Fastigheter fortsätter att leda investeringsavkastningen.

Hur kommer husköparens psykologi att förändras under de kommande två åren?

Baserat på stordata och marknadsundersökningar över olika utvecklingscykler förutspår Nguyen Quoc Anh - biträdande generaldirektör för Batdongsan.com.vn - att den vietnamesiska fastighetsmarknaden inom de kommande två åren kan gå igenom följande faser: vändning, utforskning, konsolidering, återhämtning och stabilisering. I varje fas kommer köpare att prioritera olika faktorer när de väljer fastigheter.

Mer specifikt, från och med nu och fram till slutet av 2024, är marknaden fortfarande i en testfas. Köpare prioriterar vissa faktorer som att uppfylla faktiska levnadsbehov, tydlig juridisk status, god ekonomisk stödpolicy och stabila hyresavkastningar samtidigt som de optimerar olika kostnader. I detta skede lockar lägenheter ett betydande intresse och uppvisar den bästa likviditeten bland alla fastighetstyper.

I och med att en konsolideringsfas som förväntas börja under första kvartalet 2025 inleds, kommer köpare och investerare att känna sig tryggare gällande finansiella och juridiska faktorer, men kommer fortfarande att prioritera produkter som tillgodoser verkliga behov och genererar ett bra kassaflöde. Om de monetära förhållandena är mer gynnsamma kommer dyra fastigheter som villor och radhus gradvis att se en förbättring av transaktionsvolymen.

Köparpsykologi i varje skede av fastighetsmarknaden (Bild: Batdongsan.com.vn)

Från andra till fjärde kvartalet 2025 förväntas det bli en period av återuppgång, där människor ägnar mer uppmärksamhet åt investeringsbehov och prisuppgångar, och inte lika mycket vikt vid försäljningspris och juridiska aspekter som under marknadsnedgången. Detta kommer att vara den tidpunkt då tomter och villor gradvis återfår sina fördelar och har bättre likviditet. Det förväntas att den vietnamesiska fastighetsmarknaden från början av 2026 kommer att gå in i en stabil cykel, där köpare prioriterar investeringsmöjligheter i typer av fastigheter med höga prisuppgångar, begränsat utbud men hög efterfrågan.

Förutom att prognostisera köpar- och investerartrender under de kommande två åren analyserar Batdongsan.com.vn även deras kortsiktiga preferenser genom sin Real Estate Consumer Sentiment Survey för andra halvåret 2024. Enligt undersökningen är marknadssentimentet fortsatt stabilt. Köpare väntar på positiva signaler från marknaden, med lägre räntor jämfört med 2023 och nya lagar som snart träder i kraft vilket skapar en mer gynnsam stämning bland allmänheten.

Enligt experter på Batdongsan.com.vn är regeringens förslag att låta marklagen, bostadslagen och fastighetsaffärslagen träda i kraft från och med den 1 augusti 2024 en positiv signal som gör det rättsliga ramverket tydligare och påskyndar marknadens återhämtning. Ett effektivt genomförande av dessa lagar kommer att främja en mer konsekvent och realistisk markvärdering, skärpa kraven för utvecklare i projektutveckling för att säkerställa köparrättigheter, underlätta fastighetsägande för utländska vietnameser, locka fler utländska investeringar och öka professionalismen och transparensen inom fastighetsmäklarbranschen.

Viktiga faktorer som driver husköpare att göra ett köp.

Dessutom är efterfrågan på fastigheter fortsatt stark, med unga familjer, särskilt nygifta, som huvudmålgrupp under den kommande perioden. En undersökning från denna enhet visar att 73 % av gifta personer utan barn planerar att köpa ett hus inom det närmaste året. Medan ensamstående prioriterar arbetsytor när de väljer fastigheter, är gifta par mest intresserade av bekvämligheter som skolor och köpcentra. Trenden att söka efter andrahandsfastigheter ökar på grund av begränsat utbud av primära fastigheter och höga initialpriser för primära projekt.

En undersökning om konsumenternas uppfattning under andra halvan av 2024 visade också att köpare prioriterar att söka information på stora listningssajter och officiella webbplatser för byggherrar. När de överväger en byggherre lägger de mest vikt vid finansiell styrka, medan efterlevnad av lagar och regler är den viktigaste faktorn när de väljer ett projekt. När köpare söker hjälp från fastighetsmäklare värdesätter de expertis, erfarenhet och attityd framför allt, följt av mäklararvoden.

Fastigheter är fortfarande den investeringskanal som klarar sig bäst vad gäller avkastning.

Enligt fastighetsmarknadsdata för de första sex månaderna 2024 från Batdongsan.com.vn noterade de flesta investeringskanaler positiva tecken jämfört med 2023. Fastigheter är fortfarande den kanal med högst investeringsavkastning. I juni 2024 ökade det genomsnittliga utgångspriset för fastigheter med 24 % jämfört med början av 2023. Samtidigt ökade VNIndex, som återspeglar aktiekursfluktuationer, med 19 %, priset på SJC-guld ökade med 17 % och USD-växelkursen ökade med 8 %.

Som en av de ledande orterna vad gäller prisökningar noterade Hanoi en ökning med 32 % i utropspriserna för privata hus jämfört med början av 2023, en ökning med 31 % för lägenheter och en ökning med 10–19 % för mark, villor och radhus. Samtidigt har utropspriserna för fastigheter i Ho Chi Minh-staden varit nästan oförändrade under det senaste ett och ett halvt året, förutom för lägenheter som såg en liten ökning med 6 %, medan andra fastighetstyper har bibehållit samma prisnivå.

Beträffande marknadstyper uppvisade tomter och villor en viss återhämtning i intresse och transaktioner under första halvåret 2024. Mer specifikt återhämtade sig intresset för villor med 87 % och intresset för tomter med 60 % jämfört med första kvartalet 2021. Detta är dock bara en lokal förbättring i vissa områden, särskilt i de norra provinserna.

Fastigheter är fortfarande den bäst presterande investeringskanalen.

I vissa norra provinser, såsom Hung Yen , ökade intresset för tomter med 194 % och för privata hus med 70 %. Hanoi upplevde också en ökning med 75 % av intresset för tomter och en ökning med 48 % av privata hus. Intresset och priserna ökade kraftigt i Hanois förortsområden på grund av planerings- och auktionsaktiviteter. Mer specifikt ökade efterfrågan på tomter i Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That och Quoc Oai med 48–104 % under första halvåret 2024, vilket ledde till en ökning av begärda priser med 4–24 % jämfört med andra halvåret 2023.

Dessutom är lägenheter den mest livliga typen av fastighet på fastighetsmarknaden, särskilt i Hanoi. Forskning från denna enhet visar att efterfrågan på lägenheter i Hanoi nådde sin topp i mars 2024 och ökade med nästan 60 % jämfört med slutet av 2023. För närvarande, även om intresset för lägenheter har avtagit, har priserna inte minskat. Begärt pris för lägenheter i Hanoi i maj 2024 var i nivå med Ho Chi Minh-staden och nådde 50 miljoner VND/m2. Samtidigt är lägenheter fortfarande den mest likvida typen av fastighet på marknaden; 48 % av mäklarna som deltar i Batdongsan.com.vn-undersökningen tror att lägenheterna för närvarande befinner sig i en stark tillväxtfas.

Dinh Minh Tuan, chef för Batdongsan.com.vns södra region, anser att lägenhetsmarknaden för närvarande inte visar några tecken på en "bubbla" eftersom de faktorer som skapar denna situation är uppblåst efterfrågan, med större investeringsefterfrågan än faktisk efterfrågan; priser som drivs upp jämfört med ekonomin och andra typer av fastigheter; och en expansiv penningpolitik som skapar förutsättningar för kapitalbegränsningar på marknaden.

Lägenheter är den mest livliga typen av fastigheter på marknaden, särskilt i Hanoi.

Data från Batdongsan.com.vn visar att skillnaden mellan lägenhetspriser och Vietnams BNP fortfarande inte är alltför hög jämfört med städer runt om i världen. Det uppskattas att det skulle ta mer än 47 års inkomst att köpa en lägenhet på 50 m2 i Bangkok (Thailand); i Manila (Filippinerna) skulle det ta över 56 år; och i Kuala Lumpur (Malaysia) skulle det ta nästan 17 år. I Hanoi och Ho Chi Minh-staden skulle man behöva spendera cirka 14–15 års inkomst för att köpa en lägenhet av liknande storlek.

”Befolkningstillväxten i de två större städerna visar att efterfrågan på lägenheter är fortsatt mycket hög. Den beräknade totala bostadsefterfrågan för perioden 2021-2030 i Hanoi är 89 miljoner kvadratmeter, och i Ho Chi Minh-staden är den 107,5 miljoner kvadratmeter. Trots denna höga efterfrågan är de nuvarande lägenhetspriserna i Hanoi och Ho Chi Minh-staden inte överdrivet höga jämfört med andra städer världen över. Samtidigt förväntas inte bolåneräntorna falla till låga nivåer, eftersom depositionsräntorna just har justerats uppåt. Därför finns det ingen ”bubbla” på lägenhetsmarknaden; i verkligheten har begränsat utbud och höga initiala försäljningspriser orsakat den senaste tidens starka tillväxt”, förklarade Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Källa: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html