Japanska fastigheter förlorar sin attraktionskraft.

Spekulationer om att Japan kommer att höja räntorna för första gången på 17 år i vår får utländska investeringar i inhemska fastigheter att falla till sin lägsta nivå på fem år.

Negativa räntor är på väg att upphöra.

Utländska investeringsfonder har sålt en rad stora fastigheter i Japan runt sista kvartalet 2023. Det singaporianska företaget Mapletree Investments sålde en kommersiell byggnad i Osaka för 54 miljarder yen till elektronikåterförsäljaren Edion. Det amerikanska investeringsföretaget Fortress sålde ett resorthotell i Okinawa till en av sina egna fastighetsinvesteringsfonder för cirka 40 miljarder yen…

Enligt CBRE, världens största företag inom kommersiella fastighetsinvesteringar och tjänster, minskade nya investeringar från utländska företag med 80 % under fjärde kvartalet 2023 jämfört med samma period 2022. Under de första nio månaderna 2023 mer än fördubblades fastighetsförsäljningen av utländska investerare jämfört med samma period förra året och nådde 1,05 biljoner yen (7,1 miljarder USD), medan deras köp minskade med cirka 20 % till 830 miljarder yen.

Under hela året 2023 minskade utländska investeringar i japanska fastigheter med cirka 30 % till 1 biljon yen (6,7 miljarder USD), medan fastighetsförsäljningen fördubblades till cirka 1,37 biljoner yen, vilket markerade det första hela året med nettoförsäljning sedan 2018.

Medan många fastigheter säljs till fyndpriser, har även många byggprojekt i Japan stannat upp på grund av arbetskraftsbrist. Foto: NIKKEI ASIA

Utförsäljningen av fastigheter beror delvis på möjligheten till penningpolitiska justeringar från Bank of Japan (BOJ). BOJ-chefen Kazuo Ueda förstärkte nyligen sannolikheten för att BOJ höjer räntorna i vår. Enligt experter är BOJ närmare ett beslut att avsluta sin negativa räntepolitik i april 2024. Investerare är oroliga för att när räntorna börjar stiga kraftigt kommer lånekostnaderna att öka och minska avkastningen på fastighetsinvesteringar.

Säljer av byggnaden.

Den tröga utländska fastighetsmarknaden spelade också en roll i den tidigare nämnda utförsäljningen. Högre räntor och den fortsatta trenden att arbeta hemifrån har drivit ner kontorspriserna i USA och Europa. Vissa mildrade förlusterna genom att sälja och ta ut vinster tidigt på fastigheter i Japan, där priserna förblev relativt höga jämfört med andra marknader.

Samma internationella investerare som en gång drev den japanska kontorsbyggnadsmarknaden säljer nu av för första gången då hyrespriserna faller på grund av överutbud och stigande bankräntor. Analytiker förutspår att utländska investerare kommer att fortsätta sälja japanska fastigheter under 2024.

Samtidigt inledde Singapores tillgångsfond GIC processen att sälja en majoritetsandel i Tokyos skyskrapa Shiodome i somras, men hur väl det kommer att gå är fortfarande oklart. GIC:s nominella årliga avkastning under de fem år som slutade i mars 2023 var 3,7 %, den lägsta sedan 2016. I takt med att priserna på kontorsbyggnader sjönk kraftigt i USA och Europa sålde GIC fastigheter i Japan, där priserna är högre, för att kompensera för dessa förluster.

Enligt Real Estate Securities Association är kontorsbyggnader centrala för den japanska fastighetsinvesteringsmarknaden och står för cirka 40 % av portföljerna hos japanska fastighetsinvesteringsfonder. Medan efterfrågan på andra fastighetstyper, såsom bostads- och hotellfastigheter, är fortsatt stark, orsakar den svaga kontorsmarknaden svårigheter för vissa fastighetsinvesterare.

Transaktionsvolymerna för kontorsbyggnader drabbades särskilt hårt och sjönk med 40 % till 1,08 biljoner yen, den lägsta nivån sedan 2012. Enligt Nikkei Asia nådde vakansgraden för kontor i Tokyo sin högsta nivå på 11 år, trots att hyrespriserna har sjunkit med 30 % jämfört med för fyra år sedan.

Utländska investerare lockas till japanska fastigheter till stor del på grund av låga lånekostnader som härrör från Bank of Japans extremt expansiva penningpolitik. Utsikterna till högre räntor i vår kastar dock en skugga över marknaden. Enligt en undersökning från Mitsubishi UFJ Trust and Banking sa 89 % av de utländska investerarna att de var optimistiska eller något optimistiska om japanska fastigheter år 2019, medan den siffran nu har sjunkit till 28 %.

HANH CHI

Källa: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-nhat-ban-danh-mat-suc-hut-post727213.html