От покупки с правом выкупа к аренде с проживанием.

Мечта о собственном доме становится все менее доступной для городских жителей, поскольку цены на недвижимость продолжают расти и становятся недоступными для большинства.

В этом контексте ориентация развития арендного жилья рассматривается как существенный сдвиг в политическом мышлении: от восприятия жилья как актива для накопления капитала к рассмотрению его как важнейшей социальной потребности.

Развитие арендного жилья рассматривается как способ помочь рынку вернуться к его истинной природе — удовлетворению жилищных потребностей. (Иллюстрация: VNA)

Директива Генерального секретаря и президента То Лам о признании арендного жилья «стратегическим столпом» привлекает внимание экспертов и компаний, работающих в сфере недвижимости. По мнению многих экспертов, это не просто решение для сегмента социального жилья, но и отражение изменения подхода к рынку жилья во Вьетнаме.

На протяжении многих лет рынок недвижимости развивался, исходя из концепции «покупка в собственность». Жилье стало не просто местом для проживания, а инструментом спекуляции и накопления активов. В результате цены на жилье постоянно растут, а тем, кто действительно в нем нуждается, становится все труднее его приобрести.

В крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, цены на квартиры резко выросли за последние годы. Многие коммерческие жилые комплексы оцениваются в десятки миллионов донгов за квадратный метр, что значительно превышает доходы большинства работающих. Даже так называемый «доступный» сегмент стал дефицитным.

В этом контексте развитие арендного жилья рассматривается как способ помочь рынку вернуться к его истинной природе — удовлетворению жилищных потребностей. По мнению экспертов, когда у людей появляется больше вариантов долгосрочной аренды по доступным ценам, давление, направленное на приобретение жилья любой ценой, снижается.

С точки зрения рынка, модель арендного жилья также помогает сдерживать спекуляции. Рынок, на котором доминирует менталитет накопления активов, скорее всего, подтолкнет цены на недвижимость выше их реальной стоимости, создавая длительное финансовое давление на людей и искажая спрос и предложение. И наоборот, если рынок аренды будет развиваться стабильно, жилье вернется к своей истинной роли места для проживания, а не инструмента для получения прибыли.

Ориентация развития на арендное жилье свидетельствует о сдвиге в политическом мышлении от цели «собственность любой ценой» к обеспечению права на стабильные и доступные для населения условия жизни.

Во многих развитых странах аренда жилья является распространенной тенденцией. В Европе и некоторых странах Азии доля арендаторов высока, особенно в крупных городах. Многие модели социального жилья разрабатываются в первую очередь для долгосрочной аренды, а не для прямой продажи, как во Вьетнаме. Это помогает поддерживать устойчивый фонд социального жилья, ограничивая спекуляции и чрезмерный рост цен.

Между тем, во Вьетнаме политика в области социального жилья на протяжении многих лет была в основном направлена ​​на помощь людям в приобретении жилья. Однако эта модель выявляет множество недостатков.

Люди с низким доходом – группа, которая больше всего нуждается в поддержке – часто не имеют финансовых средств для покупки жилья, даже при наличии льготных кредитов. И наоборот, часть населения с лучшими экономическими условиями находит способы обойти существующие правила, чтобы получить доступ к доступному жилью, а затем перепродать его с целью получения прибыли.

Юрист Нгуен Ван Динь утверждает, что это типичное «несоответствие» в политике социального жилья. Те, кто имеет право на покупку, не могут себе этого позволить, в то время как те, кто может себе это позволить, не имеют на это права.

По словам г-на Диня, во многих населенных пунктах малоимущие граждане регистрируются для покупки социального жилья от имени других, чтобы получить выгоду от разницы в цене. Это искажает политику социального обеспечения и приводит к потере государственных ресурсов поддержки. Поэтому смещение акцента с «домов на продажу» на «дома для проживания», в частности, путем активного развития модели аренды социального жилья, считается необходимой корректировкой.

«Этот подход соответствует духу Конституции 2013 года, которая подчеркивает право на законное жилье и ответственность государства за создание условий для того, чтобы у каждого было жилье, а не обязательно владение домом», — прокомментировал юрист Нгуен Ван Динь.

Помимо своего значения для социального благополучия, развитие арендного жилья также рассматривается как инструмент регулирования рынка недвижимости. Когда правительство активно создает фонд арендного жилья по разумным ценам, давление на сегмент коммерческой недвижимости снижается. Это особенно важно в контексте того, что цены на жилье во многих крупных городах растут гораздо быстрее, чем доходы населения.

Однако развитие модели арендного жилья в больших масштабах — непростая задача. Г-н Нгуен Ань Куэ, член исполнительного совета Вьетнамской ассоциации риэлторов, считает, что частный бизнес будет по-настоящему заинтересован в социальном арендном жилье только при наличии достаточно сильных механизмов стимулирования.

По словам г-на Кве, из-за низкой рентабельности и длительных сроков окупаемости предприятиям трудно достичь финансовой эффективности, если они продолжают брать кредиты по коммерческим процентным ставкам. Даже если процентная ставка составляет около 3% годовых, предприятиям по-прежнему сложно сбалансировать свои денежные потоки, поскольку одной арендной платы недостаточно для покрытия капитальных затрат.

Исходя из этого, многие эксперты считают, что простое обращение к бизнесу с призывом к участию из чувства социальной ответственности вряд ли приведет к существенным изменениям. Для развития рынка арендного жилья государство должно играть роль посредника.

Это означает, что государственный сектор должен быть более активно вовлечен, начиная от планирования землепользования и инвестиций в инфраструктуру и заканчивая разработкой льготных финансовых и кредитных механизмов. Это низкоприбыльный, но в значительной степени социально ориентированный сектор, поэтому он не может полностью зависеть от рынка.

Принятие Национальным собранием резолюции 201/2025/QH15 и разрешение правительством на создание Национального жилищного фонда считаются важными шагами на пути к реализации этого направления. Эксперты ожидают, что при эффективном функционировании фонд станет ключевым финансовым инструментом для развития долгосрочного арендного жилья по доступным ценам для людей со средним и низким уровнем дохода.

В условиях сохраняющихся высоких цен на жилье переход от подхода «покупай, чтобы владеть» к подходу «арендуй, чтобы жить» — это не только краткосрочное решение жилищной проблемы, но и шаг к реструктуризации рынка недвижимости в более устойчивом направлении.

Источник: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm