Согласно оценкам MB Securities (MBS), во втором квартале 2026 года будут погашены корпоративные облигации на сумму приблизительно 58 500 миллиардов донгов, что на 140% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и в 3,3 раза выше, чем в первом квартале 2026 года. Это значительный рост, отражающий возобновление финансового давления после периода относительного затишья в конце 2025 года.
Давление, оказываемое на компании, работающие в сфере недвижимости, в связи с необходимостью погашения кредитов, нарастает.
Примечательно, что основная часть давления, связанного с погашением облигаций, по-прежнему сосредоточена в секторе недвижимости. Только в мае и июне 2026 года общая стоимость облигаций с истекающим сроком погашения составила приблизительно 30 500 миллиардов донгов, при этом на сектор недвижимости пришлось 75,6%, что эквивалентно примерно 23 000 миллиардам донгов. Это свидетельствует о том, что структура капитала многих компаний, работающих в сфере недвижимости, по-прежнему в значительной степени зависит от рынка облигаций, в то время как выручка от продаж еще недостаточно восстановилась.
По данным многих аналитических организаций, период с 2020 по 2022 год был временем, когда компании, работающие в сфере недвижимости, активизировали выпуск облигаций для расширения земельных резервов, проведения слияний и поглощений (M&A) проектов и пополнения оборотного капитала. Через 3-5 лет большинство этих облигаций вступают в цикл погашения в то время, когда рынок недвижимости еще не полностью восстановился. Поэтому нынешнее давление связано не только с погашением долга, но и с проверкой реального финансового состояния бизнеса.
На фоне растущего давления со стороны сроков погашения активизировалась и деятельность по выпуску облигаций. Только в апреле 2026 года общая стоимость выпущенных корпоративных облигаций достигла приблизительно 51 700 миллиардов донгов, что на 60% больше, чем в предыдущем месяце. Из этой суммы почти 59% приходится на сектор недвижимости, составив приблизительно 30 400 миллиардов донгов, что на 110,8% больше, чем годом ранее, и является самым высоким показателем за последние шесть месяцев.
В этот период значительные объемы выпуска облигаций осуществляли такие компании, как Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company и многие другие компании, занимающиеся развитием проектов в сфере недвижимости. Примечательно, что Vingroup успешно выпустила международные облигации на сумму 350 миллионов долларов США, с номинальной стоимостью 200 000 долларов США за облигацию и сроком погашения 5 лет, что демонстрирует, что крупные предприятия по-прежнему имеют доступ к иностранному капиталу.
С начала года по настоящее время общая сумма выпущенных корпоративных облигаций достигла приблизительно 93 300 миллиардов донгов, что на 26,3% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Лидером по-прежнему остается сектор недвижимости с общей суммой выпуска около 54 400 миллиардов донгов, что представляет собой значительный рост на 278% и составляет 58,3% всего рынка. Крупнейшими эмитентами с начала года являются Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup и T&T New Era Joint Stock Company.
Согласно оценке VIS Rating, в 2026 году истекает срок погашения облигаций на сумму приблизительно 99 триллионов донгов, обеспеченных недвижимостью. Это означает, что значительная часть привлеченного капитала фактически используется для рефинансирования долга, снижения ликвидности или реструктуризации финансовых обязательств, а не для инвестиций в расширение.
Если основной денежный поток от бизнеса не улучшится, непрерывный выпуск новых облигаций для погашения старых долгов может привести к увеличению накопленного риска в будущем.
Предприятия по-прежнему испытывают острую нехватку капитала из-за ужесточения кредитной политики.
На рынке продолжают фиксироваться случаи задержки платежей по основной сумме долга и процентам по облигациям. В апреле 2026 года была выявлена просрочка платежей еще по 4 облигациям на общую сумму почти 2 900 миллиардов донгов. К концу апреля совокупная стоимость облигаций с просроченными платежами оценивалась примерно в 31 500 миллиардов донгов, что составляет около 2,3% от общего объема непогашенных корпоративных облигаций на рынке.
Хотя этот показатель ниже, чем в пиковый кризисный период 2022–2023 годов, он все же свидетельствует о том, что кредитный риск не исчез. Многие предприятия в настоящее время одновременно сталкиваются с тремя основными проблемами: ослаблением денежного потока от продаж, высокой стоимостью капитала и краткосрочными сроками погашения.
Если восстановление рынка недвижимости будет происходить медленнее, чем ожидалось, существует риск увеличения объемов реструктуризации долга или продления сроков погашения облигаций.
Одна из основных причин заключается в том, что на рынке до сих пор отсутствует достаточно сильный среднесрочный и долгосрочный канал привлечения капитала, способный заменить банковские кредиты. На протяжении многих лет вьетнамская финансовая система в значительной степени зависела от банковских кредитов. В сфере недвижимости банки были практически основным источником финансирования как для застройщиков, так и для покупателей жилья.
Однако после периода быстрого роста кредитования в 2025 году, особенно в секторе недвижимости, Государственный банк Вьетнама начал ужесточать контроль за ростом кредитования, чтобы ограничить макроэкономические риски. Это затруднило доступ многих компаний, работающих в сфере недвижимости, к новым кредитам, вынудив их вернуться на рынок облигаций в качестве альтернативного канала привлечения средств.
По словам генерального директора OBCHolding г-на Тран Ван Хиеу, рынок в настоящее время сталкивается с серьезным парадоксом: многие жилищные проекты, удовлетворяющие реальные потребности в жилье, по-прежнему испытывают трудности с доступом к капиталу, поскольку на них распространяются те же кредитные механизмы, что и на спекулятивный или элитный сегменты недвижимости.
Г-н Хиеу утверждал, что существующая система управления кредитами, основанная на рыночной ставке, вынуждает предприятия, занимающиеся строительством доступного жилья, нести капитальные затраты, аналогичные затратам на курортные или спекулятивные проекты с гораздо более высокими рисками. Это не только усиливает финансовое давление на предприятия, но и приводит к росту цен на продукцию.
«Застройщики доступного жилья оказываются в той же ловушке процентных ставок, что и спекулятивные сегменты. Это увеличивает капитальные затраты, тем самым подталкивая цены на жилье в направлении, противоположном целям социального благополучия», — сказал г-н Хиеу.
Исходя из этой ситуации, OBCHolding предлагает Государственному банку Вьетнама разработать механизм классификации кредитов по каждому сегменту рынка недвижимости, вместо того чтобы применять его единообразно, как это делается в настоящее время. Соответственно, проекты доступного жилья, жилье, отвечающее реальным потребностям, или проекты с хорошей ликвидностью должны иметь доступ к капиталу по более разумным ценам по сравнению с элитным или курортным сегментами.
По мнению многих экспертов, если капитал будет по-прежнему "жестко ограничен" во всех сегментах, рынок может столкнуться с дефицитом реального предложения жилья, в то время как спекулятивные проекты не будут эффективно отсеиваться. Это также затруднит достижение цели снижения цен на жилье и устойчивого восстановления рынка.
Главная задача — восстановить доверие рынка.
Мнение представителей бизнеса свидетельствует о том, что действующая кредитная политика по-прежнему применяется одинаково ко всем сегментам рынка недвижимости, в то время как уровень риска и способность к поглощению капитала для каждого типа недвижимости значительно различаются.
Многие эксперты считают, что если цель состоит одновременно в контроле кредитного риска и поддержке здорового восстановления рынка, регулирующим органам необходимо быстро разработать механизм классификации кредитов по сегментам, а не ужесточать его повсеместно. Соответственно, приоритетное право на привлечение капитала по более разумным ценам следует отдавать проектам социального жилья, проектам доступного жилья или проектам, удовлетворяющим реальные потребности в жилье.
Эксперты считают, что в долгосрочной перспективе вьетнамскому рынку недвижимости необходимо перейти от модели, зависящей от банков, к более сбалансированной и многоуровневой капитальной экосистеме.
Г-н Нгуен Дык Тхуан, советник совета директоров HASCO Holdings, считает, что в предстоящий период связь между финансовым рынком и рынком недвижимости должна строиться на четырех столпах: банковском кредитовании, корпоративных облигациях, инвестиционных фондах и международных потоках капитала.
Что касается банковского кредитования, г-н Тхуан считает, что финансирование не должно основываться исключительно на залоге, а должно всесторонне оценивать правовой статус проекта, возможности его реализации, план продаж, денежные потоки и фактическую способность предприятия погасить задолженность.
«Банки должны не только предоставлять финансирование, но и стать структурами, которые отслеживают денежные потоки, контролируют использование капитала и поддерживают реструктуризацию долга в соответствии с жизненным циклом проекта», — подчеркнул г-н Тхуан.
Что касается корпоративных облигаций, этот эксперт считает, что они должны стать здоровым среднесрочным и долгосрочным каналом привлечения капитала на рынок, одновременно оказывая давление на предприятия с целью повышения прозрачности финансового управления. По его мнению, рынок облигаций может развиваться устойчиво только при содействии более высоких стандартов кредитного рейтинга, раскрытия информации, прозрачности денежных потоков и контроля за использованием капитала.
Кроме того, необходимо продвигать модели инвестиционных фондов в сфере недвижимости, такие как REIT, для создания более долгосрочных, профессиональных и прозрачных источников капитала для рынка. Также ожидается, что в ближайшее время значительную роль будут играть притоки иностранного капитала через фондовый рынок и сделки слияния и поглощения.
В действительности, сегодня наибольший риск заключается не в самих облигациях, а в качестве компании-эмитента и доверии инвесторов.
После периода стремительного роста и предыдущего кризиса доверия инвесторы стали гораздо осторожнее. Это вынуждает компании, стремящиеся привлечь капитал, демонстрировать свою финансовую состоятельность, прогнозировать прогресс и способность генерировать реальный денежный поток.
Таким образом, второй квартал 2026 года станет поворотным периодом для рынка облигаций в сфере недвижимости. Компании с прочной финансовой основой, качественными активами и стабильными возможностями продаж получат возможность преодолеть давление, связанное с сроками погашения. И наоборот, компании, которые слишком сильно полагаются на финансовый рычаг и рефинансирование долга, могут продолжать сталкиваться с длительными рисками ликвидности.
Источник: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
Комментарий (0)