Brister i metoden för beräkning av markanvändningsavgifter.

Projektet går från att vara lönsamt till att gå med förlust.

Enligt ledaren för ett välkänt fastighetsbolag i Ho Chi Minh-staden är det största hindret för fastighetsprojekt idag beräkningen av markanvändningsavgifter, inklusive kompletterande markanvändningsavgifter. Tidigare beviljades många projekt förmånsbehandling av staden, vilket möjliggjorde preliminära beräkningar av markanvändningsavgifter för att göra det möjligt för företag att fortsätta med byggnation och försäljning. Nu, efter att projekten har slutförts och invånarna har bott där i många år, beräknas markanvändningsavgifterna vid den aktuella tidpunkten, inte från den tidpunkt då marken tilldelades. Detta har orsakat betydande förluster och frustration inte bara för företag utan även för husköpare.

Lakeview City-projektet är ålagt av Ho Chi Minh-staden att betala en ytterligare markanvändningsavgift på över 4 664 miljarder VND, vilket orsakar svårigheter och förluster för företaget.

"Lagen föreskriver att tidpunkten för markvärdering och beräkning av markanvändningsrättigheter är den tidpunkt då ett beslut fattas om att tilldela mark, tillåta omvandling av markanvändning eller tilldela mark på plats. Men i verkligheten, när det sker några förändringar som förlänger beräkningen av markanvändningsrättigheter, värderar myndigheterna marken och markanvändningsrättigheterna vid den aktuella tidpunkten. En annan svårighet är att företag inte proaktivt kan hantera framstegen och det belopp de måste betala. Företag saknar expertis och har inte behörighet att diskutera en rimlig metod för att beräkna markanvändningsrättigheter med myndigheterna."

Därför måste företag anlita en annan värderingsfirma för att få ett rättvist resultat. För närvarande är företag fortfarande beroende av myndigheternas beräkningar och får inte bestrida dem. Samtidigt beräknas markanvändningsskatten av säkerhetsskäl mycket högt av statliga tjänstemän. Många projekt hade tidigare sin markanvändningsskatt preliminärt beräknad till en viss siffra, och företagen använde den siffran för att strukturera försäljningspriset till kunderna. Nu, efter många år, när myndigheterna omräknar markanvändningsskatten, är siffran många gånger högre än den preliminära beräkningen. Detta gör att många lönsamma projekt plötsligt drabbas av stora förluster, och vissa företag kan till och med inte betala, sa personen.

I ett dokument som skickades till premiärministern och finansministeriet med feedback på utkastet föreslog Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, att när ett beslut fattas om att justera detaljplanen, bör markanvändningsskatten omräknas för hela projektet vid tidpunkten för justeringsbeslutet. Det markanvändningsskattebelopp som företaget tidigare betalat bör omräknas vid tidpunkten för det nya godkännandet av planeringen och dras av från markanvändningsskatten efter omberäkningen, varvid det avdragna beloppet inte överstiger det markanvändningsskattebelopp som ska betalas.

Om företaget inte har betalat markanvändningsskatt innan projektets detaljplanering justeras, måste det betala markanvändningsskatten vid tidpunkten för planjusteringen. Eventuell markanvändningsskatt som redan betalats (om någon) kommer att beräknas på nytt vid tidpunkten för planjusteringen, med hänsyn till inflationen, och dras av från den omräknade markanvändningsskatten. Det avdragna beloppet får inte överstiga det förfallna markanvändningsskattebeloppet. Samtidigt måste företaget betala förseningsavgifter för markanvändningsskatt om det har fått en uppmaning att betala markanvändningsskatten.

Herr Chau nämnde exemplet med ett kommersiellt bostadsprojekt i distrikt 7 (Ho Chi Minh-staden) byggt på en 5,2 hektar stor tomt för vilken den behöriga statliga myndigheten utfärdade ett marktilldelningsbeslut i januari 2021 med en markanvändningskoefficient på 3,05 gånger och en maximal byggdensitet på 35 %. Projektet omfattar ett hyreshus med en maximal höjd på 27 våningar innehållande 903 lägenheter och ett lågt radhusområde med 110 radhus. I mars 2021 betalade företaget 850 miljarder VND i markanvändningsavgifter. Därefter begärde investeraren en justering av detaljplanen, där markanvändningskoefficienten ökades till 4,57 gånger, den maximala byggdensiteten till 40 % och det totala antalet lägenheter ökades till 1 355 enheter. Detta godkändes av den behöriga statliga myndigheten i mars 2024. Enligt utkastet till dekret skulle projektet behöva betala en ytterligare markanvändningsavgift på 425 miljarder VND, men enligt Chaus förslag skulle företaget endast behöva betala en ytterligare markanvändningsavgift på 325 miljarder VND.

"Om företaget redan har sålt fastigheterna och fått in pengarna, måste företaget enligt beräkningsmetoden i utkastet till dekret använda sina egna pengar för att kompensera, vilket leder till risk för förluster. Om projektet ännu inte har sålts kommer markskatten att läggas till försäljningspriset, vilket driver upp huspriserna, och i slutändan kommer husköparna att bära bördan", beräknade Chau.

Endast ett fall är fortfarande berättigat till undantag från markarrende.

Enligt utkastet till dekret är endast ett fall av markanvändning för produktions- och affärsändamål i sektorer med investeringsincitament inom områden med investeringsincitament för närvarande undantaget från markarrende. Utkastet har avsevärt begränsat antalet fall som är berättigade till undantag från markarrende jämfört med nuvarande bestämmelser. Om denna förordning godkänns finns det oro för att investerare, inklusive utländska investerare, inte längre kommer att dra nytta av policyn för undantag från markarrende eftersom dessa orter inte betraktas som områden med investeringsincitament.

Enligt Le Hoang Chau föreskriver utkastet till dekret inte längre någon policy för att undanta markanvändningsavgifter under projektets grundläggande byggperiod eller efter undantagsperioden för mark- och vattenytarrendeavgifter under den grundläggande byggperioden. Därför ärver den inte den nuvarande investeringsincitamentspolicyn som anges i dekret 46. Den nya förordningen har gjort den särskilda investeringsincitamentspolicyn som anges i investeringslagen från 2020 och premiärministerns beslut 29 om särskilda investeringsincitament verkningslös. Detta skulle kunna ha en negativ inverkan på investeringsattraktionspolicyn och minska Vietnams investeringsmiljös attraktivitet för utländska investerare.

"Detta är en mycket viktig fråga, så regeringen och relevanta statliga myndigheter måste ägna särskild uppmärksamhet åt den innan de utfärdar dekretet för att bygga en överlägsen, mycket konkurrenskraftig investeringsincitamentspolicyram som säkerställer nationella och etniska intressen både på kort, medellång och lång sikt, samtidigt som investerarnas legitima intressen garanteras. Detta är särskilt viktigt i samband med hård konkurrens mellan länder för att attrahera utländska direktinvesteringar (FDI), särskilt inom finans-, högteknologi-, chip- och halvledarsektorerna. Till exempel har även USA precis antagit lagar om chip och halvledarteknik", föreslog Chau.

Advokat Tran Minh Cuong (Ho Chi Minh Citys advokatsamfund) analyserade att medan marklagen föreskriver att årlig markhyra tillämpas stabilt under en 5-årscykel från den tidpunkt då staten beslutar att arrendera marken, vilket möjliggör omvandling av markanvändning i samband med omvandlingen till statlig markhyra med årlig hyresbetalning, regleras justeringstakten av regeringen för varje period, men ökningen av markhyran kan vara lika med eller lägre än inflationen. Utkastet till dekret föreskriver dock att justeringstakten för ökningen av markhyran är lika med inflationen. Därför måste dekretet överväga att begränsa ökningen av markhyran för varje 5-årscykel till att inte överstiga KPI-ökningen men inte mer än 15 %. Detta hjälper företag att minska finansiella risker och vara redo att investera i stora projekt med långa kapitalåtervinningsperioder.

Efter samråd med företag anser Vietnams handelskammare och industrikammare (VCCI) också att undantags- och reduktionspolicyn i utkastet är mindre attraktiv jämfört med den nuvarande policyn i dekret 46. Enligt nuvarande bestämmelser finns det fall där företag är helt undantagna från markhyra, inte bara reducerade under ett visst antal år. Några fall som är 100 % undantagna från markhyra under hela hyresperioden enligt nuvarande bestämmelser inkluderar: investeringsprojekt i särskilt prioriterade investeringssektorer belägna i områden med särskilt svåra socioekonomiska förhållanden; projekt som använder mark för att bygga studentbostäder med statliga budgetmedel, där den enhet som har i uppdrag att förvalta och använda marken för studentbostäder inte får inkludera markhyreskostnader i hyrespriset; jordbruksmark för etniska minoriteter; mark för skyddande skogsplaneringsprojekt, markåterställningsprojekt etc. Därför måste dekretet överväga att utöka de fall som är berättigade till undantag från markhyra, istället för att bara reducera hyran. Om detta kan uppnås kommer det att locka investeringar till missgynnade områden eller sektorer med särskilda incitament.

Källa: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm