Цены на квартиры в Ханое вряд ли снизятся

10 декабря электронный журнал Vietnam Real Estate (Reatimes) и Вьетнамский научно-исследовательский институт недвижимости (VIRES) совместно организовали семинар «Рынок квартир в Ханое : какой выбор для устойчивого проживания и инвестиций?»

10 декабря электронный журнал Vietnam Real Estate (Reatimes) и Вьетнамский научно-исследовательский институт недвижимости (VIRES) совместно организовали семинар «Рынок квартир в Ханое: какой выбор для устойчивого проживания и инвестиций?»

Спрос растет, цены растут, и признаков остановки не наблюдается.

Согласно отчету Ассоциации недвижимости Вьетнама, с точки зрения предложения, за первые 9 месяцев 2024 года на рынке недвижимости Ханоя было зарегистрировано более 13 000 новых объектов, что примерно на 25% больше по сравнению с общим предложением в 2023 году, что свидетельствует о том, что продукты из проектов были «закачаны» на рынок. Из них 87% предложения приходится на высотный тип, в основном из высококлассных и люксовых проектов крупных инвесторов, сосредоточенных на востоке и западе города.

Примечательно, что сегмент доступных квартир полностью «отсутствует» на рынке, в то время как квартиры среднего ценового диапазона становятся все более редкими. Все новые проекты квартир, запущенные в конце третьего квартала, имеют начальные цены от 60 млн донгов/м2 и выше, что затрудняет доступ к жилью для клиентов со средним доходом.

Семинар «Рынок квартир в Ханое: какой выбор для устойчивого проживания и инвестиций?»

Что касается спроса, спрос на рынке недвижимости Ханоя в первые 9 месяцев 2024 года продолжал сохранять тенденцию к росту, включая как спрос на недвижимость, так и инвестиционный спрос. Хотя новое предложение улучшилось по сравнению с предыдущим годом, оно пока не удовлетворило большой спрос на рынке. Наряду с этим, уровень первичных цен продолжает оставаться «закрепленным» на высоком уровне и, по прогнозам, его будет трудно сильно снизить, что создает движущую силу для решений людей покупать дома заранее, особенно в контексте опасений, что цены продолжат расти в будущем.

Что касается сделок, то за первые 9 месяцев 2024 года на рынке недвижимости было зафиксировано около 11 100 успешных сделок, что довело уровень поглощения нового предложения до впечатляющих 83%. Сегмент апартаментов по-прежнему оставался в центре внимания сделок, 95% от общего числа сделок относились к этому типу. В частности, недавно запущенные проекты крупных инвесторов зафиксировали уровень поглощения в 90% прямо на момент официального запуска.

Хотя малоэтажные продукты не составляют большой доли, как квартиры, при запуске они все же показали положительный уровень поглощения, отражая высокий интерес со стороны покупателей. Однако предложение в этом сегменте невелико, что приводит к большой конкуренции среди инвесторов.

По состоянию на третий квартал 2024 года индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 64% по сравнению со вторым кварталом 2019 года, что вдвое превышает рост в Хошимине. Средняя первичная цена продажи приближается к 60 миллионам донгов/м2.

«Цены на первичном рынке продолжают расти и не демонстрируют никаких признаков остановки, поскольку предложение, хотя и улучшилось, все еще не может удовлетворить спрос, поскольку большинство новых предложений по-прежнему реализуется в соответствии с высокими стандартами и требует высоких инвестиционных затрат, особенно затрат, связанных с землей.

«Кроме того, высокая первичная цена в условиях дефицита предложения по сравнению со спросом создала движущую силу, приведшую к тому, что уровень цен на вторичные квартиры продолжает поддерживать высокую цену предложения, даже несмотря на то, что ликвидность постепенно стабилизировалась после периода «горячего» роста», — сказал д-р Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама и президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама.

Цены продолжат расти, но более медленными темпами

На конференции многие эксперты отметили, что цены на квартиры в Ханое продолжат расти. Согласно исследованию Ассоциации недвижимости Вьетнама , в период с 2000 по 2010 год цены на квартиры в Ханое составляли от 10 до 20 миллионов донгов/м2; в период с 2010 по 2020 год цены на квартиры составляли от 20 до 50 миллионов донгов/м2, а с 2020 года по настоящее время цены на квартиры значительно выросли от 50 до более чем 100 миллионов донгов/м2 в зависимости от района.

Г-н Нго Хуу Труонг, заместитель генерального директора Hung Thinh Corporation, сказал, что в Ханое цены на квартиры с реальной потребительской стоимостью (для проживания или сдачи в аренду) резко выросли за последние годы. Такие районы, как Донг Ань и Хоай Дык, хотя и находятся в пригородах, все же зафиксировали рост с 30-40 млн донгов/м2 до 70-80 млн донгов/м2.

К основным факторам, способствующим росту цен на недвижимость, относятся: новый прейскурант на землю, толкающий цены вверх; рост стоимости строительных материалов и модернизация инвесторами коммунальных служб для удовлетворения потребностей покупателей.

«По моему мнению, прогнозируется, что цены на недвижимость во Вьетнаме продолжат расти, но темпы роста могут замедлиться из-за признаков снижения покупательной способности. Причины включают: ограниченное новое предложение из-за необходимости большего времени для решения юридических проблем, а также высокие новые цены, увеличивающие транзакционные и инвестиционные издержки», — сказал г-н Труонг.

Согласно анализу г-на Труонга, существуют три основные причины роста цен на недвижимость. Во-первых, время завершения юридических процедур велико, соответственно, процесс утверждения проекта во Вьетнаме часто занимает много времени, от расчистки участка до завершения юридических процедур. Это увеличивает инвестиционные затраты, тем самым подталкивая цены на недвижимость вверх.

Во-вторых, согласно действующим правилам, земельные аукционы должны следовать рыночным ценам. Это увеличивает входную стоимость проектов, что приводит к росту цен на недвижимость.

Третье — влияние инфляции и обменных курсов. Хотя инфляция во Вьетнаме хорошо контролируется, рост цен на золото и доллар США по сравнению с донгами создал повышательное давление на цены на недвижимость, поскольку многие инвесторы используют эти активы в качестве основы для накопления стоимости.

«Поэтому я думаю, что в ближайший период ценам на недвижимость будет очень сложно снизиться», — высказал свое мнение г-н Труонг.

Доцент, доктор Дин Чонг Тхинь сказал, что 2024 год — это год, когда сегмент квартир в Ханое станет свидетелем быстрого роста цен. Синтез рыночных отчетов исследовательских единиц показывает, что цены на квартиры выросли со среднего значения 40 млн/м2 в 2022 году до более чем 70 млн/м2 к концу третьего квартала 2024 года, на рынке больше нет проектов стоимостью ниже 60 млн/м2, многие проекты среднего ценового диапазона даже имеют цены выше 100 млн/м2. Цены на квартиры выросли как на первичном, так и на вторичном рынке, включая старые проекты. Во время лихорадки цены росли с каждым днем, с каждой неделей. Стоит отметить, что, несмотря на высокие цены, согласно записям, ликвидность по-прежнему хороша, и покупатели все еще есть.

Положительным моментом является то, что это показывает, что рыночные настроения в Ханое на удивление улучшаются. Сдерживаемый спрос на жилье и инвестиции вырвался на свободу, поскольку есть много факторов, которые могут восстановить доверие клиентов и инвесторов к рынку. Растущий спрос, в то время как предложение остается скудным, подтолкнул цены вверх.

« В ближайшее время, по нашей оценке, цены на квартиры вряд ли снизятся, однако рост цен до сих пор несколько замедлился, следуя более стабильной тенденции, а не в лихорадочном состоянии, как многие предыдущие месяцы», - прокомментировал г-н Тхинь.

По словам г-на Тхинь, первичное предложение увеличилось, дефицит был несколько преодолен, но в основном в сегменте высокого класса, класса люкс, более 100 миллионов донгов/м2, но посредством наблюдения за рынком и синтеза отчетов можно увидеть, что новое предложение также быстро поглощается. Самая «мягкая» цена в настоящее время составляет 60-70 миллионов донгов/м2, что обусловлено рядом недавно возобновленных проектов в районах, которые ранее были менее заметны.

Соответственно, денежный поток покупателей будет иметь тенденцию смещаться из районов с высоким уровнем цен в районы и проекты с более конкурентоспособными ценами и большими возможностями для роста.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html