Обеспечить прозрачность и доступ к земле

NDO - Политика в отношении подоходного налога с физических лиц при передаче недвижимости всегда является предметом споров, поскольку она должна обеспечивать поступления в бюджет, не создавая при этом бремени для населения. В частности, утверждается, что действующий метод налогообложения по-прежнему имеет множество недостатков, что приводит к недостоверному декларированию стоимости сделок, налоговым убыткам и искажению рынка.

Методы налогообложения по-прежнему имеют много недостатков.

По мнению Министерства финансов , для того чтобы налоговая политика правильно отражала характер экономических операций, определение налогооблагаемого дохода от передачи недвижимости должно основываться на формуле: налоговая ставка, умноженная на налогооблагаемый доход, в которой налогооблагаемый доход рассчитывается как цена продажи за вычетом общих связанных с этим затрат.

Министерство финансов считает необходимым изучить возможность регулирования налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от передачи недвижимости и права землепользования по налоговой ставке 20%, чтобы обеспечить соответствие ставке налога на доходы юридических лиц от передачи недвижимости. Однако для применения данного метода необходимы два важных условия: наличие базы данных по истории сделок с земельными участками, отражающей их фактическую стоимость, чёткое регулирование расходов, подлежащих вычету, и условий подтверждения, а также себестоимость передаваемой недвижимости.

Проблема в том, что, хотя налоговые органы располагают историческими данными о сделках с 2018 года, трансфертная цена, указанная в договоре, по-прежнему не отражает фактическую стоимость. Контроль за честностью заявлений покупателей и продавцов по-прежнему затруднен. В то же время, сбор документов, подтверждающих трансфертные расходы и капитальные затраты, — непростая задача.

Легко идентифицируемые расходы, такие как расходы на покупку, строительство и ремонт, могут быть учтены, но такие расходы, как брокерские комиссии, проценты и компенсационные выплаты, доказать сложно. Это создаёт серьёзное препятствие для расчёта фактической прибыли от сделок с недвижимостью. Особенно в случаях, когда недвижимость была приобретена давно, получена по наследству или подарена, первоначальную стоимость определить практически невозможно.

Рассказывая об этом вопросе, экономический эксперт Нгуен Чи Хьеу отметил, что одной из причин искажения рынка недвижимости Вьетнама является неэффективное применение налога на недвижимость. В настоящее время налоги, связанные с недвижимостью, в основном включают налог на несельскохозяйственное использование земель, подоходный налог с физических лиц, полученных от передачи права собственности, и регистрационные сборы. В то же время, многие развитые страны, такие как США, Япония и Южная Корея, ежегодно взимают налог на недвижимость, исходя из её стоимости, что способствует регулированию рынка и созданию устойчивого источника доходов для государственного бюджета.

Отсутствие разумной системы налогообложения недвижимости привело к спекуляциям и накоплению, в результате чего цены на недвижимость стали недоступными для тех, кто действительно в ней нуждается. Без налогового давления многие инвесторы готовы «накапливать», вместо того чтобы вкладывать недвижимость в сделки или эксплуатировать её. Это сокращает предложение, взвинчивает цены и создаёт нездоровую ситуацию на рынке. В то же время государство лишается важных источников дохода, по-прежнему полагаясь на налог на прибыль предприятий и налог на добавленную стоимость.

Поэтому, по мнению г-на Нгуена Чи Хьеу, необходимо реформировать налоговую политику на недвижимость, чтобы ограничить спекуляции. Одним из возможных решений является введение прогрессивного налога на второй и более объектов недвижимости. Этот метод позволяет контролировать накопление ипотечных кредитов, не затрагивая при этом покупателей жилья. Кроме того, следует проводить политику освобождения от налогов и снижения налогов на социальное жилье и жилье для малообеспеченных граждан, чтобы обеспечить доступ к жилью уязвимым группам населения. В то же время сбор налогов следует децентрализовать и передать местным органам власти, что позволит создать бюджетный источник для развития инфраструктуры и коммунальных услуг в городских районах.

Ужесточение управления и объединение налоговых данных

Анализируя недостатки действующей политики в области налога на доходы физических лиц, эксперт Фан Хыу Нги, заместитель директора Института банковского дела и финансов (Национальный экономический университет), отметил, что в настоящее время существует два метода расчета налога: первый метод — это налог в размере 2% от общей стоимости сделки, второй метод — это налог в размере 20% от разницы между ценой покупки и ценой продажи.

Первый метод, хотя и прост, создаёт серьёзную лазейку, когда многие намеренно занижают цены, чтобы снизить налоги. Это не только приводит к потерям в бюджете, но и снижает прозрачность рынка.

Напротив, второй метод, предусматривающий применение налога в размере 20% на разницу между ценой покупки и продажи, точнее отражает фактическую прибыль, но затрудняет определение себестоимости, особенно для сделок, которые имели место много лет назад.

Для решения этой проблемы г-н Фан Хыу Нги предложил ужесточить контроль за декларированием цен, обеспечив корректный учет стоимости сделки. В этом случае, если покупатель намеренно занизит цену, чтобы избежать уплаты налога, у него возникнут трудности с перепродажей, поскольку цена покупки, указанная в документах, будет слишком низкой, что может привести к увеличению налога к уплате в следующей сделке. Кроме того, следует применять строгие санкции к случаям ложного декларирования стоимости сделки для обеспечения прозрачности рынка.

Еще одним важным решением является внедрение взаимосвязи данных между нотариальными, налоговыми и земельно-управляющими органами для лучшего контроля стоимости транзакций.

По словам г-на Нги, при наличии прозрачной системы данных государство может сравнивать рыночные цены и выявлять случаи занижения декларируемых показателей по сравнению с реальными. В то же время необходимо изучать и дополнять правовые нормы для определения обоснованных расходов при расчёте налогооблагаемого дохода, избегая ситуации, когда налогоплательщики испытывают трудности с подтверждением фактических расходов.

В целом, реформа налога на доходы физических лиц от операций с недвижимостью должна преследовать две цели: повышение прозрачности, предотвращение налоговых потерь и создание условий для стабильного развития рынка. Соответственно, необходимо внести коррективы, чтобы налог отражал реальную прибыль, ограничив таким образом ситуацию «двойной цены» при сделках с недвижимостью.

Однако реализация должна иметь разумный план действий, избегать внезапных сбоев и гарантировать права тех, кто действительно нуждается в покупке жилья. Поскольку реформа налога на недвижимость — это не только финансовый вопрос, но и вопрос устойчивого развития рынка.

При правильном внедрении НДФЛ будет способствовать снижению спекулятивного риска, стабилизации цен на недвижимость и созданию стабильного источника доходов бюджета, что позволит избежать чрезмерной зависимости от других налогов. Самое главное, налоговая политика должна быть интегрирована в синхронизированную экосистему управления, охватывающую все этапы: от контроля ценовых деклараций и проверки транзакций до создания прозрачной базы данных, чтобы обеспечить справедливость для покупателей, продавцов и государства.

Источник: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html