Quang Nam söker sätt att påskynda indrivningen av markanvändningsavgifter.

Việt Nam•18/06/2024

Con Tien urbana område (Hoi An) är ett av de projekt som sannolikt kommer att generera betydande markanvändningsavgifter under 2024.

Insamlingsprocessen går för långsamt.

Quang Nams inhemska skatteintäkter 2023 översteg prognosen med 2,7 % mitt under en ekonomisk nedgång (negativt 8,25 % BRP), ett överraskande resultat som överträffade många förutsägelser (inklusive från myndigheter och förvaltningsorgan). Denna imponerande prestation anses vara en "spektakulär vändning" i den lokala skatteintäkten.

Analyser visar dock att även om budgetintäkterna ökade, var intäkterna från markanvändningsavgifter inte lovande. De nådde inte den beräknade siffran på 2 300 miljarder VND och samlade bara in över 1 911,6 miljarder VND (vilket endast nådde 83,1 % av det beräknade beloppet).

En överraskande utveckling har inträffat. Quang Nams budgetintäktsplan minskar alltmer. Alla större intäktsströmmar för 2024 är lägre än både de prognostiserade och faktiska siffrorna för 2023 (fastställda till endast 20 100 miljarder VND istället för 20 880 miljarder VND som år 2023). Istället för de prognostiserade 2 300 miljarder VND som föregående år, eller ännu lägre, har intäkterna från markanvändningsavgifter prognostiserats till 2 700 miljarder VND. Denna siffra motsvarar en ökning med 17,4 % jämfört med det prognostiserade beloppet och en ökning med 35 % jämfört med de faktiska intäkterna år 2023.

De beräknade intäkterna från markanvändningsavgifter har ökat med 400 miljarder VND, medan ekonomin fortfarande är instabil och fastighetsmarknaden inte visar några tecken på återhämtning. Detta är verkligen ett alltför stort belopp. Många förvaltningsmyndigheter förutspår en risk att inte uppnå inkassomålet eftersom de inte vet, eller ännu inte har vetat, vilka intäktskällor de ska hämta in från.

Skattemyndigheterna förväntar sig också svårigheter med att driva in intäkter från markanvändningsavgifter, men hoppas kunna förlita sig på planen för att ta emot och behandla dokument, och fastställa slutförandet av markfinansieringsskyldigheter elektroniskt, vilket har implementerats sedan oktober 2023. Dessutom kommer de att beräkna det belopp som drivits in från företag som är skyldiga markanvändningsavgifter från tidigare år och från nya projekt.

Verkligheten är betydligt mer utmanande än uppskattningarna. Skattemyndigheterna meddelade att elektroniska fastighetsregister per den 30 april 2024 hade kopplats samman mellan alla 18 distrikt, städer och städer, med nästan 9 900 elektroniska överföringskvitton mottagna från Department of Natural Resources and Environment, och utestående markrelaterade skatter hade minskat med 104 miljarder VND. Budgetintäkterna per den 31 maj 2024 hade dock endast nått 43,3 % av det beräknade målet (över 8 694 miljarder VND).

De flesta målen för intäkter och skatteuppbörd uppnåddes, men intäkterna från markanvändningsavgifter nådde endast 14,2 % av det beräknade beloppet. Med endast en liten andel av utestående markanvändningsavgifter från nystartade projekt som fortfarande är outnyttjade, är det belopp som företagen är skyldiga fortfarande inte indrivbart, vilket fortsätter att ha svårigheter att säkra intäkter från markarrenden.

Herr Nguyen Van Tiep, chef för skatteavdelningen i Quang Nam, sade att markutvecklingsprojekt är långsamma med att auktionera ut markanvändningsrättigheter. Fastighetsmarknaden är frusen. Projekt kan inte överföras.

Vissa projekt har tilldelats eller arrenderat mark, men markpriset har ännu inte godkänts... Många företag är skyldiga stora summor markanvändningsavgifter, vilket leder till att de planerade intäktsmålen inte uppfylls.

”Trots att alla skuldsaneringsåtgärder har tillämpats fullt ut och systematiskt har skatteverket fortfarande inte drivit in de utestående markanvändningsavgifterna och markarrendeavgifterna. Företag står inför ekonomiska svårigheter och kan inte uppfylla sina ekonomiska skyldigheter. Vissa projekt har inte beviljats förlängningar, vilket gör det svårt för dem att få tillgång till lånekapital från banker…” - sade Tiep.

Fastighetsprojekt som snabbt övervinner hinder kommer att bidra med en betydande mängd intäkter till budgeten.

Baserat på vilken adress kommer insamlingen att ske?

Markhyra anses vara en av de viktigaste inkomstkällorna för orter som komplement till investeringar i utveckling. Finansmyndigheter uppskattar att intäkterna från mark kommer att öka med 10–11 % årligen, men detta är inte lätt att uppnå.

Det lokala finanssystemet är fortfarande inte tillräckligt starkt för att skapa effektiva lösningar för att samla in skatter från dessa sektorer. Dessutom är det svårt att övervaka och kontrollera när köp, försäljning och överföring av fastigheter på marknaden alla är under marknadsvärde. Inte alla fastighetstransaktioner är ännu noterade på en offentlig, transparent börs.

Quang Nam-provinsen har tvingats justera sin medellångsiktiga offentliga investeringsplan för 2021–2025 på grund av ett underskott i intäkter från markanvändning. Målet på 14 290 miljarder VND i markintäkter kommer att bli mycket svårt att uppnå, med tanke på prognosen om ännu större utmaningar under de återstående två åren.

Det beräknas att cirka 5 400 miljarder VND kommer att behöva samlas in under 2024 och 2025 för att nå budgetmålet. Nguyen Hung, biträdande chef för avdelningen för planering och investeringar, sa att de kommer att förlita sig på stadsområden för att samla in markanvändningsavgifter (cirka 90 %). Detta kommer dock att bli mycket svårt på grund av långsamma stadsprojekt, åtstramning av fastighetskrediter och överlappande lagar som är svåra att lösa.

Enligt skattemyndigheterna finns det för närvarande cirka 30 bostads- och stadsutvecklingsprojekt i Quang Nam-provinsen som fortfarande har skulder på över 1 860 miljarder VND, och 13 företag är skyldiga stora summor markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter. Skattemyndigheterna kommer att göra allt de kan för att driva in dessa skulder i statsbudgeten.

Dessutom finns det 31 beslut om marktilldelning och arrende utfärdade av den provinsiella folkkommittén, som beviljar mark och hyr ut den till företag för investeringsprojekt.

Hittills har dock departementet för naturresurser och miljö, finansdepartementet (markvärderingsrådet) och relaterade myndigheter ännu inte rådit den provinsiella folkkommittén att godkänna markpriser så att skatteavdelningen kan utfärda meddelanden om betalning av markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter, vilket direkt har påverkat genomförandet av statsbudgetens inkomstprognos.

Enligt skattemyndighetens analys är det möjligt att samla in nästan 1 840 miljarder VND i intäkter från endast fyra projekt år 2024: bostads- och serviceområdet Cau Hung - Lai Nghi (fas 2 och 3 med 584 miljarder VND); stadsområdet Quang Nam Smart City (250 miljarder VND); stadsområdet Con Tien (581 miljarder VND); och stadsområdet Thanh Ha (fas 2, med 423 miljarder VND). Att samla in markhyra från dessa och många andra projekt kräver dock mer än bara skattemyndigheternas resurser och är ingen lätt uppgift.

Enligt skatteavdelningen har skattemyndigheterna, för att slutföra och överträffa den tilldelade budgeten för 2024, begärt att den ständiga kommittén för den provinsiella partikommittén och den provinsiella folkkommittén ska instruera relevanta avdelningar, myndigheter och orter att planera möten med investerarna i varje projekt för att lösa svårigheter och hinder.

Mer specifikt godkänner beslutet specifika markpriser för projekt som redan har fått beslut om marktilldelning eller arrende. Markanvändningsrättigheter utfärdas för projekt som har uppfyllt sina ekonomiska skyldigheter avseende mark och färdigställt 100 % av sin tekniska infrastruktur, vilket underlättar investerares tillgång till lånekapital från banker för efterföljande projekt.

Tran Quoc Bao, ordförande för VN Da Thanh-gruppen, sa att företag är villiga att betala, men att det fortfarande medför många svårigheter att samla in pengar utan att utfärda markägarintyg till företag.

Regeringen och förvaltningsmyndigheterna utforskar alla möjliga sätt att samla in markarrenden i statsbudgeten. Enligt Nguyen Van Tiep, chef för skatteavdelningen, kommer projekt att kategoriseras för att flexibelt kunna tillämpa lösningar, särskilt för projekt där markkompensation och röjning har slutförts och infrastrukturen är fullt utvecklad. Projektens genomförandefrister bör förlängas så snart som möjligt. Förutsättningar kommer att skapas för att företag ska kunna låna kapital från banker så att de kan betala skatt.

Dessutom måste högre myndigheter instruera relevanta departement och myndigheter att snabbt behandla de markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter som investerare har satt in på finansdepartementets tillfälliga depåkonto. Detta för att säkerställa snabba betalningar till statsbudgeten, göra det möjligt för företag att uppfylla sina ekonomiska skyldigheter och skydda sina rättigheter vid genomförandet av relaterade administrativa förfaranden.

Källa