* Репортер: Доктор Тран Ду Лич , было предложено много решений по поддержке рынка недвижимости, но почему предприятия продолжают сообщать о трудностях и нуждаются в «спасении» с точки зрения как капитала, так и юридических вопросов?
- Д-Р ТРАН ДЮ ЛИЧ: Я не согласен со словом «спасение». Необходимо синхронное решение, а не просто «спасение».
Не только в настоящее время, но и в последние несколько десятилетий рынок недвижимости Вьетнама развивался очень быстро и мощно, но нездорово, что отражалось в чрезмерной спекуляции. Конечно, в рыночной экономике спекуляция присутствует во всех сферах, но её чрезмерный рост приводит к искажению спроса, предложения и цен.
Например, в период 2009-2011 гг. рынок недвижимости замер только в сегменте элитной недвижимости, незавершенных проектов, раздела и продажи земельных участков или проектов, на которых только что завершилось возведение фундамента, а затем они прекратили свое существование... В то же время готовые объекты в среднем и низком ценовых сегментах по-прежнему продавались в обычном режиме, даже с дефицитом.
В 2022 году, наряду с оживлением экономического восстановления после взятия под контроль пандемии COVID-19, рынок недвижимости также быстро рос во многих сегментах, что сопровождалось волной инвестиций и спекуляций. Многие компании, работающие в сфере недвижимости и связанные с коммерческими банками, стремились стимулировать спекуляцию, а не создавать условия для людей, нуждающихся в покупке жилья.
Несмотря на бурное развитие курортной недвижимости и кондоминиумов, в городских районах жилой недвижимости не так много. Например, в Хошимине в последние годы не было новых проектов или предложений в сегменте жилья для людей со средним и низким доходом.
* Если мы «спасем» рынок недвижимости, каков будет порядок приоритетов?
- Всем известно, что бизнес в сфере недвижимости — это бизнес с чужими деньгами, включая кредитные займы, мобилизацию облигационного капитала, авансы клиентов и часть собственного капитала предприятия.
Необходимо позволить рынку недвижимости саморегулироваться и самоочищаться параллельно с синхронной программой реформ правительства, а не ставить вопрос спасения на первое место. Фото: ХОАНГ ЧРИУ
В условиях нестабильного финансового рынка, когда все четыре источника финансирования рынка недвижимости, особенно корпоративные облигации, перестают быть доступными, перегрузка капитала неизбежна. Кроме того, ряд проектов, для которых существовали условия развития и дальнейшей реализации, застревают в процедурах и юридических вопросах, поэтому предложение не увеличивается. Возникает порочный круг: у проектов, находящихся в разработке, нет капитала для продолжения реализации, а новые проекты увязают в юридических вопросах.
Столкнувшись с этой ситуацией, я думаю, что главная цель правительства состоит не просто в немедленном урегулировании ситуации на рынке недвижимости, а в разработке относительно системного плана по оздоровлению рынка в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
* Каково конкретное решение, сэр?
Между финансовым рынком и рынком недвижимости существует очень тесная взаимосвязь. Поэтому решение проблемы оздоровления рынка недвижимости должно быть синхронизировано с решением проблем на финансовом рынке посредством масштабной программы действий.
С точки зрения институтов, необходимо пересмотреть все правовые нормы, касающиеся рынка недвижимости, с самого начала проекта до эксплуатации и развития, в том числе: положения о кредитной системе, положения Закона о сделках с недвижимостью, Жилищного права, Земельного права, Строительного права... Исходя из этого, устранить недостатки во всей правовой системе, а не только решать проблемы в 1-2 законах.
В случае юридических узких мест можно предложить создать рабочую группу для устранения трудностей и препятствий при реализации проектов в сфере недвижимости, чтобы выбрать несколько типичных примеров для рассмотрения и создать правовую основу для других мест, где можно будет последовать примеру и воспроизвести это решение.
Обратите внимание: используйте финансовые инструменты для контроля и ограничения спекуляций на рынке недвижимости. Отдавайте приоритет жилищным проектам с реальным рыночным спросом, где приоритет отдаётся финансовой поддержке как покупателей жилья, так и инвесторов, чтобы увеличить разумное предложение на рынке. Фактически, существует множество заброшенных городских районов, где сосредоточены значительные потоки капитала.
Так где же взять денежный поток, который можно направить на жилищные проекты, действительно необходимые нуждающимся? Ситуация похожа на вторичный рынок. Главное — позволить рынку очиститься и справиться с ситуацией самостоятельно, но как его спасти и кто может это сделать?
Крупным компаниям в сфере недвижимости рекомендуется проводить заблаговременную реструктуризацию для снижения финансового давления. Инвесторы могут реструктуризироваться, продавая проекты, которые привели к их долговой нагрузке и связаны со слишком большим количеством отраслей.
Инвесторам нужна система управления рисками, нельзя допускать безудержного использования финансовых инструментов. Недавно Госбанк привёл пример предприятий недвижимости, реализующих десятки проектов одновременно по всей стране. Как их спасти? Банк, со своей стороны, может не передавать группы долгов, а реструктурировать, продлевать или отсрочить задолженность предприятий этой группы.
Самое главное — начать это делать прямо сейчас, ведь чем дольше вы ждете, тем сложнее будет!
(Продолжение следует)
Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
Комментарий (0)