Ликвидность квартир «ломается» благодаря льготным условиям

Дилемма покупателей жилья

По результатам опроса маркетинговых исследовательских подразделений, спрос на покупку квартир в первые месяцы 2023 года существенно вырос по сравнению с концом 2022 года.

Видно, что реальный спрос на жильё всегда существует, даже в крупных и густонаселённых городах, таких как Ханой и Хошимин. Однако покупатели жилья сталкиваются с тремя проблемами: предложением, ценой продажи и финансовыми трудностями.

Предложение и цена продажи тесно связаны. Дисбаланс между спросом и предложением, а также множество факторов, связанных с ценами, земельными фондами и законностью, продолжают подталкивать цены на квартиры к росту.

В частности, в первом квартале 2024 года число новых квартир, открытых в Ханое, сократилось на 30% по сравнению с предыдущим кварталом, а средняя первичная цена продажи достигла 52 млн/ ^м2 , что на 22% больше в годовом исчислении, несмотря на плохую ликвидность.

Что касается районов, то запад Ханоя по-прежнему изобилует элитными жилыми комплексами, цены на квартиры в которых сопоставимы с ценами в центральных районах. Например, в Masteri West Height (Тай Мо, Нам Ту Лием — первичные квартиры) цены варьируются от 60 до 80 млн за ^м² ; в The Zei (Мидинь — вторичные квартиры) — от 55 до 80 млн за ^м² ; в The Matrix One (Ле Куанг Дао — вторичные квартиры) — от 52 до 64 млн за ^м² .

Hoang Thanh Pearl (Нгуен Ван Зяп) — редкий первичный проект, выставленный на продажу в районе Ми Динь, по цене 50–53 млн. долл. США/ ^м2, несмотря на его расположение рядом с The Zei и The Matrix One.

Ликвидация квартиры с финансовыми стимулами и обязательством обратного выкупа, изображение 1 — Сегмент высокого класса занимает большую долю рынка в поставках в районе Западного Ханоя.

Примерно в 8 минутах от Ми Динь, апартаменты Moonlight 1 в районе Anlac Green Symphony Urban Area, недавно открыты для продажи в апреле 2023 года, также предлагаются по конкурентоспособным ценам от 39-45 миллионов/ ^м2 .

На юге Ханоя цены снизились, а предложение практически не улучшилось. В районе Хоангмай можно отметить такие компании, как Feliz Home (первичная недвижимость) с ценой от 40 до 47 млн/ ^м² , Hanoi Melody Residences (первичная недвижимость) с ценой от 31 до 44 млн/ ^м² , Rose Town (первичная недвижимость) с ценой от 42 до 52 млн/ ^м² , Phuong Dong Green Park (вторичная недвижимость) с ценой от 38 до 44 млн/ ^м² ...

В центре городского округа Ту Хьеп (Тхань Три), в 5 минутах езды от автобусной станции Ныок Нгам, находится проект Tecco Garden — редкий первичный проект в столице с продажной ценой 25-28 млн/ ^м2 .

В настоящее время у покупателей жилья не так много вариантов выбора квартир, особенно по разумным ценам. Многие надеются купить дом сейчас, до того, как цены продолжат расти, но всё ещё обеспокоены финансовыми проблемами. Несмотря на снижение процентных ставок по банковским кредитам, большинство из них всё ещё превышают 10% годовых.

Инвесторы запускают «масштабные» меры, чтобы сломать лед ликвидности

Помимо обеспечения прогресса, качества и законности проекта, инвесторы также понимают, что финансовые вопросы являются важными факторами, влияющими на решения клиентов о покупке жилья.

Поэтому некоторые инвесторы запустили масштабную политику стимулирования экономики, например, прямые скидки на отпускные цены, поддержку выдачи кредитов с 0% процентной ставкой в течение определенного периода времени или даже обязательство выкупить квартиру.

Фактически, эта политика принесла хорошие результаты с точки зрения ликвидности для проектов первичной недвижимости. В частности, в жилом комплексе Moonlight 1 (Anlac Green Symphony) на западе Ханоя, хотя он был открыт для продажи только в конце апреля, на данный момент зарегистрировано около 65 сделок — впечатляющее число, особенно учитывая, что рынок ещё не полностью восстановился.

Ликвидация квартиры с финансовыми стимулами и обязательством обратного выкупа, изображение 2 — Здание Moonlight 1 уже надстроено, и макет этажа открыт для посещения посетителями.

Помимо зелёного пространства и обширного набора инженерных систем, Moonlight 1 также привлекает покупателей гибкой системой стимулирования. В частности, накопительная скидка до 15% предоставляется первым 90 покупателям, оформившим заказ. Благодаря этой политике покупатели получают прямую скидку от 500 до 760 миллионов долларов от стоимости квартиры, что подходит тем, у кого есть свободные финансы.

Кроме того, предусмотрены пакеты поддержки процентной ставки на 18–24 месяца; платеж делится на 10 платежей с настоящего момента и до конца 2024 года.

Между тем, покупатели квартир в жилом комплексе Hoang Thanh Pearl получат скидку 2,5% при досрочном погашении или льготную процентную ставку 0% в течение 12 месяцев, получив дом в первом квартале 2024 года. Хотя эта политика не принесла существенных результатов, проект по-прежнему считается имеющим хорошую цену продажи по сравнению с его потенциалом, и ожидается, что цены еще могут вырасти.

Тем временем в проекте Tecco Garden дистрибьютор Дат Сань Мьен Бак сообщил, что всего за 1 месяц применения политики обязательства выкупа квартир через 18 месяцев было совершено 35 сделок, а ликвидность резко возросла по сравнению с предыдущим периодом.

Ликвидация квартиры с финансовыми стимулами и обязательством обратного выкупа, изображение 3 — Несмотря на то, что квартира уже сдана, покупатели квартир в Tecco Garden по-прежнему могут воспользоваться многочисленными льготами.

Жилой комплекс Tecco Garden сдан в эксплуатацию и занесен в Красную книгу. Все оставшиеся квартиры — это квартиры с тремя спальнями и одной спальней площадью ^{127–141 м²} . Хотя спрос на просторные квартиры сохраняется, процентные ставки по ипотечным кредитам по-прежнему довольно высоки, что вызывает сомнения у покупателей.

Для стимулирования спроса инвестор проекта предложил покупателям на выбор три варианта финансовой поддержки. При выборе банковского кредита покупатели жилья получат поддержку под 0% годовых в течение 18 месяцев. При наличии денежных средств покупатели могут выбрать рассрочку в течение 24 месяцев или досрочное погашение, чтобы получить скидку до 9%.

В частности, если после 18 месяцев проживания клиент не может позволить себе выплачивать банковские проценты или считает это нецелесообразным, он может вернуть дом и получить деньги обратно, инвестор оплатит комиссию за перевод.

При такой политике покупатели больше выигрывают, чем теряют, поскольку первоначальный взнос при покупке квартиры в Tecco Garden составляет 40%, что эквивалентно 1,2–1,5 миллиардам долларов. Если же положить эти деньги на банковский счёт под проценты, то доход составит всего около 7–8,5 миллионов долларов в месяц.

В то время как стоимость аренды трёхкомнатной квартиры + одной спальни в Tecco Garden в настоящее время составляет около 12 миллионов долларов в месяц и более. Таким образом, имея накопленный капитал в 1,2 миллиарда долларов, покупатели, купившие квартиру в Tecco Garden сейчас, получат жильё для проживания в течение 18 месяцев и не будут нести финансовых рисков.

Кроме того, в настоящее время апартаменты Tecco Garden модернизируются до высочайших стандартов сдачи и позиционируются как «небесные виллы» для семей из нескольких поколений и тех, кто любит просторное жилое пространство, поэтому ожидается, что в ближайшем будущем цены вырастут.

По расчётам инвестора, после периода поддержки процентных ставок банковские процентные ставки снизятся, и клиенты больше не будут испытывать прежнего финансового давления. Однако, если они дождутся снижения процентной ставки, чтобы купить дом, можно прогнозировать, что цены на квартиры установятся в новом ценовом диапазоне.

Источник