Застрял из-за продажи квартир во время ценовой лихорадки

Ханой Продают квартиру в районе Хадонг в два раза дороже, чем они ее купили, но г-н Куан и его жена не могут быть счастливы, потому что они не могут найти другой дом, а старый продолжает расти в цене.

«Я думал, что в то время наступил пик. Если я не продам быстро, цена может упасть, и я потеряю возможность сменить дом», — сказал 38-летний механик Тран Трунг Куан.

Два года назад он и его жена купили эту квартиру площадью 69 м2 более чем за миллиард донгов. В конце 2023 года цены на квартиры в этом районе выросли вдвое, многие семьи продали их, получили прибыль в миллиарды донгов и смогли купить дом на земле или доплатить немного больше, чтобы переехать в новую квартиру. Г-н Куан склоняется ко второму варианту, поскольку ему надоело ежедневно проезжать около 20 км на работу.

«Увидев цену, я тоже заинтересовался. Многие вокруг продавали, и брокеры продолжали мне звонить, поэтому я колебался», — сказал он.

Продав свой дом, г-н Куан и его жена поспешили купить новый дом, но проекты, которые соответствовали их критериям, также выросли в цене. Между тем, более чем через месяц стоимость их старой квартиры выросла еще на 100 миллионов донгов. К началу марта дом соседа был продан на 300 миллионов донгов дороже, чем его собственный.

«С того дня моя жена постоянно жаловалась на потерю суммы денег, эквивалентной нескольким годам упорного труда», — сказал он.

Проект многоквартирного дома, построенный 10 лет назад в Ко Нюэ 1, район Бак Ту Лием. Фото: Фан Дуонг — Проект многоквартирного дома, построенный 10 лет назад в Ко Нюэ 1, район Бак Ту Лием. Фото: *Фан Дуонг*

Еще более прискорбен случай с семьей 42-летнего г-на Ву Ван Чунга, продавшего квартиру в Мо Лао, округ Ха Донг. Его квартира площадью 73 м2 находится на среднем этаже, в хорошем месте, поэтому она была продана за 3,2 млрд донгов за две недели до праздника Тет Ням Тхин.

«Ровно через месяц моя старая квартира выросла в цене на 400 миллионов донгов», — сказал г-н Чунг. В окрестностях открывается несколько новых проектов, что способствовало резкому росту цен в этом районе. «Цены на квартиры стремительно растут. Я работаю в строительной отрасли, и я в шоке», — сказал он.

В некоторых группах и форумах семей, планирующих купить дом в Ханое, многие делились забавными ситуациями, связанными с тем, что они воспользовались возможностью продать свои квартиры по завышенным ценам. Кто-то рассказал, что в середине прошлого года, увидев рост цен на жилье, они быстро продали его и перешли на аренду, ожидая возможности купить новое. Два месяца спустя, увидев внезапный рост цен, этот человек быстро купил такой же дом в том же старом районе почти на 400 миллионов донгов дороже. Есть люди, которые продали свои квартиры и купили дома и землю в Хоайдыке. Теперь им надоело проводить за рулем больше двух часов в день, а их мужья и жены ссорятся. За те деньги, которые они потратили на покупку недвижимости, теперь у них больше нет возможности купить квартиру недалеко от центра.

«Моя семья продала свой дом в середине прошлого года и переехала, чтобы купить большую квартиру в новом проекте, заплатив 95% от стоимости, но сейчас проект временно остановил строительство, дом по-прежнему сдается в аренду, и ежемесячные выплаты процентов по кредиту в размере почти миллиарда донгов по-прежнему требуются. Старый дом, проданный в прошлом году, подорожал на 20–30% в этом году», — поделился участник форума.

Г-н Нгуен Мань Куанг (34 года), опытный специалист по недвижимости в районе Лонгбьен, рассказал, что цены на большинство квартир в этом районе выросли на 30–40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Особенно после Тэта цены резко выросли, что вызвало сожаление у многих людей. «Я часто слышу, как домовладельцы сожалеют о ранней продаже», — говорит он.

В начале 2024 года исследование рынка недвижимости, проведенное американской финансовой компанией NetCredit, показало, что цены на квартиры в центре Ханоя за последний год выросли на 77%. Последние статистические данные Savills также показывают, что квартиры в Ханое установили новый ценовой порог, увеличившись на 24% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Дефицит поставок, новая корзина товаров, в основном, высокого ценового сегмента. Все более серьезный дисбаланс между спросом и предложением приводит к тому, что цены на квартиры постоянно устанавливают новые рекорды. По оценкам Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), в 2024 году цены на первичные квартиры продолжат расти в среднем на 3–8%.

«Цены на квартиры растут в среднем двузначными темпами каждый год. Только в прошлом году индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 16% по сравнению с началом года», — сказал г-н Нгуен Ван Динь, председатель VARS.

Г-н Роберт Линь, вице-президент компании по недвижимости в Ханое, заявил, что не существует правильного ответа на вопрос «когда лучше всего продавать квартиру». Какую норму прибыли желает получить домовладелец? Когда это ожидание достигается, оно считается уместным.

В инвестировании момент «фиксации прибыли» всегда является палкой о двух концах. Если вы продаете по высокой цене, а затем покупаете по высокой цене, это не прибыль. Умный инвестор должен покупать по очень низким ценам после продажи в целях долгосрочного инвестирования. «Большинство людей инвестируют в стиле «удвоения ставки», например, продают дом за 3 миллиарда, получают прибыль в 1 миллиард, а затем покупают недвижимость примерно за 4 миллиарда. Если подсчитать денежный поток, процентные расходы плюс издержки на инфляцию, то это неэффективная инвестиция», — сказал г-н Линь.

Г-н Линь посоветовал, что если у вас есть недвижимость, в которой вы живете, и вы хотите продать ее, чтобы купить что-то другое или использовать деньги на что-то другое, вы можете подождать еще некоторое время, тем более, что по истечении этого периода будет установлен новый уровень цен. Тем, у кого есть реальная потребность в жилье, следует покупать его прямо сейчас или в любое удобное для них время, поскольку в целом цены на квартиры всегда будут иметь тенденцию к росту.

«Семьи, которые хотят продать свой дом, чтобы купить новый в это время, должны быть бдительны и продавать свой дом только тогда, когда они найдут новый проект. Не продавайте его, чтобы положить на счет в банке, поскольку текущая процентная ставка по сбережениям низкая и не может конкурировать с растущими ценами на квартиры», - сказал г-н Линь.

Инвестор Ле Куок Киен советует тем, кто хочет сменить жилье, воспользоваться ростом цен на квартиры, чтобы получить прибыль и купить другое жилье, но если их по-прежнему устраивают текущие условия проживания, то не стоит беспокоиться о продаже дома и последующей покупке по более высокой цене. Если вы хотите получить прибыль, не меняя среду обитания, вам придется и продать, и купить новый дом. «Не стоит продавать дом, не осмотрев новое место», — сказал г-н Кин.

Однако делать эти две вещи параллельно, организовывать денежные потоки от продажи и обратного выкупа так, чтобы они соответствовали друг другу, непросто, это требует больших знаний и опыта в сфере недвижимости и не для новичков.

Спустя более чем три месяца после продажи дома семья г-на Куана использует прибыль от продажи, чтобы арендовать квартиру в Ме Три (район Нам Ту Лием), недалеко от места работы его жены и в 4 км от офиса. Несмотря на придирки жены, он все равно был доволен, потому что мог работать более тесно и увеличивать активы своей семьи.

«Мне удалось продержаться более двух лет, не теряя денег, и даже получить прибыль в миллиард донгов. Я до сих пор считаю себя счастливчиком», — сказал он.

Фан Дуонг

Источник