«Ужесточить» спекуляцию землей

Тенденция к снижению цен на землю

Закон о торговле недвижимостью 2023 года (с изменениями), вступающий в силу с 1 января 2025 года, был принят Национальным собранием 28 ноября. Соответственно, Закон о торговле недвижимостью 2023 года (с изменениями) ужесточил правила раздела и продажи земель, установив, что права землепользования не могут быть переданы физическим лицам для самостоятельного строительства домов в районах, районах и городах специального, I, II и III классов городской застройки.

Это положение строже действующего положения, которое запрещает только разделение и продажу земельных участков в районах городских территорий специального класса и городских территорий класса I, находящихся в непосредственном подчинении Центрального правительства; в районах с высокими требованиями к ландшафтной архитектуре, в центральных районах и вокруг работ, которые являются архитектурными изюминками в городских районах; на фасадах дорог регионального уровня и выше и основных ландшафтных дорогах в городских районах. Ожидается, что новое положение, выпущенное в соответствии с Законом о торговле недвижимостью 2023 года, окажет сильное влияние на рынок земли.

10aa(1).jpg — Некоторые разделенные участки земли находятся в заброшенном состоянии. Фото: Као Нгуен

Г-н Нгуен Чи Тхань - генеральный директор строительной компании Thanh Binh сказал, что в период с 2010 по 2015 год, в связи с кризисом ликвидности на рынке недвижимости, Министерство строительства разрешило делить проекты на участки и продавать (не строя дома). Благодаря этому постановлению рынок решил проблему ликвидности. Однако с тех пор многие населенные пункты «воспользовались» положением, разрешив делить и продавать участки земли без разбора, с риском нарушения планирования. Поэтому Закон о торговле недвижимостью выпустил положение, которое не позволяет делить проекты на участки и продавать. То есть инвесторам придется выполнять черновое строительство для клиентов. Таким образом, стоимость земли увеличится из-за необходимости платить за строительство. Это ограничит спекуляцию землей. Рынок земли сильно колеблется. Однако это также неизбежная тенденция, как и в других странах мира.

«Рынок недвижимости становится более профессиональным, предприятия будут фокусироваться на инвестиционном сегменте создания домов и сооружений на земле, а не просто на инвестициях в инфраструктуру и «продаже зеленого риса». В то же время это помогает использовать землю более экономично и эффективно, преодолевая ситуацию «спекуляции землей, медленного использования земли и заброшенных земель». Ожидается, что эта политика также будет способствовать «отсеиванию» инвесторов, формированию более профессиональных и способных предприятий в сфере недвижимости после того, как предприятия с ограниченными финансовыми возможностями и техническими возможностями будут устранены рынком», - оценил г-н Тхань.

Содействовать здоровому развитию рынка недвижимости

Ужесточение правил раздела и продажи земли в крупных городах является устойчивым решением, которое позволит сделать вьетнамские города более упорядоченными и красивыми, с ценностями в планировке, архитектуре, эстетике и лучшим обеспечением вопросов социального обеспечения в долгосрочной перспективе.

Это положение также является одним из самых мощных изменений недавно принятого Закона о торговле недвижимостью. В частности, для лицензированных, но незаконченных проектов в сфере недвижимости инвесторам придется тщательно просчитывать краткосрочные и долгосрочные решения в ближайшее время.

Таким образом, всего через год предприятиям, работающим в сфере недвижимости, придется начать применять это регулирование. Поэтому на рынке произойдет резкое снижение цен, поскольку инвесторы будут стремиться быстро продавать, чтобы вернуть капитал, избегая ситуации с застрявшими продуктами. Однако в условиях текущего вялого рынка ликвидность — непростая задача. Только предприятия с достаточной финансовой уверенностью сохранят продукты для внедрения нового планирования.

Г-н Нгуен Мань Ха, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, сказал: «В 2025 году мы ужесточим раздел и продажу земли в крупных городах. Это окажет сильное влияние на рынок. Прежде всего, спрос и предложение на землю будут менее разнообразными. Если в прошлом любая сумма финансирования могла купить землю, то теперь клиенты должны решить потратить дополнительно 1–3 млрд донгов на строительство дома. В долгосрочной перспективе земля больше не является «легкой» игровой площадкой для многих людей. Этот рынок потребует от продавцов и покупателей очень хорошей капитализации для участия. Положение об ужесточении раздела является радикальной и позитивной мерой для обеспечения здорового развития рынка недвижимости. Компании, занимающиеся недвижимостью, должны научиться соблюдать новые правила игры, чтобы адаптироваться и выжить».

До сих пор инвесторы в недвижимость отдавали предпочтение форме инвестирования в проекты, которые делятся на лоты и продаются из-за низких финансовых затрат. После ужесточения разделения лотов этот тип инвестиций будет устранен, а продукты в сфере недвижимости станут менее разнообразными. По словам г-жи Нгуен Ту Ханг - директора исследовательского отдела Savills Vietnam, когда новый закон официально вступит в силу, большое количество инвесторов уйдет с рынка.

В краткосрочной перспективе рынок увидит резкое снижение количества сделок из-за беспокойства покупателей о законности. На рынке, безусловно, будут корректировки цен. Может потребоваться 2-3 года, когда предложение сократится, чтобы цены на недвижимость выросли. Рынок будет развиваться более устойчиво, когда продукты в сфере недвижимости будут нацелены на людей с реальными потребностями.

Источник