Snabbt ingripande för att förhindra inflation av bostads- och markpriser.

Medan fastighetsmarknaden på många platser fortfarande står stilla, har den senaste tidens kraftiga ökning av lägenhets- och markpriser i Hanoi och vissa norra provinser och städer överraskat investerare. Det faktum att den vinnande budgivaren för en tomt prissatt till över 100 miljoner VND/m2 i Thanh Oai (Hanoi) förverkade sin handpenning har dock fått många att inse att detta är en taktik som används av spekulanter för att blåsa upp priserna.

Kontrollera flera återförsäljningstransaktioner.

I ett dokument som skickades till orter förra veckan noterade byggnadsministeriet att fastighetsmarknaden nyligen har utvecklats mot en ohållbar bana och att det finns många riskfaktorer. Särskilt oroande är fenomenet att vissa investerare och mäklare sprider rykten, köper och säljer fastigheter urskillningslöst och skapar informationskaos för att driva upp fastighetspriserna för egen vinst.

Ministeriets dokument hänvisar till de kontroversiella markauktionerna i utkanten av Hanoi. Enligt myndigheten har de rekordhöga vinnande buden, många gånger högre än utgångspriserna, negativt påverkat den socioekonomiska utvecklingen och den sunda tillväxten på fastighetsmarknaden.

För att förhindra denna situation har byggnadsministeriet begärt att folkkommittéerna i provinser och centralt styrda städer ska fokusera på att genomföra flera uppgifter. Dessa inkluderar att inspektera och granska fastighetsverksamheten hos företag, investerare, handelsplatser och mäklare på sina orter. Dessutom måste relevanta myndigheter kontrollera upprepade köp och försäljningar av fastigheter, särskilt i områden, projekt och lägenhetskomplex som upplever onormala prisökningar; genomföra inspektioner och utredningar, och vidta åtgärder för att korrigera prismanipulation, spekulation och brott mot marklagar, fastighetsaffärslagar och relaterade lagar.

Omedelbart efter att byggnadsministeriet utfärdat en påminnelse utfärdade folkkommittén i Khanh Hoa-provinsen officiell skrivelse nr 9648 som instruerade relevanta myndigheter att granska organisationen av auktioner av markanvändningsrätter i området för att säkerställa lagefterlevnad, transparens och öppenhet; snabbt upptäcka och strikt hantera fall av brott mot lagbestämmelser vid auktioner av markanvändningsrätter, särskilt samverkan för att manipulera marknaden, blåsa upp priser för att skapa en ohälsosam marknad som inte återspeglar verkligheten för personlig vinning...

Enligt Tran Hoa Nam, vice ordförande för folkkommittén i Khanh Hoa-provinsen, kommer provinsen, för att stabilisera den lokala fastighetsmarknaden, att fortsätta främja utvecklingen av sociala bostäder, effektivt genomföra projektet "Investering i byggandet av minst en miljon sociala bostäder för låginkomsttagare och industriparksanställda under perioden 2021-2030" och effektivt genomföra "kreditprogrammet på 120 000 miljarder VND".

Samtidigt sa Le Quoc Thanh, biträdande direktör för Khanh Hoas provinsiella finansdepartement, att provinsen år 2025 kommer att auktionera ut 41 fastigheter (hus och mark). Det här är tomter som förvaltas av investerings- och utvecklingsfonden och stadsförvaltningsavdelningen i Ninh Hoa stad, i syfte att generera intäkter och komplettera resurser för utveckling.

Dessutom fokuserar Khanh Hoa-provinsen på att slutföra detaljplanerna (skala 1/2 000) i tre strategiskt viktiga områden: Van Phongs ekonomiska zon (en del av Van Ninh-distriktet och Ninh Hoa-staden), Nha Trang-staden och det nya stadsområdet Cam Lam. När planerna är färdiga kan budgivning och auktionering av nya projekt fortsätta.

Många mäklarfirmor som säljer mark till uppblåsta priser på auktion har dykt upp i Hanois förorter. Foto: THUY LINH

Öka depositionsbeloppet och utdöm hårda böter.

Ur ett branschperspektiv anser Le Dinh Chung, generaldirektör för SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), att staten för att förhindra spekulation och prismanipulation behöver omdefiniera ett lämpligt ramverk för markpriser, eftersom det nuvarande ramverket för auktionsmarkpriser är lägre än marknadspriset.

Dessutom kommer en höjning av handpenningen till 10–20 % av den mark som auktioneras ut att bidra till att minimera spekulation och prismanipulation från investerare. Mer specifikt rådde Chung att individer som vinner markauktionen men sedan inte köper marken bör få sin kreditvärdighet sänkt eller hindras från att delta i andra markauktioner. "Att hantera prissättning och auktioneringsmetoder är avgörande", betonade Chung.

Enligt Dr. Chau Hoang Than, chef för institutionen för förvaltningsrätt vid juridiska fakulteten - Can Tho University, måste beslutet att lägga ut mark på auktion fattas enhetligt av den provinsiella folkkommittén för att auktioner av markanvändningsrättigheter ska vara optimalt effektiva. Det är nödvändigt att granska och fastställa antalet och platsen för tomter och fastigheter, och att utveckla en lämplig auktioneringsplan, för att undvika en fragmenterad strategi som skapar brist. En lista över tomter och fastigheter för effektiv auktionering bör granskas, organiseras och publiceras. I synnerhet bör auktioneringsprocessen undvika ett överutbud av mark när det tillkännages i massor.

"Det är för tidigt att dra slutsatsen att det faktum att de vinnande buden var många gånger högre än utgångspriset, som i markauktionen i Hoai Duc-distriktet i Hanoi, tyder på instabilitet, men det finns helt klart prismanipulation i området. Dessutom kanske ett för lågt utgångspris inte korrekt återspeglar marknadspriset vid tidpunkten för auktionen", kommenterade Dr. Chau Hoang Than.

Ur ett juridiskt perspektiv föreslår advokaten Nguyen Phuong Lien från SENLAW Law Firm att man för att förhindra prismanipulation och marknadsinstabilitet bör fastställa ett utgångspris som överensstämmer med marknadsvärdet. Detta beror på att utgångspriset fungerar som grund för att beräkna handpenningen, och den vinnande budgivaren kommer inte att få tillbaka sin handpenning om de inte betalar eller betalar hela beloppet.

Enligt advokat Lien har dekret 10/2023/ND-CP, trots att det har föreskrivit en höjning av handpenningen för deltagande i markauktioner till 20 % av tomtens eller områdets värde baserat på utgångspriset för auktionen (fyra gånger högre än tidigare), inte varit effektivt eftersom utgångspriset fortfarande är lågt. "Om vi ​​håller utgångspriset lågt måste vi höja handpenningsräntan till över de nuvarande 20 %, eftersom auktionsdeltagarna måste vara mycket ekonomiskt förberedda."

"Dessutom är en annan lösning att höja de administrativa böterna för handlingen att inte underteckna ett avtal om försäljning av auktionerade tillgångar (överge depositionen). För närvarande är denna handling endast föremål för böter på 7 miljoner till 10 miljoner VND för individer (enligt punkt c, klausul 1, artikel 23 i dekret 82/2020/ND-CP)" - föreslog Ms. Lien.

Samtidigt hänvisade Dr. Ho Quoc Tuan, föreläsare och chef för masterprogrammet i finans och redovisning vid University of Bristol, Storbritannien, till internationella erfarenheter som visar att det enda verktyget för att upprätthålla stabilitet på fastighetsmarknaden är att införa en rimlig skatt baserad på principen att vinster i fastighetsbranschen ska vara lika med vinster i varu- och tjänstehandeln. Detta skulle kunna förhindra prisinflation eller artificiella prisfluktuationer.

En försäljningsplats för tomter belägen mitt i de utauktionerade markområdena i utkanten av Hanoi. Foto: THUY LINH

En kraftig prisökning på mark är osannolik.

Herr Bui Minh Thanh, sekreterare för Ben Cat City Party Committee i Binh Duong-provinsen, sade att det nyligen har funnits en lokal markfeber i området, främst koncentrerad längs Saigonfloden i distrikt som An Tay, An Dien, Rach Bap… och området längs Ring Road 4. Detta bevisas av det stora antalet människor som utför transaktioner på notariekontor, och intäkterna från markanvändningsavgifter har också ökat avsevärt jämfört med samma period förra året.

Herr Thanh anser dock att spekulation och prismanipulation har minskat avsevärt tack vare den nya marklagen. Dessutom hanterar området strikt markanvändningsplanering och funktionell zonindelning, samt sprider aktivt information om planering och fastighetsprojekt med tydlig juridisk status till folket.

Herr Nguyen Huu Nghia, chef för ett fastighetsbolag i Binh Duong-provinsen, erkände också att om fastighetsmarknaden upplever ytterligare en boom, kommer spekulation och prismanipulation inte att vara lika utbredd som tidigare, av två viktiga skäl: för det första har den nya marklagen skärpt markpriserna i varje område, vilket begränsar antalet fall där man "köper en tomt för 10 miljarder VND men bara deklarerar 100 miljoner VND i skatt"; och för det andra har markvärderingsprocessen för banklån blivit mycket strängare.

Tidigare etablerade banker sina egna värderingsenheter, vilket ibland resulterade i att det faktiska värdet på marken var lägre än bankens värdering. Nu, med oberoende värderingsenheter, är processen, även om den inte är helt idiotsäker, mer rigorös än tidigare.

Offentliggör projekt som inte är berättigade till handel.

I Binh Thuan-provinsen har byggnadsdepartementet offentliggjort en lista med 33 fastighetsprojekt som fortfarande inte uppfyller villkoren för transaktioner i takt med att fastighetsmarknaden återhämtar sig. Detta inkluderar 17 bostads- och stadsutvecklingsprojekt och 16 turism- och resortprojekt, varav inget uppfyller kraven för fastighetsaffärer enligt föreskrifterna. De flesta av dessa projekt ligger på förstklassig mark i staden Phan Thiet och angränsande distrikt och städer.

Tidigare tillrättavisades dessa 33 projekt av provinsen eftersom investerare och distributörer av vissa fastighetsprojekt i Binh Thuan-provinsen sålde och överlät fastigheter genom metoder som reservationer, bokningar och registreringar för att samla in pengar från köpare. Dessa metoder regleras inte av bostadslagen, fastighetsaffärslagen eller andra relevanta lagbestämmelser.

Källa: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm