Предотвратите риски, связанные с кредитом на недвижимость

В недавно принятой резолюции о Плане социально-экономического развития на 2026 год, наряду с целевым показателем роста ВВП на 10% и более, Национальная Ассамблея также поручила направить кредитные потоки в производство, бизнес, приоритетные сектора и драйверы роста экономики.

Национальная ассамблея также требует контроля кредитования в потенциально рискованных областях, эффективного управления недвижимостью, фондовым рынком и т. д.

Это не первый случай, когда в резолюции Национальной ассамблеи выдвигается требование направлять потоки капитала в приоритетные сектора, контролировать кредитные риски и эффективно управлять рынком недвижимости. В условиях высокого давления на кредитование, связанного с необходимостью поддержки двузначных темпов роста, это требование становится ещё более актуальным.

Наряду с целевым ростом кредитования в 2026 году, вероятно, в экономику будет влито 3,5–4 млн донгов. Однако, если этот поток капитала перестанет быть эффективным, риск для экономики будет очень высоким.

Уроки Китая показывают, что когда соотношение кредитов на недвижимость к общей непогашенной задолженности достигает 50%, риск краха непредсказуем. Во Вьетнаме, по официальной статистике Государственного банка, этот показатель превышает 20%, но эксперты утверждают, что если включить в него общую непогашенную задолженность по потребительским кредитам, реальный показатель превышает 30%.

Если в ближайшие годы кредитование продолжит расширяться, а эффективные механизмы контроля кредитных рисков будут отсутствовать, а капитал продолжит притекать в недвижимость, это соотношение вскоре увеличится до 40%. В это время контролировать спред риска станет сложнее.

Согласно финансовой отчетности многих банков за третий квартал 2025 года, доля непогашенных кредитов, выданных компаниям, занимающимся недвижимостью, составляет около трети от общего объема выданных кредитов. Если же включить потребительские кредиты, то эта доля значительно выше.

Хотя правительство стремится направить поток капитала в производство и бизнес, легко заметить, что значительная часть капитала уходит в спекуляции, особенно в сфере недвижимости.

Тот факт, что кредиты на недвижимость «циркулируют» между банками и инвесторами, когда банки кредитуют инвесторов на строительство жилья, затем покупателей на покупку того же объекта, а затем инвесторы продолжают использовать полученные средства для открытия новых проектов, также несет в себе множество потенциальных рисков. Другими словами, риски рынка недвижимости естественным образом передаются банковской системе.

Таким образом, при отсутствии эффективного механизма контроля потоков капитала эти риски проявятся в ближайшие годы, когда соотношение кредитов на недвижимость к ВВП будет постоянно расти. Эта зависимость также препятствует снижению цен на жильё, несмотря на все усилия правительства.

В настоящее время Министерство строительства осуществляет руководство и координирует работу с соответствующими ведомствами, предлагая Правительству реализовать ряд решений, таких как создание и управление информационной системой и базой данных по рынку жилья и недвижимости, которые послужат основой для создания и функционирования национальной базы данных по рынку жилья и недвижимости; исследование и предложение механизмов и политик для пилотной модели Центра операций с недвижимостью и прав землепользования; совершенствование правовой базы и процедур по созданию Национального жилищного фонда; разработка и представление Правительству для обнародования Постановления о механизме контроля и сдерживания цен на недвижимость...

Несмотря на то, что механизмы контроля цен на недвижимость достигли высокого консенсуса, решение вопроса контроля кредитования недвижимости по-прежнему вызывает споры. Существует множество мнений о необходимости контроля кредитования недвижимости, однако необходимо избегать чрезмерного вмешательства в деятельность банков и одновременно соблюдать баланс между контролем рисков и поддержкой роста. Для предотвращения перетока кредитов в сектор недвижимости важнейшим фактором является развитие инвестиционной и деловой среды, расширение рынка, стимулирование потребления... тем самым стимулируя приток капитала в производственный сектор.

Только для сектора недвижимости первоочередным решением для контроля над этим кредитным потоком является расширение других каналов мобилизации капитала для бизнеса, особенно облигаций, акций, криптоактивов и т. д. Далее следует увеличить предложение жилья для людей с низким и средним уровнем дохода. В частности, усилия по обеспечению прозрачности сделок и формированию синхронизированной системы земельной, инвестиционной, планировочной, кредитной, налоговой политики и т. д. считаются жизненно важными решениями, способствующими стабилизации рынка недвижимости.

Синхронная реализация вышеуказанных решений не только способствует правильному направлению кредитного потока, но и предотвращает передачу рисков с рынка недвижимости в банковский сектор.

Источник: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html