Пустынная земля, несчастные люди
История заброшенных пустующих земель и стихийных жилых районов не нова, но на самом деле существует уже много лет; она неоднократно освещалась общественным мнением и прессой, особенно ситуация с приостановленными проектами и приостановленным планированием на 20-30 лет. В центральной части города Хошимин можно упомянуть городской район Бинь Куой - Тхань Да (район Бинь Тхань), приостановленный на 31 год, новый городской район Тху Тхием (город Тху Дук) после более чем 20 лет все еще имеет лишь несколько сформированных проектов; а в отдалении можно упомянуть городской район Синг - Вьет (район Бинь Чань), также приостановленный на более чем 25 лет; северо-запад принадлежит району Хок Мон, району Ку Чи; на юге города Хошимин также есть ряд приостановленных проектов на долгое время...
Секретарь партии Хошимина Нгуен Ван Нен сидит в вертолете и ведет наблюдение. Фотография сделана 26 августа.
Согласно статистике Народного комитета района Биньчань, в районе насчитывается 323 проекта по строительству жилья, социальной инфраструктуры, парков и т. д. По состоянию на май 2022 года, 92 проекта отложены, некоторые из них «заморожены» на 20-30 лет, поэтому район направил инвесторам документы с просьбой ускорить ход работ, в противном случае они предложат отменить проект. Отмена проекта является сильной мерой и желательна для местного населения, но ее реализация — длительный процесс, который во многом зависит от оценки и конкретных рекомендаций департаментов и отделений.
В пригородах Хошимина по-прежнему много свободных земель, и жилые районы развиваются стихийно.
Рядом с районом Биньчань находится район Хокмон. Секретарь партийного комитета района Хокмон Тран Ван Куен однажды поделился на форуме Народного совета города Хошимин, что ему было грустно, когда он стоял в коммуне Нхибинь (район Хокмон), глядя на город Туан Ан в Биньзыонге и видел яркие огни, в то время как на стороне Хокмон уровень развития все еще очень скромный, все еще много свободных земель. Хокмон также является одним из населенных пунктов со многими приостановленными проектами, перекрывающимся планированием и соотношением сельскохозяйственных земель до 50%. Несоответствия в планировании землепользования по сравнению с личными потребностями расстраивают людей, потому что у них есть земля, но они не могут строить дома, большую землю нельзя разделить на участки, чтобы дети жили отдельно. В середине 2022 года этот населенный пункт предложил Хошимину рассмотреть вопрос об обработке и рекультивации более 700 гектаров земли, принадлежащих приостановленным проектам, запланированным на многие годы, но не реализованным.
Пустующая земля возникает не только из-за некомпетентных частных инвесторов, но и из-за того, что многие проекты, реализуемые за счет государственного бюджета, идут медленно. Одним из примеров является проект по строительству зеленых ограждений для изоляции двух комплексов по переработке отходов Да Фуок (район Бинь Чань) и Тай Бак (район Ку Чи). Поскольку проект приостанавливается из года в год, люди оказываются в ситуации, когда они не могут ни уехать, ни остаться, а их активы передаются по низким ценам...
Городские районы на бумаге, такие как Бинь Куой - Тхань Да, Синг - Вьет... - это лишь некоторые из сотен приостановленных проектов в Хошимине. Каждый раз, когда Национальная ассамблея и Народный совет Хошимина встречаются с избирателями, люди расстраиваются и спрашивают, когда они будут реализованы, а если не реализованы, когда они будут возвращены, чтобы вернуть законные права людей на землю и жилье. Это также фрагментарные части, которые формируют картину "множества пустующей земли", которую лидеры Хошимина увидели более отчетливо, проводя осмотр с вертолета.
Согласно результатам исследований Института исследований развития города Хошимин, темпы перевода земель из сельскохозяйственного назначения в несельскохозяйственное в городе Хошимин в период 2011 - 2020 гг. достаточно медленные. В частности, в период 2011 - 2015 гг. этот показатель составил 11,2%, а в период 2016 - 2020 гг. - всего 13,18% по сравнению с утвержденным планом.
Причиной этой ситуации являются несоответствия и трудности в нормативных актах по планированию, планам землепользования с другими планами и правовыми нормами по инвестиционно-строительным проектам. Кроме того, данные о землепользовании не являются полными, точными, последовательными и непрерывными, что влияет на точность прогнозирования планов планирования и землепользования. Статистика и оценка земельных фондов (особенно оценка фрагментации и разделения, эффективности эксплуатации) не являются полными и точными, поэтому качество прогнозирования планов планирования и землепользования невысокое.
Что касается реализации планов планирования и землепользования, то существуют также причины, связанные со сложностями освоения сельскохозяйственных земель, нехваткой ресурсов для инвестирования в техническую инфраструктуру и проекты на земле...
МЕДЛЕННОЕ ПРЕОБРАЗОВАНИЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ
«Все еще много свободных земель» также связано с тем, что в структуре землепользования города Хошимин сельскохозяйственные земли по-прежнему составляют большую долю. В 2010 году сельскохозяйственные земли города Хошимин составляли 118 052 гектара, что составляет 56,3%. К июню 2018 года правительство издало Постановление 80 о корректировке планирования землепользования до 2020 года и окончательный план землепользования (2016–2020 годы). Соответственно, правительство разрешило городу Хошимин перевести более 26 000 гектаров сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные земли, чтобы к 2020 году структура сельскохозяйственных земель снизилась до 42,1%.
Городской район Бинькуой-Тханьда (округ Биньтхань), один из районов с приостановленным планированием и долгосрочными приостановленными проектами
Однако, согласно исследованию Института исследований развития города Хошимин, преобразование целей землепользования в городе Хошимин происходит довольно медленно, достигая всего лишь более 13%. Исследование также показало, что 6,5% сельскохозяйственных земель разбросаны в некоторых районах, таких как: 12, Бинь Тхань, Бинь Тан и город Тху Дук, но в действительности некоторые места больше не используются для сельскохозяйственного производства, а являются сельскохозяйственными землями только на бумаге. Сельскохозяйственные земли в виде «шкуры леопарда», небольшого размера, обесцвеченные и разбросанные по пригородам, также трудно эффективно использовать в сельскохозяйственных целях, но большая их часть остается пустой или используется в несельскохозяйственных целях.
В ходе рабочей сессии с Постоянным комитетом партийного комитета города Хошимин в октябре 2022 года заместитель премьер-министра Чан Хонг Ха (на тот момент министр природных ресурсов и окружающей среды) прокомментировал, что доля сельскохозяйственных земель в городе Хошимин, составляющая более 50%, слишком велика. В то же время он предположил, что необходимо рассчитать план использования сельскохозяйственных земель в многоцелевых целях, повысить эффективность использования земель и помочь землепользователям эксплуатировать их более разумно. «Сельскохозяйственные земли следует рассматривать не просто как сельскохозяйственную экономику, а как экологическое пространство, объединяющее торговлю, услуги, туризм, лесное хозяйство и производство лекарственных растений», — сказал г-н Ха.
Архитектор Кхыонг Ван Муой, бывший вице-президент Ассоциации архитекторов Вьетнама, который десятилетиями участвовал в планировочных работах в городе Хошимин, объяснил ограничения планировочных работ во многих предыдущих терминах: земля для посадки деревьев планировалась как сельскохозяйственная земля. Земля для посадки осоки также считалась сельскохозяйственной землей, но на самом деле рис или другие культуры не могли расти на этой земле или имели низкую производительность. Кроме того, когда город Хошимин хотел изменить цель использования, чтобы иметь место для развития, он застрял с положением, что изменение цели выращивания риса должно быть одобрено центральным правительством. Это и ограничивало развитие города Хошимин.
КАК МЕНЯЕТСЯ НАСЕЛЕНИЕ ХОШИМИНА?
По данным Департамента планирования и инвестиций, с 2004 года по настоящее время население города Хошимин быстро росло в новых районах внутри города и пригородных районах (кроме района Кан Зио), большинство из которых составляют иммигранты. В частности, районы с быстрым ростом включают район 7, район 12, район Бинь Тан, район Бинь Чан, район Хок Мон, район Нха Бе и город Тху Дук.
Население в этом районе быстро увеличивается из-за таких факторов, как цены на землю, новые инфраструктурные проекты и трудовые ресурсы на фабриках и предприятиях. Быстрая урбанизация и высокая плотность населения в этом районе образуют пояс, окружающий существующий внутренний город, оказывая большое давление на инвестиционную политику по развитию технической инфраструктуры и социальной инфраструктуры. Напротив, существующие внутренние городские районы, такие как Район 1, Район 3, Район 5, Район 10, Район Фу Нхуан... были почти полностью урбанизированы, с небольшим изменением численности населения, а во многих районах даже численность населения ниже, чем в 2004 году.
К концу 2022 года общая численность населения Хошимина составит около 9,4 млн человек. Что касается потребностей в развитии до 2040 года, то округа предложили увеличить ее до более чем 16,8 млн человек. Между тем, решение премьер-министра утвердить задачу корректировки генерального плана Хошимина до 2040 года с видением до 2060 года, общая планируемая численность населения составляет около 14 млн человек.
ПЛАНИРОВАНИЕ ПРОРЫВА
Вертолетная съемка всего городского пространства Хошимина и предыдущая съемка на реке Сайгон помогли лидерам Хошимина получить больше перспектив относительно текущего состояния городского планирования, которое, как прокомментировал председатель Народного комитета Хошимина Фан Ван Май, полно дыр и «леопардовой шкуры». Г-н Май считает, что необходимо иметь более инновационное и прорывное мышление в планировочной работе для организации и переустройства городского пространства, производства, общего проживания, зеленых насаждений и т. д.
В настоящее время Хошимин готовит два плана: планирование Хошимина на период 2021–2030 годов с перспективой до 2050 года и корректировка генерального плана Хошимина на период до 2040 года с перспективой до 2060 года. В настоящее время консультационное подразделение работает с департаментами, районами и округами для сбора информации и решения 72 групп задач, из которых блок департаментов имеет 50 задач, а блок районов — 22 задачи.
Г-н Май сказал, что он тесно координирует работу с министерствами, отраслями и экспертами, чтобы сократить время, обеспечить правильный процесс и качество. Ожидается, что в первом квартале 2024 года досье будет передано в компетентный орган для утверждения плана города Хошимин на период 2021–2030 годов с перспективой до 2050 года. Досье для корректировки генерального плана будет представлено Народному совету города Хошимин на заседании в конце 2023 года, прежде чем оно будет передано в Министерство строительства для оценки.
С местной точки зрения лидер Народного комитета округа Хокмон сказал, что они ждут общего планирования города Хошимин, чтобы направлять эксплуатацию земельных ресурсов округа. Однако, как только есть планирование, должен быть механизм привлечения инвесторов для реализации конкретных проектов. В последние годы многие инвесторы приезжали учиться, но без механизма, без чистой земли они остановились только на уровне интереса и исследования.
Идея организации городского управления и развития городов-спутников вынашивалась Хошимином десятилетиями и, как ожидается, решит проблему распределения населения и эффективно использует земельные фонды в пригородных районах. Однако Хошимин не смог этого сделать, и пригородные районы все еще развиваются фрагментарно и стихийно. Модель городского развития, ориентированная на общественный транспорт (TOD), которую Национальная ассамблея разрешила пилотировать в резолюции 98/2023, станет «ключом» для Хошимина, чтобы сделать это, связанное с проектом по преобразованию пригородных районов в районы или «города внутри города», по словам архитектора Кхыонг Ван Муоя.
«У районов есть свои цели городского развития, и они зависят от поддержки Хошимина. Когда мы развиваем городские районы, мы должны создавать рабочие места для людей, развивать экономику и давать местным жителям возможность использовать имеющиеся земельные условия для совместного развития», — добавил эксперт.
Г-н Фан Ван Май сказал, что вдоль линии метро 1 (Бен Тхань - Суой Тьен), линии метро 2 (Бен Тхань - Тхам Лыонг), кольцевых дорог 2, 3, 4 и скоростной автомагистрали Хошимин - Мок Бай (в стадии строительства) есть около 10 000 гектаров, которые могут быть преобразованы в городские районы в соответствии с моделью TOD. В проекте кольцевой дороги 3 лидер Народного комитета района Хок Мон также сказал, что после рассмотрения, есть около 2 000 гектаров, Департамент природных ресурсов и окружающей среды предлагает Народному комитету города Хошимин сначала провести пилотный проект в этом районе.
Фактически, земельные ресурсы вносят большой вклад в государственный бюджет. Согласно плану, направленному на устранение препятствий для некоторых проектов в сфере недвижимости с целью увеличения доходов от земли, ожидается, что с настоящего момента и до конца 2023 года Хошимин соберет дополнительный бюджет в размере почти 19 000 миллиардов донгов.
Политика и планирование должны быть последовательными.
Текущее планирование города Хошимин не отвечает требованиям, существует огромная задержка между планированием и реальностью. Планирование и теория хороши, но все еще не хватает конкретных продуктов. Предприятия также много жалуются на административные процедуры и планирование, которые не обеспечивают прозрачности и не обладают гибкостью, что приводит к длительному процессу с момента инвестиционного исследования до завершения. Государство хочет привлечь инвестиции, но механизмы и политика узки и меняются в зависимости от менталитета термина. Эта проблема поднималась давно, но до сих пор не имеет всестороннего решения.
Поэтому предстоящая корректировка планирования Хошимина должна преодолеть эти недостатки. Правительству необходимо взять на себя обязательство перед инвесторами в отношении стабильности политики и планирования, чтобы даже через многие поколения лидеров это обязательство оставалось последовательным и могло только улучшаться, а не ухудшаться. Политика должна быть стабильной, а не непредсказуемой, когда один срок слишком хорош, а следующий — вялым.
Городское правительство должно быть решительным и определить обязанности каждого департамента и каждого отдельного человека. Когда они чувствуют себя стабильными, предприятия автоматически будут искать инвестиции. Только тогда Хошимин сможет повысить свою конкурентоспособность не только среди местных населенных пунктов, но и среди крупных городов региона.
Некоторые основные направления Хошимина, такие как развитие городов-спутников в пригородных районах, реализация проекта городской зоны по отвоеванию моря в Кан Джо, получили большую поддержку со стороны населения. Однако правительству необходимо быстро реализовать типовые проекты для создания доверия, особенно ключевые транспортные проекты, такие как кольцевые дороги, автомагистрали, путепроводы и т. д.
Доктор Чан Куанг Тханг , директор Института экономики и управления города Хошимин, делегат Народного совета города Хошимин
Необходимость назначения конкретных обязанностей
В процессе планирования, корректировки и реализации проекта по преобразованию районов в городские районы (или города под городом Хошимин) в период 2021 - 2030 гг. необходимо сформировать и управлять данными о земле в режиме реального времени и в открытом виде на разных уровнях для разных субъектов. На основе анализа данных о земле компетентные органы точно оценивают фонды сельскохозяйственных земель, особенно фрагментацию и разделение фондов сельскохозяйственных земель, а также фактическую эффективность эксплуатации для сельскохозяйственного - лесного - рыбного производства.
При принятии решения о переводе сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные земли необходимо тщательное рассмотрение и оценка. Поскольку это территория, чувствительная к окружающей среде и изменению климата, существует риск негативных последствий наводнений из-за потери временного хранилища воды, блокирующего поток. Не говоря уже о том, что существует также риск загрязнения окружающей среды из-за негарантированной мощности технической инфраструктурной системы.
Многие приостановки планирования и проектов в Хошимине вызвали гнев людей, отчасти из-за слабых возможностей инвесторов, а отчасти из-за отсутствия у правительства механизмов привлечения инвесторов. Чтобы привлечь инвесторов в процессе планирования, необходимо предоставлять данные о земле в режиме реального времени и открывать их на соответствующих уровнях для предприятий.
Кроме того, процесс земельных аукционов и торгов по выбору инвесторов для строительных проектов на земле должен быть публичным, прозрачным, разумным и быстрым. Городу Хошимину также необходимо установить цели, связанные с реализацией планирования, чтобы назначить конкретные и четкие обязанности каждому государственному органу управления; считая это важной основой для планирования и назначения руководителей.
Г-н Фам Тран Хай, заместитель руководителя отдела исследований городского управления, Институт исследований развития города Хошимин
Сы Донг (написано)
Ссылка на источник
Комментарий (0)