Att åtgärda flaskhalsen i fastighetsförsörjningen.

Villkoren för att erhålla överföring av markanvändningsrätter för kommersiella bostadsprojekt behöver utökas.

Vid den 15:e nationalförsamlingens åttonde session lade regeringen fram ett resolutionsutkast till nationalförsamlingen om att pilotprojekt ska genomföra kommersiella bostadsprojekt genom avtal om markanvändningsrättigheter (eller befintliga markanvändningsrättigheter), med nationell tillämpning, för att undanröja rättsliga svårigheter för kommersiella bostadsprojekt i stadsområden (under 20 hektar). Om det godkänns av nationalförsamlingen kommer det att genomföras under en period av 5 år, med början den 1 januari 2025.

Att reda ut knutar i flera projekt

Enligt naturresurs- och miljöminister Do Duc Duy har bostadslagen från 2014, från och med den 1 juli 2015, angett andra bestämmelser än marklagen. Följaktligen är villkoren för markanvändning för att genomföra sociala bostadsprojekt att marken redan måste ha en markanvändningsrätt för bostadsmark eller bostadsmark och annan mark; vid överlåtelse av markanvändningsrätt måste det vara bostadsmark.

Denna förordning, som fortsätter i punkt b, klausul 1 och klausul 6 i artikel 127 i 2024 års marklag, har begränsat möjligheterna att genomföra sociala bostadsprojekt i urban skala, särskilt i nya områden eller områden utan befintlig bostadsmark.

"Faktum är att den maximala marktilldelningsgränsen för bostadsmark för hushåll och individer under åren har varit 400 m2, medan resten är jordbruksmark inom samma tomt. Därför kan investerare inte förvärva markanvändningsrättigheter i bostadsområden om de förvärvar det", sade naturresurs- och miljöministern.

Dessutom utvecklas majoriteten av fastighetsprojekten på mark som ursprungligen inte utsetts till bostadsmark, och de detaljerade projektplanerna inkluderar olika marktyper såsom bostadsmark, transportmark, grönområden etc. Enligt bestämmelserna i punkt b, klausul 1, artikel 127 i 2024 års marklag kan därför många projekt inte genomföras i praktiken.

Resolutionsutkastet utarbetades för att ta itu med utbudssvårigheterna för fastighetsprojekt mitt i stigande fastighetspriser, delvis på grund av investerares begränsade tillgång till mark. "Det är nödvändigt att utöka villkoren för att ta emot överföringar av markanvändningsrättigheter för att genomföra kommersiella bostadsprojekt, vilket bidrar till att minska medborgarnas klagomål, säkerställa rättvisa tillgångar till mark bland investerare och orter, och upprätthålla ett stabilt utbud av kommersiella bostäder", konstaterade minister Do Duc Duy.

Ett kommersiellt bostadsområde i distrikt 7, Ho Chi Minh-staden. Foto: HOANG TRIEU

Enligt regeringens yttrande kommer denna resolution att tillämpas nationellt på fastighetsprojekt i fyra fall: erhållande av markanvändningsrättigheter; befintliga markanvändningsrättigheter; befintliga markanvändningsrättigheter och erhållande av markanvändningsrättigheter; och genomförande av kommersiella bostadsprojekt på mark som ägs av anläggningar som måste flyttas på grund av miljöföroreningar, eller anläggningar som måste flyttas enligt bygg- eller stadsplanering.

När det gäller villkoren för att genomföra ett socialt bostadsprojekt genom ett avtal om markanvändningsrättigheter eller befintliga markanvändningsrättigheter måste investerare som genomför sociala bostadsprojekt använda en eller flera av följande typer av mark: jordbruksmark; icke-jordbruksmark annan än bostadsmark; bostadsmark och annan mark inom samma tomt, i fallet med ett avtal om markanvändningsrättigheter; och måste uppfylla specifika kriterier.

Det bör pilottestas i liten skala.

När de diskuterade denna fråga var många ledamöter i nationalförsamlingen i princip överens om nödvändigheten av att utfärda en resolution för att undanröja svårigheter och hinder i genomförandet av investerings- och affärsprojekt för byggandet av nya bostäder. Ledamot Tran Hoang Ngan (från delegationen i Ho Chi Minh-staden) erkände att ett pilotprojekt med denna policy skulle ha en dominoeffekt för att stödja landets socioekonomiska utveckling, särskilt genom att undanröja svårigheter i byggandet av nya bostäder, skapa gynnsamma förutsättningar för markanvändare och investerare att proaktivt genomföra nya bostadsprojekt och stadsutvecklingsprojekt, vilket bidrar till att lösa människors bostadsbehov.

Det framfördes dock också en hel del farhågor. Ledamoten Do Van Yen (från Ba Ria - Vung Tau-provinsen) menade att resolutionsutkastets förslag att inkludera ett mycket brett utbud av mark för pilotprojekt är oförenligt med marklagen. Vidare föreslog han att om ett pilotprogram ska genomföras bör det vara i mindre skala, med fokus på provinser och städer med akuta bostadsbehov, och inte utökas nationellt.

Representanten Yen föreslog också att regeringen borde genomföra en konsekvensbedömning för att undvika situationer där man "missbrukar politik för att ackumulera jordbruksmark" eller "legaliserar överträdelser", i syfte att införa strängare, mer rimliga och mer effektiva regler.

Ledamoten Nguyen Thi Thu Ha (delegationen från Quang Ninh) i nationalförsamlingen uttryckte sin åsikt att det nuvarande läget för sociala bostäder på alla orter behöver omprövas och bekräftade att många projekt och byggnationer för sociala bostäder fortfarande står obebodda, tomma eller har ofullständiga rättsliga förfaranden. Utbudet och efterfrågan på marknaden för sociala bostäder varierar från lokal till lokal, och "inte alla orter har samma efterfrågan".

Representanten Ha föreslog att en bedömning av det nuvarande läget för sociala bostäder är nödvändig för att förstå utbud och efterfrågan på marknaden i olika områden innan utkastet godkänns. Regeringen och relevanta myndigheter måste göra en grundlig bedömning; överväga om pilotprogrammet bör väljas utifrån lämpliga regioner eller orter och områden, och specificera platserna.

"Pilotprogrammet som det föreslås i utkastet skulle kunna leda till bildandet av organisationer, individer och fastighetsföretag som utnyttjar köp, försäljning och överföring av mark, ackumulerar och konsoliderar mark utan att använda den effektivt, för att sedan tjäna pengar och omvandla produktionsmedel till insatsvaror i väntan på genomförandet av sociala bostadsprojekt", varnade Ha.

I verifieringsrapporten uppgav ordföranden för ekonomikommittén, Vu Hong Thanh, också att vissa kommittéledamöter var oroliga för att tillåtande av avtal om förvärv av markanvändningsrättigheter för icke-bostadsmark för sociala bostadsprojekt skulle leda till en ökning av priserna på jordbruksmark och andra typer av mark. Detta skulle kunna orsaka många svårigheter för människor och företag, såväl som staten när det gäller markförvärv och ersättning.

Ordföranden för ekonomiska utskottet begärde att regeringen skulle se över och förtydliga tillämpningen av pilotmekanismen genom avtal om förvärv av markanvändningsrättigheter eller befintliga markanvändningsrättigheter för jordbruksmark och annan mark (kommersiell, servicemark) för att undvika missbruk av policyn.

Undvik omfattande konvertering.

Vice ordföranden för nationalförsamlingens kommitté för vetenskap, teknologi och miljö, Nguyen Phuong Tuan, höll med om att resolutionen bör genomföras nationellt för att säkerställa rättvisa mellan lokalsamhällen, undvika komplexitet i regleringskriterier och villkor, och förhindra uppkomsten av en "begäran-och-beviljande"-mekanism. Han föreslog dock att den utarbetande myndigheten bör inkludera specifika bestämmelser för att förhindra omfattande markanvändningsomvandling efter att förordningen trätt i kraft, vilket skulle kunna påverka inte bara social välfärd utan även livsmedelssäkerheten.

Granska markanvändningsplanerna för varje område.

Representanten Nguyen Truc Son (Ben Tre-delegationen) uppgav att resolutionsutkastet har vissa skillnader från de nyligen antagna investeringslagen (ändrad), marklagen (ändrad) och bostadslagen (ändrad) av nationalförsamlingen. Vid pilotprojekt måste den nationella markanvändningsplanen, markanvändningsplaneringen och särskilt lokala markanvändningsplaner ses över. Han ifrågasatte om projekt som inte ingår i bostads- eller stadsmarkplanering skulle vara genomförbara om de testades.

Herr LE HOANG CHAU , ordförande för fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh-staden (HoREA):

Föreskrifter om fastställande av investeringsområden.

HoREA har lämnat in ett förslag till Ho Chi Minh-stadens folkkommitté och relevanta avdelningar för kommentarer om beslut 83/2024/QD-DT från Ho Chi Minh-stadens folkkommitté. Följaktligen föreslås att förordningen i klausul 1, artikel 2 ses över och ändras för att i detalj specificera de områden där investerare i fastighets- och bostadsprojekt får överföra markanvändningsrättigheter för mark med teknisk infrastruktur till individer för egenbyggande av hus i kommuner, exklusive städer i de fem distrikten Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi och Can Gio, och inte omfattas av auktion av markanvändningsrättigheter för bostadsbyggandeprojekt enligt anvisningarna.

Enligt klausul 6, artikel 31 i 2023 års lag om fastighetsverksamhet får investeraren i ett fastighetsprojekt eller bostadsbyggnadsprojekt överföra markanvändningsrättigheter med teknisk infrastruktur för mark som inte är belägen i valdistrikt, distrikt eller städer i särskilda stadsområden av typ I, typ II och typ III; och inte föremål för auktion av markanvändningsrättigheter för bostadsbyggnadsprojekt enligt marktlagen. För andra områden kommer den provinsiella folkkommittén, baserat på lokala förhållanden, att fastställa de områden där projektinvesteraren får överföra markanvändningsrättigheter med teknisk infrastruktur till individer för egenbyggande av hus.

Herr NGO DUC SON , generaldirektör för DRH Holdings JSC:

Skapar möjligheter för husköpare.

Historiskt sett har genomförandet av bostadsprojekt krävt uppfyllande av villkor som: överensstämmelse med markanvändningsplanering på distriktsnivå; överensstämmelse med bygg- och stadsplanering; och överensstämmelse med godkända lokala bostadsutvecklingsprogram och planer. I praktiken har den överlappande och motstridiga karaktären hos marklagen och bostadslagen ökat, vilket snedvrider kapital- och fastighetsmarknaderna och ökar riskerna för både företag, investerare och de som behöver bostäder. Regeringens föreslagna pilotprogram kommer att vitalisera kapitalmarknaden, stabilisera och minska den ekonomiska bördan för företag, förkorta tiden och kostnaden för förberedelser av projektinvesteringar, öka marknadstransparensen och ge bostadsköpare tillgång till prisvärda bostäder. Att ta bort denna flaskhals skulle potentiellt kunna "rädda" miljontals företag som har väntat i åratal.

S. Nhung skrev

Källa: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm