Как мы можем решить проблемы, с которыми сталкивается рынок недвижимости?

* Репортер: Доктор Тран Ду Лич , было предложено множество решений для поддержки рынка недвижимости, но почему предприятия продолжают сообщать о трудностях и нуждаются в «спасении» как в плане капитала, так и в юридических вопросах?

- Доктор Тран Ду Лих: Я не согласен с термином «спасение». Необходимо комплексное решение, но это не должно быть «спасением».

Вьетнамский рынок недвижимости развивался очень быстро и интенсивно не только в последнее время, но и на протяжении последних нескольких десятилетий, однако нездоровым образом, о чем свидетельствует чрезмерная спекуляция. Конечно, в рыночной экономике спекуляция существует во всех секторах, но когда она становится чрезмерной, это приводит к искажениям спроса и предложения, а также цен.

Например, в период 2009-2011 годов рынок недвижимости замер только в сегменте элитной недвижимости, незавершенных проектах, земельных участках под застройку на продажу или проектах, где фундамент был завершен, но затем заброшен… В то же время готовая недвижимость в среднем и низком ценовом сегментах продолжала продаваться в обычном режиме и даже испытывала дефицит.

В 2022 году, наряду с активным экономическим восстановлением после того, как пандемия COVID-19 была взята под контроль, рынок недвижимости также пережил масштабный рост во многих сегментах, при этом волна инвестиций и спекуляций стала довольно распространенным явлением. Многие компании, работающие в сфере недвижимости, заключили партнерские соглашения с коммерческими банками, предоставляя кредиты для стимулирования спекуляций, вместо того чтобы содействовать покупке жилья для людей, действительно нуждающихся в этом.

Несмотря на процветание курортной недвижимости и кондо-отелей, в городских районах практически отсутствует жилая застройка. Например, в Хошимине уже несколько лет не появляется новых проектов или объектов в сегменте жилья для людей со средним и низким уровнем дохода.

* Если рынок недвижимости нуждается в спасении, каков будет порядок приоритетов?

— Всем известно, что бизнес в сфере недвижимости — это бизнес, осуществляемый за счет чужих денег, включая кредиты, выпуск облигаций, авансы клиентам и часть собственного капитала компании.

Необходимо дать рынку недвижимости возможность саморегулирования и самоочищения, а также провести всеобъемлющую программу реформ со стороны правительства, вместо того чтобы сосредотачиваться на немедленной финансовой помощи. (Фото: Хоанг Триеу)

В условиях нестабильного финансового рынка, когда все четыре источника капитала для рынка недвижимости, особенно корпоративные облигации, перестают существовать, неизбежен дефицит капитала. Кроме того, ряд проектов, готовых к дальнейшему развитию и реализации, сталкиваются с процедурными и юридическими препятствиями, что препятствует дополнительному предложению. Это создает порочный круг: проектам, находящимся в стадии разработки, не хватает необходимого капитала для продолжения, в то время как новые проекты сталкиваются с юридическими трудностями.

Учитывая сложившуюся ситуацию, я считаю, что главная цель правительства состоит не просто в решении непосредственных проблем на рынке недвижимости, а в разработке относительно хорошо структурированного плана по оживлению рынка в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

* Каковы конкретные решения, сэр?

— Между финансовым рынком и рынком недвижимости существует очень тесная взаимосвязь. Поэтому решения по улучшению состояния рынка недвижимости должны быть согласованы с решением проблем на финансовом рынке посредством комплексного плана действий.

На институциональном уровне необходимо пересмотреть все правовые нормы, касающиеся рынка недвижимости, начиная с момента зарождения проекта и заканчивая его эксплуатацией и развитием, включая: нормы кредитной системы, положения Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, Закона о жилищном строительстве, Закона о земле, Закона о строительстве и т. д. Исходя из этого, следует вносить корректировки для устранения недостатков всей правовой системы, а не ограничиваться решением проблем в одном или двух законах.

Учитывая существующие правовые препятствия, можно предложить, чтобы рабочая группа по решению трудностей и препятствий в реализации проектов в сфере недвижимости отобрала несколько показательных случаев для рассмотрения, создав таким образом правовую основу для того, чтобы другие регионы могли последовать этому примеру и воспроизвести данное решение.

Следует отметить, что для контроля и ограничения спекуляций на рынке недвижимости необходимо использовать финансовые инструменты. Приоритет следует отдавать жилищным проектам с реальным рыночным спросом, уделяя особое внимание оказанию финансовой поддержки как покупателям жилья, так и застройщикам, чтобы увеличить разумное предложение на рынке. В действительности существует множество заброшенных городских районов, где сосредоточены значительные капиталовложения.

Так откуда же берутся деньги на финансирование действительно необходимых жилищных проектов для нуждающихся? Эта ситуация похожа на ситуацию на вторичном рынке. Ключевой момент — позволить рынку самоочищаться и саморегулироваться; как мы можем его спасти и кто может это сделать?

Крупным компаниям, работающим в сфере недвижимости, рекомендуется проводить заблаговременную реструктуризацию для снижения финансового давления. Инвесторы могут провести реструктуризацию, продав проекты, которые создают им проблемы с задолженностью, или проекты, слишком тесно связанные с несколькими секторами экономики.

Инвесторам необходима система управления рисками; они не могут действовать без разбора или чрезмерно использовать финансовые инструменты. Государственный банк недавно привел пример компании, занимающейся недвижимостью и одновременно реализующей десятки проектов по всей стране – как ее можно спасти? С точки зрения банков, они могут предпочесть не переклассифицировать долг, а реструктурировать, продлить или отложить выплаты по кредитам для компаний этой категории.

Самое главное — начать немедленно; чем дольше вы будете откладывать, тем сложнее будет!

(Продолжение следует)

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm