Кредитование в сфере недвижимости: не ужесточение, но избирательное.

Политика Государственного банка Вьетнама (SBV) на 2026 год, направленная на контроль роста кредитования в сфере недвижимости и приоритетное направление притока капитала в производство и бизнес, привела к тому, что банки все чаще выбирают конкретные сегменты для инвестиций.

Проверка и сокращение доли выданных кредитов.

Техкомбанк зафиксировал прибыль в размере 8 900 миллиардов донгов в первом квартале 2026 года, что на 22,6% больше, чем в предыдущем году. Примечательно, что доля ипотечных кредитов впервые снизилась ниже 30% до 28,9%, что отражает тенденцию к реструктуризации кредитного портфеля. Между тем, сегменты розничного кредитования и кредитования малых и средних предприятий (МСП) стали драйвером роста с объемом непогашенных кредитов в 395 300 миллиардов донгов, что на 33% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Значительный рост наблюдался в нескольких сегментах, включая необеспеченные кредиты (рост на 159,1%), строительные кредиты (рост на 72%), ипотечные кредиты (рост на 6,4%) и маржинальные кредиты (рост на 2%).

До этого, в 2025 году, Techcombank также постепенно снизил долю кредитов на недвижимость с 33,2% (в 2024 году) до 31,1% от общего объема непогашенных кредитов.

В LPBank непогашенные кредиты на недвижимость в первом квартале 2026 года достигли 14 721,8 млрд донгов, что на 2,4% меньше по сравнению с началом года. В настоящее время доля кредитов на недвижимость в этом банке составляет всего около 3,65% от общего объема непогашенных кредитов.

Г-н Нгуен Ле Нам, директор отдела по работе с индивидуальными клиентами ACB , заявил, что банк не предоставляет кредиты в спекулятивных целях, а концентрирует свои ресурсы на обслуживании клиентов, приобретающих жилье для реального использования, помогая им получить доступ к капиталу для улучшения качества жизни. ACB также сотрудничает с застройщиками для разработки подходящих финансовых пакетов и оказывает постоянную поддержку и консультации клиентам.

По словам г-на Нама, рост ипотечного кредитования в ACB замедлился в первом квартале этого года. Причины кроются не только в банковской политике, но и в опасениях людей по поводу сложной экономической ситуации, высоких цен на недвижимость и давления растущих процентных ставок. Многие покупатели жилья стали более осторожными, поскольку процентные ставки по кредитам выросли до 12-14%, опасаясь возвращения к прежним высоким уровням, которые превысят их финансовые возможности.

Однако ACB считает это скорее позитивным знаком, чем поводом для беспокойства. Клиенты теперь более осторожны и ответственны в отношении своих кредитов, зная, как выбрать подходящее время и продукт, чтобы обеспечить устойчивую платежеспособность.

В первом квартале 2026 года кредитование под залог недвижимости оставалось одним из крупнейших сегментов кредитования во многих банках, однако картина уже не демонстрировала равномерного роста. Согласно консолидированным финансовым отчетам за первый квартал 2026 года 12 банков с подробными пояснениями, общая сумма непогашенных кредитов, связанных с недвижимостью, превысила 990 270 миллиардов донгов, что на 6,4% больше по сравнению с концом 2025 года.

Из них SHB и BVBank — два банка, на долю которых приходится более 30% кредитов на недвижимость от общего объема непогашенных кредитов. В частности, VPBank зафиксировал непогашенные кредиты на недвижимость в размере 238 473 млрд донгов, что на более чем 31 000 млрд донгов больше по сравнению с началом года, или почти на 15%, и продолжает оставаться сектором с наибольшим объемом непогашенных кредитов в кредитном портфеле банка по отраслям.

Предприятиям необходимо сократить свою зависимость от кредитов.

По словам главного экономиста BIDV доктора Кана Ван Лука, к концу 2025 года объем непогашенных кредитов в секторе недвижимости, по оценкам, достигнет 4,7 млн ​​миллиардов донгов, что на 36% больше по сравнению с 2024 годом, а объем кредитования в целом по отрасли, как ожидается, увеличится более чем на 19%.

В 2026 году целевой показатель роста кредитования во всем банковском секторе составляет приблизительно 15%, поэтому кредитование в сфере недвижимости также будет контролироваться. По словам г-на Люка, контроль за кредитованием в сфере недвижимости необходим после периода быстрого роста, но это не означает «ужесточения», а скорее избирательного регулирования. Политика регулирующих органов заключается в направлении потоков капитала в сегмент приобретения недвижимости, ограничивая кредитование спекулятивных операций для снижения системного риска.

Что касается инвесторов, необходимо диверсифицировать источники финансирования и снизить зависимость от банковских кредитов. В 2025 году предприятия, работающие в сфере недвижимости, выпустят облигации на сумму около 123 000 миллиардов донгов. Только за первые четыре месяца 2026 года эта цифра достигла почти 40 000 миллиардов донгов, что составляет 51% от общего объема выпуска на всем рынке. Однако давление на погашение облигаций в этом году очень велико и составляет около 204 000 миллиардов донгов, из которых на сектор недвижимости приходится 61%.

Доцент Нгуен Хуу Хуан из Экономического университета Хошимина проанализировал данные и показал, что в условиях контролируемого кредитования в сфере недвижимости и растущего давления со стороны проблемных долгов поиск альтернативных каналов мобилизации капитала наряду с гибкой кредитной политикой стал вопросом выживания для предприятий, работающих в сфере недвижимости.

Г-н Хуан отметил, что предприятия, работающие в сфере недвижимости, чрезмерно зависят от банковских кредитов, что оказывает значительное давление на финансовую систему. При этом большинство банков привлекают краткосрочный капитал, но предоставляют кредиты сектору недвижимости на среднесрочные и долгосрочные сроки, создавая дисбаланс между сроками погашения и рисками ликвидности.

«Необходимы дополнительные решения для диверсификации потоков капитала на рынке недвижимости и снижения зависимости от банковских кредитов», — подчеркнул доцент доктор Нгуен Хуу Хуан.

По словам г-на Хуана, для решения этой проблемы необходимы структурные решения, такие как активное развитие в настоящее время вялого рынка корпоративных облигаций, чтобы он стал основным каналом предоставления среднесрочного и долгосрочного капитала. Одновременно необходимо исследовать новые модели привлечения капитала с помощью механизмов тестирования (песочниц), международных финансовых центров и, особенно, решений по токенизации недвижимости.

И наоборот, чрезмерное кредитование сектора недвижимости увеличивает риск невозвратных долгов. Основная причина заключается в том, что многие компании, работающие в сфере недвижимости, используют высокий уровень финансового рычага, а это означает, что даже небольшие колебания процентных ставок могут создать значительное давление на погашение долгов, подвергая предприятия риску невозвратных долгов.

Совершенно очевидно, что в условиях сохраняющегося избирательного контроля над кредитованием в сфере недвижимости, предприятия, работающие в этой отрасли, больше не могут в значительной степени полагаться на банковский капитал, как раньше. Диверсификация источников капитала, от облигаций и инвестиционных фондов до новых финансовых моделей, будет иметь решающее значение для стабильного развития рынка и снижения давления на кредитную систему.

Источник: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html