Почему рынку недвижимости так сложно "оттаять"?

Осторожные настроения покупателей, дефицит нового предложения и многочисленные юридические факторы приводят к медленному восстановлению ликвидности земельных участков, несмотря на то, что этот сегмент привлекает внимание некоторых инвесторов.

С начала пандемии COVID-19 на рынке земли не наблюдалось существенных позитивных изменений, а темпы поглощения остаются стабильно низкими, как правило, ниже 20%. Отчет консалтинговой компании DKRA показывает, что в 2023 году темпы поглощения земли составляли всего около 10%, в 2024 году — 15,15%, а в 2025 году ликвидность улучшилась лишь незначительно, при этом общий темп поглощения на рынке составил около 18%. За прошедший год на южном рынке было выставлено на продажу около 9450 земельных участков, из которых было поглощено почти 1700.

Онлайн-платформы для сбора данных также отражают аналогичную тенденцию. По данным онлайн-сайта недвижимости Batdongsan, после локального всплеска в апреле спрос на земельные участки быстро снизился, упав в среднем на 15-20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом количество поисковых запросов по земельным участкам неоднократно сокращалось на 30-40%. Продажи земельных участков в новых проектах оставались на уровне около 20-30% от доступного предложения.

Между тем, по оценке Nha Tot , за исключением локального бума после объявления о слиянии провинций, рынок земли в прошлом году был в целом вялым: число покупателей сократилось на 35-50% по сравнению с тем же периодом 2024 года, и снижение наблюдалось в большинстве районов.

Недвижимость в Хошимине, включая земельные участки и сельскохозяйственные угодья. Фото: Куинь Тран.

Объясняя причины медленного восстановления ликвидности на рынке земли , генеральный директор Seenee Vietnam г-н Фан Динь Фук считает, что самым большим препятствием в настоящее время является денежный поток и настроения инвесторов. В предыдущем цикле большинство инвесторов потеряли деньги, инвестируя в землю – тип актива, который действительно является «недвижимым», покупаемым в основном для ожидания роста цен перед продажей, не приносящим никакой пользы или денежного потока в течение периода владения. Когда рынок падает, низкая ликвидность приводит к тому, что многие покупатели земли замораживают свой капитал на длительное время. Этот опыт заставил многих инвесторов пересмотреть и оценить сегменты, способные генерировать денежный поток, такие как квартиры, потому что даже если они еще не проданы, недвижимость все еще можно сдавать в аренду.

С точки зрения предложения, заместитель генерального директора DKRA Group г-н Во Хонг Тханг проанализировал ситуацию и отметил, что на рынке земли наблюдается серьезный дефицит новых проектов, поскольку многие инвесторы постепенно уходят из этого сегмента. За последний год на новые предложения приходилось всего около 13% от общего объема первичного предложения, при этом большая часть представленной на рынке недвижимости — это остатки с предыдущих лет. В провинции Тайнинь , занимающей наибольшую долю земельных участков на юге страны, было зарегистрировано всего два новых проекта: жилой комплекс «Дракон Эдем» (146,8 гектара) и городской район «Солия» (20,5 гектара). В Хошимине (после объединения провинций Биньзыонг и Ба-Риа-Вунгтау) предлагаемая к продаже недвижимость в основном состоит из имеющихся запасов или возобновленных этапов строительства.

Таким образом, спрос и предложение не совпадают, при этом примерно 69% спроса сосредоточено на новых проектах, о чем свидетельствует тот факт, что на проекты в Тайнине в прошлом году приходилось более 53% ликвидности на рынке земли на юге страны.

С точки зрения бизнеса, тенденция к отказу от инвестиций в земельные участки становится все более очевидной. Многие застройщики, такие как Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh и Khai Hoan Land, которые когда-то считали этот сегмент одним из ключевых, больше не включают его в свои бизнес-планы на 2026 год.

По словам представителя одной из компаний по недвижимости, освоение земельных участков становится все более сложным из-за ужесточения правовых норм, резкого роста инвестиционных затрат на инфраструктуру, плату за землепользование и другие удобства, а также увеличения сроков реализации проектов. В то же время, цены продажи трудно конкурировать с таунхаусами и квартирами, что сужает рентабельность и даже делает проект нерентабельным. Эта реальность вынудила многих застройщиков адаптироваться, в результате чего цены на земельные участки выросли на 20-30% за последний год, главным образом для компенсации затрат на строительство.

Эксперты прогнозируют, что к 2026 году инвестиционный баланс на рынке недвижимости постепенно меняется, что открывает возможность пересмотра инвесторами своих взглядов на земельные участки. Г-н Фан Динь Фук отметил, что резкий рост цен на квартиры приводит к тому, что этот сегмент становится все более несбалансированным по сравнению с доходами и удобством использования. Когда цены на квартиры во многих районах превышают разумные пороги и приближаются к ценам на землю в том же районе, разница становится менее очевидной. Он привел пример Лонг-Ана, где цены на квартиры достигли примерно 35 миллионов донгов за квадратный метр, в то время как земельные участки в проектах с планировкой масштаба 1/500 и полной инфраструктурой стоят от 20 до 25 миллионов донгов за квадратный метр.

Однако, по словам г-на Фука, возвращение земельных участков, если оно произойдет, не будет таким масштабным, как в предыдущих циклах, а скорее избирательным, с упором на районы с развитой инфраструктурой, транспортной доступностью, удобствами, занятостью и, особенно, реальным денежным потоком от жителей. Дефицит нового предложения, цены на землю, приближающиеся к рыночной стоимости, и растущие требования к качеству жизни будут и дальше менять этот сегмент рынка.

Разделяя это мнение, эксперт по недвижимости Тран Хоанг считает, что рынок земли претерпевает значительные изменения. Ранее многие проекты ограничивались лишь разделением земли на участки, строительством внутренних дорог и продажей участков. Теперь же предприятиям необходимо развиваться более систематически, инвестируя в инфраструктуру, благоустройство, школы, торговые центры и другие необходимые услуги, приближаясь к модели полноценного городского района. Эти изменения обусловлены новым Законом о земле, вступившим в силу 1 августа 2024 года, который практически исключает традиционный метод разделения и продажи земельных участков. Проекты должны завершить строительство инфраструктуры, благоустройства и жилья в соответствии с планом, прежде чем их проверят и выдадут право собственности на землю.

По мнению экспертов, изменения в моделях развития в сочетании с импульсом от транспортной инфраструктуры могут привести к росту цен на землю на 10-20% в 2026 году. Однако разница в ценах между регионами останется значительной, отражая различия в местоположении, характеристиках недвижимости и местном спросе. Поэтому маловероятно, что цены на землю приведут к значительному росту или повышению ликвидности рынка, как это было раньше, хотя локальное повышение цен может иметь место.

Г-н Фан Динь Фук считает, что этот сегмент по-прежнему страдает от психологических «шрамов» после недавнего цикла, особенно в отношении ликвидности и способности генерировать денежный поток. Только хорошо разработанные проекты, формирующие реальное жилое сообщество и генерирующие внутренний денежный поток, могут преодолеть эту слабость, заложив тем самым основу для устойчивого восстановления рынка земли.

Согласно Vnexpress.net

Источник: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm