Blockera markspekulation, "avstängda" projekt

Från och med den 1 augusti 2024 kommer projekt som ligger efter schemat att återkallas utan kompensation. Denna förordning kommer att skapa en "rensning" av investerare, förhindra markspekulation och hantera "avstängda" projekt.

IFC One Saigon-projektet (distrikt 1, Ho Chi Minh-staden) är efter 17 år fortfarande inte slutfört.

Kraftiga åtgärder för att stoppa markspekulation och "avbrutna" projekt

IFC One Saigon-projektet (tidigare Saigon One Tower) ligger i "gyllene land" precis vid hörnet av Ham Nghi-Ton Duc Thang-gatan (distrikt 1, Ho Chi Minh-staden) och är fortfarande oavslutat efter en kort period av livlig omstart.

IFC One Saigon, som byggdes på en tomt på 6 672 m2, med 5 källare, 3 tekniska våningar och 41 våningar, påbörjades byggandet för 17 år sedan, men efter 5 år av trögt genomförande, 2011, stoppades projektet officiellt. Efter många ägarbyten har IFC One Saigon inte kunnat slutföras. Projektet har nämnts många gånger i listan över projekt som får staden att se dålig ut.

Mittemot Ben Thanh-marknaden (HCMC), precis vid den livliga tunnelbanestationen nr 1, ligger ett grovt betongblock som heter One Central Saigon (tidigare känt som The Spirit of Saigon). Detta är ett komplex av kommersiella centra, kontor, lägenheter, superlägenheter och 6-stjärniga hotell, med en total markyta på över 8 500 m2, beläget på Ben Thanh-kvadrangeln i ett utmärkt läge mitt i Distrikt 1 med 4 fasader. Även detta projekt har gått igenom många ägare, men är ännu inte slutfört.

På liknande sätt startades Lancaster Lincoln-projektet (distrikt 4) som investerades av Trung Thuy Lancaster Company Limited år 2017, men efter den underjordiska byggnationen var det "inaktivt". Samtidigt godkändes D-One Saigon-projektet (Go Vap-distriktet) av DHA Company år 2016, men hittills är det fortfarande bara en tom tomt.

En av de nya punkterna i 2024 års marklag är att tillämpa sanktioner på projekt som ändrar syften, erkänner markanvändningsrättigheter och får överföringar av markanvändningsrättigheter, medan den tidigare lagen endast tillämpade återkallelse på grund av överträdelser på projekt som tilldelades mark eller arrenderade mark.

Detta är bara några få exempel på projekt som har "avbrutits" i många år i Ho Chi Minh-staden. Marklagen från 2013 föreskriver att efter att projektet har godkänts för investeringspolicy har det en 12-månadersperiod på sig att genomföra, eller 24 månader om det förlängs. Om denna period inte genomförs kommer projektet att återkallas. Att återkalla dessa projekt är dock inte enkelt, särskilt när företaget har gjort grundläggande investeringar på den marken.

Marklagen från 2024 (som träder i kraft den 1 augusti 2024) har många strängare regler. Till exempel kommer ett investeringsprojekt som inte används under 12 månader i följd från överlämningsdatumet, eller vars markanvändningsframsteg ligger 24 månader efter de framsteg som registrerats i investeringsbeslutet, att återkallas.

Om marken inte tas i bruk eller ligger efter schemat beviljas investeraren en förlängning på högst 24 månader och måste betala staten ytterligare ett belopp. Om marken fortfarande inte tas i bruk efter förlängningsperioden kommer staten att återkräva den utan ersättning för marken, tillgångar knutna till marken och investeringskostnader för marken.

Behöver ta hänsyn till fallet "force majeure"

Att återställa avbrutna projekt för att återställa markresurser är mycket nödvändigt, men enligt experter är det nödvändigt att ta hänsyn till force majeure-fall, såsom rättsliga förfaranden som tar många år. Företagen själva vill nämligen slutföra rättsliga förfaranden så snart som möjligt för att kunna genomföra byggnation, försäljning och återvinna kapital.

I ett uttalande till reportrar från Dau Tu Newspaper bedömde Angus Liew, styrelseordförande för Gamuda Land Vietnam, att regleringen om markåtervinning för projekt som inte genomförs efter att förlängningsperioden löpt ut i marklagen från 2024 är till för att undvika slöseri med markresurser. I vissa fall kan dock förlängningsperioden vara längre, till exempel under Covid-19-pandemin.

Utifrån sin affärserfarenhet sa Le Huu Nghia, generaldirektör för Le Thanh Construction Company Limited, att det i verkligheten finns många fall av force majeure. Till exempel kan företag inte genomföra projekt på grund av långsamma förfaranden relaterade till myndigheterna. Därför, enligt Nghia, måste dekretet som styr marklagen komplettera och förtydliga detta innehåll, annars kommer företag i många fall att "orättvist dödas".

”Så snart vi lämnade in projektdokumenten var vi tvungna att skriva ner en tidslinje, men efter att investeringen hade godkänts kunde vi fortfarande inte genomföra den omedelbart, eftersom det tog många år att ansöka om investeringslicens och andra förfaranden”, berättade Nghia.

Öppningspunkten för företag som vill fortsätta med projektgenomförandet när framstegen är försenade är att lagen anger villkor för långsamt genomförande på grund av force majeure-orsaker såsom naturkatastrofer, fiendens attacker, och om det kan bevisas att projektet är försenat på grund av behöriga myndigheters fel eller fel hos dem som utför offentliga uppgifter, kommer det inte att återkallas. Företag rekommenderar dock också att det i de vägledande dekreten bör finnas mer detaljerade regler och specifika sanktioner för individer och organisationer som indirekt orsakar att projektet är försenat.

Tillsammans med de skärpta reglerna i marklagen från 2024 innebär fastighetsaffärslagen från 2023 många förändringar relaterade till investerarnas ekonomiska villkor. Till exempel måste fastighetsföretag ha ett eget kapital på minst 20 % av det totala investeringskapitalet för projekt med en markanvändningsskala på mindre än 20 hektar, inte mindre än 15 % av det totala investeringskapitalet för projekt med en markanvändningsskala på 20 hektar eller mer och måste säkerställa förmågan att mobilisera kapital för att genomföra investeringsprojekt.

Om ett fastighetsföretag genomför många projekt samtidigt måste det ha tillräckligt med eget kapital allokerat för att säkerställa ovanstående förhållande för varje projekt för att genomföra alla projekt. Dessutom föreskriver lagen om fastighetsverksamhet från 2023 villkor som kreditgräns, företagsobligationer...

Med sådana strikta regler måste företag noggrant beräkna innan de påbörjar ett projekt för att undvika ineffektiva investeringar, projektstagnation och slöseri med resurser.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html