Как решить проблемы с недвижимостью?

* Репортер: Доктор Тран Ду Лич , было предложено много решений по поддержке рынка недвижимости, но почему предприятия продолжают сообщать о трудностях и нуждаются в «спасении» с точки зрения как капитала, так и юридических вопросов?

- Д-Р ТРАН ДЮ ЛИЧ: Я не согласен со словом «спасение». Необходимо синхронное решение, но это не «спасение».

Не только в настоящее время, но и в последние десятилетия рынок недвижимости Вьетнама развивался очень быстро, мощно, но нездорово, что отразилось в чрезмерной спекуляции. Конечно, в рыночной экономике спекуляции присутствуют в любой сфере, но чрезмерная спекуляция приводит к искажению спроса, предложения и цен.

Например, в период 2009-2011 гг. рынок недвижимости замер только в сегменте элитной недвижимости, незавершенных проектов, раздела и продажи земельных участков или проектов, в которых только что завершилось возведение фундамента, а затем они прекратили свое существование... Готовая недвижимость в среднем и низком ценовом сегментах по-прежнему продавалась в обычном режиме, даже с дефицитом.

В 2022 году, наряду с энтузиазмом по поводу восстановления экономики после взятия под контроль пандемии COVID-19, рынок недвижимости также быстро рос во многих сегментах, что сопровождалось волной инвестиций и высокой популярностью серфинга. Многие компании, работающие в сфере недвижимости и связанные с коммерческими банками, стремились стимулировать спекуляцию, а не создавать условия для людей, нуждающихся в покупке жилья.

Несмотря на бурный рост курортной недвижимости и кондоминиумов, в городских районах жилой недвижимости не так много. Например, в Хошимине уже несколько лет нет новых проектов или предложений в сегменте жилья для людей со средним и низким доходом.

* Если мы «спасем» рынок недвижимости, каков будет порядок приоритетов?

- Всем известно, что бизнес в сфере недвижимости — это бизнес с чужими деньгами, включая кредитные займы, мобилизацию облигационного капитала, авансы клиентов и часть собственного капитала предприятия.

Необходимо позволить рынку недвижимости саморегулироваться и самоочищаться параллельно с синхронной программой реформ правительства, а не ставить вопрос спасения на первое место. Фото: ХОАНГ ЧРИУ

В условиях нестабильного финансового рынка, когда все четыре источника капитала для рынка недвижимости, особенно корпоративные облигации, перестают быть доступными, перегрузка капитала неизбежна. Кроме того, ряд проектов, для которых существовали условия развития и дальнейшей реализации, застревают в процедурах и юридических вопросах, поэтому предложение не увеличивается. Возникает порочный круг: у проектов, находящихся в разработке, нет капитала для продолжения реализации, а новые проекты увязают в юридических вопросах.

Столкнувшись с этой ситуацией, я думаю, что главная цель правительства состоит не просто в немедленном урегулировании ситуации на рынке недвижимости, но и в разработке относительно системного плана по оздоровлению рынка в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

* Каково конкретное решение, сэр?

Между финансовым рынком и рынком недвижимости существует очень тесная взаимосвязь. Поэтому решение проблемы оздоровления рынка недвижимости должно быть синхронизировано с решением проблем на финансовом рынке посредством масштабной программы действий.

В институциональном плане необходимо пересмотреть все правовые нормы, касающиеся рынка недвижимости, с самого начала проекта до эксплуатации и развития, в том числе: положения о кредитной системе, положения Закона о сделках с недвижимостью, Жилищного права, Земельного права, Строительного права... Исходя из этого, следует устранить недостатки во всей правовой системе, а не только решать проблемы в 1-2 законах.

При наличии юридических препятствий можно предложить создать рабочую группу для устранения трудностей и препятствий при реализации проектов в сфере недвижимости, чтобы выбрать несколько типичных примеров для рассмотрения и создать правовую основу для других мест для внедрения и тиражирования решения.

Обратите внимание: используйте финансовые инструменты для контроля и ограничения спекуляций на рынке недвижимости. Отдавайте приоритет жилищным проектам с реальным рыночным спросом, где приоритет отдаётся финансовой поддержке как покупателей жилья, так и инвесторов, чтобы увеличить разумное предложение на рынке. Фактически, существует множество заброшенных городских районов, где сосредоточены значительные потоки капитала.

Так откуда же идут деньги на жильё, которое действительно нужно нуждающимся? Ситуация похожа на вторичный рынок. Главное — дать рынку возможность самоочищения и самореализации, но как его спасти и кто может это сделать?

Крупным компаниям в сфере недвижимости рекомендуется проводить заблаговременную реструктуризацию для снижения финансового давления. Инвесторы могут провести реструктуризацию, продав проекты, которые привели к возникновению долгов, и проекты, охватывающие слишком много секторов.

Инвесторам нужна система управления рисками, нельзя допускать безудержного роста и чрезмерного использования финансовых инструментов. Недавно Госбанк привёл пример предприятий недвижимости, реализующих десятки проектов одновременно по всей стране. Как их спасти? Банк может не передавать группы долгов, а реструктурировать, продлевать или откладывать задолженность предприятий этой группы.

Самое главное — начать делать это сейчас, ведь чем дольше вы ждете, тем сложнее будет!

(Продолжение следует)

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm