Сектор сельскохозяйственных земель остается спокойным

Закон о земле 2024 года позволяет лицам, не занятым непосредственно в сельскохозяйственном производстве, получать в собственность рисовые земли. Это открывает возможности для потенциальных инвесторов, но этот «кусок пирога» не так-то просто съесть.

Если раньше право пользования рисовыми угодьями могли получить только лица, непосредственно занятые в сельскохозяйственном производстве, то с учетом действующих новых правил лица, не занятые непосредственно в сельскохозяйственном производстве, при наличии условий и возможностей для выращивания риса, также могут получить право передать его для инвестирования в производство.

На недавнем семинаре по недвижимости заместитель директора Департамента земельных ресурсов ( Министерство природных ресурсов и окружающей среды ) г-н Ле Ван Бинь заявил, что после вступления в силу Закона о земле 2024 года этот сегмент будет развиваться бурно.

Фактически, в период 2020–2022 годов ситуация с сельскохозяйственными землями была весьма напряженной. Многие компании и частные лица приобретали сельскохозяйственные земли с целью переоборудования их в участки для продажи, что вызвало настоящий ажиотаж.

Несмотря на ожидаемую активизацию рынка, в действительности сегмент сельскохозяйственных и лесных земель представляет интерес только для крупных, организованных инвесторов, таких как предприятия. Новые правила создают благоприятные условия только для фермеров и подходят предприятиям, инвестирующим в аграрный сектор, в то время как мелким инвесторам будет крайне сложно осуществлять деятельность по сбору и выкупу сельскохозяйственных земель, ожиданию перепрофилирования, разделению участков и продаже земли.

Г-жа Ха Киен, брокер и земельный инвестор во многих сегментах рынка в Ханое, Хоабинь и Тхай Нгуен, отметила, что в настоящее время рынок сельскохозяйственных земель по-прежнему «затихает», поскольку налоги и сборы за конвертацию сельскохозяйственных и лесных угодий довольно высоки, поэтому мелкие инвесторы не вкладывают в этот сегмент. Вместо этого «крупные игроки», которым необходимо инвестировать до десятков гектаров в рисовые поля, лесные угодья, чтобы впоследствии перепланировать их под объекты сферы услуг, туризм, торговлю, жилищные проекты... похоже, с энтузиазмом присоединяются к игре.

Руководитель компании по недвижимости в Ханое рассказал, что его компания планирует «охотиться» за крупными лесными и сельскохозяйственными угодьями в Хоабинь и Тхай Нгуен и даже «ловить рыбу вдали от берега», отправляясь в Центральное нагорье, чтобы купить землю.

Говоря о переводе сельскохозяйственных земель в негодность, г-н Ле Ван Бинь отметил, что необходимо следовать плану и достичь цели – выделить более 3 миллионов гектаров рисовых полей для обеспечения национальной продовольственной безопасности. Поэтому инвесторам в недвижимость следует проявлять осторожность и понимать положения закона, чтобы избежать неэффективных инвестиций, покупки по завышенным ценам и трудностей с ликвидацией.

По данным Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, за первые шесть месяцев 2024 года ситуация в земельном сегменте улучшилась благодаря аукционам и разделу земельных участков. В то же время, рынок проектных земель, сельскохозяйственных и лесных угодий не демонстрирует признаков восстановления, демонстрируя низкую ликвидность и медленный оборот сделок. Даже многие инвесторы, владеющие сельскохозяйственными землями, хотят сейчас продать свой актив, но это сложно.

Директор агентства недвижимости проанализировал, что инвестиционная рентабельность этого сегмента составляет около 25–30% в год, а при переводе земель в жилую застройку она достигнет 35–40%. За десятилетие стоимость сельскохозяйственных земель может вырасти в 3–5 раз, а то и больше. Однако, согласно ожидаемому прейскуранту, стоимость подготовки документов для перевода земель жилой застройки в сельскохозяйственную застройку увеличится в 9 раз по сравнению с текущим уровнем.

Например, если инвестор хочет изменить целевое назначение и выделить сельскохозяйственный участок площадью 1000 м² в Донг Ане (Ханой), текущий размер платы за землепользование составляет 6,6 млрд донгов, но если рассчитать по цене нового проекта прейскуранта, эта сумма увеличится до 61,8 млрд донгов. Таким образом, только плата за землепользование участка площадью 100 м² составляет более 6 млрд донгов. По этой цене покупка готовой жилой земли обходится дешевле, чем налог, который придется платить при переводе сельскохозяйственных земель в собственность.

Кроме того, Закон о земле 2024 года предусматривает, что сельскохозяйственные земли, оставленные под паром или неиспользуемые непрерывно в течение 12–24 месяцев, будут подлежать административному взысканию и могут быть изъяты. Таким образом, инвесторам, владеющим сельскохозяйственными землями, придется быстро завершить процедуры перевода их в жилые или сельскохозяйственные земли, если они не хотят потерять всё.

«Если вы покупаете землю, чтобы поймать инвестиционную волну, следуя плану, но региональное планирование приостановлено, реализуется медленно или корректируется, инвесторы могут столкнуться с негативным сценарием, когда никто её не купит. Кроме того, при покупке сельскохозяйственных земель, особенно участков, которые невозможно перепрофилировать, может возникнуть риск банкротства, если используется финансовое плечо», — рассказал сегодня инвестор о рисках владения сельскохозяйственными землями.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html