Lösa problem med fastighetsförsörjningen

Det är nödvändigt att utöka villkoren för att få markanvändningsrättigheter överförda för att genomföra kommersiella bostadsprojekt.

Vid den 15:e nationalförsamlingens (NA) åttonde session lade regeringen fram ett resolutionsutkast till NA om att pilotprojekt ska genomföra kommersiella bostadsprojekt (NƠTM) genom avtal om att erhålla markanvändningsrättigheter (QSDD) eller att ha QSDD med ett nationellt tillämpningsområde för att undanröja juridiska svårigheter för NƠTM-projekt i stadsområden (under 20 hektar). Om det godkänns av NA kommer det att genomföras inom 5 år, med början den 1 januari 2025.

Att reda ut många projekt

Enligt naturresurs- och miljöminister Do Duc Duy har bostadslagen från 2014, från och med den 1 juli 2015, andra bestämmelser än marklagen. Följaktligen är villkoret för att använda mark för att genomföra ett nytt landsbygdsutvecklingsprojekt att man har rätt att använda bostadsmark eller bostadsmark och annan mark; om man erhåller rätten att använda mark måste det vara bostadsmark.

Denna reglering fortsätter att ärvas enligt punkt b, klausul 1 och klausul 6, artikel 127 i 2024 års marklag, som har begränsat fallen för genomförande av NƠTM-projekt till stadsområden, särskilt i nya områden och områden utan bostadsmark.

"I verkligheten är den maximala marktilldelningsgränsen för hushåll och individer över tid 400 kvadratmeter, resten är jordbruksmark på samma tomt, så även om investerare får överföring av markanvändningsrättigheter i bostadsområden kan de inte göra det", sa naturresurs- och miljöministern.

Dessutom genomförs de flesta fastighetsprojekt på mark som ursprungligen inte är bostadsmark och den detaljerade planeringen av projektet inkluderar även många olika typer av mark såsom: bostadsmark, trafikmark, grönmark... Därför kan många projekt, enligt bestämmelserna i punkt b, klausul 1, artikel 127 i 2024 års marklag, inte genomföras i praktiken.

Resolutionsutkastet utarbetades för att lösa svårigheter med tillgången till fastighetsprojekt i samband med stigande fastighetspriser, delvis på grund av svårigheten att få tillgång till mark för investerare. "Det är nödvändigt att utöka villkoren för att erhålla överföring av markanvändningsrättigheter för att genomföra nya landsbygdsprojekt, vilket bidrar till att begränsa klagomål från människor; säkerställa rättvis tillgång till mark bland investerare och orter, upprätthålla en stabil tillgång till nya landsbygdsprojekt" - sa minister Do Duc Duy.

Ett kommersiellt bostadsområde i distrikt 7, Ho Chi Minh-staden. Foto: HOANG TRIEU

Enligt regeringens yttrande tillämpas denna resolution nationellt på projekt som utförs av fastighetsorganisationer i fyra fall: Erhållande av markanvändningsrättigheter; innehav av markanvändningsrättigheter; innehav av markanvändningsrättigheter och erhållande av markanvändningsrättigheter; genomförande av NƠTM-projekt på markområden där anläggningar måste flyttas på grund av miljöföroreningar, och anläggningar som måste flyttas enligt byggplanering och stadsplanering.

Beträffande villkoren för att genomföra ett nytt landsbygdsutvecklingsprojekt genom ett avtal om erhållande av markanvändningsrättigheter eller innehav av markanvändningsrättigheter, genomför investeraren ett nytt landsbygdsutvecklingsprojekt för en eller flera typer: jordbruksmark; icke-jordbruksmark annan än bostadsmark; bostadsmark och annan mark på samma tomt som i fallet med ett avtal om erhållande av markanvändningsrättigheter; utöver det måste det uppfylla specifika kriterier.

Bör pilottestas i liten skala

När de diskuterade denna fråga höll många ledamöter i nationalförsamlingen i princip med om behovet av att utfärda en resolution för att undanröja svårigheter och hinder för att genomföra investeringsprojekt och göra affärer i nya landsbygdsområden. Ledamot Tran Hoang Ngan (HCMC-delegationen) erkände att ett pilotprojekt med denna policy kommer att ha en spridningseffekt för att stödja landets socioekonomiska utveckling, särskilt att undanröja svårigheter med att bygga nya landsbygdsområden, skapa gynnsamma förutsättningar för markanvändare och investerare att vara proaktiva i genomförandet av nya landsbygdsområden och stadsutvecklingsprojekt, och bidra till att lösa behovet av bostadsmark och bostäder för människorna.

Men det finns också många farhågor. Delegaten Do Van Yen (Ba Ria-Vung Tau-delegationen) sa att resolutionsutkastets förslag om ett mycket brett utbud av mark för pilotprojekt inte är i enlighet med marklagen. Om ett pilotprojekt ska genomföras bör det dessutom genomföras i en mindre skala, med fokus på provinser och städer med akuta bostadsbehov, inte utökas nationellt.

Delegaten Yen föreslog också att regeringen behöver bedöma effekterna, undvika situationen att "utnyttja politik för att samla in jordbruksmark" eller "legalisera överträdelser", för att kunna komma fram till strängare, mer rimliga och effektiva regler.

Ledamot Nguyen Thi Thu Ha (Quang Ninh-delegationen) uttryckte åsikten att det är nödvändigt att omvärdera den nuvarande situationen för NTM på alla orter och bekräftade att det fortfarande finns många projekt, arbeten och NTM som inte har slutförts, står tomma, övergivits eller inte har slutfört rättsliga förfaranden. Utbud och efterfrågan på NTM-marknaden beror fortfarande på varje ort och "inte varje ort har behovet".

Delegaten Ha föreslog att det måste göras en bedömning av den nuvarande situationen i det nya landsbygdsområdet för att förstå utbud och efterfrågan på marknaden på orterna innan utkastet godkänns. Regeringen och relevanta myndigheter måste göra en grundlig bedömning; överväga om pilotprojektet ska välja en region eller en lämplig ort eller område och måste ha en specifik adress.

"Pilotprojektet som det föreslås i utkastet kan leda till bildandet av organisationer, individer och fastighetsbranschorganisationer som drar nytta av att köpa, sälja, överföra, samla och slå samman mark, utan att använda mark effektivt, men sedan tjäna pengar och omvandla produktionsmaterial till insatsvaror i väntan på genomförandet av det nya landsbygdsutvecklingsprojektet", varnade Ha.

I granskningsrapporten sa ordföranden för ekonomikommittén, Vu Hong Thanh, också att det fanns åsikter i kommittén som var oroade över att tillåtelse av avtal om att erhålla markanvändningsrättigheter utöver bostadsmark i syfte att genomföra nya landsbygdsutvecklingsprojekt skulle leda till en prisfeber för jordbruksmark och andra typer av mark. Detta skulle kunna orsaka många svårigheter för människor och företag, såväl som för staten när den behöver återkräva och kompensera för mark.

Ordföranden för ekonomiska utskottet föreslog att regeringen ser över och förtydligar tillämpningen av pilotmekanismen genom avtal om att erhålla nyttjanderätt eller ha nyttjanderätt till jordbruksmark och annan mark (kommersiell och service) för att undvika missbruk av politiken.

Undvik utbredd konvertering

Vice ordförande i nationalförsamlingens kommitté för vetenskap, teknik och miljö, Nguyen Phuong Tuan, höll med om att resolutionen bör genomföras nationellt för att säkerställa rättvisa mellan olika orter, undvika komplikationer i regleringen av kriterier och villkor, och undvika uppkomsten av en "ansökan-beviljande"-mekanism. Han föreslog dock att den utarbetande myndigheten skulle ha specifika föreskrifter för att undvika situationen där den utbredda omvandlingen av markanvändning, efter att föreskrifterna trätt i kraft, inte bara påverkar social trygghet utan även livsmedelssäkerhet.

Granskning av markanvändningsplaner för varje ort

Ledamot Nguyen Truc Son (Ben Tre-delegationen) sa att resolutionsutkastet innehåller vissa punkter som skiljer sig från investeringslagen (ändrad), marklagen (ändrad) och bostadslagen (ändrad) som nyligen antagits av nationalförsamlingen. Vid pilotprojektet är det nödvändigt att granska den nationella markanvändningsplaneringen, markanvändningsplanerna, särskilt lokala markanvändningsplaner. Om projekt som inte ingår i bostadsmark- och stadsmarkplaneringen pilotprojekteras, kommer de att vara genomförbara?

Herr LE HOANG CHAU , ordförande för fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh-staden (HoREA):

Detaljerade föreskrifter om fastställande av investeringsområden

HoREA har lämnat en rekommendation till Ho Chi Minh-stadens folkkommitté och berörda avdelningar att kommentera beslut 83/2024/QD-DT från Ho Chi Minh-stadens folkkommitté. Följaktligen är det nödvändigt att överväga och ändra bestämmelserna i klausul 1, artikel 2 i riktning mot att specificera fastställandet av områden där investerare i fastigheter och bostadsprojekt får överföra markanvändningsrättigheter med teknisk infrastruktur till individer för att bygga egna hus i kommunen, exklusive städer i de 5 distrikten Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio och som inte är föremål för auktion av markanvändningsrättigheter för att investera i bostadsbyggprojekt enligt föreskrifter.

Enligt paragraf 6, artikel 31 i lagen om fastighetsverksamhet från 2023 får investerare i fastighetsprojekt och bostadsbyggandeprojekt överföra markanvändningsrättigheter med teknisk infrastruktur för mark som inte är belägen i valdistrikt, distrikt eller städer i specialklassade, klass I-, klass II- och klass III-stadsområden; de är inte föremål för auktion av markanvändningsrättigheter för bostadsbyggandeprojekt enligt bestämmelserna i marktlagen. För de återstående områdena ska den provinsiella folkkommittén, baserat på lokala förhållanden, fastställa de områden där projektinvesterare får överföra markanvändningsrättigheter med teknisk infrastruktur för att individer ska kunna bygga sina egna hus.

Herr NGO DUC SON , VD för DRH Holdings Joint Stock Company:

Skapar möjligheter för husköpare

Hittills måste genomförandet av NƠTM uppfylla följande villkor för att genomföra projekt: efterlevnad av markanvändningsplanering på distriktsnivå; efterlevnad av byggplanering, stadsplanering; efterlevnad av godkända lokala bostadsutvecklingsprogram och planer. Praktiken visar att överlappningen och motsägelserna mellan marklagen och bostadslagen ökar, kapital- och fastighetsmarknaderna är snedvridna och riskerna för både företag och investerare, samt personer med bostadsbehov, ökar. Regeringens förslag till pilotprojekt kommer att öppna upp kapitalmarknaden, bidra till att stabilisera och minska den ekonomiska bördan i kapitalanvändningsfasen för företag, förkorta tiden och kostnaden för att förbereda projektinvesteringar; göra marknaden transparent och skapa möjligheter för bostadsköpare att få tillgång till utbudet av bostäder till rimliga priser. Om denna flaskhals löses kan det bidra till att "rädda" miljontals företag som har väntat i många år.

S.Nhung spelade in

Källa: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm