Рынок недвижимости избирателен и по-настоящему конкурентен.

В долгосрочной перспективе цены на недвижимость вряд ли значительно упадут, несмотря на прекращение «бурного» роста. Высокий спрос на жилье, экономический рост, инвестиции в инфраструктуру и растущие затраты на разработку проектов создают новый уровень цен. Однако спрос станет более избирательным, что заставит как инвесторов, так и застройщиков адаптироваться к сильно дифференцированному рынку и усиливающемуся давлению со стороны процентных ставок и правовых факторов.

Báo Đại biểu Nhân dân•26/01/2026

Рынок становится все более фрагментированным.

Данные Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS) показывают, что в 2025 году на рынок будет запущено около 128 000 новых объектов; это самый высокий уровень за период 2019-2025 годов и приближается к пику предложения. Однако рынок все еще не полностью «удовлетворен» из-за сохраняющегося дисбаланса в структуре предложения и серьезной нехватки доступного жилья. Большая часть нового предложения приходится на сегмент элитных квартир и дорогостоящих малоэтажных зданий, при этом около 25% квартир стоят более 100 миллионов донгов/м², в основном сосредоточенных в нескольких крупных застройщиках.

Несмотря на стремительный рост предложения, цены на недвижимость продолжают устанавливать новые максимумы. Многие проекты, запущенные в начале 2025 года, были хорошо приняты благодаря отложенному спросу на жилье, позитивным макроэкономическим ожиданиям, инвестициям в инфраструктуру и постоянно низким процентным ставкам. Некоторые проекты были распроданы полностью, и даже имели место случаи завышения цен.

Рынок недвижимости вступает в фазу подлинного отбора и конкуренции. Фото: Ан Хьеу

Однако с конца 2025 года рынок начал существенно меняться. По мере увеличения предложения по всем направлениям у покупателей появилось больше выбора, а ликвидность перестала быть равномерно распределенной. На фоне роста процентных ставок постепенно возникло финансовое давление, особенно на инвесторов, использующих высокое кредитное плечо, рассчитывающих на краткосрочную прибыль и участвующих в рынке в периоды резкого роста цен.

Согласно данным VARS, дифференциация рынка связана с фундаментальными изменениями в пространстве развития. Увеличение инвестиций в транспортную инфраструктуру, такую как автомагистрали, кольцевые дороги и межрегиональные магистрали, привело к расширению городских территорий, сокращению времени в пути и облегчению переноса проектов в пригороды и города-спутники – районы с обширными земельными участками и более приемлемым уровнем цен. Только в 2025 году в стране будет начато и введено в эксплуатацию 564 транспортных проекта с общим объемом инвестиций более 5,14 триллиона донгов, из которых почти 75% приходится на частный капитал.

Наряду с развитием инфраструктуры, устранение правовых препятствий стало важнейшим фактором улучшения предложения. Примерно по 1000 проектам были решены возникшие проблемы, и их реализация возобновилась; многие новые крупномасштабные проекты также получили одобрение и быстро продвигаются вперед, чтобы избежать риска мелиорации земель в соответствии с новыми правилами.

В условиях повсеместного увеличения предложения рынок вступает в фазу подлинной конкуренции. Цены на недвижимость, особенно в крупных городах, значительно выросли по сравнению со средним доходом, что сужает круг участников. Покупатели, ищущие жилье, вынуждены иметь прочную финансовую основу и долгосрочное видение; инвесторам также стало сложнее получать быструю прибыль, как раньше. Краткосрочные спекулятивные стратегии, основанные на непроверенной информации и стадном инстинкте, становятся все более рискованными, особенно по мере того, как рыночные данные становятся более прозрачными.

В этих новых условиях инвесторам необходимо перейти к избирательному мышлению, отдавая приоритет реальной ценности, потенциалу эксплуатации, ликвидности и управлению рисками. Инвесторы, использующие высокое кредитное плечо и не имеющие долгосрочных стратегий, постепенно будут вытеснены с рынка. Для бизнеса репутация, финансовая состоятельность, прозрачная правовая база и соблюдение сроков становятся ключевыми конкурентными преимуществами, формируя основу для устойчивого развития в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Роль государственных учреждений является "ключевой".

В долгосрочной перспективе VARS считает, что цены на недвижимость вряд ли значительно упадут, хотя «бурного» роста уже не будет. Спрос на жилье остается высоким, экономика продолжает расти, инвестиции в инфраструктуру продолжают расширяться, в то время как затраты на разработку проектов, особенно финансовые обязательства, связанные с землей в соответствии с новым прейскурантом цен на землю, растут, создавая новый ценовой уровень для рынка.

Однако спрос будет крайне избирательным; проекты с продажными ценами, значительно превышающими их реальную стоимость, плохо связанными транспортными сетями, неполной юридической документацией или непригодными для проживания, рискуют столкнуться с «заморозкой» сделок, даже если общий уровень цен продолжит расти.

В целом, прогнозируется, что цены на недвижимость в центральном районе сохранят высокий уровень и стабильный рост из года в год благодаря практически полному отсутствию нового предложения, растущей нехватке земли и ориентации на сегмент элитной недвижимости. Однако такая стабильность будет устойчивой только в том случае, если рынок пригородов будет функционировать здоровым образом, поскольку в случае резкого снижения ликвидности в пригородах инвесторы могут быть вынуждены продавать недвижимость в центре города для управления денежными потоками.

Несмотря на позитивные признаки, рынок по-прежнему сталкивается со многими проблемами, которые необходимо решить. VARS подчеркивает решающую роль государственных органов управления, указывая на необходимость повышения квалификации должностных лиц местного уровня. Хотя три закона о земле, жилье и недвижимости были приняты и скорректированы в соответствии с практическими реалиями, их реализация во многих регионах идет медленно из-за нехватки квалифицированного и опытного персонала, что приводит к задержкам в работе предприятий и увеличению затрат.

Проблема таблиц цен на землю и корректировочных коэффициентов является серьезным препятствием. Новые таблицы цен на землю привели к очень высоким ценам, в то время как многие населенные пункты до сих пор ждут публикации корректировочных коэффициентов. VARS считает необходимым оперативно установить корректировочные коэффициенты на разумном уровне, ниже 1, для новых застраиваемых территорий, чтобы стимулировать бизнес к реализации проектов.

Кроме того, расчистка земель по-прежнему сталкивается со многими препятствиями из-за отсутствия четкой позиции в некоторых населенных пунктах; для ускорения процесса необходимы более конкретные и унифицированные руководящие принципы.

Что касается процентных ставок, то наблюдаются признаки их быстрого повышения за короткий период, что оказывает давление как на компании, занимающиеся развитием недвижимости, так и на покупателей жилья. «Контроль за кредитованием в сфере недвижимости необходимо осуществлять осторожно и избирательно, чтобы ограничить риски для системы, не вызывая шока на рынке и влияя на потоки капитала в сфере развития. Потому что, если процентные ставки будут слишком высокими, негативные последствия грозят не только рынку недвижимости, но и экономике в целом», — подчеркнули в VARS.

Источник: https://daibieunhandan.vn/thi-truong-bat-dong-san-chon-loc-va-canh-tranh-thuc-chat-10404884.html