизить финансовое давление, в частности, успешно погасив все облигации в срок и до конца 2023 года, став редким предприятием в сфере недвижимости без долгов по облигациям на фоне крайне мрачных показателей всей отрасли.

Давление на капитал постепенно ослабнет.

В недавнем обновленном отчете по сектору жилой недвижимости Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) оценила, что способность предприятий сферы недвижимости погашать задолженность остается слабой, даже несмотря на улучшение денежного потока из-за высокой задолженности и большого объема задолженности с наступлением срока погашения в 2024 году. Коэффициент соотношения долга к EBITDA (измеряющий способность компании погасить возникающую задолженность) в 2023 году составляет 8,7, по сравнению с 7 в 2022 году, что обусловлено опережающим ростом долга по сравнению с ростом прибыли. Коэффициент соотношения краткосрочного долга к общему долгу в 2023 году достиг 45%, что является самым высоким показателем за последние 5 лет.

Кроме того, в 2024 году наступит срок погашения облигаций недвижимости на сумму около 130 трлн донгов — это самый высокий уровень за последние 5 лет, что создаёт для инвесторов риски рекапитализации. Инвесторы, чьи проекты сталкиваются с юридическими проблемами или реализуют спекулятивные проекты, могут столкнуться с рисками несвоевременной выплаты основного долга и процентов по облигациям, а также со слабым денежным потоком. Следовательно, именно эти компании больше всего нуждаются в рекапитализации.

Фактически, несмотря на трудности, особенно с точки зрения капитала, многие предприятия предприняли попытки постепенно или полностью погасить непогашенную задолженность по облигациям, желая очистить свои балансы, прежде чем получить право на доступ к банковскому кредиту и привлечению капитала на фондовой бирже.

Например, после реструктуризации, направленной на адаптацию к колебаниям рынка, Phat Dat теперь сосредоточился только на секторе жилой недвижимости и вывел на рынок 6 крупных проектов, общий доход от которых, по оценкам, составит около 40 000 млрд донгов.

Для привлечения оборотного капитала компания планирует предложить более 134,3 млн акций существующим акционерам по цене 10 000 донгов за акцию с коэффициентом выпуска 5,5:1 в форме реализации прав. В случае успеха Phat Dat может собрать более 1 340 млрд донгов. Вся собранная сумма будет направлена на реализацию проектов компании и её дочерних компаний в сфере недвижимости.

Аналогичным образом, DIC Corp планирует выпустить 410 миллионов акций, чтобы привлечь почти 6500 миллиардов донгов. Компания направит собранные средства на дополнительные инвестиции в проект комплекса Cap Saint Jacques, фазы II и III, расположенный по адресу 169 - Thuy Van (провинция Ба Риа - Вунгтау); проект жилой коммерческой зоны Vi Thanh (провинция Хаужанг); проект нового городского района Nam Vinh Yen (провинция Виньфук); проект жилой зоны Lam Ha Centre Point в районе Lam Ha (город Фули, провинция Ханам).

По данным рейтингового агентства VIS, риски рефинансирования в ближайшее время снизятся благодаря улучшению доступа к банковским кредитам и рынкам капитала. Соответственно, снизился и стресс ликвидности, с которым инвесторы сталкиваются с четвёртого квартала 2022 года. Доля банковского кредитования в сфере недвижимости значительно выросла, достигнув 28% в 2023 году, и продолжит расти в 2024 году, удовлетворяя потребности инвесторов в капитале и ликвидности.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-xoay-tien-tra-no-d212165.html