Найдите больше решений для недвижимости

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке недвижимости Вьетнама наблюдалось множество позитивных изменений, отразившихся в восстановлении предложения, росте цен и повышении спроса со стороны покупателей. Кроме того, многие проекты и предприятия в сфере недвижимости проявили себя благодаря определённым видам деятельности, привнося новую энергию в рынок.

Положительные изменения

Согласно отчёту Savills Vietnam, за первые 9 месяцев 2024 года квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составили 70% от общего числа проданных квартир. В частности, цены на квартиры в таких крупных городах, как Ханой и Хошимин, продолжали демонстрировать значительный рост. В Ханое цены на новые квартиры выросли на 6%, достигнув в среднем 69 млн донгов за м², а в Хошимине — 68 млн донгов за м². Рост цен свидетельствует о высокой активности и спросе на рынке.

Новые проекты элитных апартаментов, запущенные в Ханое и Хошимине, привлекли большое внимание покупателей, уровень заполняемости достигал 60–80%. Проекты не только способствуют увеличению предложения на рынке, но и привлекают большое количество жителей благодаря современной инфраструктуре и удобному транспортному сообщению.

Крупные предприятия в сфере недвижимости, такие как Vingroup, Novaland, Sun Group и др., добились значительного прогресса в реализации проектов и развитии бизнеса. Характерным примером является корпорация Hoa Binh Construction Group, один из крупнейших подрядчиков в строительном секторе, получившая поддержку от Банка инвестиций и развития Вьетнама (BIDV) с расширением кредитного лимита до 4 000 млрд донгов. Это не только помогает Хоабинь преодолеть сложный период, но и является позитивным признаком восстановления крупных предприятий в сфере недвижимости.

Серия суперпроектов Aqua City (Донг Най) и NovaWorld Phan Thiet (Фантхьет) компании Novaland Group зафиксировала определенное восстановление со стабильным ростом объема транзакций после постепенного решения юридических проблем.

Положительные изменения на рынке недвижимости за первые 9 месяцев 2024 года обусловлены не только восстановлением экономики и реальным спросом со стороны населения, но и устранением правовых барьеров. Принятие Закона о земле 2024 года, Закона о жилье 2023 года и Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года создало более прозрачный правовой коридор для бизнеса и инвесторов. Значительно улучшены правила оценки земли, лицензирования и оформления земельных участков, что способствует минимизации юридических барьеров, с которыми часто сталкиваются компании, занимающиеся недвижимостью.

Например, в Хошимине возникли трудности с выдачей разрешений на строительство подвальных помещений при реализации проектов в сфере недвижимости. Решения 3803/QD-UBND и 3804/QD-UBND Народного комитета Хошимина стали основой для утверждения генерального плана, что позволит завершить обновление скорректированных разрешений на строительство объектов недвижимости в этом районе... Ожидается, что благодаря этим решениям правовые проблемы, связанные с проектами в Хошимине, будут постепенно решены.

По словам г-на Нгуена Тоана Тханга, директора Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, Закон о земле 2024 года и Указ 71/2024, регулирующие цены на землю, устранили препятствия для многих проектов, не взимавших плату за землепользование в городе Хошимин. В настоящее время в городе насчитывается около 200 проектов в сфере недвижимости, имеющих проблемы с земельным финансированием. В 2024 году Хошимин устранит препятствия для 36 проектов и выдаст около 17 500 сертификатов.

Проблемы уголка городской зоны Aqua City (305 гектаров) компании Novaland Group постепенно решаются. Фото: НГУЕН ТУАН

В частности, недавно, определив, что решение правовых проблем, связанных с проектами в сфере недвижимости в Донгнай, по-прежнему идёт медленнее, чем в соседних провинциях, председатель Народного комитета провинции Донгнай г-н Во Тан Дык подчеркнул, что приоритетное внимание будет уделяться решению проблем, связанных с планированием микрорайона C4 в городе Бьенхоа. Этот микрорайон имеет площадь до 1500 гектаров и включает в себя крупные проекты, включая: крупные жилые и городские районы, такие как жилой район Лонгхынг (227 гектаров), коммерческий район обслуживания острова Фуокхынг (286 гектаров), инвестируемый DonaCoop, городской район набережной Донгнай (170 гектаров) инвестиционной акционерной компании Nam Long Investment Joint Stock Company и городской район Aqua City (305 гектаров) Novaland Group.

Кроме того, кредитная политика Государственного банка Вьетнама также способствовала стабилизации рынка. Согласно отчёту Государственного банка Вьетнама, к концу июня 2024 года объём кредитов на недвижимость увеличился на 4,6%, в том числе на 10,3% – на коммерческие кредиты в сфере недвижимости, в частности, на 1,2%. Это свидетельствует о поддержке финансовой системы сектора недвижимости и одновременном укреплении доверия инвесторов и покупателей жилья.

По словам доктора Кан Ван Люка, главного экономиста BIDV, рынок недвижимости официально вступил в период позитивного восстановления. Стабильная макроэкономика, контролируемая инфляция и постепенное совершенствование правовой политики создали условия для более активного развития рынка недвижимости в будущем. Кроме того, инвестиции в транспортную инфраструктуру, особенно в линии метро в Ханое и Хошимине, продолжат оставаться важным фактором, способствующим росту рынка.

Трудности и проблемы остаются

Однако в связи с вступлением в силу Закона о земле 2024 года, Закона о жилье 2023 года и Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года, сфера недвижимости по-прежнему сталкивается с рядом трудностей и проблем. Отсутствие решений лишь усугубит давние проблемы.

По данным Министерства строительства, одним из важнейших пунктов Закона о земле 2024 года является отмена старой системы цен на землю. Вместо этого прейскурант на землю будет ежегодно обновляться, устанавливая цены, близкие к рыночным. Это означает, что стоимость инвестиций в строительство и развитие проектов в сфере недвижимости увеличится, что приведет к росту цен на недвижимость и жилье на 15–20%. Это изменение может создать трудности как для инвесторов, так и для покупателей жилья. С другой стороны, если новый прейскурант на землю не будет строго соблюдаться, это создаст возможности для спекуляций и манипулирования рынком, что приведет к усилению неравенства в возможностях владения жильем между различными слоями населения.

Ещё одно важное предложение — рассмотреть вопрос налогообложения владельцев большого количества недвижимости, но оно должно основываться на принципе создания ценности для общества. Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама и президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, подчеркнул, что налогообложение должно основываться не только на количестве недвижимости, находящейся в собственности, но и на цели её использования. Те, кто сдаёт недвижимость в аренду, создавая добавленную стоимость для общества, не должны подпадать под действие этой налоговой политики.

Г-жа До Ту Ханг, директор Savills Hanoi, отметила, что второй налог на недвижимость требует тщательной подготовки для обеспечения единообразия по всей стране. Без единообразия в системе управления и технических мерах, таких как банковские операции и декларирование активов, налог не достигнет желаемого эффекта и может даже привести к дестабилизации рынка.

Важным фактором, способствующим высоким ценам на жильё, является дисбаланс между спросом и предложением. В настоящее время предложение жилья по-прежнему недостаточно по сравнению со спросом, особенно в сегменте недорогого жилья, подходящего для людей с низким и средним уровнем дохода. Для стабилизации рынка Министерство строительства предложило разблокировать предложение недвижимости, устранив правовые препятствия в замороженных проектах и ​​одновременно стимулируя запуск новых проектов.

По словам г-жи Хо Тхи Тху Май, директора Vietnam Housing Company (Ханой), если правительство и предприятия не предпримут радикальных мер по увеличению предложения, особенно в сегменте социального и бюджетного жилья, рынок столкнётся с серьёзными последствиями. Людям, действительно нуждающимся в жильё, будет сложно приобрести жильё, а «ценовая лихорадка» может привести к нестабильности на всём рынке.

Ужесточить правила проведения земельных аукционов

Одним из важных методов увеличения доходов от недвижимости в государственный бюджет является аукцион прав землепользования. Министерство строительства считает, что распределение и сдача земель в аренду через аукционы имеют ограниченные негативные аспекты, способствуют сокращению числа запросов и увеличению доходов. Однако этот процесс также сталкивается с рядом ограничений, в частности, с явлением «аукционных брокеров», которые вступают в сговор с целью создания «виртуальных цен» для манипулирования рынком.

Для преодоления негативных аспектов аукционов по продаже прав землепользования Министерство строительства предложило увеличить размер задатка при участии в аукционах и сократить сроки оплаты после победы в аукционе, чтобы предотвратить спекулятивную деятельность и создание виртуальных ценовых уровней. Данное положение позволяет минимизировать возможности участников аукционов, пытающихся купить и перепродать недвижимость с целью получения прибыли, поскольку в аукционах участвуют только те, у кого есть реальные потребности.

Сегодня состоится дискуссия «Определение рынка недвижимости в конце 2024 – начале 2025 года».

Дискуссия, организованная газетой «Lao Dong», состоится 10 октября в 8:00 в конференц-зале на 2-м этаже газеты «Lao Dong» по адресу: Во Ван Тан, 123-127, округ Во Тхи Сау, район 3, г. Хошимин. Это возможность для представителей управляющих компаний, бизнеса и экспертов предложить решения, способствующие дальнейшему развитию рынка в будущем.

На семинаре основное внимание уделялось следующим темам: Текущее состояние рынка недвижимости, прогноз на ближайшее время; влияние 3 новых законов, касающихся рынка недвижимости, а также реализация документов, регулирующих реализацию закона; вопросы, связанные с прейскурантом цен на землю и налогами...

Источник: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm