«Ужесточение контроля» над спекуляциями с землей.

Báo Tài nguyên Môi trường•12/12/2023

Цены на землю имеют тенденцию к снижению.

28 ноября Национальное собрание приняло поправки к Закону о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости от 2023 года, вступающие в силу с 1 января 2025 года. В соответствии с этими поправками, Закон ужесточает правила разделения и продажи земельных участков, запрещая передачу прав пользования землей физическим лицам для самостоятельного строительства домов в районах, кварталах и городах особых, I, II и III типов городской застройки.

Данное положение строже, чем действующее, которое запрещает только разделение и продажу земельных участков в районах городов особого класса и городов I класса, находящихся в централизованном управлении; в районах с высокими требованиями к архитектурному ландшафту; в центральных районах и районах, окружающих архитектурные достопримечательности города; а также вдоль дорог регионального уровня и выше, а также основных живописных дорог города. Ожидается, что новое положение, принятое в соответствии с Законом о бизнесе в сфере недвижимости 2023 года, окажет значительное влияние на рынок земли.

10aa(1).jpg — Некоторые из разделенных на участки земельных участков в настоящее время заброшены. Фото: Као Нгуен

Генеральный директор строительной компании «Тханьбинь» г-н Нгуен Чи Тхань заявил, что в период с 2010 по 2015 год, из-за кризиса ликвидности на рынке недвижимости, Министерство строительства разрешило проектам разделять землю и продавать участки (без обязательного строительства домов). Благодаря этому постановлению рынок решил проблему ликвидности. Однако с тех пор многие населенные пункты «воспользовались» этим постановлением, разрешив широкомасштабное разделение и продажу земли, что создало риск нарушения городского планирования. Поэтому в Закон о недвижимости был введен регламент, запрещающий проектам разделять землю и продавать участки. Это означает, что инвесторам придется строить базовое строение для своих клиентов. В результате стоимость земельного участка увеличится за счет строительных затрат. Это ограничит спекуляции на земле. Земельный рынок переживает значительные колебания. Однако это также неизбежная тенденция, аналогичная ситуации в других странах мира.

«Рынок недвижимости становится более профессиональным, компании сосредотачиваются на инвестициях в жилищное строительство и освоении земельных участков, а не только на инвестициях в инфраструктуру и «продаже недвижимости до завершения строительства». В то же время это помогает более эффективно и рационально использовать землю, преодолевая ситуацию «земельных спекуляций, медленного использования земли и заброшенных земель». Ожидается, что эта политика также будет способствовать «фильтрации» инвесторов, формированию более профессиональных и компетентных компаний в сфере недвижимости после того, как те, кто обладает ограниченными финансовыми и техническими возможностями, будут отсеяны рынком», — оценил г-н Тхань.

Содействие здоровому развитию рынка недвижимости.

Ужесточение правил разделения и продажи земельных участков в крупных городах является устойчивым решением для того, чтобы сделать вьетнамские города более упорядоченными и красивыми, что имеет значение с точки зрения планирования, архитектуры, эстетики и обеспечивает более эффективное социальное благополучие в долгосрочной перспективе.

Данное положение также является одним из наиболее значительных изменений в недавно принятом Законе о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. В частности, инвесторам, имеющим лицензию на реализацию проектов в сфере недвижимости, которые еще не завершены, придется тщательно продумывать как краткосрочные, так и долгосрочные решения на будущее.

Таким образом, чуть более чем через год компании, работающие в сфере недвижимости, начнут применять это регулирование. Следовательно, рынок столкнется с резким падением цен, поскольку застройщики ускорят продажи, чтобы вернуть капитал и избежать нераспроданных объектов. Однако на нынешнем вялом рынке ликвидность будет непростой задачей. Только компании, обладающие достаточной финансовой уверенностью, смогут сохранить свою недвижимость, чтобы соответствовать новому плану.

Г-н Нгуен Мань Ха, вице-председатель Вьетнамской ассоциации риэлторов, заявил: «В 2025 году мы ужесточим правила разделения и продажи земельных участков в крупных городах. Это окажет очень сильное влияние на рынок. Во-первых, предложение и спрос на земельные участки станут менее разнообразными. Раньше люди могли купить земельные участки независимо от своих финансовых возможностей, но теперь покупатели должны быть готовы потратить дополнительно 1-3 миллиарда донгов на строительство дома. В долгосрочной перспективе земельные участки перестанут быть «легким» рынком для многих. Этот рынок потребует от продавцов и покупателей значительных капиталовложений для участия. Ужесточение правил разделения земельных участков является решающей и позитивной мерой для обеспечения здорового развития рынка недвижимости. Предприятиям в сфере недвижимости необходимо научиться соблюдать новые правила игры, чтобы адаптироваться и выжить».

Исторически сложилось так, что инвесторы в недвижимость предпочитали модель разделения земли на участки для продажи из-за низких финансовых затрат. Однако ужесточение правил разделения земли приведет к исчезновению этой модели, что, в свою очередь, снизит разнообразие объектов недвижимости. По словам г-жи Нгуен Тху Ханг, директора по исследованиям в Savills Vietnam, большое количество инвесторов уйдет с рынка после официального вступления в силу нового закона.

В краткосрочной перспективе рынок столкнется с резким снижением количества сделок из-за опасений покупателей по поводу юридических вопросов. Рынок, безусловно, претерпит корректировку цен. Может потребоваться 2-3 года, когда предложение сократится, прежде чем цены на недвижимость снова начнут расти. Рынок будет развиваться более устойчиво, когда объекты недвижимости будут ориентированы на тех, кто действительно в них нуждается.

Источник