Blockerar markspekulation och avstannade projekt.

Från och med den 1 augusti 2024 kommer projekt som ligger efter schemat att återkallas utan kompensation. Denna reglering kommer att skapa en "rening" av investerare, förhindra markspekulation och åtgärda avstannade projekt.

IFC One Saigon-projektet (distrikt 1, Ho Chi Minh-staden) är fortfarande oavslutat efter 17 år.

Vidta kraftfulla åtgärder för att begränsa markspekulation och avstannade projekt.

IFC One Saigon-projektet (tidigare känt som Saigon One Tower) ligger på en förstklassig fastighet i hörnet av gatorna Ham Nghi och Ton Duc Thang (distrikt 1, Ho Chi Minh-staden) och är fortfarande oavslutat trots en kort period av uppmärksammad återlansering.

IFC One Saigon, som byggdes på en 6 672 m2 stor tomt med 5 källarvåningar, 3 tekniska våningar och 41 våningar ovan mark, påbörjades byggandet för 17 år sedan, men efter 5 år av trögt genomförande stoppades projektet officiellt 2011. Trots flera ägarbyten är IFC One Saigon fortfarande ofärdig. Byggnaden har upprepade gånger nämnts i listor över projekt som förstör stadens utseende.

Mittemot Ben Thanh-marknaden (Ho Chi Minh-staden), alldeles intill den livliga tunnelbanestationen på linje 1, står en grov betongstruktur som kallas One Central Saigon (tidigare känd som The Spirit of Saigon). Detta är ett blandat komplex bestående av ett köpcentrum, kontor, lägenheter, lyxlägenheter och ett 6-stjärnigt hotell, med en total yta på över 8 500 m2. Det har ett utmärkt läge i hjärtat av distrikt 1, med fyra gatufasader. Projektet har bytt ägare flera gånger, men det finns inget färdigställandedatum i sikte.

På liknande sätt startades Lancaster Lincoln-projektet (distrikt 4), investerat av Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., år 2017, men efter att den underjordiska byggnationen var klar stannade den av. Och D-One Saigon-projektet (Go Vap-distriktet) av DHA Company, godkänt 2016, förblir bara en tom tomt än idag.

En av nyheterna i 2024 års marklag är tillämpningen av sanktioner för projekt som involverar omvandling av markanvändning, erkännande av markanvändningsrättigheter och överföring av markanvändningsrättigheter, medan tidigare lagar endast tillämpade markåterställning på grund av överträdelser i projekt där mark tilldelades eller arrenderades ut.

Ovanstående är bara några exempel på projekt som har stått stilla i många år i Ho Chi Minh-staden. Marklagen från 2013 föreskriver att efter att ett investeringsbeslut har godkänts har ett projekt 12 månader på sig att genomföra, eller 24 månader om det förlängs. Om det inte genomförs inom denna period kommer projektet att återkallas. Att återkalla dessa projekt är dock inte enkelt, särskilt när företaget redan har gjort grundläggande investeringar i marken.

Marklagen från 2024 (som träder i kraft den 1 augusti 2024) innehåller strängare regler. Till exempel kommer investeringsprojekt som inte används under 12 månader i följd från överlämningsdatumet, eller vars markanvändningsframsteg är 24 månader efter schemat enligt investeringsbeslutet, att återkallas.

I de fall marken inte tas i bruk eller projektet är försenat kan investeraren beviljas en förlängning på högst 24 månader och måste betala staten ett ytterligare belopp motsvarande förlängningsperioden. Om marken efter förlängningsperioden fortfarande inte tas i bruk kommer staten att återkräva den utan ersättning för marken, tillgångar knutna till marken och investeringskostnader.

Möjligheten till "force majeure" måste beaktas.

Att återta avstannade projekt för att återuppliva markresurser är avgörande, men experter anser att force majeure-omständigheter, såsom långdragna rättsliga förfaranden, bör beaktas. Detta beror på att företagen själva vill slutföra rättsliga förfaranden så snabbt som möjligt för att påbörja byggnation, försäljning och kapitalåtervinning.

I ett samtal med en reporter från Investment Newspaper bedömde Angus Liew, styrelseordförande för Gamuda Land Vietnam, att regleringen om markåtervinning för projekt som inte genomförs efter att förlängningsperioden löpt ut i 2024 års marklag syftar till att undvika slöseri med markresurser. I vissa fall kan dock förlängningsperioden vara längre, till exempel under Covid-19-pandemin.

Baserat på sin affärserfarenhet sa Le Huu Nghia, generaldirektör för Le Thanh Construction Co., Ltd., att det i verkligheten finns många fall av force majeure. Till exempel kan företag inte genomföra projekt på grund av förseningar i förfaranden relaterade till relevanta myndigheter. Därför, enligt Nghia, behöver dekretet som styr marklagen komplettera och förtydliga detta innehåll; annars kommer företag i många fall att bli orättvist "dödade".

"Så snart vi lämnade in projektansökan var vi tvungna att ange en tidslinje, men inte ens efter att investeringen hade godkänts kunde vi påbörja genomförandet omedelbart eftersom det tar många år att erhålla investeringslicenser och andra procedurer", delade Nghia.

En positiv utveckling för företag som vill fortsätta projektgenomförandet när förseningar uppstår är att lagen ger villkor för förseningar på grund av force majeure-händelser såsom naturkatastrofer eller krig. Om det kan bevisas att förseningen berodde på myndigheternas eller de som ansvarar för att upprätthålla lagen, kommer projektet dessutom inte att återkallas. Företagen föreslår dock också att de vägledande förordningarna bör innehålla mer detaljerade regler och specifika sanktioner för individer och organisationer som är indirekt ansvariga för projektförseningar.

Tillsammans med strängare regler i marklagen från 2024 införs i fastighetsaffärslagen från 2023 många förändringar relaterade till investerares ekonomiska krav. Till exempel måste fastighetsföretag ha ett eget kapital på minst 20 % av det totala investeringskapitalet för projekt med en markyta på mindre än 20 hektar, och minst 15 % av det totala investeringskapitalet för projekt med en markyta på 20 hektar eller mer, och måste säkerställa möjligheten att anskaffa kapital för att genomföra investeringsprojektet.

I de fall där ett fastighetsföretag samtidigt genomför flera projekt måste det ha tillräckligt med eget kapital allokerat för att säkerställa ovannämnda förhållande för varje projekt för att slutföra alla projekt. Dessutom föreskriver lagen om fastighetsverksamhet från 2023 villkor såsom kreditgränser, företagsobligationer etc.

Med sådana strikta regler måste företag noggrant överväga alla faktorer innan de påbörjar ett projekt, för att undvika ineffektiva och spridda investeringar som kan leda till projektförseningar och slöseri med resurser.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html