Markpriser och generalsekreterarens strategiska inriktning

(Chinhphu.vn) - "Marknadsbaserade markpriser är lätta att manipulera och uppblåsa" - generalsekreterare To Lams uttalande under det senaste mötet med väljarna i Hanoi har väckt starkt genljud.

Generalsekreterare To Lam betonade åsikten att staten måste säkerställa rättvisa och effektiva markanvändningsrättigheter för alla människor. Foto: VNA.

Tidigare har generalsekreteraren också haft ett möte med relevanta myndigheter om inriktningen för att ändra marklagen. Enligt generalsekreteraren måste staten säkerställa rätten till rättvis och effektiv markanvändning för alla människor, säkerställa effektiv markanvändning, rättvis och effektiv fördelning och allokering av markvärden, undvika slöseri och maximera effektiviteten av markresurser för att utveckla landet.

Generalsekreterarens uttalande är inte bara en praktisk observation, utan pekar också på en kärnprincip inom markförvaltning i Vietnam. Det korta uttalandet har öppnat upp en enorm teoretisk och praktisk fråga: i det tillståndet att mark ägs av hela folket och förvaltas av staten, är det inte i enlighet med principen att tvinga markpriserna att mekaniskt "följa marknaden" och har många potentiellt farliga konsekvenser.

För att se detta tydligt är det nödvändigt att analysera det djupt ur ett ägarperspektiv, ett ekonomiskt och ett offentligt policyperspektiv.

Mark – offentligt ägande och Vietnams unika egenskaper

Till skillnad från många länder som erkänner privat ägande av mark, bekräftar den vietnamesiska konstitutionen att mark tillhör hela folket, där staten representerar ägaren och förvaltar den enhetligt. Detta skapar en fundamental skillnad i hur markpriser bildas.

I en typisk marknadsekonomi formas markpriserna genom konkurrens mellan många olika ägare. Utbudet är varierat, efterfrågan är varierande, så priserna fastställs utifrån verklig konkurrens. Men i Vietnam är staten den enda leverantören på primärmarknaden. Alla behov av marktillgång måste gå igenom statens beslut om markallokering, markarrende och ändrad markanvändning. Med andra ord är den vietnamesiska markmarknaden en speciell marknad, där staten är både leverantör och tillsynsmyndighet.

I det sammanhanget, om staten "överlåter det till lokalbefolkningen att bestämma markpriserna enligt marknaden", överlåter den i huvudsak det till de fluktuationer som lätt kan manipuleras av spekulanter, mäklare och intressegrupper. Vid den tidpunkten återspeglar markpriserna inte längre det faktiska bruksvärdet, utan är förvrängda av spekulativa förväntningar. Det är orsaken till paradoxen: många övergivna marker har fortfarande skyhöga priser, produktionsföretag har svårt att få tillgång till mark och spekulanter blir rika tack vare prisskillnader.

Vietnams markmarknad är en speciell marknad där staten är både leverantör och tillsynsmyndighet.

Riskerna med att införa "marknadspris"-principen

När en offentlig tillgång som ägs av alla människor är föremål för en "marknadsbaserad" prissättningsmekanism kan en rad allvarliga risker omedelbart uppstå.

För det första är markpriserna orimligt uppblåsta. Bara en enda obekräftad information om planering eller infrastruktur kan skapa en "markfeber". "Markmäklare" och spekulanter skapar enkelt virtuella priser, vilket driver upp priserna många gånger det verkliga värdet, vilket gör konceptet "marknadspris" till ett spel för manipulatörer.

För det andra, negativa sociala konsekvenser. Orimliga höjningar av markpriser leder till bostadspriser, hyrespriser, levnadskostnader, produktionskostnader – allt detta faller på människors och företagens axlar. Drömmen om att etablera sig blir alltmer avlägsen för medelinkomsttagare; företag förlorar sin konkurrensfördel på grund av höga markkostnader; marknaden för sociala bostäder kvävs.

För det tredje, snedvridningar i resursallokeringen. När virtuella markpriser blir en kanal för att bli rik snabbt, dras socialt kapital in i fastighetsspekulation istället för produktion, teknologi och innovation. Många människor överger produktionen för att rusa in i mark-"surfing", vilket skapar en kortsiktig, ohållbar ekonomi med potentiella risker.

För det fjärde, risken för makroekonomisk instabilitet. Markbubblan utgör risker för banksystemet, eftersom den största delen av säkerheten är fastigheter. Samtidigt ökar klyftan mellan rika och fattiga i takt med att en minoritet snabbt blir rik genom markspekulation, medan majoriteten utestängs från möjligheten att få tillgång till mark för bosättning och karriärutveckling.

Därför är generalsekreterarens varning inte bara sann mot verkligheten, utan har också ett oerhört viktigt policyinriktat värde.

Statens oundvikliga roll i markvärderingen

I ett offentligt ägandesystem kan staten inte undandra sig sitt ansvar för värdering. Tvärtom har staten en skyldighet att fastställa en standardiserad ram för markpriser, eftersom det är det enda sättet att skydda hela folkets intressen och undvika förlust av offentliga tillgångar.

Om vi ​​låter marknaden "självreglera" överlämnar vi i princip makten att bestämma värdet av offentliga tillgångar till en grupp spekulanter. Detta är inte bara fel med tanke på principerna för förvaltning av offentliga tillgångar, utan också farligt med tanke på sociala konsekvenser.

Statens fastställande av markpriser innebär inte att man förnekar marknadens roll. Tvärtom är det utformningen av en kontrollerad marknad, där det statligt utfärdade markpriset fungerar som ett "standardankare", medan civila transaktioner kan fluktuera inom ett rimligt intervall. Detta är en modell som balanserar marknadens flexibilitet och den nödvändiga stabiliteten i statlig förvaltning.

I synnerhet är de markpriser som staten utfärdar också ett strategiskt policyverktyg för att bidra till att: Säkerställa att människor har tillgång till mark för bosättning och karriärutveckling; skapa en stabil kostnadsmiljö för företag, förbättra konkurrenskraften; styra socialt kapital till produktion istället för spekulation; öka offentliga och transparenta budgetintäkter och förhindra förlust av offentliga tillgångar.

Generalsekreterarens synpunkt har således en solid teoretisk grund: Statens markvärdering är inte ett godtyckligt administrativt ingripande, utan ett oundvikligt krav på en särskild ägarordning – offentligt ägande av mark.

Lämplig mekanism för att fastställa markpriser i Vietnam

För att genomföra denna synpunkt är det nödvändigt att bygga en vetenskaplig, genomförbar och transparent prissättningsmekanism.

Först, etablera ett nationellt standardiserat ramverk för markpriser. Ett oberoende nationellt markvärderingsråd behöver utfärda ett ramverk för markpriser baserat på stordata, expertkonsultation och noggrann övervakning. Det är omöjligt att låta varje ort sätta sina egna priser, vilket lätt kan hamna i det "mörka området" för gruppintressen.

För det andra, bygg en enhetlig markdatabas. Detta kommer att vara det "centrala nervsystemet" för markförvaltning, som registrerar alla transaktioner, skatte- och kreditinformation i realtid, och därigenom korrekt återspeglar objektivt utbud och efterfrågan och eliminerar virtuella transaktioner.

För det tredje, tillämpa antispekulationsskatt . Beskatta progressivt övergiven mark eller mark som köps och säljs under en kort tidsperiod för att eliminera spekulativa motiv, så att marken kan återgå till sina produktions- och levnadsfunktioner.

För det fjärde, implementera en mekanism för att återkräva skillnader i markhyra. När staten investerar i infrastruktur som ökar markvärdet måste det ökade värdet samlas in av staten genom skatter, avgifter eller auktioner. Detta är en rättviseprincip: att värdet tillhör hela befolkningen och inte kan åtnjutas av en enda grupp individer.

För det femte, säkerställa transparens och tillsyn. Markvärderingsprocessen måste vara transparent och övervakas av Nationalförsamlingen, Fosterlandsfronten, pressen och folket. Endast transparens kan förhindra särintressen och stärka socialt förtroende.

För det sjätte, tillåt ett rimligt fluktuationsintervall. Priserna på civila transaktioner kan skilja sig från statliga priser inom ett visst intervall, men får inte överstiga taket, för att bibehålla flexibilitet samtidigt som de förblir stabila.

Dessa mekanismer, om de utformas och används på ett seriöst sätt, kommer att skapa en rättvis, transparent och hållbar markmarknad – precis som generalsekreteraren bekräftade.

Strategisk inriktning för att fundamentalt förändra markpolitiken

Generalsekreterare To Lam föreslog en strategisk inriktning för att fundamentalt ändra markpolitiken. I ett system med offentligt ägande finns det inget korrekt "marknadspris" om staten inte sätter priset. Endast ett standardpris som fastställs av staten kan säkerställa allmänna intressen, förhindra spekulation och återföra markmarknaden till en hållbar utvecklingsbana.

Detta är en påminnelse för oss att sätta stopp för slapphet, prisinflation och markspekulation, och samtidigt en uppmaning att omforma markprissättningsmekanismen i riktning mot rättvisa och transparens. Staten måste vara arkitekten bakom markmarknaden, prissättning är inte till för administrativa ingripanden, utan för att skapa en grund för utveckling.

Budskapet är mycket tydligt: ​​att fastställa markpriser i offentligt ägo är statens historiska ansvar, och det är också nyckeln för den vietnamesiska fastighetsmarknaden att ta sig ur den spekulativa spiralen, inta en stabil och rättvis omloppsbana, och skapa förutsättningar för hållbar utveckling.

Dr. Nguyen Si Dung

Källa: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm