Хошимин открывает доступ к земельным ресурсам.

Пустая земля, страдающие люди

Проблема заброшенных пустующих земель и спонтанно застроенных жилых районов не нова; она существует уже много лет. Об этом неоднократно сообщалось в СМИ и общественности, особенно в связи с застопорившимися проектами и планированием, приостановленными на 20-30 лет. В центральной части Хошимина примерами могут служить район Бинь Куой-Тхань Да (район Бинь Тхань), строительство которого приостановлено на 31 год; новый район Тху Тхием (город Тху Дык), спустя более 20 лет, по-прежнему имеет лишь несколько разрозненных построек; дальше от центра, район Синг-Вьет (район Бинь Чань), также находится в застое более 25 лет; на северо-западе, в районах Хок Мон и Ку Чи; и в южной части Хошимина также существует множество затянувшихся проектов…

На фотографии, сделанной 26 августа, секретарь городского комитета партии Хошимина Нгуен Ван Нен осматривает местность с вертолета.

Согласно статистике Народного комитета района Биньчань, в районе реализуется 323 проекта по жилищному строительству, социальной инфраструктуре, паркам и т.д. По состоянию на май 2022 года 92 проекта были отложены, а некоторые даже «заморожены» на 20-30 лет. В связи с этим район направил инвесторам письма с просьбой ускорить ход работ, в противном случае будет предложено отменить проекты. Отмена проектов — это жесткая мера и желание местных властей, но ее реализация — длительный процесс, во многом зависящий от оценки и конкретных рекомендаций соответствующих департаментов и ведомств.

В пригородах Хошимина по-прежнему много незастроенных земель, и жилые районы застраиваются спонтанно.

Соседний с районом Биньчань район Хокмон. Секретарь партийного комитета района Хокмон Чан Ван Кхуен однажды поделился на форуме Народного совета Хошимина, что он был разочарован, глядя на город Тхуанан в провинции Биньзыонг из коммуны Нхибинь (район Хокмон): город ярко освещен, в то время как сам Хокмон остается слаборазвитым, с большим количеством пустующих земель. Хокмон также является одним из районов с множеством замороженных проектов, дублирующимися планами застройки и коэффициентом землепользования до 50%. Эти несоответствия в планировании землепользования по сравнению с индивидуальными потребностями вызывают разочарование у жителей, которые не могут строить дома на своих участках и не могут разделить большие участки для раздельного проживания своих детей. В середине 2022 года район предложил Хошимину рассмотреть вопрос о возвращении более 700 гектаров земли, принадлежащей замороженным и давно запланированным проектам, которые так и не были реализованы.

Задержка в реализации пустующих земельных участков происходит не только из-за некомпетентности частных инвесторов, но и из-за медлительности многих проектов, финансируемых из государственного бюджета. Примером может служить проект по созданию зеленой буферной зоны вокруг комплексов по переработке отходов в Да Фуоке (район Бинь Чань) и Тай Баке (район Ку Чи). Из-за того, что проект затягивается из года в год, жители находятся в затруднительном положении, не имея возможности уехать или остаться, а их недвижимость продается по низким ценам…

Городские проекты, существующие только на бумаге, такие как Бинь Куой – Тхань Да и Синг – Вьет, — это лишь некоторые из сотен застопорившихся проектов в Хошимине. На каждой встрече с избирателями, проводимой представителями Национального собрания и Городского народного совета, люди выражают разочарование и спрашивают, когда эти проекты будут реализованы, а если нет, то когда будет возвращена земля, чтобы восстановить законные права граждан на землю и жилье. Это также разрозненные фрагменты, составляющие картину «огромного количества пустующих земель», которую руководители Хошимина увидели более отчетливо благодаря аэрофотосъемке.

Согласно исследованию Института исследований развития города Хошимин, темпы преобразования сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные в Хошимине в период 2011-2020 годов были довольно низкими. В частности, в период 2011-2015 годов этот показатель достиг лишь 11,2%, а в период 2016-2020 годов — всего 13,18% по сравнению с утвержденным планом.

Эта ситуация обусловлена ​​недостатками и противоречиями в нормативных актах, касающихся планирования землепользования и его интеграции с другими планами, а также правовыми аспектами инвестиционных и строительных проектов. Кроме того, данные о земле неполны, неточны, противоречивы и несогласованы, что влияет на точность прогнозов планирования землепользования. Статистические данные и оценка земельных ресурсов (особенно в отношении фрагментации, рассредоточения и эффективности эксплуатации) недостаточны и неточны, что приводит к низкому качеству прогнозов планирования землепользования.

Что касается реализации планов землепользования, к другим факторам, способствующим этому, относятся препятствия в приобретении сельскохозяйственных земель, нехватка ресурсов для инвестирования в базовую техническую инфраструктуру и проекты на земельных участках и т. д.

МЕДЛЕННЫЙ ПРОГРЕСС В ПРЕОБРАЗОВАНИИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ

Тот факт, что в городе до сих пор много незастроенных земель, также объясняется тем, что сельскохозяйственные земли по-прежнему занимают значительную долю в структуре землепользования Хошимина. В 2010 году площадь сельскохозяйственных земель в Хошимине составляла 118 052 гектара, что составляло 56,3%. К июню 2018 года правительство издало Постановление № 80 о корректировке планирования землепользования до 2020 года и окончательном плане землепользования (2016-2020 гг.). Соответственно, правительство разрешило Хошимину преобразовать более 26 000 гектаров сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные, так что к 2020 году доля сельскохозяйственных земель сократится до 42,1%.

Городская агломерация Бинь Куой – Тхань Да (район Бинь Тхань) является одним из районов с застоем в планировании и давно приостановленными проектами.

Однако, согласно исследованию Института исследований развития Хошимина, темпы преобразования земель в сельскохозяйственные угодья в Хошимине довольно низкие и составляют лишь чуть более 13%. Исследование также показывает, что 6,5% сельскохозяйственных земель разбросаны по нескольким районам, таким как 12-й район, Биньтхань, Биньтань и город Тхудык, но в действительности некоторые участки больше не используются для сельскохозяйственного производства и существуют в сельскохозяйственном плане только на бумаге. Эти небольшие, неплодородные и разбросанные сельскохозяйственные участки в пригородах также трудно эффективно использовать в сельскохозяйственных целях, и в основном они остаются незанятыми или используются в несельскохозяйственных целях.

В ходе встречи с Постоянным комитетом городского комитета партии Хошимина в октябре 2022 года заместитель премьер-министра Чан Хон Ха (тогдашний министр природных ресурсов и окружающей среды) отметил, что доля сельскохозяйственных земель в Хошимине, превышающая 50%, является чрезмерно высокой. Он также предложил рассмотреть план многоцелевого использования сельскохозяйственных земель для повышения эффективности использования земли и содействия более рациональному её применению. «Сельскохозяйственные земли следует рассматривать не просто как сельскохозяйственную экономику, а как экологическое пространство, объединяющее торговлю, услуги, туризм, лесное хозяйство и производство лекарственных растений», — заявил г-н Ха.

Архитектор Кхуонг Ван Муой, бывший вице-президент Вьетнамской ассоциации архитекторов, посвятивший десятилетия городскому планированию в Хошимине, объясняет, что ограничением городского планирования в прежние времена было то, что земли, используемые для посадки деревьев, просто классифицировались как сельскохозяйственные угодья. Земли, используемые для выращивания тростника, также включались в категорию сельскохозяйственных земель, хотя в действительности рис или другие культуры, выращиваемые на этих землях, не могли выжить или давали низкую урожайность. Кроме того, когда Хошимин хотел изменить целевое использование земель для создания большего пространства для застройки, этому препятствовали правила, требующие одобрения центрального правительства. Это значительно ограничило развитие города.

Как меняется численность населения Хошимина?

Согласно данным Департамента планирования и архитектуры, с 2004 года по настоящее время население Хошимина быстро росло в новых районах центра города и пригородах (за исключением района Кан Гио), в основном за счет иммиграции. К районам с особенно быстрым ростом относятся 7-й, 12-й, Бинь Тан, Бинь Чань, Хок Мон, Ня Бе и город Тху Дык.

Население в этом районе быстро растет из-за таких факторов, как цены на землю, новые инфраструктурные проекты и рабочая сила на заводах и предприятиях. Быстрая урбанизация и высокая концентрация населения в этом районе образуют пояс, окружающий существующий центр города, что оказывает значительное давление на инвестиционную политику в области развития технической и социальной инфраструктуры. Напротив, существующие центральные районы города, такие как районы 1, 3, 5, 10 и Фу Нхуан, практически полностью урбанизированы, с незначительными колебаниями численности населения; фактически, во многих районах наблюдается снижение численности населения по сравнению с 2004 годом.

По состоянию на конец 2022 года общая численность населения Хошимина составляла приблизительно 9,4 миллиона человек. Что касается потребностей развития до 2040 года, то районы и коммуны предложили увеличить население до более чем 16,8 миллиона человек. Между тем, решение премьер-министра об утверждении задачи корректировки генерального плана Хошимина до 2040 года с перспективой до 2060 года предусматривает общую численность населения приблизительно в 14 миллионов человек.

ПРОРЫВ В ПЛАНИРОВАНИИ

Обследование всего городского ландшафта Хошимина с вертолета, наряду с предыдущим обследованием реки Сайгон, позволило руководству города получить более широкое представление о текущем состоянии городского планирования, которое, как отметил председатель Народного комитета Хошимина Фан Ван Май, характеризуется фрагментарностью и неравномерностью застройки многих районов. Г-н Май считает, что в городском планировании необходим более инновационный и новаторский подход для реорганизации и перепланировки городских пространств, производственных зон, общественных жилых районов и зеленых зон.

В настоящее время город Хошимин готовит два плановых документа: генеральный план города Хошимин на период 2021-2030 годов с перспективой до 2050 года и пересмотренный генеральный план города Хошимин до 2040 года с перспективой до 2060 года. Консультативное подразделение в настоящее время работает с департаментами, районами и коммунами над сбором информации и решением задач в рамках 72 рабочих групп, включая 50 задач для департаментов и 22 задачи для районов и коммун.

Г-н Май заявил, что они тесно координируют свои действия с министерствами, ведомствами и экспертами, чтобы сократить сроки и обеспечить соблюдение надлежащих процедур и качества. Ожидается, что документ по планированию города Хошимина на период 2021-2030 годов с перспективой до 2050 года будет представлен компетентному органу на утверждение в первом квартале 2024 года. Документ по корректировке генерального плана будет представлен Народному совету города Хошимина в конце 2023 года, после чего будет передан в Министерство строительства для оценки.

С местной точки зрения, руководители Народного комитета района Хок Мон заявили, что ожидают генерального плана Хошимина, который будет определять порядок использования земельных ресурсов района. Однако даже при наличии генерального плана необходимы механизмы для привлечения инвесторов к реализации конкретных проектов. В последние годы многие инвесторы интересовались проектами, но без необходимых механизмов и наличия свободных земель их интерес лишь достиг уровня предварительного запроса.

Идея создания муниципального правительства и развития городов-спутников десятилетиями вынашивалась в Хошимине и, как ожидалось, должна была решить проблему распределения населения и эффективного использования земель в пригородных районах. Однако Хошимин до сих пор этого не добился, и пригородные районы продолжают развиваться хаотично и спонтанно. Модель развития, ориентированного на транспорт (TOD), пилотный проект которой был разрешен Национальным собранием в резолюции 98/2023, станет «ключом» для достижения этой цели в Хошимине, в сочетании с планом преобразования пригородных районов в городские районы или «города в городах», по словам архитектора Кхуонг Ван Муои.

«У каждого района свои цели в области городского развития, и они зависят от поддержки города Хошимин. Городское развитие должно создавать рабочие места для населения, стимулировать экономику и давать местным жителям возможность использовать имеющиеся земельные ресурсы для взаимного развития», — добавил эксперт.

По словам г-на Фан Ван Мая, вдоль линии метро № 1 (Бен Тхань - Суой Тьен), линии метро № 2 (Бен Тхань - Там Луонг), кольцевых дорог № 2, 3 и 4, а также строящейся автомагистрали Хошимин - Мок Бай, имеется около 10 000 гектаров, которые можно застроить городскими территориями, используя модель развития, ориентированного на транспорт (TOD). Что касается проекта кольцевой дороги № 3, руководители Народного комитета района Хок Мон также заявили, что после обследования территории было определено около 2000 гектаров, и Департамент природных ресурсов и окружающей среды предлагает Народному комитету Хошимина провести пилотный проект в этом районе.

В действительности, земельные ресурсы вносят значительный вклад в государственный бюджет. Согласно плану, направленному на устранение препятствий в ряде проектов в сфере недвижимости для увеличения доходов от земли, прогнозируется, что с настоящего момента до конца 2023 года Хошимин получит в бюджет почти на 19 000 миллиардов донгов больше.

Политика и планы должны быть согласованы.

Нынешнее городское планирование Хошимина не отвечает требованиям; существует значительный разрыв между планированием и реальностью. Хотя планирование и теория обоснованы, им не хватает конкретных результатов. Предприятия также часто жалуются на административные процедуры, отсутствие прозрачности и гибкости в планировании, что приводит к затяжному процессу от первоначального изучения инвестиционных возможностей до завершения проекта. Правительство стремится привлечь инвестиции, но механизмы и политика являются ограничительными и меняются в зависимости от краткосрочных целей. Эта проблема поднимается уже давно, но решительного решения до сих пор нет.

Поэтому предстоящие корректировки в планировании Хошимина должны устранить эти недостатки. Правительство должно гарантировать инвесторам стабильность политики и планирования, чтобы, независимо от смены руководства за эти годы, эта приверженность оставалась неизменной и только улучшалась, а не ухудшалась. Политика должна быть стабильной, а не непоследовательной, когда один период демонстрирует исключительно хорошие результаты, а следующий – вялый.

Городская администрация должна действовать решительно, четко определяя обязанности каждого департамента и каждого сотрудника. Когда предприятия почувствуют стабильность, они автоматически начнут стремиться к инвестициям. Только таким образом Хошимин сможет повысить свою конкурентоспособность не только среди городов страны, но и среди крупных городов региона.

Некоторые основные направления развития Хошимина, такие как развитие городов-спутников в пригородных районах и реализация проекта по освоению земель в районе Кан Гио, получили широкую поддержку населения. Однако правительству необходимо оперативно реализовать показательные проекты для укрепления доверия, особенно ключевые транспортные проекты, такие как кольцевые дороги, автомагистрали и эстакады…

Доктор Чан Куанг Тханг , директор Института экономики и менеджмента города Хошимин, член Народного совета города Хошимин.

Необходимо определить конкретных ответственных лиц.

В процессе разработки, корректировки планирования и реализации проекта по преобразованию районов в городские кварталы (или города в пределах Хошимина) в период 2021-2030 годов необходимо создавать и управлять земельными данными в режиме реального времени и в открытом доступе на разных уровнях для различных заинтересованных сторон. На основе анализа земельных данных власти смогут точно оценить земельный фонд сельскохозяйственных угодий, особенно в отношении фрагментации и разделения сельскохозяйственных земель, а также фактической эффективности их использования для сельскохозяйственного, лесного и рыбного производства.

При принятии решений о преобразовании сельскохозяйственных земель в районах в несельскохозяйственные необходимо тщательно всесторонне рассмотреть и оценить ситуацию. Это связано с тем, что эти территории чувствительны к воздействию окружающей среды и изменению климата, и существует риск негативных последствий, таких как наводнения из-за потери временных водохранилищ и нарушения водного потока. Кроме того, существует риск загрязнения окружающей среды из-за недостаточной пропускной способности системы технической инфраструктуры.

Многие затянувшиеся проекты планирования в Хошимине вызывают недовольство общественности, отчасти из-за слабого потенциала инвесторов, а отчасти потому, что правительство еще не внедрило механизмы привлечения инвесторов. Для привлечения инвесторов в процессе реализации проектов необходимо предоставлять данные о земельных участках в режиме реального времени и открывать их для бизнеса на соответствующем уровне.

Кроме того, процесс проведения аукциона и торгов по выбору инвесторов для строительных проектов на земельных участках должен быть открытым, прозрачным, разумным и своевременным. Хошимин также должен установить целевые показатели, связанные с реализацией плана, и четко определить обязанности каждого государственного органа управления, рассматривая это как важную основу для планирования и назначения ведущих должностных лиц.

Г-н Фам Чан Хай, заместитель руководителя отдела исследований в области городского управления Научно-исследовательского института развития города Хошимин.

Sỹ Đông (запись)

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm