Fastigheter "står emot stormen"

”Under mer än 20 år av arbete inom fastighetsbranschen har jag aldrig upplevt en så svår period som denna”, utbrast en företagare till skribenten. Detta uttalande återspeglar också delvis de svårigheter som företagen och de som är verksamma inom fastighetsbranschen har. De är dock fortfarande motståndskraftiga och hittar sätt att övervinna de mörka dagarna.

Pham Thi Nguyen Thanh, VD för Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), sa att företaget för närvarande har den största skalan bland fastighetsmäklare med en marknadsandel på cirka 33 %. Men bara för att Dat Xanh är en stor enhet betyder det inte att den inte stöter på svårigheter. Företaget är bara mindre svårbemästrat än andra företag tack vare de pengar som ackumulerats under 20 års verksamhet på marknaden.

Enligt Ms. Thanh var den gångna perioden en "stor översvämning" för fastighetsmäklare och ingen var riktigt "frisk" under denna period. Naturligtvis finns det fortfarande "möjligheter" i "fara" och företag har implementerat många lösningar för att ta sig igenom "vintern".

” Vårt system sträcker sig från norr till söder. Innan kreditåtstramningen inträffade hade vårt företag cirka 70 dotterbolag. När marknaden blev svår omstrukturerade vi regelbundet och kontinuerligt, brett och djupt i hela systemet, från gruppnivå ner till medlemsföretagen för att säkerställa att endast de friskaste ”cellerna” behålls för att övervinna den svåra perioden”, sa Thanh.

Detta företag använde sina erfarenheter under COVID-19-nedstängningen för att ta fram nödscenarier. När kreditmarknaden stramades åt tillämpade företaget omedelbart en rad scenarier på högre nivå än under pandemin.

Företaget anpassade sig, begränsade sina affärsområden, sin skala, sina verksamhetsområden, valde ut produktlinjer och skar ner och effektiviserade ineffektiva avdelningar. Även avdelningar som fungerade effektivt men inte var brådskande tvingades prioritera mer brådskande resurser.

Enligt Ms. Thanh har företaget fokuserat på att optimera sina finansiella och mänskliga resurser. Företaget har genomfört en rad aktiviteter för att omvandla från en modell med "fasta kostnader" till en modell med "rörliga kostnader".

” Vi var fast beslutna att snabbt byta stat för att överleva eftersom vi alla satt på en båt för att övervinna stormen. Vad än som gjorde båten tung var vi tvungna att lägga ner den för att hålla den så lätt som möjligt att förflytta sig på”, berättade Thanh.

När det gäller personalresurser har företaget effektiviserat alla avdelningar och enheter. Varje anställd ska utföra 2–3 uppgifter, även om dessa uppgifter är helt olika. Företaget effektiviserade också kontinuerligt mäklarpersonalen. Som mest betalade Dat Xanh Service löner till mer än 7 000 säljare, utöver mer än 10 000 medarbetare. Vid omstruktureringen minskade dock företaget personalen med mer än 60 % för att effektivisera systemet.

” Vi behöver inte skära ner på allt, men vi går från fasta kostnader till rörliga kostnader. Vi betalar löner till 40 % av våra anställda, de återstående 60 % kommer att få folk att säga upp sig från sina jobb, men det finns personer som fortsätter att sälja produkter för företaget som samarbetspartners ”, delade Thanh.

Därför är Dat Xanh Services verksamhet fortfarande garanterad tack vare den kvarvarande kärnpersonalen. Företaget betalar fortfarande löner, upprätthåller välfärdssystem och belönar framstående individer. Men om någon anställd inte är effektiv tvingas de "säga adjö" till företaget.

Dat Xanh Services generaldirektör sa att företaget även optimerar kassaflödeshanteringen. För ett mäklarföretag är mäklararvoden den huvudsakliga intäktskällan. Men på senare tid har mäklarföretagen varit "i problem" eftersom investerare är sena med att betala avgifter.

” Vårt system omfattar fler än 200 investerare, det är därför vi är skyldiga en stor mängd avgifter. För närvarande fokuserar vi på indrivning av skulder för att få tillbaka pengarna, det belopp som ska drivas in är ungefär mer än 1 000 miljarder VND ”, sa Thanh.

Dessutom fokuserar företag också på lösningar för att skapa nya intäktskällor, diversifiera produkter och tjänster, expandera marknader och utöka kundbasen.

Fru Dang Phuong Hang, generaldirektör för CBRE Vietnam, berättade att under de 30 år som denna enhet har funnits på den vietnamesiska marknaden har företaget bevittnat många förändringar och upp- och nedgångar på marknaden. Vanligtvis påverkade krisen 1997-1998, som var en enorm finanskris i Asien, fastighetsmarknaden allvarligt. Eller under perioden 2008-2009 var fastighetsmarknaden också "frusen" i många år.

” Thailand har större svårigheter än Vietnam när det gäller kundkällor, men har inga svårigheter när det gäller laglighet, tillgång till kapital eller finansiella resurser som i Vietnam ”, sa Hang.

Enligt Ms. Hang säljer fastighetsföretag i Thailand ständigt sina produkter utomlands för att hitta kunder. Inledningsvis är resultaten relativt positiva.

Turister från Ryssland och Kina har återvänt till Thailands turistmål för att köpa fastigheter, särskilt Phuket-området som har väckt stort intresse från kunder.

I Vietnam har CBRE:s fastighetsförsäljningsteam också mött många svårigheter den senaste tiden. Företaget har varit tvunget att granska alla problem inom företaget.

Det första är kostnadshantering, nästan varje vecka måste företaget träffas för att se över kostnadshanteringen. Det andra är att se över produkterna, om produkten säljer bra men den juridiska statusen är oklar, investeraren har problem, kommer det att ta lång tid att samla in pengar. Därför övervägs också valet av produkter att sälja mer noggrant.

Dessutom expanderar CBRE även till andrahandsmarknaden tack vare den stora kundbasen med verkliga bostadsbehov. På andrahandsmarknaden är transaktionerna relativt stabila. CBREs huvudsakliga kunder är utlänningar, som kommer från Asien, Europa, Amerika och Mellanöstern.

” Utländska kunder stöter ofta inte på juridiska svårigheter eller tillgång till kapital som i Vietnam. De bryr sig bara om huruvida investeringen är säker och om vinsten är bra eller inte”, sa Hang.

Enligt Ms. Hang har utländska kunder på senare tid visat mindre intresse för fastighetsprodukter i Ho Chi Minh-staden på grund av höga priser. Däremot är utländska kunder mer intresserade av produkter i den norra regionen på grund av mer attraktiva priser.

Enligt Nguyen Van Dinh, ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening (VARS), är det, utöver de lösningar som företag använder, såsom omstrukturering, personalnedskärningar och kostnadsoptimering, en mycket viktig uppgift just nu att expandera nya marknader.

Vissa projekt har "frysts" och ligger vilande, så mäklare behöver inte fortsätta driva dem utan behöver utveckla nya marknader. Dinh tror att investeringsefterfrågan i Vietnam fortfarande är mycket stor. Denna efterfrågan är dock tillfälligt vilande och väntar på möjligheten att öka kraftigt. Denna efterfrågan kommer, när den öppnas, att öka mycket kraftigt.

” Jag ser att några vietnamesiska fastighetsbolag har gett sig in på den internationella marknaden. De samarbetar med inhemska mäklare för att locka investerare till utländska marknader. Nyligen, under en diskussionssession om affärsplaner på utländska marknader i Quang Ninh , fick ett företag omedelbart 100 samarbetspartners för att genomföra denna plan ”, berättade Dinh.

Enligt Dinh finns det för närvarande miljontals människor i världen som arbetar online på distans. Dessa människor letar ofta efter turistmål med rimliga priser för både vila och arbete. Och med billiga rumspriser som i Vietnam idag är turister från USA, Europa, Korea, Japan etc. villiga att komma till vårt land för att uppleva. Det är viktigt att mäklare får kontakt med kunder.

Pham Phuong Hang, generaldirektör för CBRE Vietnam, kommenterade att det här är en tid då fastighetsmäklare behöver förbättra kvaliteten, standardisera sina färdigheter, öka kundernas förtroende och höja nivån på mäklarna.

” Mäklare är de första personerna som kunder kommer i kontakt med i en transaktion. Om mäklare beter sig oprofessionellt och misslyckas med att bygga förtroende hos kunderna, kommer transaktionen att ”misslyckas” även om produkten är bra och investeraren har ett gott rykte. Det är mäklare som återställer kundernas och marknadens förtroende”, sa Hang.

Pham Lam, styrelseordförande och generaldirektör för DKRA Vietnam, delar samma åsikt som Ms. Hang och sa att det är oerhört viktigt att förbättra kvaliteten på mäklarbranschen idag. Han har arbetat som mäklare i nästan 20 år i Ho Chi Minh-staden och bevittnat många upp- och nedgångar på marknaden.

Herr Lam insåg att fastighetsmarknaden har sina egna utmaningar i varje skede. Även i tider av "välstånd" finns det fortfarande problem och konsekvenser som ofta följer.

Enligt Mr. Lam känner han sig fortfarande trygg och optimistisk, trots att marknaden har många svårigheter. Hans företag har ändrat sin affärsstatus från att "dra åt svångremmen" till att "smaka honung och ligga på törnen". Detta är ett mer "spänt" och farligt läge. Verksamheten strävar dock inte förgäves utan strävar ihärdigt, ihärdigt och metodiskt.

Enligt Mr. Lam är det här tiden för individer och företag som är verksamma på fastighetsmarknaden att "utbilda" sig, för att se om de verkligen älskar jobbet eller inte, och om de har valt rätt jobb eller inte. Det här är också tiden att "filtrera bort" de som inte brinner för jobbet. Men de som älskar jobbet och anstränger sig kommer att få goda möjligheter.

Herr Lam anser att detta också är en bra tidpunkt för fastighetsmäklare att se över de svårigheter som kunderna står inför, följa med kunderna och bygga upp förtroende hos dem. När marknaden är varmare kommer kunderna inte att ignorera de som är engagerade och entusiastiska.

” Förr i tiden, när jag var säljare, fanns det kunder som jag tog hand om i fem år innan de köpte mina produkter. Jag gav dem alltid råd eller stöd när de behövde det. Kunden kanske inte köper direkt, men när de känner att produkten passar dem, passar deras betalningsförmåga, då betalar de” , anförtrodde Lam.

Enligt Pham Thi Nguyen Thanh, VD för Dat Xanh, måste mäklarens kunskaper vara riktigt goda för att bli en framgångsrik fastighetsmäklare. Förutom att förstå fastighetsrätt måste mäklaren ha kunskap om ekonomi, politik, samhälle och god kommunikation, samt förståelse för kundpsykologi...

Mäklare måste hänga med i "trenden" att prata med kunder när de vill diskutera en fråga som intresserar många människor. Utan tillräcklig kunskap och förståelse är det mycket svårt att hålla sig kvar i yrket, särskilt i den nuvarande perioden. En bra mäklare är någon med mycket djupgående kunskap och är inte en "mäklare" som folk ofta kallar honom.

Förr i tiden kunde mäklare hitta kunder genom att sitta på ett ställe, men nu kan de inte hitta kunder någonstans. Detta har fått vissa mäklare att förlora förtroendet för sig själva och sitt yrke. Det viktigaste för mäklare att stanna kvar i yrket just nu är att tro på sig själva.

” Jag tror att marknaden har upp- och nedgångar som en sinusvåg. Våra förfäder säger ofta att ”efter det värsta kommer det bästa”. Det här är tiden för varje företag och varje individ att omvärdera sina styrkor och svagheter och komplettera med nödvändig kunskap och kompetens ”, delade Thanh.

Fru Pham Phuong Hang, generaldirektör för CBRE Vietnam, sa att det för närvarande fortfarande finns mycket pengar i investerarnas fickor och att bostadspriserna i Vietnam också är billigare än i Hongkong, Singapore eller Mellanöstern. Investerare är dock fortfarande "tveksamma" på grund av de nuvarande problemen. Regeringen och relevanta myndigheter har också föreslagit lösningar för att hantera "flaskhalsarna". Politiska lösningar har dock ännu inte haft någon större inverkan på marknaden.

Herr Nguyen Van Dinh, ordförande för Vietnams mäklarförening (VARS), berättade att fastighetsmarknaden sedan mitten av 2022 har visat tecken på en "stormzon" och en kriszon framför sig. Därför har VARS lämnat mycket starka rekommendationer om att ändra lagregler.

” Vi har lämnat rekommendationer och deltagit i att föreslå ändringar i marklagen, fastighetshandelslagen, bostadslagen, investeringslagen etc. Vi har sammanställt och sammanfattat problemen och överlappningarna i regelverket, och utifrån dessa har vi föreslagit lösningar”, sa Dinh.

Enligt Dinh granskade VARS också snarast svårigheterna med varje projekt för att lösa utestående problem. Föreningen föreslog också lösningar för regeringen för att undanröja hinder för företag.

Regeringen har lyssnat på dessa förslag och ett förmånligt kreditpaket på 120 000 miljarder VND har utfärdats. Detta är ett viktigt kreditpaket för att stödja investerare och köpare av sociala bostäder i akut behov av kapital.

Enligt Dinh har statsbanken justerat räntorna fem gånger från början av 2023 fram till nu, och efter varje justering måste statsbanken övervaka rörelserna för att justera därefter. Dinh sa dock att den nuvarande mobiliseringsräntan är hög, upp till 8 %/år. Samtidigt uppnår fastighetsbranschen bara en vinst på 8–10 %.

” Ingen är dum nog att investera pengar i fastigheter under denna svåra period. Jag tror att räntan måste vara under 5 % för att det ska finnas hopp om att investerare återvänder till fastighetsmarknaden”, delade Dinh.

Enligt ordföranden för VARS har denna enhet nyligen också lämnat många rekommendationer om juridiska frågor gällande resortfastigheter eftersom investerare spenderar pengar men inte erkänns som ägande. Investerare kan inte bevisa att de är ägare till resortfastigheter, så de kan inte handla eller köpa och sälja, vilket leder till minskat förtroende för detta segment.

Nyligen utfärdade regeringen dekret nr 10 om erkännande av äganderätt för hotelllägenheter, resortlägenheter (condotel), kontorshotell, resortvillor... som uppfyller de villkor som föreskrivs i lagen. Detta är en mycket positiv förändring och är lämplig för människors och företags behov.

Under de senaste månaderna har fastighetsmarknaden visat positiva tecken då de "stora aktörerna" på fastighetsmarknaden har återupptagit projekt.

Novaland har återupptagit Novaworld Phan Thiet-projektet (provinsen Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (provinsen Ba Ria Vung Tau) och The Grand Manhattan (HCMC). Hung Thinh Corporation har också återupptagit Merry Land Quy Nhon-projektet (Binh Dinh) inom Marina District-området.

Phat Dat Group fortsätter också att implementera projekt som Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong Tower (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) och projekt 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Representanter för ovanstående företag uppgav att investerare och kunder nyligen har visat större intresse för projekten än i början av året. Överföringen av fastighetsprodukter är också mer aktiv än tidigare.

En representant för Hung Thinh Corporation berättade att den här enheten har börjat göra affärer "långsamt" igen. Under den senaste månaden har Hung Thinh också "stängt" ett par dussin lägenheter för kunder. Även om detta antal fortfarande är för "blygsamt" jämfört med företagets storlek, börjar hoppet gradvis väckas.

Enligt Nguyen Quoc Anh, biträdande generaldirektör för Batdongsan.com.vn, ökade fastighetsränteindexet nationellt något med 1 % under andra kvartalet 2023. I Ho Chi Minh-staden återhämtade sig efterfrågan på transaktioner gradvis väl inom segmentet för lägenheter och hus till salu.

” Antalet sökningar efter lägenheter i distrikt 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh-distriktet och distrikt 9 (Thu Duc City) ökade med 5–9 %. Efterfrågan på att hyra lägenheter i Ho Chi Minh City ökade också med 8–17 %, antalet intressen och sökningar efter mark ökade också med 6–7 % jämfört med slutet av 2022”, sade Quoc Anh.

Enligt Mr. Quoc Anh bidrar stabila signaler från makroekonomin till att fastighetsmarknaden gradvis återhämtar sig. För närvarande är inflationen under kontroll, och räntor och växelkurser stabiliseras också gradvis.

Utmaningen är fortsatt enorm.

Enligt DKRA-undersökningar minskade utbudet av lägenheter, radhus och villor i Ho Chi Minh-staden med 92 % i maj 2023 jämfört med april, med en likviditet på endast cirka 5 %. Detta visar att marknaden går in i en extremt utmanande period.

Sammantaget uppvisade bostadsmarknaden i Ho Chi Minh-staden och omgivande områden fortfarande relativt positiva förändringar i både utbud och konsumtion under andra kvartalet 2023. Den globala efterfrågan ökade något jämfört med årets tre första månader, men är fortfarande låg jämfört med samma period 2022. Det förväntas att marknaden kommer att visa tecken på förbättring under tredje kvartalet 2023, men det är svårt att göra en plötslig förändring på kort sikt.

Källa: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html