Fastigheter rider ut stormen.

[annons_1]

”På över 20 år inom fastighetsbranschen har jag aldrig upplevt en så svår period som denna”, utbrast en företagare till skribenten. Detta uttalande återspeglar delvis de svårigheter som företag och individer som arbetar inom fastighetssektorn står inför. Ändå förblir de motståndskraftiga och hittar sätt att övervinna dessa mörka dagar.

Fru Pham Thi Nguyen Thanh, VD för Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), uppgav att företaget för närvarande är ett av de största fastighetsmäklarföretagen, med en marknadsandel på cirka 33 %. Dat Xanhs stora storlek betyder dock inte att det inte har svårigheter. Företaget är bara något mindre belastat än andra tack vare sitt ackumulerade kapital från 20 års verksamhet på marknaden.

Enligt Ms. Thanh har den senaste perioden varit en "stor översvämning" för fastighetsmäklare, och ingen har verkligen "framgångsrikt överlevt" under denna tid. Naturligtvis finns det möjligheter även i motgångar, och företag har implementerat olika lösningar för att rida ut "vintern".

” Vårt system sträcker sig från norr till söder. Före kreditkrisen hade vårt företag cirka 70 dotterbolag. När marknaden blev svår omstrukturerade vi regelbundet och kontinuerligt hela vårt system, från gruppnivå ner till medlemsföretagen, för att säkerställa att vi bara behöll de friskaste ’cellerna’ för att klara den svåra perioden”, sa Thanh.

Detta företag utnyttjade sin erfarenhet under COVID-19-nedstängningen för att utveckla nödscenarier. När krediten stramade åt på marknaden implementerade företaget omedelbart en serie scenarier på högre nivå än de som användes under pandemin.

Företaget justerade och begränsade sina affärssektorer, skala, geografiska verksamhetsområden och produktlinjer, samtidigt som man minskade och effektiviserade ineffektiva avdelningar. Även avdelningar som presterade bra men inte var nödvändiga var tvungna att prioritera resurser för mer brådskande behov.

Enligt Ms. Thanh har företaget fokuserat på att optimera sina finansiella och mänskliga resurser. Företaget har genomfört en rad förändringar, där de har gått från en modell som är starkt beroende av fasta kostnader till en modell som fokuserar på rörliga kostnader.

” Vi är fast beslutna att anpassa oss snabbt för att överleva eftersom vi alla är i en båt som rider ut stormen. Vi måste ta bort det som gör båten tung för att hålla den så lätt som möjligt”, delade Thanh.

Personalmässigt har företaget effektiviserat alla avdelningar och enheter. Varje anställd ska hantera 2–3 uppgifter, även helt olika. Företaget har också kontinuerligt effektiviserat sin mäklarpersonal. Som mest betalade Dat Xanh Service löner till över 7 000 säljare, utöver mer än 10 000 medarbetare. Under omstruktureringen minskade dock företaget personalstyrkan med mer än 60 % för att effektivisera systemet.

” Vi säger inte upp alla anställda; vi går från fasta kostnader till rörliga kostnader. Vi betalar löner till 40 % av personalen, och de återstående 60 % kommer antingen att lämna företaget eller fortsätta sälja sina produkter som frilansare”, delade Thanh.

Därför är Dat Xanh Services verksamhet fortfarande säkerställd tack vare att dess kärnpersonal fortfarande är kvar i företaget. Företaget fortsätter att betala löner, bibehålla förmåner och belöna framstående individer. Men om en anställd inte uppfyller prestationskraven kommer de att tvingas lämna företaget.

VD:n för Dat Xanh Service uppgav att företaget också optimerar sin kassaflödeshantering. För en mäklarfirma är den huvudsakliga inkomstkällan mäklararvoden. På senare tid har dock mäklarfirmor haft problem på grund av att utvecklare skjuter upp betalningar av avgifter.

” Vårt system arbetar med över 200 investerare, vilket är anledningen till att vi har många utestående avgifter. För närvarande fokuserar vi alla våra ansträngningar på att driva in dessa skulder för att få tillbaka pengarna; det belopp vi behöver driva in är ungefär över 1 000 miljarder VND ”, sa Thanh.

Dessutom fokuserar företag också på lösningar för att generera nya intäktsströmmar, diversifiera produkter och tjänster, expandera marknader och bredda sin kundbas.

Fru Dang Phuong Hang, generaldirektör för CBRE Vietnam, berättade att företaget under de 30 år som det har varit verksamt på den vietnamesiska marknaden har bevittnat många förändringar och fluktuationer. Ett utmärkt exempel är krisen 1997-1998, en stor finanskris i Asien som allvarligt påverkade fastighetsmarknaden. På liknande sätt innebar perioden 2008-2009 en långvarig "frysning" av fastighetsmarknaden.

" Thailand står inför fler utmaningar än Vietnam när det gäller kundbas, men landet stöter inte på samma juridiska svårigheter, tillgång till kapital eller ekonomiska resurser som Vietnam ", sa Hang.

Enligt Ms. Hang säljer fastighetsbolag i Thailand kontinuerligt fastigheter utomlands för att hitta kunder. Inledningsvis har resultaten varit relativt positiva.

Turister från Ryssland och Kina har återvänt till Thailand för att köpa fastigheter, där Phuket är ett särskilt populärt resmål.

I Vietnam har CBRE:s fastighetsförsäljningsteam också stött på många svårigheter på senare tid. Företaget har varit tvunget att granska alla frågor inom organisationen.

För det första finns det kostnadshantering; företaget håller möten nästan varje vecka för att se över sin kostnadshantering. För det andra finns det produktgranskning. Om en produkt säljer bra men har oklar juridisk status eller problematiska investerare blir det mycket tidskrävande att samla in betalningar. Därför övervägs också valet av produkter att sälja noggrant.

Dessutom har CBRE även expanderat till andrahandsmarknaden tack vare den stora kundbasen med genuina bostadsbehov. Transaktionerna på andrahandsmarknaden är relativt stabila. CBREs huvudsakliga kunder är utlänningar, som kommer från Asien, Europa, USA och Mellanöstern.

” Utländska investerare möter vanligtvis inte samma juridiska eller ekonomiska svårigheter som i Vietnam. De är bara intresserade av om investeringen är säker och om den kommer att ge god avkastning”, sa Hang.

Enligt Ms. Hang har utländska köpare på senare tid visat mindre intresse för fastighetsprodukter i Ho Chi Minh-staden på grund av stigande priser. Däremot har utländska köpare visat mer intresse för fastigheter i norr på grund av mer attraktiva priser.

Enligt Nguyen Van Dinh, ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening (VARS), är expansion till nya marknader en mycket viktig uppgift just nu, utöver de lösningar som företag använder, såsom omstrukturering, personalminskningar och kostnadsoptimering.

Vissa projekt har stannat av och förblivit vilande, så mäklare behöver inte driva dem vidare; istället bör de fokusera på att utveckla nya marknader. Dinh anser att efterfrågan på investeringar i Vietnam fortfarande är mycket hög. Denna efterfrågan är dock för närvarande vilande och väntar på rätt tillfälle att öka kraftigt. När denna efterfrågan väl frigörs kommer den att öka dramatiskt.

” Jag har sett några vietnamesiska fastighetsföretag ge sig ut på den internationella marknaden. De samarbetar med inhemska mäklare för att locka investerare till utländska marknader. Nyligen, under en presentation om affärsplaner för utländska marknader i Quang Ninh , säkrade ett företag omedelbart 100 samarbetspartners för att genomföra denna plan ”, berättade Dinh.

Enligt Dinh arbetar miljontals människor världen över för närvarande på distans online. Dessa människor söker ofta efter prisvärda resmål där de både kan koppla av och arbeta. Med de nuvarande låga rumspriserna i Vietnam är turister från USA, Europa, Sydkorea, Japan och andra länder villiga att komma och uppleva vårt land. Nyckeln är att resebyråer får kontakt med dessa kunder.

Pham Phuong Hang, generaldirektör för CBRE Vietnam, kommenterade att det här är en tid då fastighetsmäklare behöver förbättra kvaliteten, standardisera sina färdigheter, öka kundernas förtroende och höja mäklaryrkets status.

” Mäklare är de första personerna kunderna interagerar med i en transaktion. Om mäklare beter sig oprofessionellt och misslyckas med att bygga förtroende hos kunderna, kommer transaktionen att falla isär, även om produkten är bra och utvecklaren har ett gott rykte. Det är mäklare som återställer förtroendet hos kunderna och för marknaden”, sa Hang .

Pham Lam, ordförande och VD för DKRA Vietnam, delade Hangs synpunkt och konstaterade att det är oerhört viktigt att förbättra mäklarkvaliteten idag. Han har arbetat som mäklare i nästan 20 år i Ho Chi Minh-staden och bevittnat många upp- och nedgångar på marknaden.

Herr Lam konstaterade att fastighetsmarknaden står inför unika utmaningar i varje skede. Även under perioder av marknads"välstånd" följer ofta problem och konsekvenser.

Enligt Lam är han trots marknadssvårigheterna fortsatt optimistisk och självsäker. Hans företag har ändrat sin affärsstrategi från en "åtstramande" strategi till en "mödor och uthållighet". Detta är en mer utmanande och farlig strategi. Företaget gör dock inte en hopplös ansträngning, utan strävar snarare ihärdigt, tålmodigt och metodiskt.

Enligt Mr. Lam är det här också tiden för individer och företag som är verksamma på fastighetsmarknaden att "härda" sig, för att se om de verkligen älskar yrket och om de har valt rätt karriär. Det här är också tiden att "filtrera bort" de som inte brinner för yrket. Men de som älskar yrket och strävar efter det kommer att få goda möjligheter.

Herr Lam anser att detta också är en bra tidpunkt för fastighetsföretag att se över de svårigheter som kunderna står inför, stå vid deras sida och bygga förtroende. När marknaden förbättras kommer kunderna inte att vända ryggen åt dem som är engagerade och entusiastiska.

” När jag var säljare fanns det kunder som jag vårdade i fem år innan de slutligen köpte av mig. Jag gav dem alltid råd eller stöd när de behövde det. De kanske inte köpte direkt, men någon gång, om de kände att produkten passade dem och deras budget, så genomförde de köpet”, anförtrodde Lam.

Enligt Pham Thi Nguyen Thanh, VD för Dat Xanh, måste man ha verkligt utmärkta kunskaper för att bli en framgångsrik fastighetsmäklare. Förutom att förstå fastighetsrätt måste mäklare också ha kunskap om ekonomi, politik och samhälle samt besitta goda kommunikationsförmågor, förståelse för kundpsykologi etc.

Mäklare måste hålla sig uppdaterade om trender för att engagera kunder när de vill diskutera ett ämne av brett intresse. Utan tillräcklig kunskap och expertis är det mycket svårt att hålla sig kvar i yrket, särskilt i rådande klimat. En bra mäklare är någon med djupgående kunskap och är inte bara en "mellanhand" som de ofta kallas.

Förr i tiden kunde mäklare hitta kunder genom att bara sitta på ett ställe; nu kan de inte hitta kunder ens om de söker överallt. Detta har fått vissa mäklare att förlora förtroendet för sig själva och sitt yrke. Det viktigaste för mäklare att stanna kvar i yrket just nu är att tro på sig själva.

” Jag tror att marknaden går upp och ner som en sinusvåg. Som ordspråket säger, 'efter stormen kommer lugnet'. Det här är tiden för varje företag och individ att omvärdera sina styrkor och svagheter och förvärva nödvändig kunskap och färdigheter”, delade Thanh.

Pham Phuong Hang, generaldirektör för CBRE Vietnam, uppgav att investerare för närvarande har gott om pengar och att bostadspriserna i Vietnam är billigare jämfört med Hongkong, Singapore eller Mellanöstern. Investerare är dock fortfarande något tveksamma på grund av befintliga hinder. Regeringen och relevanta myndigheter har föreslagit lösningar för att åtgärda dessa flaskhalsar, men dessa politiska lösningar har ännu inte haft någon betydande inverkan på marknaden.

Herr Nguyen Van Dinh, ordförande för Vietnams mäklarförening (VARS), berättade att fastighetsmarknaden redan i mitten av 2022 visade tecken på en annalkande "storm" eller kris. Därför lämnade VARS starka rekommendationer för ändringar i lagreglerna.

” Vi har föreslagit och deltagit i att föreslå ändringar i marklagen, fastighetshandelslagen, bostadslagen, investeringslagen… Vi har sammanställt och sammanfattat hindren och överlappningarna i dessa regleringar, och utifrån det har vi kommit fram till lösningar för att lösa dem”, sa Dinh.

Enligt Dinh granskar VARS också snarast svårigheterna med varje projekt för att lösa utestående problem. Föreningen har också föreslagit lösningar till regeringen för att undanröja hinder för företag.

Regeringen tog hänsyn till dessa förslag, och ett förmånligt kreditpaket på 120 biljoner VND utfärdades. Detta är ett viktigt kreditpaket för att stödja investerare och köpare av sociala bostäder som snarast behöver kapital.

Enligt Dinh har Vietnams statsbank justerat räntorna fem gånger sedan början av 2023, och efter varje justering måste statsbanken övervaka utvecklingen för att göra lämpliga justeringar. Dinh anser dock att nuvarande insättningsräntor är höga och når 8 % per år. Samtidigt uppnår fastighetsbranschen bara en vinstmarginal på 8–10 %.

” Ingen skulle vara dum nog att investera i fastigheter under dessa svåra tider. Jag tror att räntorna på depositioner måste falla under 5 % för att det ska finnas något hopp om att investerare återvänder till fastighetsmarknaden”, delade Dinh.

Enligt ordföranden för VARS har organisationen tidigare också lämnat många rekommendationer gällande juridiska frågor för turism och resortfastigheter eftersom investerare satsar pengar på projektet men inte erkänns som ägare. Investerare kan inte bevisa att de är ägare till resortfastigheterna, så de kan inte genomföra transaktioner eller försäljningar, vilket leder till minskat förtroende för detta segment.

Nyligen utfärdade regeringen dekret nr 10 om erkännande av äganderätten för hotelllägenheter, semesterlägenheter (condotels), kontorsbaserade bostäder (officetels), semestervillor etc. som uppfyller de lagstadgade kraven. Detta är en mycket positiv förändring och ligger i linje med människors och företagens behov.

Under de senaste månaderna har fastighetsmarknaden visat positiva tecken då stora aktörer har återupptagit sina projekt.

Novaland har återupptagit Novaworld Phan Thiet-projektet (provinsen Binh Thuan), Novaworld Ho Tram-projektet (provinsen Ba Ria Vung Tau) och Grand Manhattan-projektet (Ho Chi Minh City). Hung Thinh Group har också återupptagit Merry Land Quy Nhon-projektet (provinsen Binh Dinh) inom Marina District-området.

Phat Dat Group fortsätter också att implementera projekt som Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong Tower (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) och 39 Pham Ngoc Thach-projektet (Ho Chi Minh City).

Representanter från de ovannämnda företagen uppgav att investerare och kunder nyligen har visat större intresse för projekten jämfört med början av året. Fastighetstransaktioner har också blivit mer aktiva än tidigare.

En representant från Hung Thinh Group berättade att företaget gradvis har återupptagit verksamheten. Under den senaste månaden har Hung Thinh säkrat flera dussin enheter till kunder. Även om detta antal fortfarande är ganska blygsamt jämfört med koncernens storlek, återuppväcks hoppet gradvis.

Enligt Nguyen Quoc Anh, biträdande generaldirektör för Batdongsan.com.vn, ökade fastighetsränteindexet nationellt något med 1 % under andra kvartalet 2023. I Ho Chi Minh-staden återhämtar sig efterfrågan på transaktioner gradvis väl inom segmenten för försäljning av lägenheter och privata hus.

” Sökningarna efter lägenheter i distrikt 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh-distriktet och distrikt 9 (Thu Duc City) ökade med 5–9 %. Efterfrågan på lägenheter att hyra i Ho Chi Minh City ökade också med 8–17 %, och intresset för och sökningarna efter tomter ökade med 6–7 % jämfört med slutet av 2022”, sa Quoc Anh.

Enligt Mr. Quoc Anh bidrar stabila signaler från den makroekonomiska miljön till att fastighetsmarknaden gradvis återhämtar sig. För närvarande är inflationen under kontroll, och räntor och växelkurser stabiliseras också gradvis.

Utmaningarna är fortsatt enorma.
Enligt forskning från DKRA minskade utbudet av lägenheter, radhus och villor i Ho Chi Minh-staden med 92 % i maj 2023 jämfört med april, med en likviditet på endast cirka 5 %. Detta indikerar att marknaden går in i en extremt utmanande fas.
Sammantaget fortsatte bostadsmarknaden i Ho Chi Minh-staden och dess omgivande områden att visa en relativt positiv utveckling under andra kvartalet 2023, både vad gäller utbud och konsumtion. Marknadsefterfrågan ökade något jämfört med årets tre första månader, men förblev låg jämfört med samma period 2022. Prognoser tyder på att marknaden kommer att visa tecken på förbättring under tredje kvartalet 2023, men en dramatisk uppgång på kort sikt är osannolik.

[annons_2]
Källa