Fastigheter fortsätter att leda investeringsavkastningen

Hur kommer husköparens psykologi att förändras under de kommande två åren?

Baserat på big data och marknadsundersökningar genom utvecklingscykler förutspår Nguyen Quoc Anh - biträdande generaldirektör för Batdongsan.com.vn - att den vietnamesiska fastighetsmarknaden under de kommande två åren kan gå igenom följande steg: vändning, utforskning, konsolidering, tillväxt och stabilitet. I varje steg kommer köpare att prioritera olika faktorer när de väljer fastigheter.

Mer specifikt, från och med nu och fram till slutet av 2024 är marknaden fortfarande under utforskning, och köpare prioriterar vissa faktorer som att tillgodose verkliga bostadsbehov, tydlig juridisk status, god ekonomisk stödpolicy, tillsammans med stabila hyresavkastningar och optimering av kostnader. I detta skede lockar lägenheter mycket uppmärksamhet och uppvisar den bästa likviditeten bland alla typer.

Inför konsolideringsperioden som förväntas starta under första kvartalet 2025 kommer köpare och investerare att vara mer säkra på finansiella och juridiska faktorer, men ändå prioritera produkter som tillgodoser verkliga behov och ger ett bra kassaflöde. Om monetära faktorer är mer gynnsamma kommer dyrare hus som villor och radhus gradvis att öka i transaktionsvolym.

Köparpsykologi i varje skede av fastighetsmarknaden (Foto: Batdongsan.com.vn)

Från andra kvartalet 2025 till fjärde kvartalet 2025 förutspås det bli en period av återhämtning, där människor kommer att ägna mer uppmärksamhet åt investeringsbehov, prisökningstakt och inte lägga för mycket vikt vid försäljningspris och juridiska faktorer som under den dystra marknaden. Detta kommer att vara den tidpunkt då mark och villor gradvis återfår sin fördel och har bättre likviditet. Det förväntas att den vietnamesiska fastighetsmarknaden från början av 2026 kommer att gå in i en stabil cykel, där köpare kommer att prioritera att leta efter investeringsmöjligheter i typer med hög prisökningstakt, små kvantiteter men som drar till sig mycket uppmärksamhet.

Förutom att prognostisera köpar- och investerartrender under de kommande två åren analyserade Batdongsan.com.vn även deras kortsiktiga preferenser genom Real Estate Consumer Psychology Survey under andra halvan av 2024. Följaktligen är marknadssentimentsindexet oförändrat. Köpare väntar på positiva signaler från marknaden, lägre räntor jämfört med 2023 och nya lagar som snart träder i kraft för att skapa bättre psykologi för människor.

Enligt experter från Batdongsan.com.vn är regeringens förslag att låta marklagen, bostadslagen och fastighetsaffärslagen träda i kraft från och med den 1 augusti 2024 en positiv signal som bidrar till att förtydliga rättssystemet och påskynda marknadens återhämtningsprocessen. De effektiva lagarna kommer att främja en mer konsekvent och realistisk markvärdering, skärpa kraven för investerare i projektutveckling för att säkerställa köparnas rättigheter, skapa gynnsamma förutsättningar för fastighetsägande för vietnameser utomlands, locka till sig fler utländska investeringar och öka professionalismen och transparensen i mäklarbranschen.

Viktiga faktorer som driver husköpares kontantinsats

Dessutom är efterfrågan på fastigheter alltid närvarande, och de främsta målköparna framöver är unga familjer, särskilt nygifta par. Denna enhets undersökning visar att 73 % av gifta personer utan barn planerar att köpa ett hus under det närmaste året. Medan ensamstående prioriterar arbetsyta när de väljer fastigheter, är gifta personer mest intresserade av skolor, köpcentrum och butiker. Trenden att köpa sekundära produkter ökar på grund av det låga utbudet av primära bostäder medan öppningspriset för primära projekt är högt.

En undersökning om konsumentpsykologi under andra halvan av 2024 visade också att köpare prioriterar att söka information på stora nyhetssajter och investerarens officiella webbplats. När de överväger en investerare lägger de mest vikt vid ekonomisk potential, och när de väljer ett projekt är laglighet den viktigaste faktorn. När köpare letar efter en fastighetsmäklare för att stödja transaktionen värderar de expertis, erfarenhet och attityd högst, följt av mäklararvoden.

Fastigheter leder fortfarande avkastningsmässigt bland investeringskanaler

Fastighetsmarknadsdata för de första sex månaderna 2024 från Batdongsan.com.vn visar att de flesta investeringskanaler har noterat positiva tecken jämfört med 2023. Av dessa är fastigheter fortfarande den kanal med högst investeringsavkastning. I juni 2024 ökade det genomsnittliga försäljningspriset för fastigheter med 24 % jämfört med början av 2023. Samtidigt ökade VNIndex, som återspeglar aktiekursfluktuationer, med 19 %, SJC-guldpriset ökade med 17 % och USD-växelkursen ökade med 8 %.

Som en av de orter som led i prisökningar noterade Hanoi en ökning med 32 % i priset på privata hus jämfört med början av 2023, en ökning med 31 % för lägenheter och en ökning med 10–19 % för mark, villor och radhus. Samtidigt har priset på fastigheter i Ho Chi Minh-staden varit nästan oförändrat under det senaste ett och ett halvt året, förutom för lägenheter, som ökade något med 6 %, medan de återstående typerna har bibehållit samma prisnivå.

När det gäller typerna av fastigheter på marknaden har mark och privata hus uppvisat en viss återhämtning vad gäller intresse och transaktioner under första halvåret 2024. Mer specifikt återhämtade sig intresset för privata hus med 87 % och mark med 60 % jämfört med första kvartalet 2021. Detta är dock bara en lokal förbättring i vissa områden, särskilt i de norra provinserna.

Fastigheter är fortfarande den mest effektiva investeringskanalen.

Bara i vissa norra provinser, såsom Hung Yen , ökade intresset för mark med 194 % och antalet privata hus ökade med 70 %. Hanoi upplevde också en ökning av intresset för mark med 75 % och antalet privata hus med 48 %. I synnerhet ökade intresset och priserna kraftigt i Hanois förortsområden tack vare planeringsfaktorer och auktionsaktiviteter. Mer specifikt, under första halvåret 2024, noterade mark i Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That och Quoc Oai en ökning av efterfrågan från 48 % till 104 %, vilket ledde till en ökning av markpriserna i dessa förortsområden från 4 % till 24 % jämfört med andra halvåret 2023.

Dessutom är lägenheter den mest livliga typen av fastighetsmarknad, särskilt på Hanoi-marknaden. Forskning från denna enhet visar att efterfrågan på att köpa lägenheter i Hanoi nådde sin topp i mars 2024, en ökning med nästan 60 % jämfört med slutet av 2023. För närvarande, även om intresset för lägenheter har "svalnat", har priserna inte minskat. Försäljningspriset för lägenheter i Hanoi i maj 2024 var lika med Ho Chi Minh-stadens och nådde 50 miljoner VND/m2. Samtidigt är lägenheter fortfarande den typ med bäst likviditet på marknaden, 48 % av mäklarna som deltog i undersökningen från Batdongsan.com.vn sa att lägenheterna befinner sig i en period av stark tillväxt.

Dinh Minh Tuan - Southern Regional Director för Batdongsan.com.vn kommenterade att det för närvarande inte finns några tecken på en "bubbla" i lägenhetsmarknaden eftersom de faktorer som skapar denna situation är en överdriven efterfrågan, att investeringsefterfrågan är större än den verkliga efterfrågan, att priserna drivs upp jämfört med ekonomin och andra typer av marknader, och att en expansiv penningpolitik skapar förutsättningar för kapitalkontroll på marknaden.

Lägenheter är den mest livliga typen av marknad, särskilt i Hanoi.

Data från Batdongsan.com.vn visar att skillnaden i lägenhetspriser jämfört med Vietnams BNP fortfarande inte är alltför hög jämfört med andra städer i världen. Det uppskattas att man i Bangkok (Thailand) spenderar mer än 47 års inkomst för att köpa en lägenhet på 50 m2, i Manila (Filippinerna) är det mer än 56 år och i Kuala Lumpur (Malaysia) är det nästan 17 år. I Hanoi och Ho Chi Minh-staden behöver man samtidigt spendera cirka 14-15 års inkomst för att köpa en lägenhet av liknande storlek.

”Befolkningstillväxten i de två större städerna visar att den verkliga efterfrågan på lägenheter fortfarande är mycket hög. Prognosen för den totala bostadsefterfrågan under perioden 2021-2030 i Hanoi är 89 miljoner kvadratmeter golvyta, i Ho Chi Minh-staden är det 107,5 miljoner kvadratmeter golvyta. Efterfrågan är mycket hög, men de nuvarande lägenhetspriserna i Hanoi och Ho Chi Minh-staden är inte för höga jämfört med andra städer i världen. Samtidigt förväntas inte räntan för att köpa hus bli låg när mobiliseringsräntan just har justerats för att öka. Därför finns det inget "bubblafenomen" för lägenheter. Faktum är att det begränsade utbudet och de höga öppningspriserna har orsakat den senaste tidens starka tillväxt”, förklarade Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Källa: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html