Компании, работающие в сфере недвижимости, привлекают средства для погашения долгов.

Báo Đầu tư•13/04/2024

Многие компании, работающие в сфере недвижимости, продают активы, используют банковские кредиты или предлагают акции для привлечения средств на погашение долгов и финансирование проектов.

Продажа активов для смягчения дефицита капитала.

На сегодняшний день Novaland Group в основном завершила реструктуризацию своих кредитов и облигаций, однако в своем аудиторском отчете за 2023 год PwC Vietnam по-прежнему выражает обеспокоенность по поводу предположения о непрерывности деятельности Novaland.

По мнению независимых аудиторов, совокупное воздействие дефицита денежных потоков, приближающихся сроков погашения краткосрочных долговых обязательств и ограничений в возможностях привлечения средств на финансовых рынках усилило краткосрочное давление на ликвидность компании Novaland. Кроме того, на дату составления консолидированного баланса компания Novaland нарушила ряд обязательств по кредитным и облигационным соглашениям.

В связи с этим компания Novaland заявила, что коммерческие банки обязались продолжать оказывать финансовую поддержку строительству проектов, чтобы обеспечить передачу жилья покупателям на каждом этапе. В частности, банки продолжат предоставлять дополнительные кредитные линии на общую сумму 15 816 миллиардов донгов в предстоящий период.

В частности, компания Novaland планирует продать активы примерно за 2 870 миллиардов донгов, чтобы погасить задолженность в сроки, оговоренные в контракте. Одновременно компания получила предложения от инвесторов о продаже активов оценочной стоимостью 8 917 миллиардов донгов. Компания заявила, что завершит продажу этих активов в течение следующих 12 месяцев.

Многие предприятия пытались постепенно или полностью списать свои облигационные долги, чтобы привести в порядок свои балансы перед получением банковского кредита.

Аналогичным образом, инвестиционное акционерное общество LDG также реализует планы сотрудничества в области развития, передачи проектов и продажи акций для погашения облигаций, банковских долгов и других задолженностей.

В частности, LDG передаст проект туристической зоны Бай Бут - Сон Тра, который в настоящее время принадлежит компании Hai Duy Joint Stock Company (дочерней компании LDG). Проект, известный в коммерческом плане как LDG Grand Central Vietnam, занимает 29 гектаров, а общий объем инвестиций составляет более 4600 миллиардов донгов.

Одновременно с этим LDG также хочет передать проект жилого комплекса C1 в районе Бинь Ан города Ди Ан провинции Биньзыонг, а также другие активы и проекты.

Еще один типичный пример — компания Phat Dat. Г-н Нгуен Ван Дат, председатель совета директоров компании Phat Dat, оценил, что неожиданные рыночные колебания последних двух лет значительно замедлили темпы развития Phat Dat. Тщательно подготовленные долгосрочные планы пришлось изменить. Многие целевые показатели роста пришлось скорректировать…

В этом контексте компания Phat Dat активно реализует стратегию реструктуризации портфеля и финансового положения. Это включает в себя отказ от краткосрочных выгод, таких как продажа части активов и передача акций в некоторых дочерних компаниях, чтобы сосредоточиться на более неотложных проблемах.

В частности, в 2022-2023 годах компания Phat Dat последовательно продала две дочерние компании: Saigon - KL Real Estate Company (инвестор проекта Astral City Binh Duong) и Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

В результате компания Phat Dat снизила финансовое давление, в частности, успешно и досрочно погасив все облигации до конца 2023 года, став одной из немногих компаний в сфере недвижимости, не имеющих долгов на фоне крайне вялой динамики всей отрасли.

Давление на капитал будет постепенно ослабевать.

В своем недавнем обзоре сектора жилой недвижимости компания Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) оценила, что способность компаний, работающих в сфере недвижимости, погашать долги остается слабой, несмотря на улучшение денежного потока, из-за высокого уровня задолженности и больших сроков погашения долга в 2024 году. Коэффициент долга к EBITDA (измеряющий способность компании погашать непогашенный долг) составил 8,7 раза в 2023 году по сравнению с 7 разами в 2022 году, что объясняется более высоким темпом роста долга, чем роста прибыли. Коэффициент краткосрочной задолженности к общей задолженности в 2023 году достиг 45%, самого высокого показателя за последние 5 лет.

Кроме того, в 2024 году истекает срок погашения облигаций на сумму около 130 триллионов донгов, обеспеченных недвижимостью, — это самый высокий уровень за последние пять лет, — что создает риски рефинансирования для застройщиков. Застройщики, чьи проекты сталкиваются с юридическими проблемами, или те, кто реализует спекулятивные проекты, могут столкнуться с риском задержки выплат основного долга и процентов, а также со слабым денежным потоком. Поэтому именно этим компаниям требуется наибольшее рефинансирование.

Фактически, несмотря на трудности, особенно в отношении капитала, многие предприятия прилагают усилия для постепенного или полного погашения непогашенной задолженности по облигациям в надежде привести в порядок свои балансы, прежде чем получить право на банковский кредит и привлечение капитала на фондовой бирже.

Например, после реструктуризации, направленной на адаптацию к рыночным колебаниям, компания Phat Dat теперь сосредоточена исключительно на жилой недвижимости, планируя запустить 6 крупных проектов, общий доход от которых, по оценкам, составит около 40 000 миллиардов донгов.

Для привлечения оборотного капитала компания планирует предложить существующим акционерам более 134,3 миллиона акций по цене 10 000 донгов за акцию, с коэффициентом выпуска 5,5:1, посредством размещения прав на акции. В случае успеха Phat Dat сможет привлечь более 1 340 миллиардов донгов. Все вырученные средства будут направлены на реализацию проектов в сфере недвижимости компании и ее дочерних предприятий.

Аналогичным образом, корпорация DIC планирует четыре выпуска по 410 миллионов акций каждый, чтобы привлечь около 6 500 миллиардов донгов. Компания использует привлеченные средства для пополнения инвестиционного капитала в рамках проектов комплекса «Кап Сен-Жак», этапы II и III, по адресу улица Тхуй Ван, 169 (провинция Ба Риа-Вунгтау); проекта коммерческого и жилого района Ви Тхань (провинция Хаузянг); проекта нового городского района Нам Винь Йен (провинция Виньфук); и проекта жилого комплекса «Лам Ха Центр Пойнт» в районе Лам Ха (город Фу Ли, провинция Ха Нам).

Согласно оценке VIS Rating, риски рефинансирования в предстоящий период снизятся благодаря улучшению доступа к банковским кредитам и рынкам капитала. В результате ослабла ликвидность, с которой сталкивались застройщики с четвертого квартала 2022 года. Банковское кредитование предприятий в сфере недвижимости значительно увеличилось, достигнув 28% в 2023 году, и, как ожидается, продолжит расти в 2024 году для поддержки потребностей застройщиков в капитале и ликвидности.

Источник