Regeringen har utfärdat nya regler för markvärdering.

4 metoder för markvärdering

Dekret 12/2024/ND-CP ändrar artikel 4 och artikel 5 i dekret nr 44/2014/ND-CP om metoder för markvärdering och villkor för tillämpning av varje metod.

Mer specifikt implementeras jämförelsemetoden genom att justera priset på tomter med samma markanvändningsändamål, vissa likheter i faktorer som påverkar priset på mark som överförts på marknaden, och vinnande av auktionen av markanvändningsrättigheter för vilka auktionsvinnaren har uppfyllt de ekonomiska skyldigheterna enligt det vinnande beslutet om auktionen. Detta sker genom att analysera och jämföra faktorer som påverkar markpriset efter att ha exklusive värdet av tillgångar som är knutna till marken (om några) för att fastställa priset på den tomt som ska värderas.

Jämförelsemetoden tillämpas för att fastställa priset i de fall där det finns minst 3 tomter med samma markanvändningsändamål, vissa likheter i faktorer som påverkar det markpris som överförs på marknaden, vinst i auktionen av markanvändningsrättigheter där auktionsvinnaren har uppfyllt de ekonomiska skyldigheterna enligt auktionsbeslutet (nedan kallade jämförbara tomter), med undantag för de fall som anges i punkterna a, b, c och d nedan.

Inkomstmetoden implementeras genom att den genomsnittliga årliga nettoinkomsten per landyta divideras med den genomsnittliga sparräntan på 12-månaders terminsinsättningar i vietnamesisk valuta hos affärsbanker där staten innehar mer än 50 % av aktierna i provinsen under de tre på varandra följande åren fram till slutet av det senaste kvartalet, med data före värderingstidpunkten.

Inkomstmetoden tillämpas vid värdering i de fall där tomten, jordbruksmarken eller den icke-jordbruksmark inte är bostadsmark och den tomt eller det markområde som ska värderas inte uppfyller villkoren för att tillämpa jämförelsemetoden, men intäkterna och kostnaderna från markanvändning kan bestämmas enligt det lagliga markanvändningsändamålet vid värderingstillfället, med undantag för de fall som anges i punkterna a, b, c och d nedan.

Överskottsmetoden tillämpas genom att ta de totala uppskattade utvecklingsintäkterna minus de totala uppskattade utvecklingskostnaderna för tomten eller markområdet baserat på den mest effektiva markanvändningen (markanvändningskoefficient, byggtäthet, maximalt antal våningar i byggnaden) enligt den markanvändningsplanering och detaljerade byggplanering som godkänts av den behöriga myndigheten.

Överskottsmetoden tillämpas för att värdera fall där marktomten eller markområdet för genomförande av investeringsprojekt inte uppfyller villkoren för att tillämpa jämförelsemetoden eller intäktsmetoden men projektets totala utvecklingsintäkter och totala utvecklingskostnader kan uppskattas, med undantag för de fall som anges i punkterna a, b, c och d nedan.

Metoden med markprisjusteringskoefficienten implementeras genom att multiplicera markpriset i markpristabellen med markprisjusteringskoefficienten. Markprisjusteringskoefficienten utfärdas av provinsens eller den centralt styrda stadens folkkommitté (nedan kallad den provinsiella folkkommittén) genom att jämföra markpriset i markpristabellen med det vanliga markpriset på marknaden.

Metoden med justeringskoefficient för markpriser tillämpas för att fastställa markpriser för tomter och markområden som anges i markprislistan som utfärdats av den provinsiella folkkommittén och som faller under ett av följande fall:

a) Fall som anges i punkt a, klausul 4, artikel 114 och klausul 3, artikel 189 i marklagen;

b) Beräkning av årlig markhyra när staten arrenderar mark utan att auktionera ut markanvändningsrättigheter;

c) Beräkning av utgångspriset för auktionering av markanvändningsrättigheter när staten tilldelar eller arrenderar mark i de fall där marktomten eller markområdet har investerats i teknisk infrastruktur enligt detaljerad byggplanering;

d) Fastställ markpriset för den tomt eller det markområde som behöver värderas. Det totala värdet beräknat enligt markpriset i markpristabellen för det område som omfattas av markanvändningsavgift och markhyra är under 30 miljarder VND för centralt drivna städer, under 10 miljarder VND för bergs- och höglandsprovinser, under 20 miljarder VND för de återstående provinserna i följande fall:

Fall som anges i punkt b och punkt d, klausul 4, artikel 114, klausul 2, artikel 172 i marklagen;

Beräkna markhyran som betalas i ett engångsbelopp för hela hyresperioden när staten arrenderar mark utan att auktionera ut markanvändningsrättigheter.

d) Beräkning av ersättning när staten återkräver mark i fall av återkrävande av många angränsande tomter med samma användningsändamål som inte uppfyller villkoren för att tillämpa jämförelsemetoden.

Dekretet anger tydligt: Jämförbara marktomter för tillämpning av markvärderingsmetoden måste uppfylla villkoren för utövande av nyttjanderätt till mark enligt marklagen.

Information för tillämpning av markvärderingsmetoder

Dekret 12/2024/ND-CP kompletterar även artikel 5b om information för tillämpning av markvärderingsmetoder. Följaktligen inkluderar information om markpriser, markhyror och lokalhyror för tillämpning av jämförelsemetoden, överskottsmetoden och fastställande av markprisjusteringskoefficienter:

1) Vinstpriset för auktionen av nyttjanderätten till mark i det fall då auktionsvinnaren har uppfyllt de ekonomiska skyldigheterna enligt auktionsbeslutet,

2) Markpriset har genomgått skatteförfaranden hos skattemyndigheten eller registrerats hos fastighetsregistreringskontoret i fall av överföring av markanvändningsrättigheter;

3) Markhyra, lokalhyra;

4) Marköverlåtelsepris på marknaden.

Dekretet anger tydligt: Information för tillämpning av markvärderingsmetoder är information inom en period av högst 24 månader från tidpunkten för markvärderingen eller tidigare, med prioritet till information som är närmast värderingstidpunkten och som samlats in från följande källor:

- Nationell databas för mark, prisdatabas;

- Fastighetsregistreringskontoret, enhet som organiserar auktion av markanvändningsrättigheter, enhet som organiserar auktion av tillgångar;

- Skattemyndigheter, jordbruks- och landsbygdsutvecklingsmyndigheter;

- Fastighetshandelsgolv, fastighetsverksamhet;

- Organisationer med konsultfunktion inom markvärdering, värderingsföretag;

- Kreditinstitut, fastighetsföreningar, forskningsinstitut/centra;

- Intervjua överlåtaren eller förvärvaren direkt för ärenden som har överförts på marknaden.

Enligt dekret 12/2024/ND-CP samlas även information om inkomster och utgifter från användning av icke-jordbruksmark för att tillämpa inkomstmetoden in från följande källor: Inkomster från produktions- och affärsverksamhet som redovisats i finansiella rapporter eller inkomst från markarrende och lokalarrende som intjänats inom 3 på varandra följande år (beräknat från 1 januari till 31 december) omedelbart före värderingstidpunkten.

Om inkomsten från den tomt eller det markområde som ska värderas inte är fullständig varje år och inte korrekt återspeglar den faktiska inkomsten från markanvändning, samla in information om markhyror och lokalhyror för minst 3 tomter för jämförelse.

Kostnaden för att generera inkomst från markanvändning enligt ovan ska bestämmas utifrån de normer och enhetspriser som utfärdats av behöriga statliga myndigheter eller den investeringskapitalsats som tillkännagivits av byggministeriet . Om det inte finns några normer, enhetspriser eller investeringskapitalsatser som utfärdats av behöriga statliga myndigheter, ska kostnaden baseras på information och genomsnittliga uppgifter om faktiska kostnader som är allmänt tillgängliga på marknaden för minst 3 tomter med det närmaste avståndet till den tomt eller det markområde som ska värderas enligt punkt b, klausul 5 i denna artikel.

Vid tillämpning av jämförelsemetoder måste överskottsmetoden välja jämförbara tomter i följande prioritetsordning: a) Liknande i läge, infrastrukturförhållanden, area, storlek, form, markanvändningskoefficient, bebyggelsetäthet, byggnadshöjd och andra faktorer som påverkar markpriset jämfört med den tomt som ska värderas; b) Har det närmaste avståndet till den tomt eller det markområde som ska värderas och är inte begränsade av de administrativa gränserna för administrativa enheter på kommunnivå, distriktsnivå och provinsnivå.

Provinsiella folkkommittén beslutar om specifika markpriser.

Beträffande beslutet om specifika markpriser föreskriver dekret 12/2024/ND-CP att baserat på principerna för markvärdering som föreskrivs i klausul 1, artikel 112 i marklagen, villkor för tillämpning av markvärderingsmetoder, resultat av markprisvärdering av det specifika markvärderingsrådet, ska folkkommittén på provinsnivå besluta om specifika markpriser eller folkkommittén på distriktsnivå besluta om specifika markpriser i de fall där folkkommittén på provinsnivå bemyndigar enligt bestämmelserna i lagen om lokalförvaltningens organisation.

Specifika markpriser används som grund för de fall som anges i klausul 4, artikel 114, klausul 2, artikel 172 och klausul 3, artikel 189 i marklagen; utgångspris för auktionering av markanvändningsrättigheter när staten tilldelar mark med uppbörd av markanvändningsavgift eller arrenderar mark med engångsbetalning för hela arrendeperioden.

Naturresurs- och miljödepartementet ansvarar för att bistå folkkommittén på samma nivå med att organisera fastställandet av specifika markpriser.

Källa