Рынок недвижимости: стабильное жилье, курорты ждут юридического прорыва

VTV.vn - Рынок жилья постепенно остывает и восстанавливает равновесие, в то время как курортная недвижимость ждет прорыва в юридическом и инфраструктурном плане.

Жилье: от «пузыря» к более сбалансированному состоянию

Рынок жилой недвижимости в 2025 году вступает в новый цикл. По данным Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), доля недвижимости в общем объёме экономических активов составляет всего около 21%, что значительно ниже, чем в развитых странах, что свидетельствует о значительном потенциале развития рынка. Однако на рынке наблюдаются признаки дисбаланса спроса и предложения и быстрый рост цен, что создаёт потенциальный риск возникновения локальных «пузырей».

В последние годы рынок жилья демонстрирует положительную динамику восстановления. Новое предложение и ликвидность, как правило, улучшаются по мере повышения прозрачности правовой системы, особенно в Ханое и Хошимине. Первичные сделки в этих двух городах также демонстрируют положительную динамику по сравнению с предыдущими периодами.

Эксперты утверждают, что рынок жилья постепенно переходит от периода активного роста, основанного на «шоке предложения и шоке спроса», к более сбалансированному состоянию. По словам экономического и рыночного эксперта Чан Мань Хунга, рынку приходится «адаптироваться» к новым требованиям, таким как большая прозрачность, более устойчивое финансирование покупателей и жилье, подходящее для групп со средним доходом. С точки зрения бизнеса, г-н Ха Тхе Ань, независимый брокер по недвижимости из Ханоя, отметил, что если большая часть предложения по-прежнему будет поступать из элитного сегмента, о реальных покупателях по-прежнему будут «забывать».

Инвесторы и покупатели переходят от «серфинга» к долгосрочному инвестированию или реальному использованию.

Кроме того, VARS также подчеркнула, что ценовое давление в крупных городах стремительно растёт, выходя далеко за рамки возможностей многих покупателей, особенно представителей среднего класса. Инвесторы и покупатели переходят от «серфинга» к долгосрочным инвестициям или реальному использованию, что соответствует более сбалансированному состоянию рынка.

Примечательно, что, оценивая рынок недвижимости в последнее время, экономические эксперты сходятся во мнении, что он следует ряду заметных тенденций. Во-первых, новое предложение сосредоточено в элитных и дорогих проектах, в то время как сегмент доступного жилья испытывает острую нехватку. Во-вторых, цены на жильё в крупных городах продолжают стремительно расти, значительно превышая реальные доходы. Наконец, инвесторы и покупатели переходят от «серфинга» к долгосрочным инвестициям или реальному использованию, что соответствует более сбалансированному состоянию рынка.

Курорты демонстрируют признаки восстановления, но не могут совершить «прорыв» без ключевых факторов

В то время как рынок жилья демонстрирует положительную динамику, сегмент курортной недвижимости всё ещё находится в стадии «исследования», несмотря на быстрое восстановление туризма . В 2025 году во Вьетнаме наблюдался значительный рост числа иностранных и внутренних туристов, а заполняемость отелей в ключевых туристических городах достигла в среднем 59%.

Согласно отчёту DKRA Consulting, в начале 2025 года рынок курортной недвижимости Вьетнама всё ещё медленно восстанавливается. Первичное предложение растёт, но ликвидность низкая. В сегменте курортных вилл представлено 60 проектов, включающих около 2166 объектов, но за первые два месяца 2025 года было продано всего 56 объектов. Несмотря на рост первичного предложения, ликвидность по-прежнему низкая, сделки совершаются преимущественно с объектами стоимостью менее 10 млрд донгов. DKRA также предупредила, что правовые барьеры, низкая эффективность эксплуатации и невосстановившееся доверие инвесторов являются одними из причин, по которым рынок курортов не смог «вырваться на новый уровень».

Курортная недвижимость не может продолжать полагаться на старую модель.

Отчёт DKRA ясно показывает, что, несмотря на «тенденцию к потеплению», сектор курортного бизнеса продолжает замедляться, количество сделок не восстановилось, а инвесторы по-прежнему осторожны. Запасы велики, а цены продаж не отражают реальную покупательную способность.

По мнению экономических экспертов, позитивным моментом является то, что Закон о земле 2024 года и связанные с ним положения считаются важной основой для развития кондоминиумов, курортных вилл и вторых домов. Эти изменения помогают прояснить вопросы владения, эксплуатации и эксплуатации, хотя для эффективного функционирования рынка ещё предстоит решить ряд проблем.

Однако основные проблемы сохраняются. Во-первых, доля иностранных туристов недостаточно разнообразна, что затрудняет адаптацию курортных продуктов к международным колебаниям. Во-вторых, инфраструктура и законодательная база во многих местах не согласованы, проекты запускаются медленно, предложение новых услуг ограничено, а доверие инвесторов невелико. В-третьих, во многих местах новое предложение отсутствует, а старые предложения по-прежнему велики, что создаёт порочный круг, из которого сложно выйти.

Г-н Майкл Пиро, содиректор Indochina Capital, оценил, что восстановление туризма – это хорошая основа, но курортная недвижимость не может продолжать полагаться на старую модель. Продукт должен стать более «впечатляющим», уникальным и более профессиональным. Комментируя эту ситуацию, г-н Тран Мань Хунг также подчеркнул: «Модель общественного курорта, экологический курорт, связанный с культурой коренных народов, станет более подходящим направлением, чем гонка за строительством суперлюксовых курортов».

Таким образом, хотя у курортов и есть «золотая возможность» от восстановления туризма, если они будут полагаться только на этот фактор, не совершенствуя правовую базу, продукты и качество обслуживания клиентов, им будет сложно добиться значительного «скачка».

Так какая же стратегия нужна, чтобы вернуть рынок в состояние равновесия и способствовать расслаблению?

Рынок недвижимости в 2025 году движется к состоянию, где баланс, качество и доступность становятся главными критериями. По мнению экономических экспертов, для устойчивого развития обоих сегментов необходимо синхронное воздействие на ключевые факторы.

В сфере жилья стратегия должна быть направлена ​​на увеличение предложения в сегментах среднего и среднего ценового диапазона, диверсифицируя локации, в том числе в пригородах с хорошей транспортной доступностью, в соответствии с реальной доступностью жилья для населения. В то же время, для предотвращения быстрого и неконтролируемого роста цен необходимо контролировать цены и спекуляцию, а также повышать прозрачность информации. Наконец, содействие развитию транспортной инфраструктуры и коммунальных услуг поможет пригородному жилью приобрести реальную стоимость и стать более привлекательным.

Рынок недвижимости в 2025 году вступает в переходный период.

Для курортов важной задачей является завершение разработки правовой базы, особенно в части владения, передачи прав собственности и привлечения разнообразных туристов. Далее инвесторам необходимо реструктурировать продукт, сосредоточившись на впечатлении, местной идентичности и сопутствующих услугах, а не просто на строительстве и продаже «курортов». Кроме того, необходимо укрепить связь между туризмом, транспортом и недвижимостью: инфраструктура аэропортов, дороги и высококачественные гостиничные услуги играют ключевую роль. Наконец, необходимо укрепить доверие инвесторов посредством чёткого информирования о ходе реализации проекта, финансовой прозрачности и фактической эксплуатации.

Видно, что рынок недвижимости в 2025 году вступает в переходный период: от фазы «шока предложения – резкого роста цен» к состоянию, где баланс, качество и доступность становятся основными критериями. Жилищный сегмент демонстрирует признаки большей стабильности, в то время как курортному сектору, несмотря на большой потенциал, ещё предстоит пройти долгий путь «сублимации». Если оба этих сегмента хотят устойчиво развиваться и вносить позитивный вклад в социально-экономическую сферу, необходимо не только определить источники капитала, источники поставок или восстановить туризм, но и одновременно решить такие проблемы, как легальность, инфраструктура, продукты, структура рынка и доверие покупателей. К этому времени рынок не только «оживет», но и будет жить с более высоким качеством и устойчивостью.

Источник: https://vtv.vn/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-on-dinh-nghi-duong-cho-cu-bat-phap-ly-10025112117552534.htm