Неужели эпоха разделения земли на участки и их продажи закончилась?

VTV.vn - Рост процентных ставок, геополитическая нестабильность и сужение пространства для маневра в сфере государственной политики вынуждают компании, работающие в сфере недвижимости, проводить реструктуризацию для выживания и процветания.

На семинаре «Рынок недвижимости 2026 — стратегическое позиционирование активов в условиях волатильности» эксперты поделились своими соображениями.

Рынок переживает сильную перестройку.

Рынок недвижимости вступает в беспрецедентно сложную фазу, одновременно сталкиваясь с двумя основными факторами давления, как внешними, так и внутренними экономическими. С одной стороны, явная тенденция к росту процентных ставок по кредитам с четвертого квартала 2025 года привела к быстрому увеличению капитальных затрат; с другой стороны, необходимость поддержания роста в условиях геополитической нестабильности, особенно конфликта на Ближнем Востоке, распространяется на цепочки поставок, цены на энергоносители и настроения инвесторов. В этом контексте решающим вопросом уже не является то, насколько сложен рынок, а то, к чему должны подготовиться компании, работающие в сфере недвижимости, чтобы избежать срыва с новой траектории развития.

Выступая на семинаре «Рынок недвижимости 2026 — стратегическое позиционирование активов в условиях волатильности», организованном Вьетнамской ассоциацией недвижимости в сотрудничестве с группой компаний DKRA и Южно-региональным телевизионным центром VTV9 2 апреля, доцент, доктор Чан Динь Тхиен заявил, что мир находится в состоянии «аномалии и нестабильности», где затяжные геополитические конфликты не только приводят к росту цен на энергоносители и золото, но и нарушают глобальные цепочки поставок. Для открытой экономики, такой как Вьетнам, внешние потрясения напрямую влияют на производство, торговлю, рынок недвижимости, кредитование и другие виды деятельности.

В частности, текущая процентная ставка по ипотечным кредитам составляет около 9,6-10% годовых в течение льготного периода и может достигать 13-15% годовых после его окончания. В условиях такого быстрого роста стоимости капитала бизнес-модели, в значительной степени зависящие от банковского кредитования, неизбежно сталкиваются с сокращением запаса прочности. В результате потоки капитала уже не распределяются так равномерно, как раньше, а становятся более избирательными, стремясь к активам, обладающим реальной ценностью, способностью сохранять свою стоимость и долгосрочной устойчивостью.

Контроль за кредитованием, ограничения на использование заемных средств, ужесточение требований к прозрачности законодательства и содействие цифровизации данных вынуждают рынок вернуться к своей истинной стоимости.

Контроль за кредитованием, ограничения на использование заемных средств, ужесточение требований к правовой прозрачности и содействие цифровизации данных возвращают рынок к его истинной ценности. Проекты с юридическими рисками и предприятия, сильно зависящие от заемного капитала, все чаще испытывают трудности с выживанием. И наоборот, проекты с полностью сформированной правовой базой и инфраструктурой становятся якорями для инвестиций. По мнению экспертов, нынешняя чистка — это не просто нисходящий цикл, а процесс устранения завышенных цен для установления нового порядка на рынке.

Г-н Фам Лам, председатель и генеральный директор DKRA Group, считает, что глобальные конфликты меняют экономический порядок, а также открывают для Вьетнама возможности для прорыва на мировой экономической карте. Хотя рынок с конца 2025 года подвержен многочисленным краткосрочным колебаниям, строгий процесс отбора создает преимущества для проектов с прозрачной правовой базой, хорошей ликвидностью и стабильным капиталом, а также открывает возможности для инвесторов, обладающих знаниями, финансовыми возможностями и продуманными стратегиями.

Эпоха разделения земли на участки и их продажи закончилась.

Запрет на разделение и продажу земельных участков в городах I, II и III типов привел к 80-процентному снижению спонтанного предложения, что вынудило рынок перейти к более жесткой фазе отбора. В этих новых условиях доминирующим сегментом являются участки в рамках проектов с хорошо спланированной планировкой в ​​масштабе 1:500, в то время как инвестиции сместятся в пригородные районы крупных городов, которые выиграют от изменений в инфраструктуре и инвестиций. По словам г-на Во Хуинь Туан Киета, директора по маркетингу жилых проектов в CBRE Vietnam, рынок недвижимости переживает конец «эры разделения земельных участков» для многих видов земельных участков.

Г-н Киет считает, что это также процесс ликвидации «мертвых активов», особенно сельскохозяйственных и лесных угодий, «замаскированных» под курортную недвижимость, поскольку эти типы активов официально теряют ликвидность из-за более строгих правил классификации. Другими словами, в новом цикле активы, не имеющие юридической основы и не связанные с реальными потребностями использования, будет все сложнее продавать, и на рынке больше не будет места для безудержного разделения и продажи земельных участков, как раньше.

Многие эксперты считают, что в новую эпоху рынок недвижимости больше не будет основываться на практике разделения земли на участки и продажи земельных наделов.

И наоборот, квартиры будут оставаться «основой» городской недвижимости как минимум в течение следующих 5 лет, в то время как промышленная недвижимость, логистические объекты и проекты, разработанные с учетом всех необходимых удобств и в соответствии с моделью развития, ориентированной на транспортную инфраструктуру (TOD), станут центром инвестиций.

Кроме того, территория, граничащая с Хошиминским городом, становится все более привлекательной благодаря синергии городского развития, логистики, морских портов, аэропортов и крупных инфраструктурных проектов, таких как Кольцевая дорога 3, Кольцевая дорога 4, скоростная автомагистраль Бен Лук — Лонг Тхань, линия метро 4 и мост Кан Гио. Наряду с этим, район Хиеп Фуок — Кан Гио рассматривается как новый полюс роста в ближайшие 3-5 лет. Однако эксперты также предупреждают, что выгода от развития инфраструктуры не обязательно означает погоню за ростом цен на землю.

В частности, вице-председатель VNREA, доктор Нгуен Ван Динь, предупредил, что неоправданное завышение цен на землю станет препятствием для развития, в то время как тенденция «все в одном» — это путь к созданию высокого качества жизни и устойчивой экономической ценности. Поэтому предприятиям необходимо знать, как выбрать правильное местоположение, но, что еще важнее, они должны создать подходящий тип активов для этого места.

«Рынок по-прежнему предлагает возможности, даже огромные, но эти возможности доступны только тем, кто умеет адаптироваться для стабилизации в краткосрочной перспективе и остается непоколебимым в достижении своих долгосрочных целей», — подчеркнул г-н Фам Лам. В цикле, где деньги перестали быть дешевыми, политика перестала быть мягкой, а покупатели становятся все более требовательными, бизнес может процветать только при наличии более здоровой структуры капитала, более качественных продуктов, более четкой правовой базы и более профессиональных управленческих возможностей. Это также единственный способ для рынка недвижимости преодолеть трудности и войти в более устойчивый цикл развития.

Источник: https://vtv.vn/ky-nguyen-phan-lo-ban-nen-da-het-thoi-100260402143728387.htm