Regeringen har utfärdat nya regler för markvärdering.

Việt Nam•06/02/2024

4 metoder för markvärdering

Dekret 12/2024/ND-CP ändrar artiklarna 4 och 5 i dekret nr 44/2014/ND-CP om metoder för markvärdering och villkoren för tillämpning av varje metod.

Mer specifikt implementeras den jämförande metoden genom att justera priserna på markområden med samma markanvändningsändamål, vissa likheter i faktorer som påverkar markpriserna som har överförts på marknaden, och som har auktionerats ut för markanvändningsrättigheter där den vinnande budgivaren har uppfyllt sina ekonomiska skyldigheter enligt auktionsbeslutet. Detta görs genom att analysera och jämföra faktorer som påverkar markpriserna efter att ha exkluderat värdet av tillgångar knutna till marken (om några) för att fastställa priset på den markområde som ska värderas.

Jämförelsemetoden tillämpas vid värdering i de fall där det finns minst tre jämförbara markområden med samma markanvändningsändamål, vissa likheter i faktorer som påverkar markpriserna, och markanvändningsrättigheter som har överförts på marknaden och vunnits genom auktion, där den vinnande budgivaren har uppfyllt sina ekonomiska skyldigheter enligt det vinnande budbeslutet (nedan kallade jämförbara markområden), med undantag för de fall som anges i punkterna a, b, c och d nedan.

Inkomstmetoden implementeras genom att dividera den genomsnittliga årliga nettoinkomsten per landyta med den genomsnittliga räntan på 12-månaders sparkonton i vietnamesiska dong hos kommersiella banker där staten innehar mer än 50 % av det ursprungliga kapitalet eller de totala röstberättigade aktierna i provinsen under de tre på varandra följande åren fram till slutet av det senaste kvartalet för vilket data finns tillgängliga före värderingsdatumet.

Inkomstmetoden tillämpas vid värdering av jordbruksmark och andra markområden (exklusive bostadsmark) där den marktomt eller det område som ska värderas inte uppfyller kraven för jämförelsemetoden, men intäkterna och kostnaderna från markanvändning enligt det lagliga markanvändningsändamålet vid värderingstillfället kan fastställas, med undantag för de fall som anges i punkterna a, b, c och d nedan.

Överskottsmetoden tillämpas genom att subtrahera de totala uppskattade utvecklingskostnaderna för tomten eller området från de totala uppskattade utvecklingsintäkterna, baserat på den mest effektiva markanvändningen (markanvändningskoefficient, byggnadstäthet, maximalt antal våningar i byggnaden) enligt markanvändningsplanen och den detaljerade byggplanen som godkänts av den behöriga myndigheten.

Överskottsmetoden tillämpas vid värdering i de fall där marktomten eller området för investeringsprojekt inte kvalificerar för jämförelsemetoden eller intäktsmetoden, men projektets totala utvecklingsintäkter och totala utvecklingskostnader kan uppskattas, med undantag för de fall som anges i punkterna a, b, c och d nedan.

Metoden med markprisjusteringskoefficienten implementeras genom att multiplicera markpriset i markpristabellen med markprisjusteringskoefficienten. Markprisjusteringskoefficienten utfärdas av provinsens eller den centralstyrda stadens folkkommitté (nedan kallad provinsens folkkommitté) genom att jämföra markpriset i markpristabellen med det rådande marknadspriset för mark.

Metoden med justeringskoefficient för markpriset tillämpas för att fastställa markpriset för markområden och områden som redan anges i den markpristabell som utfärdats av den provinsiella folkkommittén och som omfattas av ett av följande fall:

a) Fall som anges i punkt a, klausul 4, artikel 114 och klausul 3, artikel 189 i marklagen;

b) Beräkning av årliga markarrendebetalningar när staten arrenderar mark utan att auktionera ut markanvändningsrättigheterna;

c) Beräkning av utgångspriset för auktionering av markanvändningsrättigheter när staten tilldelar eller arrenderar mark i de fall där fastigheten eller området redan har investerats i teknisk infrastruktur enligt den detaljerade byggplanen;

d) Fastställande av markpriset för den tomt eller det område som ska värderas, där det totala värdet beräknat enligt markpristabellen för det område som omfattas av markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter är mindre än 30 miljarder VND för centralt administrerade städer, mindre än 10 miljarder VND för bergs- och höglandsprovinser och mindre än 20 miljarder VND för andra provinser i följande fall:

De fall som anges i punkterna b och d i klausul 4, artikel 114, och klausul 2, artikel 172 i marklagen;

Markarrendeavgiften beräknas som en engångsbetalning för hela arrendeperioden när staten arrenderar mark utan att auktionera ut markanvändningsrättigheterna.

d) Beräkning av ersättning när staten återtar mark i de fall där flera angränsande markområden med samma avsedda användning återtas men inte uppfyller villkoren för att tillämpa jämförelsemetoden.

I dekretet anges att jämförbara markområden som används för markvärdering måste uppfylla villkoren för utövande av markanvändningsrättigheter enligt marklagen.

Information för tillämpning av markvärderingsmetoder .

Dekret 12/2024/ND-CP lägger också till artikel 5b gällande information för tillämpning av markvärderingsmetoder. Följaktligen inkluderar information om markpriser, markarrendepriser och lokalhyror för tillämpning av jämförelsemetoden, överskottsmetoden och konstruering av markprisjusteringskoefficienter:

1) Det vinnande budpriset för markanvändningsrättigheter i de fall där den vinnande budgivaren har uppfyllt sina ekonomiska skyldigheter enligt det vinnande budbeslutet.

2) Markpriser efter att skatteförfaranden har slutförts hos skattemyndigheten eller registrerats hos fastighetsregistreringskontoret vid överlåtelse av markanvändningsrätt;

3) Markarrendepriser, lokalarrendepriser;

4) Marknadspris för marköverlåtelser.

Dekretet anger att den information som används för att tillämpa markvärderingsmetoden måste vara information inom en period av högst 24 månader före markvärderingsdatumet, med prioritet för information närmast värderingsdatumet, och insamlad från följande källor:

- Nationell databas för mark, nationell prisdatabas;

- Fastighetsregistreringskontor, enheter som organiserar auktioner av markanvändningsrättigheter och enheter som organiserar tillgångsauktioner;

- Skattemyndigheter, jordbruks- och landsbygdsutvecklingsmyndigheter;

- Fastighetsbörser, fastighetsföretag;

- Organisationer med funktion att ge rådgivning om markvärdering och värderingsföretag;

- Kreditinstitut, fastighetsföreningar, forskningsinstitut/centra;

- Genomföra direkta intervjuer med överlåtaren eller förvärvaren i de fall där överlåtelsen redan har skett på marknaden.

Enligt dekret 12/2024/ND-CP samlas information om inkomster och utgifter från användning av icke-jordbruksmark i syfte att tillämpa inkomstmetoden in från följande källor: Inkomster från produktions- och affärsverksamhet som redovisats i finansiella rapporter eller inkomster från markarrenden och lokalarrenden som intjänats under en sammanhängande period av 3 år (beräknat från 1 januari till 31 december) omedelbart före värderingsdagen.

Om inkomsten från den tomt eller det område som ska värderas är ofullständig för varje år och inte korrekt återspeglar den faktiska inkomsten från markanvändning, bör information om markarrendepriser och lokalarrendepriser för minst tre tomter samlas in för jämförelse.

Kostnaden för att generera intäkter från markanvändning enligt ovan bestäms utifrån normer och enhetspriser utfärdade av behöriga statliga myndigheter eller bygginvesteringsnivåer publicerade av byggministeriet . I de fall där det inte finns några normer, enhetspriser eller bygginvesteringsnivåer utfärdade av behöriga statliga myndigheter, ska de genomsnittliga faktiska kostnadsdata från marknaden för minst tre markområden närmast den markområde eller det område som ska värderas enligt punkt b, klausul 5 i denna artikel användas som grund.

Vid tillämpning av jämförande metoder måste överskottsmetoden välja jämförbara markområden i följande prioritetsordning: a) Likhet i läge, infrastrukturförhållanden, area, storlek, form, markanvändningskoefficient, bebyggelsetäthet, bebyggelsehöjd och andra faktorer som påverkar markpriserna jämfört med det markområde som ska värderas; b) Närmaste avstånd till det markområde eller område som ska värderas och inte begränsat av administrativa gränser för kommun-, distrikts- eller provinsnivå.

Den provinsiella folkkommittén beslutar om de specifika markpriserna.

Beträffande fastställandet av specifika markpriser föreskriver dekret 12/2024/ND-CP att baserat på principerna för markvärdering som anges i klausul 1, artikel 112 i marklagen, villkoren för tillämpning av markvärderingsmetoder och resultaten av markvärderingsrådets markprisbedömning, ska den provinsiella folkkommittén besluta om specifika markpriser, eller distriktets folkkommitté ska besluta om specifika markpriser i de fall där den provinsiella folkkommittén delegerar befogenhet enligt lagen om lokalförvaltningens organisation.

Specifika markpriser används som grund för fall som anges i klausul 4, artikel 114, klausul 2, artikel 172 och klausul 3, artikel 189 i marklagen; utgångspriset för auktionering av markanvändningsrättigheter när staten tilldelar mark med markanvändningsavgifter eller arrenderar mark med en engångsbetalning för hela arrendeperioden.

Naturresurs- och miljödepartementet ansvarar för att bistå folkkommittén på samma nivå med att organisera fastställandet av specifika markpriser.

Källa