Снижение цен на квартиры в Ханое по-прежнему маловероятно.

10 декабря электронный журнал о недвижимости Вьетнама (Reatimes) и Вьетнамский институт исследований рынка недвижимости (VIRES) совместно организовали семинар «Рынок квартир в Ханое : какие существуют варианты устойчивого проживания и инвестиций?»

10 декабря электронный журнал о недвижимости Вьетнама (Reatimes) и Вьетнамский институт исследований рынка недвижимости (VIRES) совместно организовали семинар «Рынок квартир в Ханое: какие существуют варианты устойчивого проживания и инвестиций?»

Спрос растет, а цены продолжают стремительно расти, и нет никаких признаков замедления этого роста.

Согласно отчету Вьетнамской ассоциации риэлторов, в первые девять месяцев 2024 года на рынке недвижимости Ханоя было зарегистрировано более 13 000 новых объектов, что примерно на 25% больше по сравнению с общим объемом предложения за весь 2023 год. Это свидетельствует о том, что на рынок были «накачаны» новые объекты. Из них 87% составляют высотные здания, в основном элитные и роскошные проекты крупных инвесторов, сосредоточенные в восточной и западной частях города.

Примечательно, что сегмент доступного жилья полностью отсутствует на рынке, в то время как квартиры среднего ценового сегмента становятся все более дефицитными. Все новые проекты квартир, запущенные в конце третьего квартала, имеют стартовые цены от 60 миллионов донгов/м² и выше, что затрудняет приобретение жилья для покупателей со средним уровнем дохода.

Семинар «Рынок квартир в Ханое: какие существуют варианты устойчивого проживания и инвестиций?»

Что касается спроса, то рынок недвижимости Ханоя в первые девять месяцев 2024 года продолжил восходящую тенденцию, охватывающую как жилищный, так и инвестиционный спрос. Хотя объем нового предложения увеличился по сравнению с предыдущим годом, он все еще не смог удовлетворить высокий рыночный спрос. Кроме того, цены на первичном рынке оставались высокими и не ожидалось их значительного снижения, что побуждало людей принимать решения о покупке жилья на ранней стадии, особенно на фоне опасений по поводу дальнейшего роста цен в будущем.

Что касается сделок, то за первые девять месяцев 2024 года на рынке недвижимости было совершено около 11 100 успешных транзакций, что обеспечило впечатляющий уровень поглощения нового предложения в 83%. Сегмент квартир по-прежнему оставался в центре внимания, на него приходится 95% от общего числа сделок. Примечательно, что новые проекты, запущенные крупными застройщиками, показали уровень поглощения в 90% уже на момент официального запуска.

Хотя малоэтажные здания не так распространены, как многоквартирные дома, они по-прежнему демонстрируют высокие показатели заполняемости на старте продаж, что отражает большой интерес покупателей. Однако предложение в этом сегменте ограничено, что приводит к жесткой конкуренции среди инвесторов.

По состоянию на третий квартал 2024 года индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 64% по сравнению со вторым кварталом 2019 года, что вдвое превышает рост в Хошимине. Средняя первоначальная цена продажи приблизилась к 60 миллионам донгов за квадратный метр.

«Цены на первичном рынке продолжают расти и не показывают признаков замедления, поскольку, хотя предложение и улучшилось, удовлетворить спрос по-прежнему очень сложно, так как большая часть нового жилья строится в соответствии с высокими стандартами с увеличением инвестиционных затрат, особенно связанных с землей».

Кроме того, высокие цены на первичном рынке в сочетании с сохраняющимся дефицитом предложения по сравнению со спросом приводят к тому, что цены на квартиры на вторичном рынке остаются высокими, несмотря на постепенное выравнивание ликвидности после периода быстрого роста, считает д-р Нгуен Ван Динь, вице-президент Вьетнамской ассоциации риелторов и президент Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости.

Цены продолжат расти, но затем стабилизируются.

На семинаре многие эксперты предсказали дальнейший рост цен на квартиры в Ханое. Согласно исследованию Вьетнамской ассоциации риэлторов , с 2000 по 2010 год цены на квартиры в Ханое колебались от 10 до 20 миллионов донгов/м²; с 2010 по 2020 год — от 20 до 50 миллионов донгов/м²; а с 2020 года по настоящее время цены на квартиры значительно выросли и составляют от 50 до более 100 миллионов донгов/м² в зависимости от района.

По словам заместителя генерального директора Hung Thinh Group г-на Нго Хуу Чыонга, в Ханое цены на квартиры, имеющие реальную практическую ценность (для проживания или сдачи в аренду), резко выросли за последние годы. В таких районах, как Донг Ань и Хоай Дык, несмотря на то, что они находятся в пригородах, цены выросли с 30-40 миллионов донгов/м² до 70-80 миллионов донгов/м².

К основным факторам, стимулирующим рост цен на недвижимость, относятся: новые прайс-листы на землю, повышающие цены; увеличение стоимости строительных материалов; и модернизация инфраструктуры застройщиками для удовлетворения спроса покупателей.

«По моему мнению, цены на недвижимость во Вьетнаме, по прогнозам, продолжат расти, но темпы роста могут замедлиться из-за признаков стагнации покупательной способности. Причины включают в себя: ограниченное предложение нового жилья из-за необходимости дополнительного времени для решения юридических вопросов, а также высокие цены на новое жилье, увеличивающие транзакционные и инвестиционные издержки», — прокомментировал г-н Чыонг.

Согласно анализу г-на Труонга, существует три основные причины роста цен на недвижимость. Во-первых, длительный юридический процесс завершения проекта; во Вьетнаме процесс утверждения проекта часто занимает значительное время, от расчистки земли до завершения юридических процедур. Это увеличивает инвестиционные затраты, что, в свою очередь, приводит к росту цен на недвижимость.

Во-вторых, согласно действующим правилам, на земельных аукционах цены должны соответствовать рыночным. Это приводит к увеличению затрат на реализацию проектов, что, в свою очередь, ведет к росту цен на недвижимость.

В-третьих, следует учитывать влияние инфляции и обменных курсов. Хотя инфляция во Вьетнаме находится под контролем, укрепление золота и доллара США по отношению к вьетнамскому донгу оказывает повышающее давление на цены на недвижимость, поскольку многие инвесторы используют эти активы в качестве основы для накопления стоимости.

«Поэтому я считаю, что в ближайшее время снизить цены на недвижимость будет очень сложно», — заявил г-н Труонг.

Доцент доктор Динь Чонг Тхинь считает, что 2024 год станет годом быстрого и значительного роста цен на рынке квартир в Ханое. Согласно отчетам различных исследовательских организаций, средняя цена квартир выросла с 40 миллионов донгов/м² в 2022 году до более чем 70 миллионов донгов/м² к концу третьего квартала 2024 года. Больше нет проектов с ценой ниже 60 миллионов донгов/м², а во многих проектах среднего ценового сегмента цены превышают 100 миллионов донгов/м². Цены на квартиры выросли как на первичном, так и на вторичном рынке, включая старые проекты. В периоды высокого спроса цены росли ежедневно или еженедельно. Примечательно, что, несмотря на высокие цены, ликвидность остается высокой, и покупатели по-прежнему присутствуют.

С позитивной точки зрения, это свидетельствует об удивительно позитивных настроениях на рынке недвижимости в Ханое. Отложенный спрос на жилую и инвестиционную недвижимость наконец-то выплеснулся наружу, чему способствовало возросшее доверие покупателей и инвесторов. Этот всплеск спроса в сочетании с сохраняющимся дефицитом предложения привел к росту цен.

« По нашим оценкам, в ближайшем будущем цены на квартиры вряд ли упадут. Однако восходящая тенденция несколько замедлилась, стабилизировавшись и прекратив тот безумный скачок цен, который наблюдался в предыдущие месяцы», — прокомментировал г-н Тхинь.

По словам г-на Тхиня, первичное предложение увеличилось, и дефицит несколько смягчился, главным образом в сегментах элитной и люксовой недвижимости по цене выше 100 миллионов донгов/м². Однако, анализируя рынок и обобщая отчеты, можно заметить, что новое предложение также быстро поглощается. Самые доступные цены в настоящее время составляют 60-70 миллионов донгов/м², и это цены на некоторые недавно возобновленные проекты в ранее малозаметных районах.

Соответственно, средства покупателей будут, как правило, перенаправляться из районов с высокими ценами в районы и проекты с более конкурентоспособными ценами и большим потенциалом роста.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html