Хошимин высвобождает земельные ресурсы

Пустынная земля, несчастные люди

История заброшенных земель и стихийно возникших жилых зон не нова, она существует уже много лет. Она неоднократно освещалась в общественном мнении и прессе, особенно в контексте замороженных проектов и планов, которые были отложены на 20-30 лет. В центральной части Хошимина можно отметить городской район Бинькуой-Тханьда (район Биньтхань), строительство которого приостановлено уже 31 год, в новом городском районе Тхутхием (город Тхудык), строительство которого за более чем 20 лет всё ещё не завершено; а вдали – городской район Сингвьет (район Биньчань), строительство которого также приостановлено более 25 лет; северо-западная часть относится к районам Хокмон и Кути; на юге Хошимина также существует ряд замороженных проектов, строительство которых уже давно...

Секретарь партии Хошимина Нгуен Ван Нен сидит в вертолёте и проводит обследование. Фотография сделана 26 августа.

Согласно статистике Народного комитета района Биньчань, в районе насчитывается 323 проекта по строительству жилья, социальной инфраструктуры, парков... По состоянию на май 2022 года 92 проекта отложены, а некоторые проекты даже «заморожены» на 20-30 лет. Поэтому район направил инвесторам документы с просьбой ускорить реализацию, в противном случае он предложит отменить проекты. Отзыв проектов — это серьёзная мера, и это желание местных властей, но его реализация — длительный процесс, который во многом зависит от оценки и конкретных рекомендаций департаментов и отделений.

В пригородах Хошимина по-прежнему много пустующих земель, и жилые кварталы развиваются стихийно.

Рядом с районом Биньчань находится район Хокмон. Секретарь партийного комитета района Хокмон Тран Ван Кхуен однажды поделился на форуме Народного совета города Хошимин, что ему было грустно, когда он стоял в коммуне Нхибинь (район Хокмон), глядя на город Туан Ан в Биньзыонге и видя яркие огни, в то время как на стороне Хокмон уровень развития все еще очень скромный, все еще много пустующих земель. Хокмон также является одним из населенных пунктов с большим количеством приостановленных проектов, дублирующим планированием и долей сельскохозяйственных угодий до 50%. Несоответствие планирования землепользования личным потребностям людей расстраивает, потому что у них есть земля, но они не могут построить дома, большие земли нельзя разделить на участки, чтобы дети жили отдельно. В середине 2022 года этот населенный пункт предложил Хошимину рассмотреть вопрос об обработке и рекультивации более 700 гектаров земли, принадлежащих приостановленным проектам, которые планировались много лет, но не были реализованы.

Пустующая земля возникает не только из-за нехватки средств у частных инвесторов, но и из-за медленных темпов реализации многих проектов, реализуемых за счёт государственного бюджета. Одним из примеров является проект по строительству зелёных ограждений для изоляции двух мусороперерабатывающих комплексов Дафыок (район Биньчань) и Тайбак (район Кучи). Из-за того, что проект приостанавливается из года в год, люди не могут ни уехать, ни остаться, а их активы перепродаются по заниженным ценам...

Такие городские территории, как Бинькуой – Тханьда, Синг – Вьет… – лишь некоторые из сотен приостановленных проектов в Хошимине. Каждый раз, когда Национальная ассамблея и Народный совет Хошимина встречаются с избирателями, люди возмущаются и спрашивают, когда же они будут реализованы, а если не будут реализованы, то когда же они будут возвращены, чтобы вернуть законные права людей на землю и жильё. Именно эти фрагменты и составляют картину «множества пустующих земель», которую руководство Хошимина стало более чётко видеть во время осмотра с вертолёта.

Согласно результатам исследования Института исследований развития города Хошимин, темпы перевода земель из сельскохозяйственного назначения в несельскохозяйственные в городе Хошимин в период с 2011 по 2020 год были довольно низкими. В частности, в период с 2011 по 2015 год этот показатель составил 11,2%, а в период с 2016 по 2020 год — всего 13,18% от утвержденного плана.

Причиной сложившейся ситуации являются несоответствия и сложности в нормативных актах по планированию, планах землепользования и других планах, а также в правовых актах, регулирующих инвестиционно-строительные проекты. Кроме того, данные о земельных ресурсах не являются полными, точными, унифицированными и непрерывными, что влияет на точность прогнозирования в планах землепользования и землепользования. Статистические данные и оценка земельного фонда (особенно оценка фрагментации и раздела, эффективности использования) неполны и неточны, поэтому качество прогнозирования в планах землепользования и землепользования невысокое.

Что касается реализации планов планирования и землепользования, то существуют также причины, обусловленные трудностями в освоении сельскохозяйственных земель, нехваткой ресурсов для инвестирования в техническую инфраструктуру и проекты по землепользованию...

МЕДЛЕННОЕ ПРЕОБРАЗОВАНИЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ

«Всё ещё много свободных земель» также объясняется тем, что в структуре землепользования Хошимина сельскохозяйственные угодья по-прежнему занимают значительную долю. В 2010 году площадь сельскохозяйственных угодий Хошимина составляла 118 052 га, что составляло 56,3%. К июню 2018 года правительство приняло Постановление № 80 о корректировке землепользования до 2020 года и окончательный план землепользования (2016–2020 годы). Соответственно, правительство разрешило Хошимину перевести более 26 000 га сельскохозяйственных угодий в несельскохозяйственные, чтобы к 2020 году доля сельскохозяйственных угодий в структуре землепользования снизилась до 42,1%.

Городской округ Бинькуой-Тханьда (район Биньтхань) – один из районов с приостановленным планированием и долгосрочными приостановленными проектами.

Однако, согласно исследованию Института исследований развития города Хошимин, изменение назначения земель в Хошимине происходит довольно медленно, достигая лишь более 13%. Исследование также показало, что 6,5% сельскохозяйственных угодий разбросано по таким районам, как 12, Биньтхань, Биньтан и город Тхудык. Однако в реальности некоторые участки больше не используются для сельскохозяйственного производства, а являются сельскохозяйственными угодьями только на бумаге. Сельскохозяйственные земли, напоминающие «шкуры леопарда», небольшие, обесцвеченные и разбросанные по пригородам, также трудно эффективно использовать в сельскохозяйственных целях, и большая их часть остаётся пустующей или используется в несельскохозяйственных целях.

В ходе рабочего совещания с Постоянным комитетом городского комитета партии Хошимина в октябре 2022 года заместитель премьер-министра Чан Хонг Ха (в то время министр природных ресурсов и окружающей среды) отметил, что доля сельскохозяйственных угодий в городе Хошимин, превышающая 50%, слишком велика. В то же время он предложил разработать план многоцелевого использования сельскохозяйственных земель, повышения эффективности землепользования и содействия землепользователям в более рациональном использовании земель. «Сельскохозяйственные земли следует рассматривать не просто как аграрную экономику, а как экологическое пространство, объединяющее торговлю, сферу услуг, туризм, лесное хозяйство и производство лекарственных растений», — сказал г-н Ха.

Архитектор Кхыонг Ван Муой, бывший вице-президент Вьетнамской ассоциации архитекторов, десятилетиями участвовавший в планировании Хошимина, объяснял ограничения, присущие планированию, во многих предыдущих терминах: когда рассматривали землю под посадку деревьев, её планировали как сельскохозяйственную. Земли под посадку осоки также считались сельскохозяйственными, но на самом деле земли, предназначенные для выращивания риса или других культур, не могли прижиться или имели низкую продуктивность. Кроме того, когда Хошимин захотел изменить целевое назначение земли, чтобы освободить место для застройки, он столкнулся с правилом, согласно которому изменение целевого назначения земель, предназначенных для выращивания риса, должно было осуществляться через центральное правительство. Это и ограничивало развитие Хошимина.

КАК МЕНЯЕТСЯ НАСЕЛЕНИЕ ХОШИМИНА?

По данным Департамента планирования и инвестиций, с 2004 года по настоящее время население Хошимина стремительно растёт в новых районах центральной части города и пригородных районах (за исключением района Канджо), большинство из которых составляют иммигранты. В частности, к районам с быстрым ростом относятся районы 7 и 12, Биньтан, Биньчань, Хокмон, Нхабе и город Тхудык.

Население этого района быстро растёт благодаря таким факторам, как рост цен на землю, новые инфраструктурные проекты и потребность в рабочей силе на фабриках и предприятиях. Быстрая урбанизация и высокая концентрация населения в этом районе формируют пояс, окружающий существующий центр города, оказывая значительное давление на инвестиционную политику, направленную на развитие технической и социальной инфраструктуры. В то же время, существующие районы центра города, такие как район 1, район 3, район 5, район 10, район Фу Нхуан и т.д., практически полностью урбанизированы, при этом численность населения практически не изменилась, а во многих районах даже снизилась по сравнению с 2004 годом.

К концу 2022 года общая численность населения Хошимина составит около 9,4 млн человек. Что касается потребностей развития до 2040 года, предлагается увеличить численность населения районов до более чем 16,8 млн человек. В то же время, согласно решению премьер-министра, утвержденному в рамках программы корректировки генерального плана развития Хошимина до 2040 года с перспективой на 2060 год, общая численность населения города должна составить около 14 млн человек.

ПЛАНИРОВАНИЕ ПРОРЫВА

Вертолётный облёт всего городского пространства Хошимина и предыдущее обследование реки Сайгон помогли руководству города лучше понять текущее состояние городской планировки, которое, по словам председателя Народного комитета Хошимина Фан Ван Мая, изобилует дырами и напоминает «шкуру леопарда». Г-н Май считает, что необходимо применять более инновационное и прорывное мышление в планировочной работе для организации и реорганизации городского пространства, производства, общественных мест, зелёных зон и т. д.

В настоящее время город Хошимин готовит два плана: план развития города Хошимин на период 2021–2030 гг. с перспективой до 2050 года и план корректировки генерального плана развития города Хошимин на период до 2040 года с перспективой до 2060 года. В настоящее время консультационное подразделение работает с департаментами, районами и округами над сбором информации и решением 72 групп задач, из которых 50 задач — у блока департаментов и 22 — у районов.

Г-н Май сообщил, что тесно взаимодействует с министерствами, ведомствами и экспертами для сокращения сроков, обеспечения надлежащего процесса и качества. Ожидается, что в первом квартале 2024 года документация будет передана в компетентный орган для утверждения плана развития города Хошимин на период 2021–2030 годов с перспективой до 2050 года. Документация по корректировке генерального плана будет представлена ​​Народному совету города Хошимин на заседании в конце 2023 года, а затем передана в Министерство строительства на оценку.

С точки зрения местного населения, глава Народного комитета района Хокмон заявил, что они ждут генерального плана развития Хошимина, который будет регулировать использование земельных ресурсов района. Однако, как только будет разработан план, должен быть и механизм привлечения инвесторов для реализации конкретных проектов. В последние годы многие инвесторы приезжают учиться, но без механизма, без чистой земли, поэтому они ограничиваются лишь интересом и обучением.

Идея организации городского самоуправления и развития городов-спутников вынашивалась Хошимином десятилетиями и, как ожидается, решит проблему расселения населения и позволит эффективно использовать земельный фонд в пригородных районах. Однако Хошимину это не удалось, пригородные районы по-прежнему развиваются фрагментарно и стихийно. По словам архитектора Кхыонга Ван Муоя, модель городского развития, ориентированная на общественный транспорт (TOD), которую Национальная ассамблея разрешила пилотировать в резолюции 98/2023, станет «ключом» для Хошимина в этом направлении, наряду с проектом преобразования пригородных районов в районы или «города в городе».

«У районов есть свои цели городского развития, и они зависят от поддержки Хошимина. Городское развитие должно создавать рабочие места для людей, стимулировать экономику и предоставлять местному населению условия для использования имеющихся земельных ресурсов для совместного развития», — добавил эксперт.

Г-н Фан Ван Май отметил, что вдоль линий метрополитена 1 (Бентхань – Суойтьен), 2 (Бентхань – Тхамлыонг), кольцевых дорог 2, 3 и 4, а также строящейся скоростной автомагистрали Хошимин – Мокбай имеется около 10 000 гектаров, которые могут быть преобразованы в городские зоны по модели TOD. Говоря о проекте кольцевой дороги 3, руководитель Народного комитета района Хокмон также отметил, что Департамент природных ресурсов и окружающей среды предлагает Народному комитету Хошимина сначала провести пилотный проект на этой территории, выявив около 2 000 гектаров.

Земельные ресурсы действительно вносят значительный вклад в государственный бюджет. Согласно плану, направленному на устранение препятствий для ряда проектов в сфере недвижимости с целью увеличения доходов от земельных участков, ожидается, что с настоящего момента и до конца 2023 года Хошимин получит дополнительный бюджет в размере почти 19 000 миллиардов донгов.

Политика и планирование должны быть последовательными.

Текущее планирование в Хошимине не отвечает требованиям, наблюдается огромный разрыв между планами и реальностью. Планирование и теория хороши, но по-прежнему не хватает конкретных продуктов. Предприятия также часто жалуются на административные процедуры и планирование, которые не обеспечивают прозрачности и гибкости, что приводит к длительному процессу от момента инвестиционного исследования до завершения. Государство стремится привлекать инвестиции, но механизмы и политика ограничены и меняются в зависимости от перспектив. Эта проблема поднимается давно, но до сих пор не имеет комплексного решения.

Поэтому предстоящая корректировка городского планирования в Хошимине должна устранить эти недостатки. Правительству необходимо заявить инвесторам о стабильности политики и планирования, чтобы даже после смены многих поколений лидеров это обязательство оставалось неизменным и могло только улучшаться, а не ухудшаться. Политика должна быть стабильной, а не непредсказуемой, когда один срок слишком хорош, а следующий — вялым.

Городское правительство должно проявить решительность и четко определить обязанности каждого департамента и каждого сотрудника. Когда ситуация стабильна, предприятия автоматически начнут искать инвестиции. Только тогда Хошимин сможет повысить свою конкурентоспособность не только среди местных городов, но и среди крупных городов региона.

Некоторые важные направления развития Хошимина, такие как развитие городов-спутников в пригородных районах и реализация проекта по отвоеванию моря в Канжо, получили большую поддержку населения. Однако правительству необходимо быстро реализовать ряд типовых проектов для укрепления доверия, особенно ключевых транспортных проектов, таких как кольцевые дороги, автомагистрали, путепроводы и т. д.

Доктор Чан Куанг Тханг , директор Института экономики и управления города Хошимин, делегат Народного совета города Хошимин

Необходимо назначить конкретные обязанности

В процессе планирования, корректировки и реализации проекта преобразования районов в городские районы (или города в рамках города Хошимин) в период 2021–2030 годов необходимо сформировать и управлять данными о земельных ресурсах в режиме реального времени и в открытом доступе на различных уровнях для различных субъектов. На основе анализа данных о земельных ресурсах компетентные органы смогут точно оценить сельскохозяйственный земельный фонд, особенно его фрагментацию и разделение, а также фактическую эффективность использования для сельскохозяйственного, лесного и рыбного производства.

При принятии решения о переводе сельскохозяйственных земель районов в земли несельскохозяйственного назначения необходимо тщательно продумать и оценить ситуацию. Поскольку эта территория чувствительна к окружающей среде и изменению климата, существует риск негативного воздействия наводнений из-за потери временных водохранилищ и перекрытия стока. Кроме того, существует риск загрязнения окружающей среды из-за негарантированной пропускной способности технической инфраструктуры.

Многочисленные приостановки планирования и проектов в Хошимине вызвали недовольство, отчасти из-за слабого инвестиционного потенциала, а отчасти из-за того, что у правительства до сих пор не было механизма привлечения инвесторов. Чтобы привлечь инвесторов в процессе реализации планирования, необходимо предоставлять данные о земельных участках в режиме реального времени и предоставлять их на приемлемом уровне для бизнеса.

Кроме того, процесс земельных аукционов и торгов по выбору инвесторов для строительных проектов на земельных участках должен быть публичным, прозрачным, разумным и быстрым. Городу Хошимин также необходимо установить цели, связанные с реализацией плана, чтобы распределить конкретные и четкие обязанности между каждым государственным органом управления, рассматривая это как важную основу для планирования и назначения руководителей.

Г-н Фам Тран Хай, заместитель руководителя отдела исследований городского управления, Институт исследований развития города Хошимин

Sy Dong (записано)

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm