Olägenhet vid beräkning av markanvändningsavgifter

Projektet vänder vinst till förlust

Ledaren för ett känt fastighetsbolag i Ho Chi Minh-staden sa att det största problemet med fastighetsprojekt idag är att beräkna markanvändningsavgifter (LUR), inklusive ytterligare LUR. Tidigare fick många projekt incitament från staden att tillfälligt beräkna LUR så att företag kunde genomföra byggnation och försäljning, men nu när projektet har överlämnat hus och människor har bott i dem i många år beräknas LUR vid den nuvarande tidpunkten, inte från tidpunkten för marköverlåtelsen. Detta har orsakat mycket skada och frustration, inte bara för företag utan även för husköpare.

Ho Chi Minh-staden begärde att Lakeview City-projektet skulle betala en ytterligare markanvändningsavgift på mer än 4 664 miljarder VND, vilket ledde till att företaget hamnade i en svår situation och drabbades av förluster.

"Lagen föreskriver att tiden för markvärdering och beräkning av markanvändningsskatt är tidpunkten för markanvisningsbeslut eller ändring av markanvändningsändamål eller markanvisning på fältet. Men i verkligheten, när det sker någon förändring som orsakar att beräkningen av markanvändningsskatten förlängs, kommer den behöriga myndigheten att omvärdera mark- och markanvändningsskatten vid den aktuella tidpunkten. En annan svårighet är att företaget inte kan ta initiativ till processen och hur mycket pengar som ska betalas. Företaget har inte expertisen och får inte diskutera den rimliga metoden för beräkning av markanvändningsskatt med den behöriga myndigheten."

Därför måste företag anlita ett annat värderingsföretag för att hitta ett harmoniskt resultat. För närvarande är företag fortfarande beroende av myndigheternas beräkningar och får inte invända. Samtidigt, för säkerhets skull, beräknas markanvändningsrättigheter mycket högt av statliga tjänstemän. Många projekt beräknades tidigare tillfälligt för markanvändningsrättigheter till ett visst antal och företag använde det numret för att strukturera försäljningspriset för kunderna. Nu, efter många år, har myndigheterna omräknat markanvändningsrättigheterna och numret är många gånger högre än det tillfälliga numret. Detta gör att många lönsamma projekt plötsligt drabbas av stora förluster, och företag kan till och med inte slutföra affären, sa han.

Efter att just ha skickat ett dokument till premiärministern och finansministeriet för att kommentera utkastet föreslog Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, att när det fattas ett beslut om att justera detaljplanen, ska markanvändningsskatten omräknas för hela projektet vid tidpunkten för beslutet om att justera planeringen. Det markanvändningsskattbelopp som företaget tidigare har betalat kommer att omräknas vid tidpunkten för omgodkännande av planeringen och dras av från markanvändningsskatten efter omräkning. Det avdragna beloppet får inte överstiga det markanvändningsskattbelopp som ska betalas.

Om företaget inte har betalat markanvändningsskatt innan projektets detaljerade planering justeras, måste företaget betala markanvändningsskatten vid tidpunkten för planjusteringen. Beloppet av betald markanvändningsskatt (om sådan betalats) beräknas på nytt vid tidpunkten för planjusteringen, med hänsyn till inflationsfaktorn, och dras av från markanvändningsskatten efter omräkning. Det avdragna beloppet får inte överstiga beloppet av markanvändningsskatt som ska betalas. Samtidigt måste företaget betala försenad betalning av markanvändningsskatt om det finns en betalningsanmärkning.

Herr Chau hänvisade till ett kommersiellt bostadsprojekt i distrikt 7 (HCMC) byggt på en 5,2 hektar stor tomt för vilken en behörig statlig myndighet utfärdade ett marktilldelningsbeslut från januari 2021 med en markanvändningskoefficient på 3,05 gånger, en maximal byggdensitet på 35 %, inklusive ett hyreshus med en maximal höjd på 27 våningar med 903 lägenheter och ett lågt radhusområde med 110 radhus. I mars 2021 betalade företaget 850 miljarder VND i markanvändningsskatt. Därefter begärde investeraren att justera detaljplaneringen för att öka markanvändningskoefficienten till 4,57 gånger, en maximal byggdensitet på 40 %, vilket skulle innebära att det totala antalet lägenheter uppgår till 1 355, vilket godkändes av den behöriga statliga myndigheten i mars 2024. Enligt utkastet till dekret måste projektet betala ytterligare markanvändningsskatt på 425 miljarder VND, men enligt herr Chaus förslag behöver företaget bara betala ytterligare markanvändningsskatt på 325 miljarder VND.

"Om företaget har sålt och fått in pengarna, kommer företaget med beräkningsmetoden i utkastet till dekret att behöva betala ur egen ficka, vilket leder till risk för förlust. Om projektet inte har sålts kommer markanvändningsavgiften att läggas till försäljningspriset och därmed driva upp huspriset, varvid husköparen kommer att bära den slutliga bördan", beräknade Chau.

Det finns bara ett fall av markarrendebefrielse kvar.

Enligt utkastet till dekret finns det för närvarande endast ett fall av markanvändning för produktions- och affärsändamål inom investeringsincitamentssektorn i investeringsincitamentsområdet som är undantaget från markhyra. Utkastet har avsevärt begränsat fallen av markhyresundantag jämfört med nuvarande bestämmelser. Om denna förordning antas kommer många investerare, inklusive utländska investerare, inte längre att dra nytta av markhyresundantaget eftersom dessa orter inte ligger inom investeringsincitamentsområdet.

Inte nog med det, enligt Le Hoang Chau, föreskriver utkastet till dekret inte längre policyn att undanta markanvändningsavgifter under den grundläggande byggprojektperioden eller efter perioden med undantag från markhyra och vattenytans hyra under den grundläggande byggperioden, så det ärver inte den nuvarande investeringsincitamentspolicyn som anges i dekret 46. Den nya förordningen har ogiltigförklarat den särskilda investeringsincitamentspolicyn som anges i investeringslagen från 2020 och premiärministerns beslut 29 som reglerar särskilda investeringsincitament. Detta kan ha en negativ inverkan på investeringsattraktionspolicyn och minska investeringsmiljöns attraktivitet i Vietnam för utländska investerare.

"Detta är en mycket stor fråga, så regeringen och behöriga statliga myndigheter måste ägna särskild uppmärksamhet åt att överväga detta innan de utfärdar dekretet för att bygga ett ramverk av enastående och mycket konkurrenskraftig investeringsincitamentspolitik, som säkerställer både nationella och etniska intressen på kort och medellång och lång sikt, samtidigt som investerarnas legitima och lagliga intressen säkerställs. Särskilt i en situation med hård konkurrens mellan länder för att attrahera utländska direktinvesteringar (FDI), särskilt inom finans, högteknologi, chips och halvledarteknik; vanligtvis har även USA precis utfärdat en lag om chips och halvledarteknik", föreslog Chau.

Advokat Tran Minh Cuong (Ho Chi Minh Citys advokatsamfund) analyserade att medan marklagen föreskriver att årlig markhyra tillämpas stabilt under en 5-årscykel från den tidpunkt då staten beslutar att arrendera mark, tillåter den ändring av markanvändningsändamål i samband med övergången till statlig markhyra med årlig markhyresbetalning. Justeringstakten regleras av regeringen för varje period, men ökningen av markhyran kan vara lika med eller lägre än inflationen. Utkastet till dekret föreskriver dock att justeringstakten för markhyran är lika med inflationen. Därför måste dekretet överväga att begränsa ökningen av markhyran för varje 5-årscykel till att inte överstiga ökningen av KPI men inte större än 15 %. Detta hjälper företag att minska finansiella risker, vara redo att investera i stora projekt och återvinna kapital över tid.

Efter samråd med företag sa Vietnams handelskammare och industri (VCCI) också att undantagspolicyn i utkastet är mindre attraktiv jämfört med den nuvarande policyn i dekret 46. Enligt nuvarande bestämmelser finns det fall där företag är helt undantagna, inte bara reducerade markarrenden under ett visst antal år. Några fall som är undantagna från 100 % av markarrendet under hela arrendeperioden enligt nuvarande bestämmelser inkluderar: investeringsprojekt inom området särskilda investeringsincitament som investeras i områden med särskilda socioekonomiska svårigheter; projekt som använder mark för att bygga studentbostäder med pengar från statsbudgeten, där den enhet som avsatts för att förvalta och använda för studenter inte får inkludera markarrendekostnader i hushyran; jordbruksproduktionsmark för etniska minoriteter; mark för genomförande av skyddande skogsplaneringsprojekt, återbeskogningsprojekt etc. Därför måste dekretet överväga bestämmelser i riktning mot att utöka fallen av undantag från markarrende, istället för att bara minska arrendet. Om detta kan göras kommer det att locka investeringskapital till svåra områden eller särskilt gynnade områden.

Källa: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm