Сужение метода оценки стоимости земли на основе прибавочной стоимости.

Эти правила оторваны от реальности.

Пункт c, подпункт 5 статьи 159 проекта Закона о земле (с поправками) устанавливает принцип определения цен на землю с использованием метода излишков следующим образом: «Метод излишков применяется к оценке несельскохозяйственных земельных участков и территорий, в которые еще не инвестирована техническая инфраструктура или не построены строительные работы в соответствии с детальным планом строительства, за исключением случаев, указанных в пункте d настоящего пункта».

Необходимо определить остаточный метод, который будет применяться при оценке земельного участка с потенциалом застройки.

Недавно проект поправок к Постановлению Правительства № 44/2014 о ценообразовании на землю также сузил сферу применения аналогично положениям проекта Закона о земле (с поправками). Однако из-за многочисленных возражений со стороны общественности и экспертов редакционный комитет пересмотренного Постановления № 44/2014 впоследствии принял и пересмотрел это содержание, сохранив действующие правила. Это означает, что метод избытка применяется для оценки земельных участков с потенциалом развития в результате изменений в планировке или изменения целевого использования земли, когда можно определить общую предполагаемую выручку от развития и общие сметные затраты.

Фактически, метод избытка — это метод определения стоимости земли на основе ее потенциального использования в будущем, а не текущего использования, как в сравнительном или доходном методах. Метод избытка отражает рыночную стоимость оцениваемой земли, включая такие факторы, как: назначение земли; срок использования земли; плотность застройки; высота зданий; коэффициент использования земли; и отражает практическую ценность денежных потоков в инвестициях, производстве и бизнесе. Поэтому, по мнению многих компаний, это также современный метод оценки недвижимости, соответствующий международной практике, поскольку он может четко отражать финансовую природу проекта в сфере недвижимости, включая затраты, доходы и прибыль.

Председатель Ассоциации риелторов Хошимина (HoREA) Ле Хоанг Чау оценил, что в проекте поправки к Закону о земле использование метода излишков для определения цен на землю упускает из виду очень важную категорию: сельскохозяйственные земли. Ссылаясь на случай с проектом специальной экономической зоны, который ранее был зарегистрирован компанией Sama Dubai Group (Объединенные Арабские Эмираты - ОАЭ) для инвестиций в провинцию Фуйен с общим объемом инвестиций до 250 миллиардов долларов США, г-н Ле Хоанг Чау проанализировал: на земельном участке площадью до 300 000 гектаров есть сельскохозяйственные земли; если этот тип земли не упоминается, невозможно рассчитать плату за пользование землей. Ни один проект городского развития не состоит исключительно из несельскохозяйственных земель; это всегда земли смешанного использования.

Таким образом, вышеупомянутое положение слишком далеко от реальности и приводит к тому, что могут быть реализованы только небольшие проекты в сфере недвижимости и небольшие жилые комплексы. Строительство крупных городских территорий невозможно. Кроме того, после преобразования сельскохозяйственных земель в городскую, промышленную или жилую зону, это, естественно, утверждается компетентным органом, что обеспечивает надежную основу для применения метода излишков при расчете платы за землепользование.

«Не говоря уже о том, что в настоящее время существует классификация земель, отвоеванных у моря, включая случаи, когда работы непосредственно выполняет государство, и случаи, когда это делают частные лица. Так какие же земли отвоевываются у моря? Это несельскохозяйственные земли или сельскохозяйственные земли с водной поверхностью? Например, лагуны, используемые для аквакультуры, — это прибрежные земли с водной поверхностью. Называть их несельскохозяйственными землями некорректно; это должны быть сельскохозяйственные земли», — отметил г-н Чау и предложил применять метод излишков также к сельскохозяйственным землям, возможно, приведя его в соответствие с текущим проектом поправок к Указу № 44: «Метод излишков применяется для оценки земельных участков с потенциалом развития в связи с изменениями в планировании или изменением целевого использования земли, когда определяются общая предполагаемая выручка от развития и общие сметные затраты».

В соответствии с международной практикой

Г-н Нгуен Тхе Фуонг, вице-председатель Вьетнамской ассоциации оценщиков, считает, что применение метода избытка для определения стоимости земельных участков с потенциалом застройки является научно обоснованным, соответствует международной практике и необходимо для определения цен на землю во Вьетнаме сегодня. Этот метод широко используется для оценки земельных участков с потенциалом застройки, где отсутствуют сделки с аналогичными участками, что делает невозможным применение сравнительных или других методов. Использование метода расчета цен на жилую землю с последующим умножением их на процентное соотношение между ценами на жилую землю и другими типами земель в таблице цен на землю нецелесообразно.

Недавно, когда Министерство природных ресурсов и окружающей среды разрабатывало и запрашивало мнения по поправкам к Указу № 44, поступило много предложений, и он был очень рад, что ведомство учло их и сохранило действующий метод учета излишков. Поэтому в проекте Закона о земле (с поправками), также разработанном этим ведомством, необходимо пересмотреть положения о методе учета излишков, чтобы привести их в соответствие с действующими правилами. Применение метода учета излишков только к несельскохозяйственным землям было бы затруднительно, поскольку для земель смешанного использования высокой стоимости применение других методов было бы крайне проблематичным.

Например, сравнительный метод применим только к малоэтажным зданиям и не может применяться к высотным зданиям, многофункциональным зданиям или промышленной недвижимости. В то же время, доходный метод применим только к сельскохозяйственным землям, наиболее подходящим для выращивания однолетних культур… Таким образом, предлагаемые правила приведут к задержке проектов стоимостью более 200 миллиардов донгов. В настоящее время большинство проектов в сфере недвижимости имеют очень большой инвестиционный капитал. Кроме того, данное регулирование потенциально может привести к значительным убыткам для государственного бюджета из-за расширения масштабов земельных участков, подлежащих учету по методу коэффициента корректировки цен на землю…

Г-н Ле Хоанг Чау также предложил правительству рассмотреть вопрос о внесении изменений в метод определения излишков, который представляет собой метод определения цен на землю путем вычитания предполагаемых общих затрат на застройку земельного участка или территории из общей предполагаемой выручки от застройки в соответствии с планом землепользования и детальным планом строительства, утвержденным компетентными государственными органами, вместо метода, «основанного на наиболее эффективном использовании земли (коэффициент землепользования, плотность застройки, максимальное количество этажей здания)», как это предусмотрено в проекте.

Профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, считает, что оценка земли — это узкоспециализированная область. В настоящее время в проекте закона отсутствует множество методов оценки. Поэтому закон не должен содержать подробных указаний по методам оценки земли, а лишь предусматривать их применение в соответствии с уже принятыми вьетнамскими стандартами оценки. Эти стандарты должны включать различные методы оценки, каждый из которых должен быть подробно описан вместе с процедурами, процессами и соответствующими критериями.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm