Рост процентных ставок и изменение стратегий инвестирования в недвижимость.

В связи с тем, что многие банки корректируют процентные ставки по ипотечным кредитам до уровня 10-14% годовых в зависимости от срока, одновременно ужесточая условия выдачи кредитов, рынок вступает в более явную фазу консолидации. Инвесторы, использующие значительные финансовые рычаги, начинают испытывать давление, в то время как капитал, как правило, перенаправляется в продукты, обладающие реальной инвестиционной ценностью и потенциалом для получения стабильной прибыли.

давление на процентные ставки

После периода поддержания денежно-кредитной политики для поддержки восстановления экономики , процентные ставки с начала 2026 года снова начали расти, что сопровождалось давлением со стороны необходимости контролировать инфляцию и регулировать кредитование. В частности, с апреля 2026 года процентные ставки по ипотечным кредитам во многих коммерческих банках оставались высокими, особенно по среднесрочным и долгосрочным жилищным кредитам, при этом по многим кредитам применялись плавающие процентные ставки от 11 до 14% годовых, что создавало значительное давление на заемщиков, использующих финансовый рычаг.

Соответственно, некоторые банки установили следующие процентные ставки по ипотечным кредитам: VietcomBank применяет процентную ставку около 9,6% годовых по фиксированной ставке на первые 6 месяцев и около 10,5% годовых по фиксированной ставке на первые 12 месяцев. После льготного периода плавающая процентная ставка рассчитывается как процентная ставка по сбережениям за 24 месяца плюс надбавка в размере около 3,3%, но не ниже 11,1% годовых. BIDV предлагает ипотечные кредиты на покупку недвижимости с процентными ставками около 9,7% годовых на первые 6 месяцев; около 10% годовых на первые 12 месяцев и около 13,5% годовых по более длительным пакетам с фиксированной ставкой.

Процентные ставки по ипотечным кредитам во многих банках продолжают повышаться. Фото: Нгуен Куанг

VietinBank скорректировал свою фиксированную процентную ставку по ипотечным кредитам до более чем 12% годовых в течение первых 24 месяцев, после чего будет применяться плавающая ставка, но не ниже примерно 14% годовых. Аналогичным образом, VPBank предлагает множество пакетов ипотечных кредитов и инвестиций в недвижимость с льготными ставками около 8-10% годовых в начальный период, а затем колеблющимися в пределах 12-14% годовых в зависимости от кредитного профиля и срока кредита.

В этом контексте инвестиции в недвижимость перестали быть просто «покупкой и ожиданием роста цен». Рост стоимости капитала значительно сократил рентабельность спекулятивной деятельности. Если раньше многие инвесторы могли брать в банках кредиты на краткосрочную аренду в размере 60-70% от стоимости своей недвижимости, то теперь эта стратегия стала гораздо рискованнее. Даже несколько месяцев вялой рыночной ликвидности могут привести к значительным процентным платежам, что обесценивает капитал. Многие инвесторы, надеявшиеся на высокую доходность от бурного роста цен на пригородные участки, теперь сталкиваются с длительной стагнацией капитала из-за сокращения числа сделок.

Одно из заметных изменений заключается в том, что инвестиционные настроения смещаются от быстрого роста к приоритету безопасности денежных потоков. Вместо того чтобы искать землю в районах с недостаточно развитой инфраструктурой, многие инвесторы все больше интересуются объектами, которые можно использовать немедленно, такими как арендные квартиры, коммерческие таунхаусы в густонаселенных городских районах или промышленная недвижимость, связанная с реальными производственными потребностями.

Тем временем, компании, работающие в сфере недвижимости, также меняют свои стратегии. Ранее многие компании быстро расширяли свои земельные владения, реализовывали масштабные проекты и в значительной степени полагались на заемный капитал. Однако с ростом процентных ставок и жестким кредитным контролем начинает возникать финансовое давление. Вместо того чтобы распылять ресурсы, многие застройщики теперь сосредотачиваются на сегментах с хорошей ликвидностью, реальным спросом и стабильной способностью к поглощению.

Эта тенденция особенно заметна в группе предприятий, занимающихся строительством доступного жилья, социального жилья или проектов с долгосрочным операционным потенциалом. Это связано с тем, что в настоящее время правительство поддерживает льготные кредитные программы для социального жилья со значительно более низкими процентными ставками, чем в среднем по рынку, причем в некоторых программах применяются ставки в размере около 4,6-5,4% в год.

Эксперты считают, что нынешний рынок вступает в фазу «очищения», и те, кто обладает сильными финансовыми возможностями, грамотным управлением рисками и разработкой проектов, основанных на реальных потребностях, будут иметь большее преимущество. И наоборот, предприятия, которые слишком сильно зависят от заемного капитала или реализуют неэффективные проекты, могут столкнуться со значительным давлением в сторону реструктуризации.

Возможности для долгосрочных инвесторов

По словам доктора Чан Суан Луонга (заместителя директора Вьетнамского института исследований рынка недвижимости), с повышением процентных ставок инвесторы также начинают менять свое восприятие стоимости недвижимости. Ранее наиболее часто упоминаемым фактором была величина роста цен, но теперь все более важными критериями становятся фактическая эффективность эксплуатации, способность генерировать доход и долгосрочный операционный потенциал. Однако, хотя повышение процентных ставок создает краткосрочное давление, оно также способствует более здоровому развитию рынка. Когда потоки спекулятивного капитала уменьшаются, рынок получает возможность вернуться к реальной стоимости и спросу.

«Несмотря на многочисленные рыночные проблемы, недвижимость остается важным долгосрочным классом активов, особенно в крупных городах с высокими темпами урбанизации. Проблема заключается в том, что инвесторам необходимо изменить свой образ мышления. Вместо того чтобы стремиться к быстрой прибыли за несколько месяцев, более подходящей стратегией сейчас является выбор активов, устойчивых к экономическим колебаниям, генерирующих стабильный денежный поток и имеющих потенциал роста стоимости в зависимости от инфраструктуры, численности населения и фактических потребностей в использовании», — проанализировал д-р Тран Суан Луонг.

Эксперты считают, что, несмотря на рост процентных ставок, у долгосрочных инвесторов в недвижимость с солидными финансовыми возможностями по-прежнему много возможностей. Фото: Доан Тхань

Кроме того, доктор Тран Суан Луонг считает, что в условиях высоких процентных ставок и вступления рынка в фазу сильной консолидации инвесторам необходимо изменить свой подход: от «спекуляций на трендах» к инвестированию, основанному на реальной ценности и способности генерировать стабильный денежный поток, а также тщательно учитывать долгосрочные финансовые факторы.

Инвесторам также следует отдавать приоритет объектам недвижимости, отвечающим реальным потребностям в жилье, имеющим полную юридическую документацию, развитую инфраструктуру и потенциал для немедленного развития, поскольку такие активы считаются более устойчивыми на высоко дифференцированном рынке. В частности, сейчас также подходящее время для реструктуризации портфелей, отдавая приоритет долгосрочным стратегиям, а не краткосрочным спекуляциям. Объекты недвижимости, отвечающие реальным потребностям в жилье, расположенные в районах с развитой инфраструктурой или имеющие стабильный коммерческий потенциал, скорее всего, лучше сохранят свою стоимость в новом рыночном цикле.

«Период 2026-2027 годов станет временем перехода рынка от быстрого роста к более избирательному развитию, в течение которого капитал будет, как правило, фокусироваться на продуктах, имеющих практическую ценность, а не гнаться за краткосрочными ожиданиями повышения цен», — прокомментировал д-р Тран Суан Луонг.

Источник: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html