Определение плотности застройки многоквартирных домов открывает путь для строительства квартир среднего ценового сегмента.

На практике наблюдается тенденция к уменьшению размеров домохозяйств в связи с увеличением числа нуклеарных семей из 1-3 человек и растущей потребностью в самостоятельном проживании среди молодого поколения. Поэтому необходим более научный, гибкий и реалистичный метод расчета численности населения, чтобы расширить возможности строительства доступного жилья, отвечающего реальным жилищным потребностям большинства городских жителей.

Спрос на жилье растет.
Данные опросов, проведенных организациями, занимающимися маркетинговыми исследованиями, показывают, что в последние годы количество квартир площадью 45-70 м² становится все более дефицитным. Многие новые проекты ориентированы на строительство больших квартир по высоким ценам для максимизации прибыли, что затрудняет доступ к жилью для молодежи, государственных служащих, представителей интеллигенции и небольших семей.

Одной из выявленных причин является регулирование численности населения в проектах. Соответственно, при утверждении планов управляющий орган часто основывает свои решения на целевых показателях численности населения, определяя масштабы строительства, техническую и социальную инфраструктуру, а также плотность населения. Поэтому многие инвесторы вынуждены сокращать количество малогабаритных квартир и увеличивать размер многоквартирных домов, чтобы «удержать» целевую численность населения в пределах утвержденных лимитов.

Многим застройщикам приходится сокращать количество малогабаритных квартир и увеличивать количество просторных, чтобы "поддерживать" целевые показатели численности населения. Фото: Фам Хунг

Следует отметить, что существующий метод определения численности населения в многоквартирных домах во многих населенных пунктах по-прежнему в основном основан на механическом подходе, усреднении количества людей на квартиру, без единого стандарта. Например, в Ханое , на основании Постановления № 39/2026/QD-UBND от 1 апреля 2026 года, вносящего изменения и дополнения в некоторые статьи Постановления № 34/2024/QD-UBND от 27 мая 2024 года, город устанавливает: однокомнатная квартира с полезной площадью ^{25-45 м²} считается за 1 человека; двух- или трехкомнатная квартира с полезной площадью ^более 40-55 м² считается за 2 человек; квартира с полезной площадью более ^{55-70 м²} считается за 3 человек; Квартира с полезной площадью более ^{70-77 м²} считается жильем для 4 человек.
В Хошимине , согласно Постановлению № 32/2025/QD-UBND, вступающему в силу с 9 января 2026 года, действуют следующие правила: площадь квартир с 1 спальней составляет ^{25-56 м²} , с 2 спальнями — ^{56-96 м²} , а с 3-4 спальнями — ^{96-160 м²} и более…

По словам Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации риелторов Хошимина, за последние 10 лет тенденция к увеличению размера домохозяйства до 1-3 человек, в основном из-за нежелания вступать в брак и заводить детей, а также из-за жизненных трудностей и высоких затрат на проживание, привела к тому, что в 2024 году коэффициент рождаемости составил всего 1,91 ребенка на женщину, что ниже уровня воспроизводства населения в 2,1 ребенка на женщину. Это, в сочетании с тенденцией к увеличению продолжительности жизни, привело к быстрому старению населения.

В 2009 году в стране проживало 7,45 миллиона пожилых людей, а к началу 2025 года это число, как ожидается, увеличится до 16,1 миллиона, что составит более 16% населения страны. Наряду с этим наблюдается растущая тенденция к созданию «расширенных семей», проживающих в одном районе или жилом комплексе, но в отдельных помещениях, домах или квартирах; а также значительное увеличение числа одиноких людей, молодых пар без детей или небольших семей с меньшим количеством поколений...

«Таким образом, определение численности населения в многоквартирных домах с использованием жесткого метода расчета численности приведет к увеличению количества «больших квартир» в новых проектах, подходящих только для нужд сегмента лиц с высоким доходом. Применительно к проектам средней ценовой категории наличие большого количества «больших квартир» не соответствует потребностям и финансовым возможностям большинства людей со средним и низким доходом, а также молодых людей, только начинающих свою карьеру», — проанализировал г-н Ле Хоанг Чау.
Нам необходим гибкий и практичный подход.
По мнению экспертов, вместо жесткого расчета численности населения на основе количества квартир следует разработать более научную систему сбора данных о населении и модель прогнозирования. Определение численности населения должно основываться на множестве факторов, таких как размер квартиры, количество спален, тип жилья, региональные особенности и демографические тенденции. Это позволит предприятиям разрабатывать более доступные продукты, обеспечивая при этом адекватную общую численность населения.

Некоторые эксперты предлагают применять метод расчета численности населения, основанный на фактическом использовании. Например, квартиру-студию или однокомнатную квартиру можно рассчитать на 1-2 человек; двухкомнатную квартиру — на 3-4 человека; а для более крупных квартир можно применить более высокий коэффициент.

Определение численности населения для проектов строительства многоквартирных домов требует гибких и реалистичных решений. Фото: Доан Тхань

Кроме того, плотность населения должна быть связана с инфраструктурными возможностями района. Если в районе хорошо развита транспортная система, есть школы, медицинские учреждения и общественные пространства, то структура застройки может быть более гибкой.

«Крайне важно перейти от подхода, ориентированного на «ограничение количества небольших квартир для снижения плотности населения», к подходу, предполагающему комплексное развитие городской инфраструктуры. Потому что, если инвестиции в инфраструктуру будут осуществлены должным образом, увеличение числа небольших и средних квартир поможет решить жилищную проблему для большинства населения, не создавая чрезмерной нагрузки на город», — заявил Чан Нгок Чин, председатель Вьетнамской ассоциации городского планирования и развития.

Разделяя это мнение, вице-президент Вьетнамской ассоциации риелторов, доктор Нгуен Ван Динь, считает необходимым разработать набор критериев для классификации квартир по площади и назначению, чтобы применять более подходящий коэффициент численности населения; а также быстро завершить создание взаимосвязанной базы данных по населению и жилью между строительным, плановым и полицейским секторами, чтобы повысить точность прогнозирования численности населения.

Исходя из этого, местные власти могут заблаговременно устанавливать целевые показатели численности населения, соответствующие каждому району, избегая ситуации применения единой формулы ко всем проектам. Кроме того, строительство малогабаритных квартир должно сопровождаться строгими стандартами в отношении дизайна, качества жизни и общественных удобств, чтобы избежать риска образования жилых районов высокой плотности, в которых отсутствует общественное пространство.

В то же время правительству необходимо продолжать создавать механизмы для стимулирования бизнеса к строительству квартир среднего ценового сегмента посредством льготной политики в отношении земли, кредитов, инвестиционных процедур и т. д., поскольку сегодня наибольший спрос на рынке наблюдается на квартиры, доступные для людей со средним уровнем дохода. Для увеличения предложения в этом сегменте необходимо одновременно устранить правовые, градостроительные и демографические препятствия.

Источник: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html