Закончилась ли эпоха спекуляций на рынке недвижимости?

VTV.vn - Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам после китайского Нового года оказывает давление на покупателей и компании, работающие в сфере недвижимости, и приводит к сильной дифференциации рынка.

Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам сразу после китайского Нового года оказывает явное влияние на рынок недвижимости, затрагивая покупателей жилья, риелторские компании и банковскую систему. Эксперты считают, что это не является неожиданным событием, но оно подтолкнет рынок к более интенсивному периоду консолидации.

Процентные ставки по ипотечным кредитам влияют на рынок недвижимости.

Сразу после празднования Китайского Нового года как государственные, так и частные банки объявили о корректировке процентных ставок, при этом ставки по ипотечным кредитам значительно выросли. Опрос, проведенный в филиале Vietcombank в Хошимине, показал, что минимальная процентная ставка по кредитам на покупку квартир или таунхаусов с сертификатом или договором купли-продажи составляет 9,5%. Это значительное повышение по сравнению со ставкой в ​​6%, действовавшей в течение 12 месяцев с середины прошлого года.

Государственные банки объявили о процентных ставках по кредитам с фиксированным сроком погашения от 9% до более 13% на 6, 12 и 18 месяцев.

В негосударственных банках зафиксированы аналогичные фиксированные процентные ставки, однако плавающие процентные ставки выросли и составили от 11 до 15%.

По словам г-жи Май Тхань Тхао, заместителя директора департамента банковских и корпоративных услуг компании Savills Vietnam, повышение процентных ставок по ипотечным кредитам после праздника Тет отражает циклический процесс корректировки в банковской системе.

После пикового периода выдачи кредитов в конце года и возросшего спроса на займы в начале года банки, как правило, пересматривают свою кредитную структуру, балансируют капитальные затраты и корректируют процентные ставки в соответствии со своей склонностью к риску. Одновременно с этим, ограничения роста кредитования (кредитный лимит) также заставляют банки быть более избирательными в отношении новых кредитов, особенно в секторе недвижимости, который имеет высокий коэффициент риска.

Кроме того, глобальная денежно-кредитная политика, все еще находящаяся под влиянием предыдущей тенденции к ужесточению, заставляет национальную банковскую систему сохранять определенную осторожность. «Эта корректировка процентных ставок отражает баланс между целью роста кредитования и контролем рисков, а не внезапное ужесточение политики на рынке недвижимости», — сказала г-жа Тао.

Наибольшее давление испытывают покупатели жилья и предприятия.

Для покупателей жилья увеличение стоимости погашения долга напрямую влияет на их ежемесячные платежи. По словам г-на Во Хонг Ту, директора юридической фирмы Minh Tu, кредит в размере около 900 миллионов донгов, который ранее можно было погашать за 7-8 миллионов донгов в месяц, теперь может увеличиться почти до 15 миллионов донгов при применении плавающей процентной ставки. Это вынуждает многие семьи откладывать планы по покупке жилья, чтобы обеспечить финансовую стабильность.

Компания Savills также отмечает, что больше всего от этого страдают покупатели с высоким уровнем финансового рычага. По мере роста стоимости заимствований покупатели, как правило, становятся более осторожными, рассматривая продукты, соответствующие их финансовым возможностям, вместо того чтобы полностью уходить с рынка. Спрос на недвижимость сохраняется, но решения о покупке будут приниматься более тщательно.

Между тем, для предприятий, работающих в сфере недвижимости, основное давление оказывают капитальные затраты и денежный поток. Компании, использующие высокую задолженность или полагающиеся на быструю продажу для получения денежного потока, столкнутся с большими трудностями. И наоборот, компании с прочной финансовой основой, чистыми земельными резервами и безупречным правовым статусом по-прежнему способны поддерживать стабильную деятельность.

Для инвесторов, использующих финансовый заем, этот период особенно сложен. Краткосрочные стратегии или стратегии «внутридневной торговли» с использованием заемного капитала становятся более рискованными, вынуждая многих инвесторов реструктурировать свои портфели или даже соглашаться на продажу с убытком, чтобы снизить давление в плане погашения долга.

По мнению экспертов, высокие процентные ставки также несут в себе множество рисков для заемщиков, особенно для тех, кто имеет кредиты, основанные на краткосрочных льготных процентных ставках.

Первоначально кредитные пакеты с низкими процентными ставками могут резко подорожать после перехода на плавающие ставки, что нарушит первоначальные финансовые планы. Кроме того, банки теперь, как правило, более осторожно оценивают активы, что приводит к снижению коэффициента соотношения кредита к стоимости залога и вынуждает покупателей вкладывать большие суммы собственного капитала.

Кроме того, сопутствующие расходы, такие как комиссии за досрочное погашение, плата за предоставление кредита или страховые взносы, также увеличивают фактическую общую стоимость заимствования.

С системной точки зрения, повышение процентных ставок также подвергает банки более высокому риску невозвратных долгов, если заемщики испытывают трудности с денежным потоком. Поэтому кредитные учреждения ужесточают критерии одобрения и тщательно оценивают финансовую состоятельность своих клиентов.

Для тех, кто всерьез намерен приобрести жилье, возможности все еще существуют.

Хотя рост процентных ставок создает краткосрочное давление, Savills считает, что сейчас не самое неблагоприятное время для всех покупателей. На более осторожном рынке у покупателей жилья может быть больше возможностей договориться о более выгодных ценах, особенно если у них стабильная финансовая основа и разумное соотношение суммы кредита к стоимости залога.

Эксперты рекомендуют покупателям контролировать соотношение заемных средств и собственных средств, следя за тем, чтобы платежи не превышали их платежеспособность, и не полагаясь исключительно на первоначальные льготные процентные ставки. Для минимизации рисков также крайне важно отдавать приоритет объектам недвижимости с четким правовым статусом, практичностью и хорошей ликвидностью.

В то же время заемщикам следует поддерживать финансовый резерв, эквивалентный 6–12 месяцам погашения кредита, чтобы справиться с колебаниями процентных ставок или доходов.

В нынешних условиях рынок недвижимости вступает в фазу более четкой дифференциации, где покупатели и предприятия с прочной финансовой основой будут иметь преимущество, в то время как инвесторы, в значительной степени зависящие от заемного капитала, столкнутся со значительным давлением. Это рассматривается как корректировка рынка в сторону большей устойчивости, ориентированная на реальные потребности и фактические финансовые возможности.

Источник: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm