Статистические данные компаний, занимающихся недвижимостью, показывают, что в 2025 году, несмотря на увеличение количества новых квартир, выставленных на рынок, более чем на 214%, и сохранение уровня поглощения выше 70%, цены на жилье не снизились, а, наоборот, установили новый рекорд: цены на квартиры в центральной части Хошимина превысили 103 миллиона донгов/м².
По мере увеличения предложения растет и цена.
Согласно данным компании Avison Young Vietnam, в четвертом квартале 2025 года предложение квартир в Хошимине будет постепенно увеличиваться, поскольку застройщики внимательно следят за уровнем заполняемости и ценовыми тенденциями. Ожидается, что уровень заполняемости на этом рынке достигнет примерно 65-75%.
Напротив, в Ханое наблюдался резкий рост предложения: было введено в эксплуатацию более 10 000 новых квартир, в основном в рамках крупных проектов. Несмотря на резкое увеличение предложения, уровень поглощения в Ханое оставался высоким, колеблясь от 70% до 80%, что свидетельствует о сохраняющемся позитивном спросе на жилье и инвестиции. В частности, сегменты среднего и высокого ценового уровня продолжали играть ведущую роль, в результате чего структура рынка жилья все больше склонялась к дорогостоящим объектам.
Компания Avison Young прогнозирует, что в 2026 году, несмотря на увеличение предложения квартир, цены на первичном рынке продолжат расти и будут демонстрировать явные различия между регионами, хотя и более медленными темпами, чем в предыдущие периоды. По прогнозам, в Хошимине появится около 15 000 новых квартир, в Ханое — 10 000, а в Дананге — 4 000. Цены на первичном рынке могут вырасти на 20-25% в Хошимине и Ханое, в то время как в Дананге рост составит около 10-15%.
Рынок элитных апартаментов, вероятно, остынет, поскольку процентные ставки, скорее всего, снова повысятся. Фото: Тан Тхань
Отчет о рынке квартир Хошимина за 2025 год и прогноз на 2026 год, подготовленный исследовательским центром One Mount Market Research and Customer Insights Center, также показывает бум как в предложении, так и в спросе. В 2025 году ожидается, что новое предложение в Хошимине достигнет примерно 30 600 квартир, что на 214% больше по сравнению с предыдущим годом. Прогнозируется также резкое увеличение количества проданных квартир на 124%, до примерно 30 400 единиц. Средний уровень поглощения в центральной части Хошимина остается высоким и составляет около 70%.
В частности, несмотря на избыток предложения, на рынке квартир установился новый ценовой уровень. В центре Хошимина средняя цена продажи превысила 103,2 млн донгов/м², в то время как в бывшем районе Биньзыонг она достигла 51,8 млн донгов/м². По прогнозам, в ближайшее время цены на первичном рынке могут продолжать расти в среднем на 10-15% в год.
Объясняя причины продолжающегося роста цен на квартиры, компания One Mount выделяет четыре основных фактора. Во-первых, увеличение затрат из-за изменений в земельной политике, особенно введение нового прейскуранта цен на землю с 2026 года и отказ от старой системы ценообразования. Во-вторых, искаженная структура сегментов рынка с почти полным отсутствием доступного и среднего жилья в центре Хошимина. В-третьих, положительное влияние транспортной инфраструктуры и формирование международного финансового центра. Наконец, давление со стороны стоимости капитала, поскольку ожидается повышение процентных ставок в 2026 году.
Покупатели становятся все более осторожными.
В действительности, сегмент квартир, особенно элитных апартаментов стоимостью более 100 миллионов донгов/м², в последнее время привлекает много внимания, и во многих проектах покупатели конкурируют за внесение депозитов и инвестиции в спекулятивных целях. Однако с конца 2025 года, с ростом процентных ставок, застройщики стали более осторожными, и многие проекты замедлили темпы выхода на рынок. Покупатели также опасаются рисков, поскольку ежегодное повышение процентных ставок на 3-5 процентных пунктов создает значительное финансовое давление на протяжении 5-10 лет кредитования.
В своем последнем сообщении для клиентов филиал Vietcombank заявил, что процентные ставки по кредитам на покупку квартир и таунхаусов с правом собственности или договором купли-продажи, а также по кредитам на рефинансирование (покупку заемных средств) в Хошимине начинаются от 9,6% годовых и достигают максимума в 13,9% годовых, если заемщик выбирает фиксированную ставку на первые 24 месяца.
Не только Vietcombank, но и многие другие банки значительно повысили процентные ставки по ипотечным кредитам. В BIDV в последнем графике процентных ставок по ипотечным кредитам банк также повысил процентные ставки по жилищным кредитам до минимума в 9,7% годовых в течение первых 6 месяцев; минимума в 10,1% годовых в течение первых 12 месяцев; и до 13,5% годовых в течение первых 18 месяцев.
Некоторые банки также прекратили предлагать льготные ипотечные кредиты молодым людям или лицам моложе 35 лет, в то время как другие продолжают предлагать их, несмотря на повышение процентных ставок.
В ACB процентная ставка по ипотечным кредитам в настоящее время составляет 8,3% годовых с льготной ставкой в течение первых 12 месяцев и 8,8% годовых с льготной ставкой в течение первых 24 месяцев. Если клиенты берут кредит на покупку жилья в проекте через банки-партнеры ACB, процентная ставка будет дополнительно снижена на 0,5 процентных пункта.
В беседе с журналистами газеты Nguoi Lao Dong руководители многих коммерческих банков признали, что повышение процентных ставок по кредитам неизбежно, учитывая, что процентные ставки по депозитам достигли нового уровня с конца прошлого года. Таким образом, повышение процентных ставок по кредитам неизбежно, особенно в секторе недвижимости, который в настоящее время находится под контролем, чтобы отдать приоритет кредитованию производства, бизнеса и других приоритетных отраслей.
Скоро похолодает.
По словам г-на Доан Куок Дуйета, директора компании Tin Thanh Real Estate, рынок элитных квартир, вероятно, замедлится, поскольку процентные ставки, как правило, снова растут. В этом сегменте наблюдался самый сильный рост цен за последние 2-3 года в рамках цикла роста рынка недвижимости, поэтому коррекция неизбежна. Фактически, некоторые недавно запущенные или готовящиеся к запуску проекты уже начали демонстрировать признаки замедления ликвидности.
Г-н Дуйет считает, что рынок недвижимости продолжит перераспределяться между сегментами, а не демонстрировать равномерный рост, как в предыдущий период. «Когда процентные ставки растут, деньги перераспределяются. Те, у кого есть свободные средства, по-прежнему могут покупать дома для проживания или долгосрочных инвестиций, в то время как краткосрочные инвестиционные средства, как правило, будут перенаправляться в другие каналы, такие как золото», — сказал г-н Дуйет.
Что касается недвижимости, г-н Дуйет считает, что сегменты, которые в последнее время не демонстрировали значительного роста, постепенно привлекут больше внимания. В частности, земельные участки в пригородах с разумными ценами, четким правовым статусом и преимуществами в плане планирования и инфраструктуры считаются перспективными для роста. «Многие инвесторы в этом сегменте не слишком зависят от банковских кредитов, поэтому они меньше подвержены влиянию колебаний процентных ставок. Напротив, в сегменте элитных квартир застройщики вынуждены предлагать более выгодные цены и льготы для стимулирования спроса. В случае старых многоквартирных проектов, когда наступает срок погашения кредитов, некоторым инвесторам приходится продавать свои участки, создавая дополнительное вторичное предложение и оказывая давление на общий уровень цен», — проанализировал директор компании Tin Thanh Real Estate Company.
По словам г-на Дуйета, это негативно скажется на новых проектах, ограничивая потенциал роста цен в сегменте элитной недвижимости. Цены продажи должны будут тщательно продумываться, не оставляя места для завышенных цен или покупок, основанных на стадном инстинкте, как это было раньше. Это связано с тем, что покупатели теперь отдают приоритет товарам, которые приносят реальную пользу, которые можно использовать для проживания, сдачи в аренду или получения денежного потока, а не просто ожидают роста цен.
Добавьте больше влияющих факторов.
По словам г-на Во Хонг Тханга, заместителя генерального директора, ответственного за консалтинг и инвестиции в DKRA Group, нехватка кредитных ресурсов в сочетании с внезапным повышением процентных ставок заставила как инвесторов, так и покупателей жилья с осторожностью использовать заемные средства. Это связано с тем, что после повышения процентных ставок им трудно снизить их в течение 1-3 месяцев. Кроме того, не все банки располагают достаточными кредитными ресурсами, поскольку рост кредитования контролируется ежеквартально, что препятствует свободному расширению кредитования со стороны кредитных учреждений. Когда покупатели и инвесторы испытывают трудности с доступом к капиталу, рынок неизбежно замедляется. Не говоря уже о некоторых факторах, связанных с требованием прозрачности информации о владельцах 1-3 объектов недвижимости, которые, хотя и не до конца ясны, также заставляют некоторых инвесторов с осторожностью «раскрывать свою личность» на начальных этапах строительства.
Источник: https://nld.com.vn/thi-truong-can-ho-gap-ap-luc-lon-196260202201937749.htm
Комментарий (0)